S'enregistrer en LMNP : la procédure expliquée

Vous venez d’acheter un logement et vous rêvez de profiter du statut LMNP pour booster la rentabilité de votre investissement immobilier ? Bonne nouvelle : depuis 2025, la procédure d’immatriculation est 100 % en ligne et prend moins de quinze minutes. Pourtant, beaucoup de bailleurs négligent cette étape cruciale, risquant un redressement fiscal et la perte des précieux avantages du régime BIC. Dans ce guide pas-à-pas, vous allez découvrir comment s’enregistrer en tant que LMNP, choisir le bon régime (micro-BIC ou réel), obtenir votre numéro SIRET et respecter toutes vos obligations — le tout sans jargon et avec des exemples clairs. Prêt à officialiser votre location meublée ? Suivez le guide !

Pourquoi et quand s’enregistrer en tant que LMNP ?

S’enregistrer en tant que LMNP est une obligation légale en France pour toute personne qui débute une activité de location meublée. Cette immatriculation officielle auprès des autorités est à effectuer dans les 15 jours suivant la mise en location du bien meublé. Même si vous n’avez pas encore perçu de loyer, il est recommandé de ne pas tarder : en déclarant votre activité dès le début, vous évitez tout risque de pénalité administrative (amende) et vous pourrez déduire éventuellement des dépenses liées au démarrage (par exemple des travaux de rénovation avant la mise en location).

En pratique, s’enregistrer comme LMNP permet :

D’obtenir un numéro SIRET pour votre activité de location meublée

Ce numéro d’identification, délivré par l’INSEE, sera utilisé pour vos déclarations fiscales. Il figure notamment sur la liasse fiscale si vous êtes au réel.

De signaler votre régime fiscal aux impôts (micro-BIC par défaut ou régime réel sur option)

Sans immatriculation, vous ne pourriez pas opter pour le régime réel, pourtant souvent plus avantageux. En déclarant votre activité dès le départ, vous sécurisez également le bénéfice des amortissements et évitez tout risque de requalification ou de pénalités par l’administration fiscale.

D’être en conformité

La location meublée est assimilée à une activité commerciale. À ce titre, même un bailleur particulier doit officialiser son début d’activité auprès du guichet unique des entreprises. En absence d’immatriculation, vos revenus locatifs meublés seraient considérés comme non déclarés correctement, avec un risque de redressement fiscal et de rappel de CFE (Cotisation Foncière des Entreprises).

Bon à savoir : l’inscription en LMNP est gratuite via le service en ligne. Cependant, le démarrage de votre activité peut entraîner certains frais annexes (frais de tenue de comptabilité, adhésion à un centre de gestion agréé, CFE à partir de la deuxième année, etc.). Nous y reviendrons plus loin.

Comment s’enregistrer en tant que LMNP : les étapes clés

Pour obtenir le statut LMNP et profiter de ses avantages, vous devez suivre plusieurs étapes administratives. Voici, pas à pas, la procédure d’immatriculation en ligne telle qu’elle se pratique en 2025 :

Étape 1 : Choisir le régime fiscal adapté (micro-BIC ou régime réel)

Dès le début de votre activité LMNP, vous devez déterminer quel régime d’imposition vous allez appliquer à vos revenus locatifs en location meublée. Deux options s’offrent à vous.

Le régime micro-BIC (micro-entreprise BIC) 

Il s’applique par défaut si vous n’optez pas pour le régime réel. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, l’abattement forfaitaire du micro-BIC est fixé à 50 % pour les locations meublées classiques à l’année et pour les meublés de tourisme classés, dans la limite de 77 700 € de recettes annuelles. En revanche, les meublés de tourisme non classés relèvent d’un régime micro-BIC spécifique : abattement ramené à 30 % et plafond de 15 000 €.

Ainsi, sur 10 000 € de loyers :

●        Logement classique ou meublé classé → 5 000 € imposables ;

●        Meublé non classé → 7 000 € imposables.

Au-delà de ces seuils, ou sur simple option, vous basculerez vers le régime réel, souvent plus intéressant dès que vos charges dépassent environ la moitié des loyers.

Le régime réel simplifié

Il consiste à déclarer vos loyers meublés en déduisant vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion, etc.) et en pratiquant l’amortissement comptable du bien et du mobilier. Ce régime demande plus de tenue comptable, mais il est souvent très intéressant fiscalement. En effet, si vos charges représentent plus de 50 % des loyers, le régime réel réduit fortement votre bénéfice imposable. Il n’est pas rare qu’un investissement LMNP au réel génère un résultat fiscal nul ou déficitaire (grâce à l’amortissement), ce qui signifie 0 € d’impôt sur vos revenus locatifs pendant de nombreuses années.

D’après les experts, environ 80 % des bailleurs en LMNP ont intérêt à opter pour le réel dès le départ. Vous pouvez choisir le régime réel lors de l’inscription (case à cocher sur le formulaire) ou y passer plus tard sur option (en adressant une demande au service des impôts avant le 1er mai de l’année en cours).

Conseil : faites une estimation de vos revenus et charges prévus. Si vous avez acheté votre bien à crédit, réalisé des travaux importants ou meublé intégralement le logement, le régime réel sera généralement plus avantageux dès la première année. N’hésitez pas à demander conseil à un expert-comptable pour confirmer le meilleur choix fiscal pour votre situation.

Étape 2 : Créer un compte sur le portail des formalités (site de l’INPI)

Depuis le 1er janvier 2023, toutes les démarches de création d’entreprise et d’immatriculation se font en ligne via le guichet unique électronique géré par l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle). Cela inclut l’activité de location meublée non professionnelle. La première étape consiste donc à vous rendre sur le site officiel (adresse : formalites.entreprises.gouv.fr ou procedures.inpi.fr) et à y créer votre espace personnel.

Pour ouvrir un compte, vous devrez fournir quelques informations de base : une adresse e-mail valide, un numéro de téléphone, votre identité (nom, prénom, date de naissance) et une adresse postale. Ces données serviront à créer votre profil usager. Attention, si vous souhaitez par la suite créer des SIRET supplémentaires, c'est à dire ajouter des établissement supplémentaires à votre activité, vous devrez vous identifier avec un compte Identité Numérique Laposte ou via FranceConnect+.

Une fois votre espace créé et activé, vous accéderez au tableau de bord du guichet unique, d’où vous pourrez lancer la formalité de déclaration d’activité pour votre statut LMNP.

Étape 3 : Déclarer le début d’activité de location meublée (formulaire P0i en ligne)

Vient ensuite le cœur de la démarche : remplir le formulaire de déclaration de début d’activité. Sur la plateforme de l’INPI, vous allez trouver le formulaire dématérialisé correspondant à l’ancien Cerfa P0i (n°11921). Ce formulaire en ligne va recueillir toutes les informations relatives à votre activité de loueur en meublé.

Forme de l’activité 

Il s’agit d’une entreprise individuelle (EI) dédiée à la location meublée. Vous n’avez pas besoin de créer de société (pas de SARL ni SAS nécessaire pour un LMNP).

Identité et coordonnées du déclarant 

Cette partie concerne vos nom, prénom, adresse personnelle, situation matrimoniale, etc. En cas d’indivision, voir ci-dessous.

Informations sur le bien loué

Elles regroupent l’adresse du logement meublé et la date de mise en location (ou date prévue de début d’activité). Si vous possédez plusieurs biens en LMNP, vous pourrez généralement les rattacher au même SIREN, mais le premier bien sert de référence pour l’immatriculation.

Option fiscale choisie 

C’est à ce stade que vous indiquez le régime d’imposition (micro-BIC ou réel) et éventuellement le régime de TVA. Notez que la plupart des locations meublées sont exonérées de TVA, sauf cas particulier des résidences de services avec gestion para-hôtelière).

Divers 

Le formulaire peut comporter d’autres rubriques (options sociales si vous dépendez d’un régime particulier, etc.), mais pour un LMNP classique il y a peu de spécificités.

Cas particulier de l’indivision 

Si le bien loué appartient à plusieurs personnes (ex : un couple marié, des héritiers en indivision), une formalité spécifique existe. Sur le portail, vous devrez opter pour '' Indivision entre personnes physiques '' au lieu d'entreprise individuelle. Cela correspond à l'ancien formulaire FCM (Cerfa n°11924) conçu pour les coexploitants. En indivision, l’activité est obligatoirement au régime réel.

Une fois toutes les informations renseignées, relisez attentivement votre déclaration puis validez le dépôt en ligne. Aucun paiement n’est requis pour immatriculer un LMNP.

Étape 4 : Obtention du numéro SIRET et documents officiels

Après la soumission de votre dossier, le guichet unique va transmettre votre demande d’immatriculation aux organismes compétents (INSEE, services fiscaux, greffe du tribunal de commerce le cas échéant). Quelques semaines plus tard (environ 2 à 3 semaines), vous recevrez par courrier plusieurs documents attestant de la création de votre activité LMNP, également appelé Quitus fiscal. A noter que souvent, votre numéro SIREN vous seras attribué en quelques minutes sur l'INPI directement sur le site.

L’avis d’inscription au répertoire SIRENE de l’INSEE, avec votre numéro SIRET.

Ce numéro à 14 chiffres (SIREN + NIC) est la “carte d’identité” de votre activité de location meublée. Il correspond à une entreprise individuelle enregistrée sous le code APE spécifique à la location de logements meublés.

Le mémento fiscal

Émis par l’administration fiscale, il récapitule votre régime d’imposition (micro-BIC ou réel) et indique votre ROF (Référence d’Obligation Fiscale). Ce code ROF sera à rappeler dans vos correspondances avec le service des impôts des entreprises (SIE).

Un formulaire 751-SD pré-rempli intitulé “questionnaire relatif à l’activité professionnelle”

Ce document doit être complété et retourné à votre SIE afin de confirmer certaines informations (par exemple, la localisation de l’activité, si différente de votre adresse personnelle, etc.). C’est une formalité de suivi par l’administration fiscale.

Le formulaire Cerfa 1447-C-SD pour la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

Ce formulaire sert à déclarer la valeur locative du ou des biens loués. Il faudra le remplir (c’est assez simple) et l’envoyer également à votre SIE.

À ce stade, vous êtes officiellement enregistré en tant que LMNP. Félicitations ! Votre activité de location meublée dispose maintenant d’une existence légale.

Bon à savoir : la CFE est un impôt local dû par toute entreprise, y compris les LMNP, mais exonéré la première année d’activité. Ensuite, à partir de la deuxième année, vous serez redevable de la CFE chaque année (montant variable selon la commune et la valeur locative du bien). Ne soyez donc pas surpris de recevoir un avis de CFE en fin d’année suivante – il faudra le payer avant le 15 décembre pour éviter des majorations.

Obligations fiscales et comptables après l’inscription au LMNP

Obtenir un numéro SIRET n’est que la première étape. Ensuite, en tant que loueur en meublé non professionnel, vous aurez des obligations déclaratives récurrentes pour rester en règle et optimiser votre fiscalité.

Déclaration des revenus locatifs chaque année

Si vous avez opté pour le micro-BIC, la déclaration est très simple. Il suffit de reporter le montant total des loyers bruts encaissés dans l’année sur votre déclaration de revenus complémentaire (formulaire 2042 C PRO) à la case dédiée aux “locations meublées non professionnelles – régime micro BIC”. L’administration appliquera automatiquement l’abattement (50 % ou 71 % selon le cas, ou 30 % pour les meublés non classés en courte durée) et calculera l’impôt sur la moitié (ou moins) de vos recettes.

Si vous êtes au régime réel, vous devrez tenir une comptabilité et produire une liasse fiscale BIC chaque année. Cette liasse comprend notamment le formulaire 2031 (déclaration de résultat) et ses annexes (2033-A à 2033-G pour le bilan, compte de résultat, détail des amortissements, etc.).

Ces formulaires doivent être télétransmis au service des impôts (généralement via un expert-comptable ou un logiciel agréé) avant une date limite (courant avril/mai chaque année). Le résultat (bénéfice ou déficit) issu de la 2031 est ensuite à reporter sur votre déclaration de revenus 2042 (formulaire 2042 C PRO, rubrique “revenus industriels et commerciaux professionnels ou non professionnels”).

En cas de déficit, celui-ci est imputable uniquement sur vos futurs bénéfices de même nature (un déficit LMNP n’est pas imputable sur votre revenu global, mais se reporte sur les bénéfices BIC des 10 années suivantes).

Paiement des cotisations sociales et prélèvements sociaux 

En LMNP, vous n’êtes pas affilié à un régime de sécurité sociale professionnel (contrairement au LMP qui implique l’URSSAF). Cependant, vos bénéfices LMNP sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (CSG/CRDS et contributions assimilées), en plus de l’impôt sur le revenu. Ces prélèvements sociaux sont prélevés via votre avis d’imposition annuelle. Si votre résultat LMNP est nul ou déficitaire (au régime réel), vous n’aurez ni impôt ni prélèvements sociaux à payer sur ces revenus.

Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) 

Comme mentionné plus haut, dès la deuxième année d’activité, vous serez imposable à la CFE. Le calcul dépend de la valeur locative cadastrale de votre bien et du taux fixé par la collectivité locale. La première année est exonérée, puis ensuite vous recevez chaque automne un avis de CFE à régler. Veillez à bien remplir le formulaire 1447-C-SD lors de l’immatriculation, puis chaque année les services fiscaux adapteront le montant. La CFE est une charge déductible de vos revenus LMNP au régime réel l’année suivante.

Obligations comptables

En régime réel, vous devez conserver toutes les pièces justificatives (factures, quittances…) relatives à votre activité. Il est conseillé d’ouvrir un compte bancaire dédié à votre activité LMNP pour séparer les transactions. Au régime réel, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel ou d’utiliser un logiciel comptable adapté pour établir votre bilan, calculer les amortissements chaque année, etc.

Notez toutefois qu’à compter de 2023, l’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA) n’est plus nécessaire pour éviter une majoration fiscale (cette majoration de 20 % du bénéfice imposable en l’absence de CGA a été supprimée). Vous pouvez donc gérer votre activité sans CGA si vous le souhaitez, tout en profitant pleinement des déductions fiscales du régime réel. Depuis 2025 il n'y a même plus la réduction d'impôts sur les 2/3 des dépenses comptables en présence de l'adhésion à un CGA. Nous vous conseillons donc de ne pas vous affilier car cela n'a plus aucun intérêt.

Solution de comptabilité en ligne : gagnez du temps et de l’argent

Gérer soi-même la comptabilité et les déclarations de son LMNP peut vite devenir chronophage, surtout en régime réel. Bien qu’il soit possible de tout faire seul (Excel, Cerfa, etc.), la moindre erreur peut coûter cher en cas de contrôle fiscal. Heureusement, il existe des solutions pour simplifier la gestion de votre LMNP. La plateforme LMNP.ai propose justement un accompagnement complet à un tarif imbattable : deux formules de comptabilité en ligne LMNP sont disponibles, Autonomie à 179 € et Expert-Comptable à 249 € par an, soit l’offre la moins chère de France.

●        L’offre Autonomie (179 €) convient aux bailleurs à l’aise avec les outils numériques : vous saisissez vos données (loyers, charges, achats) sur une interface simple, et l’outil génère automatiquement vos documents comptables et fiscaux (bilan, compte de résultat, liasse 2031) prêts à être télétransmis.

●        L’offre Expert-Comptable (249 €) inclut en plus l’assistance d’un expert-comptable dédié qui supervise vos déclarations, vous conseille et garantit la conformité de votre liasse fiscale. Cette tranquillité d’esprit pour moins de 250 € par an est sans équivalent sur le marché !

En comparaison, les honoraires classiques d’un expert-comptable pour un LMNP tournent souvent autour de 500 € à 800 € par an. Avec LMNP.ai, vous réalisez donc des économies significatives tout en sécurisant vos obligations comptables. Que vous optiez pour l’autonomie ou l’accompagnement expert, la solution vous fait gagner un temps précieux et vous permet de vous concentrer sur l’essentiel : la réussite de votre investissement immobilier en toute sérénité.

Conclusion : lancez-vous et optimisez votre statut LMNP

En résumé, s’enregistrer en tant que LMNP est une étape incontournable pour tout propriétaire qui se lance dans la location meublée en France. Grâce à ce guide, vous connaissez désormais les démarches à effectuer (immatriculation en ligne, obtention du SIRET), les choix fiscaux stratégiques à faire dès le départ (micro-BIC ou réel) et les obligations à respecter chaque année pour rester en conformité. Le statut LMNP, lorsqu’il est bien géré, offre un cadre fiscal très avantageux et peut considérablement augmenter la rentabilité de votre investissement locatif.

N’hésitez pas à profiter des outils modernes pour simplifier vos formalités. Avec un partenaire comme LMNP.ai, vous pouvez piloter votre activité en toute confiance, réduire vos impôts au maximum et gagner du temps sur la paperasse administrative. Alors, prêt à franchir le pas ? Enregistrez-vous sans tarder en tant que LMNP et faites de votre projet de location meublée une réussite financière tout en ayant l’esprit tranquille !