Louer un bien meublé à usage mixte habitation/professionnel : Tout ce qu’il faut savoir

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et souhaitez le louer pour un usage mixte, c’est-à-dire à la fois d’habitation et professionnel ? Ce type de location est de plus en plus recherché, notamment par des professions libérales ou des freelances, qui ont besoin d’un espace à la fois personnel et professionnel. Toutefois, louer un bien meublé à usage mixte implique de respecter une réglementation spécifique et d’adopter un bail adapté. 📜

Dans cet article, nous détaillons les aspects juridiques, fiscaux et pratiques pour que votre location soit conforme à la loi et optimisée.

1. Qu'est-ce qu'une location meublée à usage mixte ?

Définition de l'usage mixte

Un bien loué à usage mixte habitation/professionnel est un logement où le locataire exerce à la fois une activité professionnelle (comme télétravail ou activité libérale) et y vit en tant que résidence principale.

💡 Exemple : Un consultant indépendant qui transforme une pièce de son appartement en bureau pour recevoir ses clients, tout en utilisant le reste de l’espace pour vivre.

À qui s’adresse ce type de location ?

Ce type de location est particulièrement adapté :

• Aux professions libérales (médecins, avocats, architectes, etc.).
• Aux freelances ou travailleurs indépendants.
• Aux télétravailleurs qui souhaitent utiliser une partie du logement pour leur activité professionnelle.

2. Régime juridique applicable

2.1. Le type de bail à prévoir

Pour une location meublée à usage mixte, deux options principales s’offrent à vous :

1. Le bail meublé d’habitation classique (loi du 6 juillet 1989)

• Il reste applicable même si une partie du logement est utilisée à des fins professionnelles, à condition que l’usage principal soit l’habitation.
• Ce bail est souvent le plus adapté aux locataires ayant une petite activité professionnelle à domicile.
• Il prévoit une durée minimale d’1 an (9 mois pour les étudiants).

2. Le bail professionnel (article 57 A de la loi du 23 décembre 1986)

• Ce type de bail est réservé aux professions libérales.
• Il ne peut pas être utilisé si le logement est majoritairement destiné à l’habitation.
• La durée minimale est de 6 ans, renouvelable tacitement.

💡 Astuce : Dans le cadre d’un usage mixte, privilégiez le bail meublé d’habitation classique si l’usage principal reste l’habitation.

2.2. Déclaration de l’usage mixte auprès de la mairie

Si vous souhaitez louer un bien à usage mixte, vous devez vérifier le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre commune. Certains biens nécessitent une déclaration ou une autorisation préalable pour un usage mixte.

👉 À noter : Dans certaines villes comme Paris ou Lyon, des règles strictes encadrent les modifications d’usage des locaux, en particulier pour les locations meublées.

3. Les obligations légales du propriétaire

3.1. Respect des critères d’un logement meublé

Pour que la location soit considérée comme meublée, le logement doit être équipé de manière à permettre une occupation immédiate par le locataire. La loi impose une liste minimale de meubles, dont :

• Literie avec couette ou couverture.
• Table et sièges.
• Équipements de cuisine (plaques de cuisson, four, réfrigérateur, etc.).
• Ustensiles et vaisselle nécessaires.

💡 Bon à savoir : Même dans un usage mixte, le logement doit rester conforme à ces critères pour être qualifié de "meublé".

3.2. Assurer une jouissance paisible

Vous devez garantir au locataire un usage paisible du bien, tant pour l’habitation que pour l’activité professionnelle. Veillez à ce que les règles de copropriété autorisent un usage professionnel dans le logement si celui-ci est situé dans un immeuble collectif.

3.3. Obligation fiscale et numéro SIREN

Pour louer un bien meublé, vous devez déclarer votre activité de loueur meublé et obtenir un numéro SIREN auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Cela est valable même pour un usage mixte.

👉 Faites appel à LMNP.ai pour simplifier vos démarches administratives.

4. Régime fiscal applicable

4.1. Le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Pour une location meublée, le statut LMNP est le plus souvent utilisé. Il permet de déclarer vos revenus locatifs sous le régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), avec deux options fiscales :

• Micro-BIC : Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire sur vos recettes locatives.
• Régime réel : Vous pouvez déduire vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, amortissements, etc.), ce qui est souvent plus avantageux.

4.2. Les charges déductibles dans le cadre de l’usage mixte

En régime réel, vous pouvez déduire :

• Les charges liées au bien (intérêts d’emprunt, assurance propriétaire, taxe foncière).
• Les frais d’entretien ou de réparation.
• Les amortissements (mobilier, équipement, bâtiment).

💡 Point important : Si une partie du logement est exclusivement utilisée à des fins professionnelles, une répartition des charges peut être nécessaire pour bien respecter la réglementation fiscale.

5. Points de vigilance pour le propriétaire

1. Usage professionnel autorisé par la copropriété : Si votre bien est en copropriété, assurez-vous que le règlement de copropriété autorise une utilisation professionnelle du logement. Certains règlements peuvent l’interdire ou l’encadrer strictement.

2. Impact sur la fiscalité locale : Dans certains cas, un usage mixte peut entraîner une révision de la taxe d’habitation ou de la taxe foncière. Renseignez-vous auprès de votre mairie.

3. Responsabilité civile et assurances : Vérifiez que votre assurance propriétaire non occupant (PNO) couvre bien les risques liés à l’usage professionnel du logement. Informez également votre locataire de souscrire une assurance responsabilité civile adaptée.

Exemple concret

Le cas de Julie, graphiste freelance
Julie loue un appartement meublé de 50 m². Elle utilise 40 m² pour son logement et a aménagé un bureau de 10 m² pour recevoir ses clients.

• Julie signe un bail meublé d’habitation classique, car l’usage principal reste l’habitation.
• Elle déclare son activité professionnelle à la mairie sans modification majeure du bien.
• En tant que propriétaire, son bailleur déclare ses revenus locatifs en LMNP au régime réel, déduisant les charges liées à l’entretien du mobilier.

Résultat : Julie dispose d’un logement adapté à son activité, et son propriétaire bénéficie d’une fiscalité optimisée grâce à la location meublée.

Conclusion : est-ce intéressant de louer en usage mixte ?

Louer un bien meublé à usage mixte habitation/professionnel est une opportunité rentable pour les propriétaires, mais nécessite de respecter certaines obligations légales et fiscales. En choisissant le bail adapté, en déclarant votre activité et en respectant les critères de la location meublée, vous pouvez optimiser votre investissement en toute conformité.

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