Réforme LMNP (PLF2025) : Les loueurs au micro-BIC vont aussi payer !

Introduction à la réforme LMNP du PLF 2025

La réforme du LMNP ne se limite pas aux investisseurs au régime réel : les loueurs meublés sous le régime du micro-BIC sont aussi concernés ! Avec la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, la fiscalité de la revente va considérablement s'alourdir. ⚖️

🔍 Découvrons ensemble les changements à venir, leurs conséquences et des exemples concrets pour mieux comprendre cette nouvelle imposition.

Ce que prévoit la réforme

Jusqu'à présent, le régime du micro-BIC était avantageux car il appliquait un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme) sur les revenus locatifs sans nécessité de tenir une comptabilité LMNP détaillée.

📌 Nouveauté avec la réforme : les amortissements « cachés » inclus dans l’abattement seront désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente du bien.

Concrètement, même si le loueur n’a jamais comptabilisé ces amortissements dans sa déclaration fiscale, l’administration considère qu'ils ont bien été pratiqués et devra les déduire du prix d'acquisition lors de la vente.

Conséquences fiscales pour les loueurs au micro-BIC

Cette réforme implique une hausse significative de l’impôt sur la plus-value. Désormais, le prix d'acquisition du bien sera diminué des amortissements théoriques, ce qui augmentera mécaniquement la plus-value imposable. 🚨

Exemple de calcul : 

Avant la réforme :

• Prix d'achat : 200 000 €

• Frais d’acquisition (forfait 7,5 %) : 15 000 €

• Prix de revient total : 215 000 €

• Prix de vente : 300 000 €

• Plus-value imposable : 300 000 € - 215 000 € = 85 000 €

Après la réforme avec réintégration des amortissements :

• Amortissements estimés sur 10 ans (ex. 3 %/an) : 60 000 €

• Nouveau prix d’acquisition retenu : 215 000 € - 60 000 € = 155 000 €

• Plus-value imposable : 300 000 € - 155 000 € = 145 000 € ⚠️

👉 Résultat : La base taxable augmente fortement, et donc l'impôt à payer aussi !

L’abattement pour durée de détention reste inchangé

💡 Malgré cette réforme, les exonérations progressives pour la durée de détention restent en place :

• Exonération de l'impôt sur le revenu après 22 ans.

• Exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.

 Contrairement à d’autres mesures fiscales, aucune clause de grand-père n’a été prévue : tous les amortissements passés seront pris en compte, même pour des biens détenus depuis plus de 10 ou 20 ans ! 

Un casse-tête pour les notaires et l’administration fiscale

Avec la complexité de cette réforme, plusieurs questions restent en suspens :

• Comment l'administration va-t-elle calculer les amortissements fictifs ?

• Comment suivre les changements de régime fiscal des biens loués au fil des années ?

• Les notaires auront-ils les outils pour appliquer ces nouvelles règles ?

Conclusion

Cette réforme marque un tournant pour les investisseurs en location meublée au micro-BIC. La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value imposable entraînera une augmentation significative de l'impôt à payer à la revente.

Il est toutefois essentiel d'attendre des précisions de l’administration fiscale pour connaître les modalités exactes de mise en œuvre.

Vous êtes concerné ? Que vous soyez sous le régime du micro-BIC ou que vous envisagiez un changement vers le régime réel, il est temps d’anticiper cette réforme !

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