Réforme LMNP (PLF2025) : Les loueurs au micro-BIC vont aussi payer !

La réforme du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) prévue dans le projet de loi de finances 2025 (PLF 2025) ne vise pas que les investisseurs au régime réel : les loueurs meublés sous le régime du micro-BIC sont aussi concernés ! En effet, le gouvernement entend aligner la fiscalité des locations meublées sur celle des locations nues, en supprimant certains avantages jugés excessifs. La mesure phare consiste à réintégrer les amortissements “cachés” (inclus dans l’abattement forfaitaire) dans le calcul de la plus-value imposable en cas de revente. Conséquence directe : la fiscalité à la revente va considérablement s’alourdir.

Dans cet article, nous passons en revue ce qui change en 2025 pour le statut LMNP, les impacts pour les loueurs en micro-BIC et les stratégies à adopter pour anticiper ce tournant fiscal.

Ce que l’on imaginait de la réforme LMNP 2025

Au départ, beaucoup d’investisseurs pensaient que le régime micro-BIC allait être profondément modifié. On imaginait que l’abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés), jusqu’ici apprécié pour sa simplicité, allait être assimilé à un amortissement implicite du bien. Dans cette logique, il aurait fallu réintégrer ces amortissements “cachés” dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui aurait mécaniquement augmenté l’impôt à payer.

Concrètement, on supposait que la loi de finances 2025 imposerait que, même sans avoir comptabilisé d’amortissements en pratique, le micro-BIC serait traité comme si l’administration fiscale en avait intégré via l’abattement forfaitaire. En cas de vente, le prix d’acquisition aurait alors été diminué du montant total de ces amortissements théoriques, ce qui aurait gonflé la plus-value imposable.

Cette mesure, présentée comme une volonté d’aligner le LMNP sur les autres formes d’investissement immobilier, aurait eu pour conséquence d’alourdir sensiblement la fiscalité des loueurs en micro-BIC. Dans les projections, la formule de calcul de la plus-value devenait alors :

Plus-value imposable = Prix de vente – (Prix d’acquisition – amortissements réputés)

Exemple type :

• Prix d’achat : 200 000 € + 15 000 € de frais.

• Prix de revient : 215 000 €.

• Prix de revente 10 ans plus tard : 300 000 €.

• Amortissements théoriques : 60 000 €.

Dans ce scénario imaginé, la plus-value imposable serait passée de 85 000 € à 145 000 €, faisant bondir la fiscalité d’environ +50 %.

En résumé, c’est ce qu’on croyait initialement. Mais en réalité, la réforme 2025 n’introduit aucune réintégration d’amortissements pour le micro-BIC. Cette mécanique n’a pas été retenue et ne concerne que le régime réel.

L’abattement pour durée de détention reste inchangé

Heureusement, la réforme n’affecte pas les abattements pour durée de détention prévus par la loi. Le régime des plus-values immobilières des particuliers continue de s’appliquer :

• Exonération de l’impôt sur le revenu (19%) après 22 ans de détention (avec abattements progressifs dès la 6ᵉ année).

• Exonération des prélèvements sociaux (17,2%) après 30 ans de détention (abattements à partir de la 6ᵉ année, mais effective seulement à partir de la 22ᵉ).

Ainsi, les investisseurs long-terme pourront toujours bénéficier d’une réduction, voire d’une annulation, de l’imposition sur leur plus-value grâce à ces exonérations. En pratique, le LMNP garde son attrait pour qui conserve son bien sur le long terme. Profiter de l’amortissement pendant la phase de location, puis ne quasiment rien payer après 22–30 ans de détention, cela reste un différé fiscal intéressant par rapport à la location nue (où les loyers sont imposés chaque année sans cet avantage).

Donc pas de réintégration des amortissements dans la plus-value en micro-BIC

Comme vu précedement, il n’existe aucune disposition qui impose la réintégration d’amortissements “fictifs” dans le calcul de la plus-value pour les loueurs en micro-BIC. Cette confusion vient du fait que le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés), censé représenter globalement charges et usure du bien. Certains commentateurs ont cru que cet abattement équivalait à un amortissement implicite qui devrait être récupéré à la revente. En réalité, ce n’est pas le cas.

En micro-BIC, aucun amortissement n’est enregistré en comptabilité et donc aucun amortissement n’est réintégré au moment de la cession. Le calcul de la plus-value suit les règles classiques des particuliers : différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition (augmenté des frais et travaux éligibles), puis application des abattements pour durée de détention (exonération totale d’impôt après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans).

La réforme prévue par le PLF 2025 concerne uniquement les bailleurs au régime réel, qui pratiquent effectivement des amortissements comptables. Dans ce cas, les amortissements déduits pendant l’exploitation doivent désormais être réintégrés dans la plus-value imposable à la revente. Mais les micro-BIC sont totalement exclus de cette mesure, puisqu’ils n’ont jamais amorti leur bien en comptabilité.

En pratique, cela signifie que le micro-BIC reste un régime simplifié, certes moins optimisant que le réel sur la fiscalité annuelle, mais sans aucune mauvaise surprise à la sortie. À la revente, le loueur au micro-BIC sera imposé comme n’importe quel particulier, sans tenir compte d’amortissements passés ou réputés.

Conclusion : si vous louez en micro-BIC, vous n’êtes pas concerné par la réintégration des amortissements dans la plus-value. Le bruit autour d’une prétendue réforme sur ce point est infondé : aucun texte de loi ne l’instaure. Le seul changement fiscal notable en 2025 pour le micro-BIC concerne la baisse des seuils et des abattements pour les locations saisonnières (Airbnb, meublés de tourisme).

Micro-BIC : coup de frein sur les locations touristiques

Parallèlement, le législateur a serré la vis sur un autre avantage du micro-BIC, cette fois pour les locations meublées de courte durée (Airbnb, saisonnier). La loi “Le Meur” (dite loi anti-Airbnb), entrée en vigueur en 2025, modifie drastiquement le régime micro-BIC des meublés de tourisme :

• Pour les locations saisonnières non classées (Airbnb non labellisé tourisme) : abattement forfaitaire réduit de 50 % à 30 %, et plafond de recettes abaissé de 77 700 € à seulement 15 000 € dès 2025. Au-delà de 15 000 € de revenus annuels, ces loueurs basculeront obligatoirement au régime réel.

• Pour les locations saisonnières classées (meublés de tourisme classés, chambres d’hôtes) : abattement réduit de 71 % à 50 %, et plafond de chiffre d’affaires ramené de 188 700 € à 77 700 € par an.

En revanche, les locations meublées longue durée “classiques” (baux d’habitation meublée > 1 an) restent à 50 % d’abattement et 77 700 € de plafond en micro-BIC.

Ces changements signifient que le régime micro-BIC perd beaucoup de son intérêt pour les locations de courte durée. De nombreux loueurs Airbnb vont dépasser le nouveau plafond de 15 000 € et se retrouver en régime réel forcé dès 2025. Même ceux en dessous verront leur base imposable presque doubler (abattement tombant à 30 %), d’où une imposition bien plus lourde sur leurs revenus locatifs occasionnels.

Conséquence : si vous faites de la location saisonnière, le régime réel sera souvent plus avantageux que le nouveau micro-BIC. Certes, il impose plus de comptabilité, mais il permettra de déduire véritablement toutes vos charges et amortissements, optimisant la fiscalité et compensant la baisse de l’abattement. Il est donc fortement conseillé d’étudier le passage au réel (voire à une structure professionnelle) pour ce type d’activité, afin d’éviter la flambée d’impôts à venir.

Comment s’adapter à ces nouvelles règles ?

Face à ce bouleversement fiscal, quelles stratégies un propriétaire en meublé peut-il adopter pour minimiser l’impact ?

• Utiliser l’amortissement en régime réel : Pour les loueurs actuellement au micro-BIC il peut être judicieux de passer au régime réel d’imposition. Ainsi, vous pourrez déduire effectivement vos charges et amortissements chaque année, réduisant potentiellement votre impôt sur les loyers à zéro sur de longues périodes. Autrement dit, profitez du différé fiscal tant qu’il existe ! Même si une part de l’avantage est récupérée à la revente, cela vous fait toujours gagner de la trésorerie et optimiser votre impôt pendant l’exploitation du bien. En outre, avec la fin de l’abattement majoré pour les Airbnb, le régime réel devient souvent plus intéressant dès que vos charges dépassent le nouvel abattement.

Pour résumer, contrairement à ce qui a pu être annoncé au départ, la réforme 2025 n’introduit aucune réintégration d’amortissements dans la plus-value pour les loueurs en micro-BIC. La fiscalité reste inchangée : la plus-value se calcule comme pour n’importe quel particulier, sans tenir compte d’amortissements fictifs. Les seules évolutions concernent surtout les locations saisonnières (baisse des seuils et des abattements), mais pas le mécanisme du micro-BIC classique. Autrement dit, la réforme ne remet pas en cause la simplicité de ce régime. En revanche, elle accentue l’intérêt de comparer micro-BIC et réel afin de choisir le cadre fiscal le plus adapté à sa stratégie patrimoniale. Comme toujours, il est recommandé de s’entourer d’un professionnel pour valider son choix et anticiper les impacts sur le long terme.

Sources :

• lmnp.ai – « Réforme LMNP (PLF2025) : Les loueurs au micro-BIC vont aussi payer ! », 7 février 2025lmnp.ailmnp.ai

• Investissement ComptaCom – « LMNP : Ce que change le budget 2025 pour les investisseurs », Thierry Gendron, 10 février 2025investissement.compta.cominvestissement.compta.com

• AFEX Experts-Comptables – « Réforme LMNP 2025 : quelles conséquences pour les loueurs en meublé ? », 2024afex-experts-comptables.frafex-experts-comptables.fr

• Jedeclaremonmeuble.com – « LMNP 2025 : Ce qui change avec la loi de finances », mis à jour 11 sept. 2025jedeclaremonmeuble.comjedeclaremonmeuble.com

• Maslow (blog) – « LMNP 2025 : quelles conséquences sur les investisseurs ? », 11 sept. 2025blog.maslow.immoblog.maslow.immo

• Extencia.fr – « PLF 2025 et LMNP : comprendre les nouvelles règles et leurs impacts », 7 février 2025extencia.frextencia.fr

• RevenuPierre.com – « Quelle est la fiscalité des plus-values en LMP ? », consulté en 2023lmnp.ai