Tout savoir sur le passage de LMNP à LMP

Investir dans l’immobilier meublé offre des avantages fiscaux intéressants, mais il est essentiel de comprendre les statuts LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur Meublé Professionnel). Cet article ultra détaillé vous explique ces deux statuts, les conditions de basculement de l’un à l’autre, et comment optimiser votre situation fiscale. Vous y trouverez : des définitions claires, les critères pour rester LMNP (et éviter de passer en LMP), le détail des revenus pris en compte dans le calcul, les conséquences fiscales et sociales en cas de passage en LMP (cotisations sociales, impact sur la plus-value immobilière, exonérations possibles), une analyse des plus-values immobilières(professionnelles vs des particuliers), des exemples concrets chiffrés, ainsi que des conseils pratiques pour les investisseurs souhaitant rester en LMNP.Plongeons sans plus attendre dans le match LMNP vs LMP, afin de comprendre comment préserver au mieux vos avantages fiscaux tout en restant conforme à la réglementation.

Qu’est-ce que le statut LMNP ? (Loueur Meublé Non Professionnel)

Le statut LMNP s’applique aux propriétaires qui louent des logements meublés sans en faire leur activité professionnelle principale. Concrètement, un particulier qui loue un appartement meublé (ou plusieurs) et qui ne dépasse pas certains seuils sera considéré comme LMNP. Les revenus tirés de la location meublée sont alors imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), mais avec le statut « non professionnel ». Cela signifie notamment que ces revenus locatifs sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec des régimes fiscaux simplifiés disponibles (micro-BIC ou réel). Le régime LMNP est très prisé des investisseurs car il permet, surtout au régime réel, de déduire de nombreuses charges et d’amortir le bien, souvent jusqu’à annuler le revenu imposable (ce qui peut aboutir à 0 € d’impôt légalement sur les loyers perçus).

Qu’est-ce que le statut LMP ? (Loueur Meublé Professionnel)

Le statut LMP concerne les bailleurs pour qui la location meublée devient une véritable activité professionnelle aux yeux de l’administration fiscale. On parle de loueur en meublé « professionnel » lorsque les deux conditions légales(détaillées ci-dessous) sont remplies simultanément. Le LMP est soumis au même régime des BIC, mais avec la qualification professionnelle, ce qui entraîne des obligations et des implications fiscales spécifiques.

Sous le statut LMP, les loyers restent imposés à l’impôt sur le revenu en catégorie BIC, mais l’activité est considérée comme exercée à titre professionnel. Une conséquence historique était l’obligation d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour être reconnu LMP, mais depuis la loi de finances 2020 cette inscription n’est plus nécessaire pour bénéficier du statut LMP . En d’autres termes, même sans inscription au RCS, un bailleur est automatiquement LMP dès lors qu’il dépasse les seuils fiscaux définis. Le statut LMP entraîne aussi l’affiliation aux régimes sociaux des indépendants (voir plus loin), car le bailleur est assimilé à un travailleur non salarié tirant des revenus de son activité de location.

LMNP vs LMP : quelles conditions font basculer vers le professionnel ?

Le passage du statut LMNP au statut LMP dépend de deux critères cumulatifs. Tant que l’une des deux conditions ci-dessous n’est pas remplie, vous restez en LMNP. En revanche, si vous remplissez les deux conditions simultanément sur une année, votre activité de location meublée sera requalifiée en location meublée professionnelle (LMP) . Les critères sont les suivants :

• Recettes locatives annuelles > 23 000 € : L’ensemble des loyers bruts tirés de la location meublée par le foyer fiscal doit dépasser 23 000 € sur l’année civile . Ce seuil de 23 000 € est fixe (il n’est pas indexé) et s’applique tous logements meublés confondus et inclut les provisions ou forfait de charges.

• Recettes locatives > autres revenus d’activité du foyer fiscal : Les recettes de location meublée doivent excéder le total des autres revenus imposables du foyer (traitements et salaires, BIC d’une autre activité, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, rémunérations de gérance, etc.) . En pratique, il faut que les loyers meublés dépassent l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal.

En résumé, on est LMNP dès lors qu’au moins un des deux critères n’est pas atteint (loyers ≤ 23 000 € ou loyers ≤ autres revenus). À l’inverse, on bascule LMP si les deux conditions sont réunies (loyers > 23 000 € et loyers > autres revenus) . Cette appréciation se fait au niveau du foyer fiscal et par année civile. Cela signifie que si vous êtes marié ou pacsé, les loyers de tous les membres du foyer s’additionnent pour le calcul, de même que tous vos autres revenus d’activité sont cumulés . Il n’est pas possible que l’un des conjoints soit LMP et l’autre LMNP : c’est une qualification globale pour le foyer.

Quels revenus locatifs sont pris en compte pour le seuil de 23 000 € ?

Pour déterminer le statut (LMNP ou LMP), on considère les recettes locatives brutes annuelles du foyer fiscal. Il est important de comprendre quels revenus sont inclus dans ce calcul :

• Loyers TTC encaissés : Il s’agit du montant total des loyers facturés, toutes taxes comprises, charges locatives comprises le cas échéant . Autrement dit, si le locataire vous verse un loyer charges incluses, on prend le total (loyer + provision de charges).

• Indemnités d’assurance loyers impayés : si vous avez perçu une indemnisation d’assurance pour un loyer impayé ou une vacance locative, cette somme est assimilée à un loyer et comprise dans les 23 000 € (car elle vise à garantir le revenu de location).

• Revenus exclus : ne sont pas pris en compte les recettes qui ne proviennent pas directement de la location meublée. Par exemple, les produits financiers (intérêts d’un dépôt de garantie placé, etc.) ou les subventions publiques que vous auriez perçues pour l’acquisition ou la rénovation du bien ne comptent pas dans le calcul du seuil . Seules les recettes tirées de l’exploitation du meublé sont retenues.

• Toutes locations meublées confondues : on additionne les loyers de tous les biens meublés donnés en location par les membres du foyer. Par exemple, si vous louez deux appartements meublés rapportant chacun 12 000 € par an, vos recettes à prendre en compte seront de 24 000 € au total (donc au-dessus de 23 000 €).

• Appréciation annuelle : le seuil de 23 000 € s’apprécie par année civile. En cas de début ou fin d’activité en cours d’année, l’administration peut proratiser ce seuil sur la durée effective. Par exemple, si vous commencez à louer en juillet, le seuil applicable pour le reste de l’année pourrait être ajusté (23 000 € × 6/12 mois). Des exemples de calcul existent dans la doctrine fiscale .

Du côté des “autres revenus d’activité du foyer fiscal” (pour la comparaison avec les loyers), on inclut tous les revenus professionnels imposables du foyer : salaires, pensions retraités considérées comme traitements et salaires, bénéfices BIC d’autres entreprises (hors location meublée), bénéfices agricoles (BA), bénéfices non-commerciaux (BNC, professions libérales), rémunérations de dirigeants assimilées à des salaires (article 62 du CGI) , etc. En somme, ce sont vos revenus déclarés dans les autres catégories de l’impôt sur le revenu. Les dividendes ne sont pas pris en compte dans les revenus du foyer fiscal car ce sont des revenus de capitaux mobiliers (RCM), et ce même si ils sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

À retenir : Si Recettes meublées > 23 000 € ET > total autres revenus d’activité, alors LMP, sinon LMNP . Ce calcul se fait sur les recettes brutes encaissées (loyers + charges + indemnités, en TTC) et au niveau du foyer fiscal global.

Conséquences fiscales du passage en LMP

Le basculement en LMP entraîne plusieurs conséquences fiscales et sociales importantes. Comparons point par point le régime LMNP et le régime LMP sur les principaux aspects : imposition des loyers, utilisation des déficits, cotisations sociales, etc.

Imposition des revenus locatifs : LMNP vs LMP

Sur le plan de la déclaration des loyers, LMNP et LMP relèvent tous deux de la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) à l’impôt sur le revenu . Les régimes d’imposition des loyers sont donc similaires dans leur mécanisme : vous pouvez au choix être au micro-BIC ou au régime réel.

Le micro-BIC vous accorde un abattement forfaitaire pour charges (50 % pour une location meublée classique, 71 % si meublé de tourisme classé) et vous êtes imposé sur le reste. Au régime réel, vous déduisez les charges réelles (intérêts d’emprunt, assurances, travaux, charges de copropriété…) et vous pratiquez des amortissements chaque année sur le bien et le mobilier, ce qui réduit d’autant le revenu taxable.

La différence majeure en LMP n’est pas dans le calcul du bénéfice annuel (qui suit les règles BIC classiques, tout comme en LMNP), mais plutôt dans le traitement fiscal des déficits éventuels. En effet :

• Déficits en LMNP (non professionnel) : Si votre activité LMNP est déficitaire (par exemple, vos charges + amortissements dépassent vos loyers), ce déficit n’est pas imputable sur votre revenu global. La loi impose que les déficits d’une location meublée exercée à titre non professionnel soient reportés uniquement sur les bénéfices de même nature (location meublée non professionnelle) des 10 années suivantes . Autrement dit, un déficit LMNP pourra réduire vos futurs profits LMNP, mais pas vos autres revenus (il ne réduit pas votre impôt sur le salaire par exemple). De plus, passé 10 ans, un déficit non absorbé est perdu.

• Déficits en LMP (professionnel) : En LMP, les règles BIC générales s’appliquent : un déficit provenant d’une activité professionnelle peut s’imputer sur le revenu global du contribuable, sans limitation de montant . Ainsi, un déficit d’exploitation en LMP viendra réduire votre revenu imposable total (toutes catégories confondues) de l’année, ce qui peut faire baisser fortement votre impôt si vous avez par ailleurs des salaires ou autres revenus. C’est un avantage fiscal du LMP : les charges et amortissements excédentaires profitent immédiatement au foyer en allégeant la note fiscale globale.

Comparatif LMNP vs LMP – Déficits et imposition des loyers :

En matière de tenue comptable, le LMP requiert en principe une comptabilité plus rigoureuse (étant une activité professionnelle) et potentiellement la nomination d’un expert-comptable est recommandée, surtout en régime réel, pour optimiser les amortissements et éviter toute erreur. Cependant, ces obligations comptables sont proches de celles d’un LMNP au réel.

Cotisations sociales : prélèvements sociaux (LMNP) vs régime social des indépendants (LMP)

Le statut LMNP est considéré comme une activité « passive » du point de vue social. De ce fait, le LMNP n’est pas affilié aux régimes de sécurité sociale des indépendants pour cette activité. Les revenus locatifs LMNP sont simplement soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, au taux global de 17,2 % (CSG, CRDS, etc.) . Ces prélèvements sociaux s’appliquent sur le revenu net imposable de la location meublée (après abattement micro ou après déduction des charges/amortissements au réel). Si le résultat fiscal LMNP est nul (ou déficitaire), il n’y a donc pas de prélèvements sociaux à payer sur l’année en question.

En revanche, le statut LMP fait basculer le bailleur dans le champ des travailleurs non salariés. Dès lors que vous devenez LMP, vous devez vous affilier et payer des cotisations sociales sur vos revenus de location meublée. Vous devez obligatoirement vous affilier au régime SSI (Sécurité sociale des indépendants)

Les cotisations sociales sont alors calculées sur le bénéfice réel dégagé par l’activité de location meublée (après déduction des charges et amortissements). Le taux de cotisation pour un travailleur indépendant non agricole tourne autour de 30% du bénéfice (incluant assurance maladie, retraite de base, retraite complémentaire, CSG-CRDS sur revenus d’activité, etc.). En contrepartie, le LMP acquiert des droits sociaux (retraite, etc.) sur la base de ces cotisations. À noter qu’il existe des cotisations minimales même en l’absence de bénéfice, afin de valider des trimestres de retraite. Ce montant s'établi à 1 208€ en 2025. Ainsi, même si votre bénéfice comptable LMP est à zéro ou est en déficit, vous devrez vous acquittez d'une cotisation minimale de 1 208€.

Affiliation au régime général pour les LMNP saisonniers :

En tant que LMNP pratiquant la location saisonnière, si vos recettes annuelles dépassent 23 000 €, vous êtes soumis à des cotisations sociales. Vous avez alors la possibilité de choisir entre le régime général de la sécurité sociale et le régime des travailleurs indépendants (SSI). Ce choix dépend de votre situation personnelle et de vos préférences en matière de couverture sociale. 

Calcul des cotisations sociales sous le régime général :

Les cotisations sociales sont calculées sur la base de vos recettes locatives après application d’un abattement forfaitaire, dont le taux varie selon le type de meublé :

• Meublés de tourisme classés : Abattement de 87 %.

• Meublés de tourisme non classés : Abattement de 60 %.

Après application de l’abattement, le taux global de cotisations sociales est d’environ 47,5 % sur le montant restant. 

Autres implications fiscales et administratives : Un loueur en meublé (LMNP ou LMP) doit effectuer des démarches administratives comme la déclaration de début d’activité (formulaire P0i) dans les 15 jours du début de la location pour obtenir un n° SIRET. Il est également redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) chaque année (après une éventuelle exonération l’année de début) . La CFE est due dès lors qu’on exerce une activité de location meublée, que l’on soit LMNP ou LMP. La CFE n'est pas due si l'activité génère un chiffre d'affaires inférieur à 5 000€ HT.  Par ailleurs, si le chiffre d’affaires HT de l’activité dépasse 152 500 €, une cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) peut s’appliquer, mais peu de loueurs particuliers atteignent ce niveau de recettes . Enfin, la location meublée est exonérée de TVA (sauf cas des services para-hôteliers), donc ni le LMNP ni le LMP ne facturent de TVA sur les loyers de locaux d’habitation meublés .

Plus-value immobilière : différence de régime entre LMNP et LMP

Lors de la revente d’un bien immobilier loué meublé, le régime d’imposition de la plus-value diffère radicalement selon votre statut LMNP vs LMP. Il s’agit d’un point crucial, car il peut y avoir de fortes différences de taxation et des stratégies à anticiper avant de vendre. Détaillons les régimes de la plus-value des particuliers (LMNP) et des plus-values professionnelles (LMP).

Plus-value en LMNP : le régime des particuliers

Si vous êtes LMNP (loueur non professionnel), les biens immobiliers que vous vendez relèvent du régime classique des plus-values immobilières des particuliers. Le calcul et l’imposition sont les mêmes que pour n’importe quel particulier vendant une seconde résidence ou un bien locatif nu :

• Calcul de la plus-value brute : prix de cession – prix d’acquisition (avec quelques ajustements possibles). Le prix d’achat peut être majoré d’un forfait de 7,5% pour frais d’acquisition et de 15% pour travaux si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans (en l’absence de justificatifs) .

• Taux d’imposition : la plus-value immobilière est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu , plus 17,2 % de prélèvements sociaux , soit un total de 36,2 %. Un prélèvement forfaitaire est effectué par le notaire lors de la vente.

• Abattements pour durée de détention : pour encourager la détention longue, l’administration applique des abattements qui réduisent la plus-value imposable en fonction de l’ancienneté de détention du bien . Ces abattements sont les suivants :

• Pour l’impôt sur le revenu (19%) : abattement de 6 % par année de détention au-delà de la 5ᵉ année, de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis 4 % la 22ᵉ année . Cela aboutit à une exonération totale d’IR au bout de 22 ans de détention.

• Pour les prélèvements sociaux (17,2%) : abattement de 1,65 % par année de détention de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1,60 % la 22ᵉ année, puis 9 % par année au-delà de la 22ᵉ . L’exonération totale des prélèvements sociaux est acquise après 30 ans de détention.

• Exonérations spécifiques : certaines situations bénéficient d’exonération immédiate (vente de la résidence principale, vente d’un bien < 15 000 € de plus-value, vente par un retraité ou invalide sous condition de revenu, etc.), mais pour un investissement locatif meublé classique, on se focalise sur l’exonération par durée (22 ans/30 ans).

En résumé, en LMNP, au-delà de 22 ans de détention vous ne payez plus d’impôt sur la plus-value, et au-delà de 30 ansvous ne payez plus du tout de taxes (ni IR ni prélèvements sociaux) sur la plus-value réalisée. Si vous vendez avant ces durées, votre plus-value sera taxée selon les taux ci-dessus, avec application des abattements progressifs.

• Exonérations spécifiques : certaines situations bénéficient d’exonération immédiate (vente de la résidence principale, vente d’un bien < 15 000 € de plus-value, vente par un retraité ou invalide sous condition de revenu, etc.), mais pour un investissement locatif meublé classique, on se focalise sur l’exonération par durée (22 ans/30 ans).

En résumé, en LMNP, au-delà de 22 ans de détention vous ne payez plus d’impôt sur la plus-value, et au-delà de 30 ansvous ne payez plus du tout de taxes (ni IR ni prélèvements sociaux) sur la plus-value réalisée. Si vous vendez avant ces durées, votre plus-value sera taxée selon les taux ci-dessus, avec application des abattements progressifs.

Plus-value en LMP : le régime des plus-values professionnelles

Pour un LMP, la situation est différente car les biens immobiliers loués meublés sont considérés comme des actifs professionnels. La plus-value réalisée entre dans le régime des plus-values professionnelles (BIC). Les règles sont un peu plus complexes : la plus-value pro se décompose en plus-value à court terme et à long terme, et il existe des régimes d’exonération spécifiques pour les petites entreprises. Voici les points clés :

• Inscription à l’actif et calcul : En principe un LMP doit inscrire le bien immobilier à l’actif de son bilan d’entreprise individuelle. La valeur d’achat est alors diminuée chaque année des amortissements pratiqués. Lors de la vente, on calcule la plus-value professionnelle par rapport à la valeur nette comptable du bien (prix d’achat – amortissements cumulés). Ainsi, si un bien acheté 200 000 € a été amorti pour 70 000 €, sa valeur nette comptable est 130 000 €. S’il est vendu 200 000 €, il n’y a comptablement pas de plus-value (200 k vente – 130 k VNC = 70 k amortissements récupérés, voir ci-dessous). S’il est vendu au-delà, il y a plus-value. La partie de gain correspondant aux amortissements est traitée différemment de la partie au-delà du coût initial.

• Plus-value à court terme (PVCT) : Correspond essentiellement aux amortissements pratiqués que l’on “récupère”. Concrètement, la fraction de la plus-value jusqu’à hauteur des amortissements déduits est reclassée en plus-value court terme. Elle est taxée comme un bénéfice ordinaire de l’entreprise : ajoutée au revenu imposable BIC de l’année, imposée au barème de l’IR (et soumise aux cotisations sociales comme un revenu d’activité). Dans notre exemple, 70 000 € seraient de la PVCT si vente à 200 k€.

• Plus-value à long terme (PVLT) : C’est la fraction de gain au-delà des amortissements, c’est-à-dire la plus-value calculée entre le prix d’acquisition d’origine et le prix de vente, hors amortissements. La PVLT bénéficie d’un régime d’imposition plus doux : elle est taxée au taux fixe de 12,8 % (impôt sur le revenu forfaitaire) et est également soumise aux prélèvements sociaux 17,2 %, ce qui donne un taux global de 30 % environ . (Ce taux global correspond à la “flat tax” sur les gains long terme des entreprises individuelles). Si le contribuable est affilié à un régime social, les 17,2% peuvent en réalité être remplacés par des cotisations sociales sur ce gain, selon les cas, mais l’effet final est similaire à une taxation ~30%).

• Exonération pour petites entreprises (article 151 septies du CGI) : Il s’agit d’un dispositif très avantageux dont peuvent bénéficier les LMP sous conditions. La loi prévoit que si vous vendez un élément d’actif (votre bien immobilier loué) et que votre chiffre d’affaires locatif moyen des deux années précédentes est modeste, alors la plus-value professionnelle peut être exonérée d’impôt en totalité ou partiellement. Les seuils sont : ≤ 90 000 € de recettes annuelles (moyenne N-1 et N-2) pour une exonération totale de la plus-value, et entre 90 000 et 126 000 € pour une exonération partielle (dégressive) . Il faut également que vous exerciez l’activité de location en meublé depuis au moins 5 ans pour en bénéficier . Ces montants s’entendent hors taxes et s’appliquent pour une activité “location meublée” classique. (En cas d’activité para-hôtelière, les seuils sont plus élevés : 250 000 € / 350 000 € ). En dessous de 90 000 € de loyers, un LMP présent depuis 5 ans ne paie donc aucune imposition sur la plus-value (ni IR ni prélèvements sociaux) : c’est un net avantage du statut LMP pour les “petits” bailleurs professionnels.

En complément, il est essentiel de préciser un point important : même lorsque vous bénéficiez de l’exonération totale sur la plus-value professionnelle grâce au dispositif prévu par l’article 151 septies du CGI (recettes annuelles moyennes inférieures à 90 000 € HT sur les deux dernières années), la plus-value à court terme est effectivement exonérée d’impôt sur le revenu (IR), mais attention : elle reste néanmoins soumise aux cotisations sociales du régime SSI (Sécurité Sociale des Indépendants). En clair, l’administration fiscale exonère uniquement la part fiscale (IR), mais vous devrez tout de même payer les charges sociales calculées sur la plus-value à court terme réalisée.

• Abattement pour durée de détention (article 151 septies B du CGI) : Si vous ne remplissez pas les conditions de l’exonération précédente (recettes trop élevées), il existe malgré tout un abattement progressif sur la plus-value à long terme en fonction de la durée de détention du bien. Cet abattement est de 10 % par année au-delà de la 5ᵉ année de détention . Autrement dit, après 6 ans, vous abattez 10%, après 7 ans 20%, … jusqu’à 100% au bout de 15 ans de détention (exonération totale de la PV long terme après 15 ans). Attention : ceci ne concerne que la plus-value long terme (la part correspondant aux amortissements reste, elle, toujours taxée en PV court terme sauf si l’exonération des petites entreprises s’applique). Ce régime d’abattement longue durée est en fait assez proche de celui des particuliers (22 ans pour exonération IR) mais plus rapide (15 ans) sur la part long terme, en échange de quoi la part amortissements reste imposable.

En complément, il est essentiel de préciser un point important : même lorsque vous bénéficiez de l’exonération totale sur la plus-value professionnelle grâce au dispositif prévu par l’article 151 septies du CGI (recettes annuelles moyennes inférieures à 90 000 € HT sur les deux dernières années), la plus-value à court terme est effectivement exonérée d’impôt sur le revenu (IR), mais attention : elle reste néanmoins soumise aux cotisations sociales du régime TNS (Sécurité Sociale des Indépendants). En clair, l’administration fiscale exonère uniquement la part fiscale (IR), mais vous devrez tout de même payer les charges sociales calculées sur la plus-value à court terme réalisée.

Récapitulatif des différences entre LMNP et LMP

Pour conclure sur les différences majeures, voici un tableau comparatif synthétique du statut LMNP vs LMP :

Conseils pratiques pour rester en LMNP et éviter le passage en LMP

Beaucoup d’investisseurs souhaitent rester en LMNP afin de bénéficier de la fiscalité avantageuse (notamment pas de cotisations sociales professionnelles et plus de souplesse sur les plus-values). Voici quelques stratégies d’optimisation et bonnes pratiques pour éviter de basculer en LMP involontairement :

• Suivre de près vos recettes locatives : Le seuil pivot de 23 000 € est déterminant. Tenez un tableau de vos loyers encaissés sur l’année pour savoir si vous risquez de le dépasser. Si vous êtes proche de la limite, évitez d’augmenter les loyers en cours d’année ou de louer des périodes supplémentaires qui feraient franchir le cap. Par exemple, en location saisonnière, vous pourriez volontairement laisser quelques semaines non louées si cela permet de rester sous 23 000 € (à comparer avec le surcoût de charges sociales si LMP).

• Éviter que vos loyers dépassent vos autres revenus : Si vous avez une activité professionnelle principale, essayez de conserver des revenus d’activité suffisants pour que vos loyers restent en dessous. Concrètement, cela peut vouloir dire ne pas quitter totalement votre emploi tant que les loyers n’ont pas atteint un certain niveau, ou encore, pour un couple, le conjoint pourrait réaliser des revenus (emploi, freelance) afin de maintenir un niveau de revenus d’activité supérieur aux loyers. Ce critère est souvent plus facile à contrôler que le seuil absolu de 23 000 €.

• Investir à deux pour diviser les recettes : Si vous envisagez des investissements locatifs meublés conséquents, la détention en indivision avec son conjoint (ou partenaire) ne change rien car le foyer fiscal est le même. En revanche, si vous investissez avec un proche en dehors de votre foyer fiscal (par exemple avec un enfant majeur non rattaché, ou via une société de personnes avec des associés extérieurs), la part de recettes qui vous revient pourra être en deçà des seuils. Attention toutefois : créer une société (SCI à l’IR) ne fait que translater les recettes chez chaque associé, ça ne « casse » pas le foyer fiscal. Seule la création d’une société à l’IS (impôt sur les sociétés) permet de sortir complètement les loyers de votre déclaration personnelle – mais on sort alors du cadre LMNP/LMP pour entrer dans celui de la société commerciale (ce qui a d’autres implications fiscales). Cette stratégie est lourde et à réserver à des cas particuliers.

• Évaluer le coût d’une bascule en LMP vs limiter les loyers : Parfois, devenir LMP peut s’avérer moins pénalisant qu’on ne le pense, notamment si votre bénéfice net imposable est faible grâce aux amortissements. Simulez le montant de cotisations sociales que vous auriez à payer en LMP et comparez-le aux loyers supplémentaires que vous pourriez encaisser. Il peut arriver qu’accepter le LMP (et payer des cotisations) soit rentable si cela vous permet de fortement augmenter vos recettes locatives. En revanche, si le passage en LMP est subi sans gain de loyer significatif, mieux vaut réfléchir à réduire un peu la voilure (par exemple, louer en nu un des biens, ou faire une pause sur Airbnb les derniers mois de l’année).

• Location nue ou location meublée ? : Si vous approchez des seuils LMNP, une solution peut être de mettre en location nue un prochain investissement (location vide relève des revenus fonciers, pas concernés par LMNP/LMP). Certes, la fiscalité foncière est moins favorable (pas d’amortissement notamment), mais cela permet de continuer à investir sans risquer de passer LMP. C’est une forme de diversification fiscale. Vous pourriez aussi opter pour la location meublée de tourisme classée (meublé de tourisme avec étoile(s)) : fiscalement cela reste LMNP, mais le micro-BIC offre un abattement de 71% ce qui peut compenser en partie la fiscalité sociale si jamais LMP (et socialement, les meublés classés >23k€ passent aussi en cotisations pro désormais).

• Scinder la propriété des biens : Cette astuce est plus patrimoniale : si vous détenez plusieurs biens meublés, vous pouvez envisager d’en donner un à vos enfants majeurs (ou à un membre de la famille) qui ne serait pas dans votre foyer fiscal. Les loyers de ce bien ne seraient plus dans votre périmètre, ce qui pourrait vous faire redescendre sous les seuils LMNP. Bien sûr, cela implique une transmission de propriété (donation) avec ses propres coûts et conséquences, ce n’est pas anodin, mais pour de gros patrimoines locatifs, cela se réfléchit dans le cadre d’une stratégie globale (on sort du strict cadre fiscal LMNP/LMP pour aller vers la transmission).

Conclusion

Le statut LMNP offre une fiscalité particulièrement attractive pour les propriétaires bailleurs en meublé, tandis que le statut LMP, plus contraignant, s’applique lorsque l’activité prend une envergure professionnelle. Il est crucial de maîtriser les conditions de passage LMNP -> LMP afin de choisir sa stratégie d’investissement. En résumé :

• LMNP : idéal pour des revenus complémentaires, avec des avantages tels que l’amortissement non repris sur la plus-value (jusqu’en 2024) et l’absence de cotisations sociales lourdes. Cependant, les déficits LMNP sont cantonnés à l’activité et la plus-value n’est totalement exonérée qu’après de très longues durées (22 ans/30 ans).

• LMP : réservé aux locations meublées à grande échelle ou principales, il entraîne l’affiliation sociale (RSI/SSI) et un suivi fiscal plus rigoureux. En contrepartie, il permet d’imputer les déficits sur le revenu global et d’obtenir des exonérations de plus-value dès 5 ans si l’activité reste de taille modérée, ce qui peut être un levier puissant d’optimisation dans certains cas.

Chaque investisseur devra donc évaluer sa situation : si vos loyers approchent les seuils, pesez le pour et le contre d’une expansion qui vous ferait passer LMP. Parfois, rester volontairement en dessous des seuils peut maximiser votre rentabilité nette, parfois l’option LMP pourra se justifier (par exemple pour absorber des déficits sur vos autres revenus ou préparer une cession exonérée rapidement). N’hésitez pas à vous faire accompagner d’un expert-comptable ou d’un conseiller fiscal pour optimiser votre statut.

En espérant que cet article détaillé vous aura aidé à y voir plus clair sur le match LMNP vs LMP, les conditions de passage et les conséquences fiscales de chaque statut. En respectant les règles et en planifiant intelligemment vos investissements, vous pourrez profiter au mieux des atouts de la location meublée en accord avec vos objectifs patrimoniaux. Bon investissement !