Les avantages d'acheter en viager sous le statut LMNP

Le viager permet de constituer un patrimoine immobilier à moindre coût tout en bénéficiant des avantages du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Concrètement, l’achat en viager consiste à verser au vendeur un bouquet initial puis une rente viagère jusqu’à son décès, souvent en échange du droit pour le vendeur de rester dans le logement (viager occupé). De son côté, le LMNP offre un cadre fiscal favorable à la location meublée, permettant de percevoir des revenus locatifs peu ou pas imposés grâce à l’abattement micro-BIC ou à l’amortissement comptable du bien. En 2025, malgré un léger durcissement fiscal (intégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente), le statut LMNP reste très avantageux pour défiscaliser les loyers meublés. L’idée d’acheter en viager sous statut LMNP est donc d’allier ces deux approches pour maximiser rentabilité et fiscalité.

Cependant, il faut distinguer viager occupé et viager libre. Avec un viager libre, l’acquéreur obtient la jouissance immédiate du bien et peut donc le mettre en location meublée tout de suite. À l’inverse, dans un viager occupé, le vendeur (crédirentier) conserve un droit d’usage ou d’usufruit viager et continue d’occuper le logement jusqu’à son décès. Dans ce cas, aucune location n’est possible tant que le vendeur occupe les lieux, ce qui reporte l’exploitation LMNP à plus tard. Le choix libre vs occupé dépendra donc de vos objectifs : recherche de revenus immédiats ou investissement patrimonial à long terme. Voyons maintenant en détail tous les avantages qu’offre un achat en viager combiné au statut LMNP en 2025, pour chacun de ces cas de figure.

Un prix d’achat décoté et un effort financier allégé

Le premier atout du viager est son prix d’acquisition attractif. En achetant un bien en viager occupé, vous profitez d’une décote importante sur la valeur du logement par rapport à un achat classique. Cette décote tient compte de l’âge du vendeur et de son espérance de vie : plus le crédirentier est âgé, plus la décote est élevée. Il n’est pas rare de payer le bien 30 à 50 % en dessous de sa valeur vénale grâce à ce mécanisme. Par exemple, un appartement estimé à 300 000 € pourra être acquis en viager pour une valeur économique de ~150 000–210 000 € en fonction de l’âge du vendeur. De plus, le paiement d’une partie du prix sous forme de rente étale l’effort financier dans le temps, ce qui allège la charge mensuelle pour l’acheteur. Cela peut même permettre à des investisseurs dont le taux d’endettement est déjà élevé d’acquérir un bien sans recours massif au crédit bancaire. En quelque sorte, le vendeur vous « finance » une partie de l’achat en acceptant d’être payé progressivement.

Autre avantage non négligeable : les frais de notaire réduits. Ces frais sont calculés sur le prix acte en mains du bien. Or, en viager occupé, ce prix est justement la valeur décotée, inférieure à la valeur libre du bien. Résultat : vous payez bien moins de frais d’acquisition qu’en achetant au prix fort du marché. Par exemple, pour un bien valant 300 000 € sur le marché mais acquis en viager pour une valeur décotée de 200 000 €, les frais de notaire porteront sur 200 000 € – une économie substantielle d’environ 8 000 € de frais notariés (calculés à ~7–8%).

En viager occupé, le fait que le vendeur conserve l’usage du logement offre en outre un confort financier à l’acheteur pendant toute la durée de la rente : pas de taxe foncière ni de charges courantes à payer. En effet, ces dépenses restent généralement à la charge de l’occupant (le crédirentier) durant le viager, conformément aux clauses d’usage ou d’usufruit viager. L’acheteur nu-propriétaire n’a donc ni impôts locaux ni entretien quotidien à financer tant qu’il ne récupère pas la pleine propriété. Même l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est neutralisé : en cas d’usufruit viager réservé au vendeur, c’est ce dernier qui déclare le bien à l’IFI, le nu-propriétaire étant exonéré pour la part en nue-propriété. On investit ainsi dans la pierre sans alourdir sa fiscalité personnelle ni son budget annuel en attendant la pleine possession du bien.

Une rentabilité locative optimisée grâce à la location meublée

Deuxième avantage majeur de ce montage : la rentabilité potentielle peut être supérieure à un investissement classique. D’une part, le viager réduit le coût d’achat comme on l’a vu, ce qui augmente mécaniquement le rendement de l’opération une fois le bien exploité en location. D’autre part, le fait de louer en meublé sous statut LMNP permet de générer des loyers plus élevés qu’en location nue. En moyenne, un logement meublé se loue 10 à 20 % plus cher que le même bien loué vide. Cette différence de loyer, combinée au prix d’acquisition décoté, dope le rendement locatif de l’investissement.

• Si le viager est libre (biens où le vendeur ne se réserve pas l’usage) : vous pouvez mettre le logement en location meublée immédiatement. Vous encaissez alors des loyers dès la signature, tout en ayant investi moins de capital au départ. Le taux de rendement brut (loyer annuel ÷ prix total payé) peut ainsi être bien supérieur à la moyenne du marché. Par exemple, un studio pouvant se louer 600 € par mois meublé (7 200 €/an) acheté en viager libre pour 120 000 € offre un rendement brut de 6 %, là où le même studio acheté 150 000 € en classique n’aurait qu’environ 4,8 % de rendement. De plus, la demande pour les locations meublées est forte dans les grandes villes (étudiants, jeunes actifs, touristes), garantissant un taux d’occupation élevé du bien. Vous profitez ainsi d’un revenu locatif stable et immédiatement valorisé par le statut LMNP.

• Si le viager est occupé : vous n’aurez pas de loyers tant que le vendeur occupe le bien, mais le rendement prend une autre forme. Ici, c’est la valorisation latente de votre propriété qui fait office de « rentabilité » implicite. Chaque année, la valeur de votre part (nue-propriété) augmente à mesure que l’espérance de vie du vendeur diminue. En d’autres termes, le bien prend de la valeur sans effort de votre part, par capitalisation interne. À terme (au décès du crédirentier), vous récupérez un bien libre dont la valeur marchande aura potentiellement augmenté (hausse du marché immobilier) alors que vous l’avez payé partiellement à crédit via les rentes. Cette plus-value automatique liée à l’extinction du droit d’usage peut être vue comme un rendement différé du viager occupé. C’est particulièrement intéressant pour un investisseur qui souhaite préparer de futurs revenus (par exemple pour sa retraite) sans percevoir de loyers tout de suite. Vous pourrez alors, le moment venu, louer en meublé le bien libéré et bénéficier de revenus complémentaires tardifs, ou bien le revendre avec une plus-value.

Un cadre fiscal avantageux : défiscalisation des loyers et charges allégées

C’est l’un des points forts du statut LMNP : la fiscalité des locations meublées est particulièrement favorable comparée à la location nue traditionnelle. En combinant cela avec l’achat en viager, on obtient un montage très efficient sur le plan fiscal, à la fois pendant la détention du bien et lors de sa revente éventuelle.

• Pendant la phase de location LMNP (si viager libre ou une fois le bien récupéré) : vos revenus locatifs relèvent du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers classiques. Deux options s’offrent à vous :

  • Le régime micro-BIC, pour des recettes annuelles jusqu’à 77 700 € en 2025 (plafond revalorisé vs l’ancien 72 600 €). Il accorde un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers meublés perçus (et même 71 % d’abattement pour un meublé de tourisme classé). Cela signifie que seule la moitié de vos loyers est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Par exemple, 10 000 € de loyers annuels ne généreront des impôts que sur 5 000 € après abattement. Cet abattement de 50 % est nettement plus généreux que celui de la location nue (30 % en micro-foncier), d’où un gain fiscal immédiat pour le bailleur meublé.

  • Le régime réel simplifié, conseillé dès que vos charges dépassent l’abattement forfaitaire. En LMNP réel, vous pouvez déduire toutes les charges liées au bien (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, taxe foncière une fois applicable, etc.) et surtout amortir la valeur du bien et du mobilier. L’amortissement consiste à étaler comptablement le coût du logement (hors terrain) sur sa durée d’usage, typiquement sur 20 à 30 ans pour l’immobilier et 5 à 10 ans pour le mobilier. Cela génère chaque année une déduction fiscale fictive (non décaissée) qui vient réduire le bénéfice imposable. Dans la pratique, l’amortissement en LMNP permet souvent de neutraliser une grande partie des revenus locatifs imposables, voire de les ramener à zéro, ce qui diminue drastiquement l’impôt dû sur vos loyers. Autrement dit, vos revenus LMNP peuvent être non imposés pendant de nombreuses années, tant que l’amortissement cumulé et les charges couvrent le loyer imposable. Cette niche fiscale est l’une des raisons du succès du LMNP. 

    • À noter : l’amortissement non utilisé n’est pas perdu et peut être reporté sans limite de durée sur les bénéfices des années suivantes, ce qui sécurise l’optimisation fiscale dans le temps.

     

Grâce à ces dispositifs, un investisseur en LMNP peut encaisser des loyers quasiment nets d’impôt sur de longues périodes. Cela améliore considérablement la rentabilité nette de l’opération par rapport à un investisseur en location nue qui, lui, serait taxé sur 70 % de ses loyers au micro-foncier (ou sur le bénéfice réel sans amortissement). En résumé, le viager fournit le bien à moindre coût, et le LMNP permet de défiscaliser les revenus locatifs de ce bien de façon optimale – un double bénéfice financier pour l’acheteur.

• Pendant la période du viager occupé (si applicable) : Comme évoqué précédemment, l’acheteur nu-propriétaire n’a pas de revenus locatifs (donc pas d’impôts sur des loyers) et bénéficie en plus d’une quasi-exonération de charges et taxes. Le crédirentier occupant assume les charges d’entretien courant et les taxes du bien selon les clauses usuelles du viager. L’acheteur n’a généralement à sa charge que les grosses réparations éventuelles – ce qui reste assez rare à court terme. De plus, en cas de démembrement de propriété (usufruit au vendeur, nue-propriété à l’acheteur), l’Impôt sur la Fortune Immobilière repose entièrement sur l’usufruitier. Le nu-propriétaire ne déclare pas le bien à l’IFI pendant la durée du démembrement. Concrètement, cela signifie que vous pouvez acquérir un bien de grande valeur en viager occupé sans augmenter votre assiette IFI (tant que vous n’en avez pas la jouissance). C’est un levier intéressant pour les investisseurs patrimoniaux déjà proches du seuil d’IFI (1,3 M€ de patrimoine immobilier taxable). Le viager occupé est ainsi fiscalement neutre pendant toute la phase d’occupation par le vendeur.

• À la revente du bien : que se passe-t-il si vous décidez de revendre le bien après l’avoir récupéré et loué quelque temps en LMNP ? La fiscalité de la plus-value immobilière s’applique, avec ses exonérations pour détention longue (exonération d’impôt sur la plus-value après 22 ans, et des prélèvements sociaux après 30 ans de détention). La nouveauté depuis la loi de finances 2025, c’est que les amortissements pratiqués en LMNP doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value taxable lors de la revente. Autrement dit, l’administration va diminuer votre prix d’acquisition fictif du montant des amortissements déduits, ce qui augmente d’autant la plus-value imposable. Ce correctif vient combler une « anomalie » du régime antérieur où l’on pouvait cumuler amortissements et calculer la plus-value sur le prix d’achat plein. Heureusement, l’impact de cette mesure reste modéré. D’une part, elle ne concerne pas les biens détenus très longtemps (après 23 ans, la plus-value immobilière reste totalement exonérée d’impôt). D’autre part, même en cas de revente à moyen terme, l’effet est atténué par les abattements pour durée de détention déjà applicables. Concrètement, cet ajustement ne remet pas en cause l’intérêt du LMNP, qui continue d’offrir une fiscalité des revenus largement plus douce que la location nue. Il s’agit simplement d’être conscient qu’une petite partie de l’avantage fiscal devra être « rendue » à la sortie si vous vendez vite avec une forte plus-value. En pratique, cela ne change rien si votre stratégie est de conserver le bien longtemps en percevant des loyers optimisés, ce qui est souvent l’objectif en LMNP viager.

En synthèse, acheter en viager sous LMNP permet de cumuler les optimisations fiscales : peu d’impôts pendant l’exploitation (loyers BIC avec abattement ou amortissement), et peu de taxes et charges pendant la période de viager occupé. C’est un montage particulièrement efficace pour réduire la pression fiscale liée à l’immobilier locatif tout en se constituant un patrimoine.

Diversification patrimoniale et investissement sur mesure (flexibilité)

Au-delà des chiffres, l’achat en viager LMNP présente des avantages stratégiques pour l’investisseur. D’une part, il offre une diversification de votre portefeuille immobilier. Le viager reste une niche (environ 5 000 transactions par an seulement en France, sur plus d’un million de ventes immobilières totales), ce qui en fait un placement original, moins concurrentiel et peu corrélé au marché locatif classique. En investissant en viager, vous vous positionnez sur un segment différent, basé sur un pari démographique (la longévité du vendeur) plutôt que sur les seules fluctuations du marché immobilier. Cela peut permettre de mieux lisser les risques : par exemple, même si le marché locatif traverse une période difficile, un viager occupé continue de « rapporter » via sa décote qui se résorbe avec le temps.

D’autre part, l’investissement en viager LMNP est très flexible et adaptable à vos objectifs personnels. Vous pouvez calibrer le projet en choisissant le type de viager, le profil du vendeur, le montant du bouquet et des rentes, etc., afin d’atteindre une configuration sur mesure :

• Si vous êtes un jeune investisseur préparant l’avenir, acquérir en viager occupé peut vous permettre de constituer un patrimoine progressivement, sans effort de gestion immédiat, pour disposer d’un bien à louer ou pour vous loger dans 10, 15 ou 20 ans. Par exemple, de plus en plus de trentenaires achètent en viager occupé dans l’optique d’en faire leur résidence principale une fois le bien libéré, ou de le louer pour financer leur retraite. Cette stratégie « acheter maintenant, profiter plus tard » est facilitée par le coût d’entrée réduit du viager.

• Au contraire, si vous cherchez des compléments de revenus immédiats, vous privilégierez un viager libre sur un bien déjà prêt à louer (ou rapidement vacant, par exemple un viager sans occupation car le vendeur part en maison de retraite). Vous aurez ainsi une rente locative dès le départ, tout en profitant de la rentabilité améliorée par le viager. C’est un moyen efficace de générer du cash-flow avec un investissement initial limité.

• Pour un investisseur expérimenté ou un patrimoine important, le viager permet également d’optimiser sa transmission et sa fiscalité. En cas de décès de l’acheteur, ses héritiers peuvent reprendre le paiement de la rente et bénéficier du contrat de viager (souvent, une assurance-décès peut être mise en place pour garantir la rente). Par ailleurs, acheter en nue-propriété (cas du viager occupé) est un outil patrimonial reconnu pour échapper en partie à l’IFI et aux taxes foncières durant le démembrement. Cela en fait un placement intéressant pour ceux qui veulent investir sans alourdir leur base taxable.

Enfin, il ne faut pas négliger la dimension humaine et sociétale du viager. En investissant de cette manière, vous contribuez au maintien à domicile des seniors et vous leur procurez un revenu régulier pour améliorer leur qualité de vie. Beaucoup de personnes âgées ont un patrimoine immobilier important mais peu de revenus liquides ; le viager leur permet de « monétiser » leur maison tout en y restant. En ce sens, acheter en viager est souvent qualifié d’investissement socialement responsable : c’est un échange de bons procédés entre générations, où chacun trouve son compte (le vendeur améliore sa retraite, l’acheteur construit son patrimoine à moindre coût). Cette approche peut donner plus de sens à votre investissement, au-delà de la simple rentabilité financière.

En résumé, acheter en viager sous le statut LMNP se révèle être une stratégie immobilière gagnante, particulièrement en 2025. Vous profitez d’un prix d’acquisition réduit, de loyers meublés optimisés et d’une fiscalité allégée, tout en adaptant l’investissement à vos besoins (revenus immédiats ou capitalisation long terme). Les récents ajustements fiscaux du LMNP (PLF 2025) n’entament pas l’attrait de ce montage, car l’essentiel des avantages – amortissements pendant la détention, abattements micro-BIC, non-imposition du nu-propriétaire en viager occupé – demeurent bien en place. Bien sûr, le viager comporte une part d’aléa (la durée de vie du vendeur) qu’il faut accepter et mesurer : il s’adresse à des investisseurs patients, capables de raisonner sur le long terme. Il conviendra de bien sélectionner le bien et les conditions du viager (s’assurer de la juste décote, vérifier le bouquet/rente adaptés, passer devant notaire expert en viager) et de respecter les obligations du statut LMNP (inscription au registre du commerce, seuils de revenus < 23 000 €, etc.).

En respectant ces précautions, viager et LMNP forment un tandem performant : l’investissement meublé retrouve du souffle grâce au viager, qui compense la hausse des contraintes fiscales par un coût d’entrée moindre et une rentabilité solide. Que vous souhaitiez préparer votre retraite, diversifier vos placements ou défiscaliser intelligemment, ce montage peut être une réponse pertinente. N’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels (conseiller en gestion de patrimoine, expert-comptable spécialisé LMNP, notaire) pour en tirer le meilleur parti. En synthèse, acheter en viager sous statut LMNP offre des avantages uniques qui peuvent vous propulser en tête des investisseurs immobiliers avisés en 2025 et au-delà.