LMNP et achat en VEFA : Opportunités et contraintes

L’achat en Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), ou achat sur plan, est une stratégie d'investissement prisée pour se constituer un patrimoine immobilier neuf. Associé au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), il permet d'allier avantages fiscaux, revenus locatifs et faible gestion. Cependant, cette combinaison n'est pas exempte de contraintes.

🏗️ Découvrez dans cet article les opportunités et obstacles liés à l’achat en VEFA sous le statut LMNP, ainsi que les conseils pour optimiser votre investissement.

Pourquoi investir en VEFA sous le statut LMNP ?

Avantages patrimoniaux et fiscaux 🌟

1. Un bien immobilier neuf et attractif

   • L’achat en VEFA vous garantit un logement aux normes actuelles (RT 2020 ou RE 2020) et prêt à l’emploi. Cela réduit les coûts d’entretien et améliore la rentabilité locative.
   • Les logements neufs sont particulièrement prisés des locataires grâce à leur confort, leur efficacité énergétique et leurs équipements modernes.

2. Des avantages fiscaux spécifiques au LMNP

   • Amortissement comptable : En LMNP, le bien, le mobilier et les frais annexes (notaire, travaux) peuvent être amortis sur plusieurs années, réduisant ainsi le montant des revenus imposables.
   • Récupération de la TVA : Si le bien est situé dans une résidence de services (étudiants, seniors, tourisme), vous pouvez récupérer la TVA sur le prix d'achat, soit 20 % du montant investi.

Exemple pratique : Pour un bien à 200 000 € HT, récupérer 40 000 € de TVA dès la mise en location peut améliorer considérablement votre trésorerie initiale.

3. Revenus complémentaires optimisés
   • Les loyers générés sous le régime LMNP bénéficient d'une fiscalité allégée grâce au régime réel d’imposition et à l’effet de l’amortissement.

Une gestion simplifiée 🤝

Les biens en VEFA sont souvent situés dans des résidences gérées, ce qui offre :

• Une gestion déléguée (par un exploitant professionnel) ;
• Des revenus garantis via un bail commercial.

Les contraintes de l’achat en VEFA sous le statut LMNP

Des délais de livraison parfois longs 📅

Un achat en VEFA implique souvent une période d’attente, entre la signature du contrat de réservation et la livraison finale du bien (12 à 24 mois en moyenne). Pendant ce temps :

• Vous devrez peut-être rembourser un crédit sans percevoir de revenus locatifs ;
• Les retards de construction peuvent impacter vos prévisions financières.

Une fiscalité à double tranchant ⚖️

1. Engagement de location :

   • Pour bénéficier de la récupération de TVA, vous devez louer le bien meublé pendant au moins 9 ans dans une résidence de services.
   • Une revente anticipée ou un changement d'usage entraîne le remboursement de la TVA.

2. Bail commercial rigide :

   • Les résidences gérées imposent souvent un bail commercial avec des clauses strictes : durée minimale de location, conditions de résiliation, etc.
   • Les loyers peuvent être révisés à la baisse en cas de difficultés économiques de l'exploitant.

Exemple concret : Si l’exploitant d’une résidence de tourisme subit une baisse de fréquentation, il peut négocier une diminution temporaire des loyers, impactant vos revenus.

Risques spécifiques à la VEFA 🏗️

1. Risques liés au promoteur :
   • La solidité financière du promoteur est essentielle pour garantir la livraison du projet. Un promoteur défaillant peut entraîner des retards ou des abandons de chantier.
2. Qualité de construction :
   • À la réception du bien, des malfaçons ou non-conformités peuvent être constatées, nécessitant des démarches et des réparations avant la mise en location.

Opportunités stratégiques pour optimiser un achat VEFA en LMNP

Choisir le bon type de résidence 🏢

Les résidences gérées offrent des opportunités variées :

• Résidences seniors : Très demandées avec le vieillissement de la population ;
• Résidences étudiantes : Rentables dans les villes universitaires ;
• Résidences de tourisme : Plus risquées mais potentiellement lucratives dans les zones touristiques.

Sélectionner l’emplacement avec soin 📍

Un emplacement stratégique garantit une demande locative pérenne. Privilégiez :

• Les zones urbaines dynamiques ;
• Les villes étudiantes ou touristiques ;
• Les zones en tension locative avec peu de logements vacants.

Anticiper les charges et frais annexes 💰

• Charges de copropriété : Les résidences gérées ont des charges spécifiques liées aux services (gardiennage, entretien, etc.). Vérifiez leur montant avant de signer.
• Frais de gestion : La gestion déléguée a un coût (généralement 20 à 30 % des loyers), à intégrer dans vos prévisions.

Cas pratiques : Achat en VEFA sous LMNP

Cas n°1 : Récupération de TVA réussie

Madame Dupuis achète un appartement neuf à 150 000 € HT dans une résidence étudiante. Elle récupère 30 000 € de TVA et loue le bien meublé sous bail commercial pendant 9 ans. Grâce au régime LMNP, elle ne paie quasiment pas d’impôts sur les loyers grâce à l’amortissement comptable.

Cas n°2 : Retard de livraison

Monsieur Lefèvre investit dans une résidence de tourisme en VEFA. Le promoteur rencontre des difficultés, et la livraison est retardée de 6 mois. Pendant ce temps, il doit rembourser son prêt sans percevoir de loyers. Heureusement, il avait prévu une réserve financière pour couvrir cette période.

Cas n°3 : Revente avant 9 ans

Monsieur Martin revend son bien après 6 ans pour financer un autre projet. N’ayant pas respecté l’engagement de location de 9 ans, il doit rembourser une partie de la TVA récupérée initialement, soit 13 000 €. Cela réduit sa plus-value nette.

Conclusion

Investir en VEFA sous le statut LMNP est une stratégie avantageuse pour se constituer un patrimoine immobilier neuf et profiter d’une fiscalité optimisée. Cependant, il est crucial d’anticiper les contraintes liées aux délais de livraison, au bail commercial et aux spécificités des résidences gérées. Avec une sélection rigoureuse et une gestion prudente, ce type d’investissement peut générer des revenus réguliers tout en valorisant votre patrimoine.

Pour réussir votre projet, n’hésitez pas à consulter nos conseils fiscaux et à utiliser notre service de comptabilité meublée en ligne pour simplifier votre gestion locative. ✅