Qu’est-ce qu’un logement conventionné ANAH ?

Le logement conventionné Anah désigne un bien immobilier loué dans le cadre d’une convention passée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). En signant cette convention, le propriétaire bailleur s’engage à louer son bien avec un loyer plafonné (loyer dit “social”, “très social” ou “intermédiaire”) à des locataires modestes, et ce pendant une durée minimale. En échange, il bénéficie d’avantages fiscaux significatifs, notamment via le dispositif Loc’Avantages (réduction d’impôt) et éventuellement de subventions pour des travaux. Ce mécanisme vise à augmenter l’offre de logements abordables dans le parc privé tout en incitant les propriétaires à rénover et louer leur bien de manière durable.

Définition du logement conventionné Anah

Un logement conventionné Anah est un logement locatif du secteur privé faisant l’objet d’un contrat avec l’État, via l’Anah, pour encadrer sa mise en location. Concrètement, le propriétaire et l’Anah concluent une convention (avec ou sans travaux) fixant un loyer maximal par mètre carré en dessous du prix de marché, ainsi que des plafonds de ressources pour les locataires admis. L’objectif est de faciliter l’accès à un logement décent pour des ménages aux revenus modestes, grâce à un loyer modéré adapté à la zone géographique du bien. En contrepartie, le bailleur obtient des avantages : une importante réduction d’impôt sur ses revenus locatifs (ou une déduction fiscale pour les conventions signées avant 2022) et éventuellement des primes s’il réalise des travaux d’amélioration.

Depuis le 1er avril 2022, le dispositif en vigueur s’intitule Loc’Avantages. Il a remplacé les anciens conventionnements “Borloo ancien” et “Louer Abordable (Cosse)”. Loc’Avantages offre une réduction d’impôt annuelle calculée sur les loyers bruts, pendant toute la durée de la convention. Plus le loyer consenti est bas (et plus les revenus du locataire sont faibles), plus le taux de réduction est élevé. On distingue trois niveaux de conventionnement : intermédiaire (Loc1), social (Loc2) et très social (Loc3), correspondant chacun à un loyer maximal différent (environ 15 %, 30 % ou 45 % inférieurs au marché). Par exemple, en 2025 le plafond de loyer Loc1 (intermédiaire) avoisine 17 € par m² en zone très tendue (Paris), contre environ 9 € par m² en zone rurale pour du Loc3 très social. En parallèle, les locataires doivent avoir des revenus inférieurs aux plafonds fixés par l’État en fonction de la composition du foyer et de la zone (par exemple, en 2025 un couple en zone B1 doit gagner moins d’environ 42 000 € par an pour être éligible en convention social).

Avantages fiscaux et aides pour le bailleur

Le principal atout d’un logement conventionné Anah réside dans sa fiscalité avantageuse. Le propriétaire bailleur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu, accordée chaque année, dont le taux dépend du type de convention signé : plus l’effort consenti sur le loyer est important, plus le taux de réduction est élevé. En 2025, les taux de réduction d’impôt (Loc’Avantages) varient ainsi de 15 % (loyer intermédiaire Loc1 sans intermédiation) jusqu’à 65 %(loyer très social Loc3 avec intermédiation locative) des loyers bruts annuels. Par exemple, un logement loué à un niveau “social” donnera droit à 35 % de réduction d’impôt (ou 40 % si le propriétaire confie la gestion à une association agréée dans le cadre de l’intermédiation locative). Ce crédit d’impôt vient s’imputer sur le montant d’impôt sur le revenu à payer chaque année (il est pris en compte dans le plafond annuel des niches fiscales de 10 000 €). 

En plus de l’avantage fiscal, conventionner son bien avec l’Anah peut ouvrir droit à des aides financières. Si des travaux de rénovation du logement sont réalisés (par exemple pour améliorer la performance énergétique, mettre aux normes ou réhabiliter un logement dégradé), l’Anah peut octroyer des subventions couvrant une partie des coûts. Par exemple, une convention avec travaux prévoit une subvention plafonnée à 750 € par m² (jusqu’à 80 m²) pour des travaux d’amélioration, et jusqu’à 1 000 € par m² pour des travaux lourds. Par ailleurs, dans le cadre d’une convention sans travaux, le bailleur peut également recevoir des primes complémentaires sous conditions : une prime d’intermédiation locative pouvant aller de 1 000 à 3 000 € pour les conventions à loyer social ou très social (si le logement est confié à un organisme agréé qui se charge de le louer), et même une prime de 2 000 € à 4 000 € si le propriétaire accepte que le préfet oriente un locataire prioritaire dans le logement conventionné (cas du conventionnement très social).

Ces avantages financiers s’ajoutent aux bénéfices indirects du conventionnement : le loyer modéré et l’éligibilité du logement à l’APL renforcent la sécurité des paiements (une partie du loyer du locataire peut être versée directement par l’État, limitant le risque d’impayés), et la demande locative pour ce type de biens est soutenue, réduisant le risque de vacance locative.

Conditions d’éligibilité et obligations du bailleur

Pour bénéficier du conventionnement Anah, le propriétaire et le logement doivent remplir plusieurs conditions strictes. En 2025, les principales obligations sont les suivantes :

• Engagement de durée : louer le logement pendant au moins 6 ans sous convention Anah. Cette durée est identique que la convention soit avec ou sans travaux, et elle est renouvelable. Le bailleur s’interdit de reprendre le logement pour son usage personnel ou de vendre sans poursuivre la convention pendant cette période.

• Type de location : le bien doit être loué vide (non meublé) et servir de résidence principale au locataire. Les locations meublées touristiques ou de courte durée ne sont pas éligibles. Le bail signé reste un bail d’habitation classique (loi de 1989) d’une durée 3 ans renouvelable, mais le propriétaire y annexe la convention Anah et informe le locataire du dispositif.

• Loyer plafonné : le loyer initial hors charges ne doit pas dépasser le plafond fixé par la convention, qui dépend du niveau choisi (Loc1, Loc2 ou Loc3) et de la localisation (zone A/B/C). Ces plafonds, actualisés chaque année, correspondent à un loyer environ 15 %, 30 % ou 45 % inférieur au prix du marché local. Le loyer reste ensuite encadré pendant la location : la révision annuelle est possible selon l’IRL, et en cas de renouvellement du bail, toute hausse est strictement réglementée pour rester dans des limites raisonnables.

• Ressources du locataire : le propriétaire doit louer à un locataire aux revenus modestes, c’est-à-dire dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas le plafond de ressources correspondant au type de convention et à la composition du foyer. Par exemple, pour un logement en convention intermédiaire (Loc1) en zone B2, un couple sans enfants doit justifier d’un revenu annuel inférieur à environ 37 000 € (plafond 2025). Le bailleur doit vérifier l’avis d’imposition du locataire avant la signature du bail et à chaque renouvellement.

• Profil du locataire : il est interdit de louer le logement conventionné à un membre de sa famille proche. Ne peuvent pas être locataires : le propriétaire lui-même, un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou descendant, ni ceux d’un éventuel coindivisaire ou associé. Cette règle évite de détourner l’avantage fiscal au profit de proches.

• Logement décent et ancien : le logement doit satisfaire aux critères de décence réglementaires (installation électrique sûre, ventilation, surface minimale, absence de nuisibles, etc.). De plus, sauf exception (adaptation handicap), le logement doit avoir plus de 15 ans d’ancienneté pour être conventionné. Sur le plan énergétique, un logement classé F ou G (passoire thermique) devra en général faire l’objet de travaux d’amélioration énergétique pour être éligible ou loué sous convention, car l’Anah encourage une performance d’au moins classe E.

• Poursuite de la location : pendant toute la durée de la convention, le bailleur s’engage à continuer à louer le bien dans les mêmes conditions. En cas de départ du locataire en cours de convention, le propriétaire doit relouer le logement dans un délai raisonnable (généralement moins d’un an) à un nouveau locataire éligible, en respectant le même plafond de loyer. Il ne peut pas profiter d’une vacance pour sortir du dispositif avant l’échéance sans perdre ses avantages.

• Vente du bien : le propriétaire peut vendre un logement conventionné avant la fin des 6 ans, mais il doit alors trouver un acquéreur acceptant de reprendre l’engagement jusqu’au terme restant. L’acte de vente devra mentionner la convention Anah en cours. À défaut, s’il souhaite absolument vendre libre de toute convention, le bailleur sera amené à rompre la convention de manière anticipée, ce qui entraîne la perte des avantages fiscaux obtenus (voire le remboursement des subventions travaux perçues, au prorata).

En somme, une convention Anah impose au bailleur un cadre strict : loyer maîtrisé, locataire au profil défini, et indisponibilité du bien pendant plusieurs années. Le non-respect de ces engagements peut entraîner des sanctions, comme la remise en cause de l’avantage fiscal ou des pénalités financières.

Démarches pour conventionner un logement avec l’Anah

La procédure pour obtenir le conventionnement Anah est relativement simple et largement dématérialisée. Le propriétaire bailleur doit constituer un dossier auprès de l’Anah, soit en ligne soit par courrier.

Quand et comment faire la demande ? Idéalement, la demande de conventionnement se fait avant la mise en location du logement ou juste avant le renouvellement du bail en cours. Toutefois, si le bien est déjà loué, il est encore possible de déposer une demande jusqu’à 2 mois après la prise d’effet du bail (ou de son renouvellement). Le plus simple est d’utiliser le portail en ligne officiel “Mon Projet Anah” sur anah.gouv.fr. Sur ce site, le bailleur remplit le formulaire Cerfa correspondant au type de convention souhaité (loyer intermédiaire, social ou très social) et fournit les pièces justificatives requises. Parmi ces pièces figurent : la convention signée (formulaire Cerfa dédié), une copie du bail signé avec le locataire, l’avis d’imposition du locataire (pour vérifier ses revenus), et éventuellement le formulaire d’engagement d’intermédiation si une association gère le bien.

Une fois le dossier complété et envoyé (en ligne ou à la délégation locale de l’Anah du département), l’Agence instruit la demande. Après acceptation, la convention signée par l’Anah est retournée au propriétaire. Il devra alors la faire connaître au locataire (annexion au bail) et respecter les conditions dès l’entrée en vigueur. La réduction d’impôt Loc’Avantages se demandera ensuite chaque année dans la déclaration de revenus (formulaire dédié) en indiquant les loyers perçus et la convention Anah en vigueur.

Avantages et inconvénients du logement conventionné

Opter pour le conventionnement Anah présente un véritable intérêt financier pour de nombreux propriétaires, mais cela s’accompagne de contraintes à bien peser.

Avantages : D’un point de vue financier, la réduction d’impôt peut améliorer sensiblement la rentabilité nette de l’investissement locatif, en particulier si le propriétaire est fortement imposé. Par exemple, un bailleur dans la tranche marginale d’impôt à 30 % qui obtient 50 % de réduction d’impôt sur un loyer de 10 000 € économisera 3 000 € d’impôts par an, ce qui compense largement la baisse de loyer consentie. De plus, la convention Anah permet souvent de bénéficier de subventions pour rénover le bien, ce qui augmente sa valeur patrimoniale et son attractivité (logement remis à neuf, meilleure performance énergétique, conformité avec la loi Climat et résilience énergétique, etc.). Sur le plan locatif, le loyer abordable et l’accès à l’APL pour le locataire garantissent généralement une bonne sécurité locative (locataires plus stables, moins d’impayés, rotations faibles). Enfin, ce dispositif contribue à une démarche socialement responsable en logeant des ménages modestes, ce qui peut être valorisant pour le propriétaire.

Inconvénients : En contrepartie, le bailleur doit accepter une certaine perte de flexibilité. L’engagement de 6 ans minimum signifie qu’il ne pourra pas disposer librement du bien (pour le reprendre ou le vendre librement) sans rompre la convention et perdre les avantages accordés. La revente d’un logement conventionné peut être plus difficile, car l’acheteur devra poursuivre la location aux mêmes conditions jusqu’à la fin du terme convenu. Par ailleurs, le loyer plafonné peut entraîner un manque à gagner par rapport à une location classique au prix du marché, surtout dans les zones très tendues – bien que l’avantage fiscal vise à compenser ce manque. Le propriétaire doit aussi se conformer à de nombreuses obligations administratives (justifier des revenus du locataire, déclarations annuelles spécifiques pour l’impôt, suivi de la convention, etc.). Tout manquement aux règles (loyer dépassant le plafond, locataire non éligible, durée non respectée…) expose à des sanctions : redressement fiscal avec reprise des impôts réduits indûment, remboursement des subventions, voire amendes. Enfin, il est à noter que si le propriétaire a de faibles revenus fonciers ou peu d’impôt à payer, l’intérêt de la réduction d’impôt peut être limité (par exemple, un bailleur déjà en déficit foncier ou en statut LMNP amortissant son bien aurait peu de revenus imposables à réduire).

Différence entre logement conventionné Anah et logement conventionné APL

On entend souvent parler de “logement conventionné APL”. Il faut savoir que toutes les conventions ne sont pas gérées par l’Anah, et que l’APL (Aide personnalisée au logement) est l’aide au logement versée au locataire. Un logement conventionné APL est un logement ayant fait l’objet d’une convention directement avec l’État (via le préfet) pour ouvrir droit à l’APL : le loyer y est également plafonné, et l’aide de la CAF est versée directement au bailleur pour une partie du loyer. Le propriétaire ne reçoit pas de réduction d’impôt spécifique dans ce cas, mais bénéficie d’une sécurité de paiement (une partie du loyer prise en charge par l’État) et éventuellement d’avantages financiers locaux.

À l’inverse, un logement conventionné Anah implique une convention avec l’Anah. Ce conventionnement rend aussi le logement éligible à l’APL pour le locataire (puisque le bail est conventionné par l’État), mais son principal avantage pour le bailleur est la défiscalisation sur les loyers perçus. En résumé, la convention Anah vise surtout la réduction d’impôts et les subventions travaux pour le propriétaire, tandis que la convention “APL” classique vise d’abord l’aide au locataire (APL versée) et l’encadrement du loyer. Dans la pratique actuelle, pour un investisseur privé, le passage par l’Anah (Loc’Avantages) permet de cumuler les deux effets : louer moins cher tout en profitant de la réduction d’impôt, et le locataire, lui, percevra l’APL s’il y a droit.

En résumé, le conventionnement Anah (dispositif Loc’Avantages) se présente en 2025 comme un levier de défiscalisation attractif pour les propriétaires bailleurs prêts à louer leur bien en dessous du prix du marché. En échange d’un effort consenti sur le loyer et de conditions sociales respectées, l’État accorde des réductions d’impôt substantielles – jusqu’à 65 % des loyers – et des aides à la rénovation. Ce mécanisme gagnant-gagnant contribue à développer l’offre de logements abordables tout en permettant au bailleur d’optimiser ses revenus locatifs nets.

Avant de s’engager, il est indispensable de bien mesurer les contraintes associées : engagement de 6 ans minimum, loyers plafonnés, choix du locataire restreint aux plafonds de ressources, etc. Pour un propriétaire fortement imposé qui envisage de conserver son bien en location sur plusieurs années, la convention Anah peut s’avérer très avantageuse. En revanche, si la flexibilité prime (revente rapide, usage personnel du logement, maximisation du loyer immédiat), il faudra réfléchir à deux fois. N’hésitez pas à vous rapprocher de l’Anah ou de conseillers fiscaux pour simuler l’impact du dispositif dans votre situation particulière. Avec les bonnes informations, le conventionnement Anah peut être un outil puissant pour concilier investissement locatif rentable et mission sociale de logement accessible.