Comment assurer un bien en LMNP face aux risques naturels

Les phénomènes climatiques extrêmes se multiplient et peuvent toucher n’importe quel propriétaire immobilier. En location meublée non professionnelle (LMNP), votre bien constitue un investissement précieux qu’il faut mettre à l’abri des risques naturels (inondations, tempêtes, tremblements de terre, etc.). Or, un sinistre majeur peut entraîner des réparations coûteuses, voire rendre le logement inhabitable. Comment alors assurer un bien en LMNP face à ces catastrophes naturelles ? Ce guide pratique fait le point sur les assurances indispensables, les garanties à vérifier en 2025, ainsi que les démarches préventives pour protéger efficacement votre logement meublé tout en restant en conformité avec la loi.

Pourquoi souscrire une assurance spécifique en LMNP ?

Un propriétaire bailleur en LMNP n’est pas légalement obligé de s’assurer s’il loue une maison individuelle hors copropriété. Cependant, souscrire une assurance habitation propriétaire non occupant (PNO) est fortement recommandé pour protéger votre patrimoine en toutes circonstances. En effet, en cas de sinistre survenant pendant une période de vacance locative (incendie, dégât des eaux...) ou si le locataire n’est pas assez couvert, vous devriez assumer seul les coûts sans PNO. À l’inverse, avec une bonne assurance, votre bien est protégé même en l’absence de locataire ou en cas de défaillance de celui-ci, ce qui vous apporte une vraie sérénité.

Par ailleurs, si votre logement meublé se situe en copropriété, la loi Alur (2014) impose au bailleur de souscrire au minimum une assurance PNO en responsabilité civile. Cette obligation s’ajoute à l’assurance du locataire (pour ses propres biens et sa responsabilité) et à celle de la copropriété. Concrètement, la PNO agit en complément : elle comble les vides entre ce que couvre l’assurance du locataire et celle de l’immeuble, et prend en charge votre responsabilité de propriétaire. Elle couvre les dommages dont vous pourriez être tenu responsable (par exemple, une tuile de votre toit blessant un passant) ainsi que les sinistres matériels dans votre logement. En somme, l’assurance PNO est un filet de sécurité essentiel pour qu’un loueur en meublé ne subisse pas financièrement les conséquences d’un sinistre imprévu.

Enfin, il faut rappeler que le locataire, lui, a l’obligation légale de s’assurer au moins contre les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux) et en responsabilité civile. Dans la pratique, on lui conseille de souscrire une assurance multirisque habitation plus complète, incluant notamment la garantie catastrophes naturelles, afin d’être mieux indemnisé en cas de sinistre majeur. Toutefois, même avec un locataire bien assuré, cela ne suffira pas à couvrir vos propres intérêts de propriétaire : d’où l’importance de la PNO en parallèle.

Les risques naturels couverts en assurance habitation LMNP

Les risques naturels varient selon la localisation géographique de votre bien, mais peuvent tous provoquer des dommages considérables. En France, les inondations et coulées de boue sont parmi les sinistres naturels les plus fréquents, touchant aussi bien les zones littorales que l’intérieur des terres. Les épisodes de submersion marine sur le littoral et les avalanches en montagne représentent également des menaces saisonnières importantes. Plus rares mais tout aussi dévastateurs, les tremblements de terre peuvent survenir (certaines régions, comme le sud-est ou l’outre-mer, sont en zone sismique non négligeable), tout comme les éruptions volcaniques en outre-mer. La sécheresse exceptionnelle mérite aussi d’être citée : en asséchant les sols argileux, elle cause des fissures structurelles graves dans les bâtiments.

Le changement climatique accentue l’intensité de ces phénomènes : en France, les inondations et les sécheresses représentent à elles seules 90 % du coût des sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles. Sur la dernière décennie, le coût d’indemnisation des inondations a augmenté de 23 %, et celui lié aux sécheresses a doublé sur 20 ans. Ces chiffres illustrent l’importance pour un propriétaire de se prémunir contre ces aléas naturels, en particulier dans les zones identifiées à risque.

Les garanties indispensables contre les catastrophes naturelles

Heureusement, une assurance PNO ou multirisque habitation bien choisie couvre en général les principaux dangers naturels susceptibles de toucher votre bien en LMNP. Il convient de vérifier que les garanties suivantes figurent à votre contrat – la plupart étant aujourd’hui incluses de base ou proposées en option.

• Garantie Catastrophes Naturelles (Cat Nat) : Il s’agit d’une garantie obligatoire automatiquement incluse dès que vous avez une couverture incendie ou dégâts des eaux dans votre contrat d’assurance habitation. Elle indemnise les dommages matériels directs causés par un événement naturel d’ampleur exceptionnelle (inondation majeure, sécheresse, séisme, mouvement de terrain, avalanche, etc.) reconnu par l’État. En effet, pour que la garantie cat nat s’active, un arrêté interministériel doit avoir officiellement reconnu l’état de catastrophe naturelle dans la commune du bien sinistré. Une fois l’arrêté publié au Journal Officiel, vous disposez de 30 jours pour déclarer le sinistre à votre assureur et solliciter l’indemnisation correspondante. Important : La franchise légale (part restant à votre charge) en cas de catastrophe naturelle est fixée à 380 € pour les habitations, et s’élève à 1 520 € si le dommage est dû à un épisode de sécheresse (retrait-gonflement des sols). Cette franchise, non assurable, restera à votre charge quoiqu’il arrive. Notez enfin que depuis 2024, les contrats d’habitation prennent aussi en charge les frais de relogement d’urgence si le logement devient inhabitable après une catastrophe naturelle, et ce pendant maximum 2 ans – un soutien non négligeable pour vous ou vos locataires le temps des réparations.

• Garantie Tempêtes et événements climatiques : Distincte de la garantie Cat Nat, la garantie “tempête, grêle et poids de la neige” couvre les dégâts causés par les vents violents, orages, chutes de grêle ou fortes neiges sans qu’il soit nécessaire qu’un état de catastrophe naturelle soit déclaré. Par exemple, si une tempête endommage la toiture de votre maison, ou si la grêle brise les velux, votre assurance interviendra au titre des événements climatiques “classiques”. Ces sinistres, fréquents, sont en principe couverts dans toutes les formules multirisques habitation, y compris PNO, mais vérifiez bien les clauses de votre contrat. Souvent, les assureurs considèrent qu’il y a tempête dès que le vent dépasse une certaine vitesse (par ex. 100 km/h). Là encore, une franchise peut s’appliquer (montant variable selon les contrats, typiquement autour de 150 à 300 € pour les tempêtes).

• Incendie, dégât des eaux, explosion : Ce sont des garanties de base de tout contrat d’assurance habitation, également présentes dans les contrats PNO. Elles couvrent les sinistres “courants” mais qui peuvent aussi résulter d’un phénomène naturel. Par exemple, un incendie de forêt proche qui se propage à votre logement sera couvert par la garantie incendie (même si l’événement peut ensuite être reconnu catastrophe naturelle selon l’ampleur). De même, un dégât des eaux consécutif à des pluies torrentielles pourra être pris en charge soit au titre des catastrophes naturelles (si la commune est déclarée sinistrée), soit, en l’absence d’arrêté, au titre de la garantie dégâts des eaux de votre contrat (par exemple, infiltration de pluie par le toit endommagé). L’essentiel est d’être couvert sur ces périls majeurs pour ne pas avoir de mauvaise surprise au moment du sinistre.

• Garanties optionnelles utiles : Selon votre situation, certaines options méritent d’être ajoutées. Par exemple, la garantie biens mobiliers permet d’assurer le mobilier et l’électroménager mis à disposition dans votre meublé. En cas d’inondation ou d’incendie, non seulement les murs mais aussi vos meubles seront indemnisés, jusqu’à concurrence des montants prévus au contrat. Veillez à bien estimer la valeur totale de votre mobilier pour être correctement remboursé. Autre garantie intéressante, la perte de loyers : si un sinistre couvert rend le logement inhabitable, l’assureur vous verse une indemnité compensant le loyer que vous perdez pendant les travaux (souvent pendant 6 à 12 mois, selon les contrats). Cela peut vous sauver financièrement après une catastrophe naturelle grave. Enfin, n’oubliez pas la responsabilité civile propriétaire (normalement incluse de base en PNO) pour couvrir les dommages causés aux voisins ou tiers du fait d’un vice de construction ou d’un sinistre chez vous. Cette garantie vous protège par exemple si une inondation partant de votre logement endommage l’appartement voisin – l’assurance indemnisera le voisin à votre place.

Démarches pour sécuriser votre bien face aux risques naturels

Disposer d’une bonne assurance est indispensable, mais réduire les risques en amont et bien réagir en cas de sinistre l’est tout autant. Voici les démarches et précautions à connaître pour sécuriser votre location meublée contre les aléas naturels :

1. Prévention et entretien régulier : Un logement bien entretenu résiste mieux aux événements climatiques. Pensez à vérifier périodiquement l’état de la toiture, des gouttières et des fenêtres – une tuile envolée ou un joint défectueux peuvent aggraver les dégâts lors d’une tempête ou d’une forte pluie. Si votre bien se situe en zone inondable, envisagez des aménagements préventifs : installer des barrières anti-inondation temporaires aux portes, surélever la chaudière et les équipements sensibles au rez-de-chaussée, ou munir les canalisations de clapets anti-retour pour éviter les refoulements d’égout lors d’une crue. En zone sismique, assurez-vous du bon ancrage des éléments lourds (chauffe-eau, meubles hauts) et de la flexibilité des raccordements (gaz, eau) pour limiter la casse en cas de secousse. Ces mesures de bon sens peuvent limiter l’ampleur des sinistres et seront appréciées de votre assureur. Par ailleurs, informez vos locataires des consignes de sécurité de base : par exemple, comment couper l’eau, le gaz, l’électricité en cas d’urgence, ou l’importance de ne pas stocker d’objets de valeur en cave dans une zone inondable. Un locataire bien sensibilisé pourra agir vite et éviter des dommages aggravés.

2. Choix du contrat d’assurance et déclarations : Prenez le temps de comparer les offres d’assurance PNO pour trouver celle qui correspond le mieux aux caractéristiques de votre bien et aux risques locaux identifiés. Vérifiez les plafonds d’indemnisation spécifiques aux catastrophes naturelles, les franchises applicables et les exclusions éventuelles. Par exemple, certains contrats excluent les dommages causés par les glissements de terrain si le bien était construit en violation des règles du plan de prévention (PPR) – ce genre de clause mérite attention si vous êtes dans une zone à risque. N’hésitez pas à signaler à votre assureur la présence d’équipements de sécurité (volets anti-tempête, pompe de relevage automatique…) : cela peut, sinon réduire la prime, du moins faciliter l’indemnisation en prouvant votre volonté de prévenir les sinistres. Conservez bien tous vos documents (état des lieux, factures des meubles, photos avant/après) dans un dossier accessible, afin de pouvoir justifier de l’état du bien et de son contenu en cas de sinistre.

3. Réagir efficacement en cas de sinistre naturel : Si une catastrophe naturelle survient et cause des dommages à votre logement, la priorité est de sécuriser les lieux et les occupants. Prévenez les secours si nécessaire, puis prenez rapidement des photos/vidéos des dégâts avant toute réparation d’urgence – ces preuves serviront à votre dossier d’indemnisation. Déclarez le sinistre le plus tôt possible à votre assurance (idéalement sous 5 jours ouvrés pour un sinistre standard, et dans les 30 jours suivant l’arrêté Cat Nat si le sinistre est couvert par cette garantie). Informez également la mairie si les dommages sont importants, car la commune doit faire remonter les demandes de reconnaissance de catastrophe naturelle auprès de l’État. Une fois le sinistre déclaré, un expert d’assurance sera mandaté pour évaluer les dommages. Assurez-vous d’être présent ou représenté lors de la visite d’expertise, et fournissez-lui tous les justificatifs nécessaires (factures, devis, inventaire du mobilier endommagé, etc.). Après accord de l’assureur, vous pourrez lancer les travaux de remise en état. En attendant, si le logement est inhabitable, veillez à reloger temporairement vos locataires ou à suspendre le bail le temps des réparations. Avec une garantie perte de loyers ou la prise en charge des frais de relogement, vous atténuerez l’impact financier de cette période. Enfin, tirez les leçons du sinistre : une fois le logement réparé, renforcez les mesures de prévention pour l’avenir (matériaux plus résistants, meilleure ventilation après une inondation, etc.). Gérer un sinistre est toujours éprouvant, mais en étant bien assuré et réactif, vous protégerez au mieux votre investissement.

Pour résumer, en 2025, face à la recrudescence des événements climatiques extrêmes, assurer son bien en LMNP contre les risques naturels n’est plus une option, c’est une nécessité. La bonne nouvelle est qu’avec un contrat d’assurance adapté (PNO), vous bénéficierez d’une protection étendue couvrant incendies, tempêtes, inondations, séismes et autres catastrophes, conformément à la réglementation. Cette couverture ne doit pas vous dispenser de la vigilance élémentaire : bien entretenir votre logement, respecter les obligations d’information (fournir l’état des risques au locataire), et mettre en place des mesures préventives dans les zones exposées. En combinant prévention rigoureuse et assurance solide, vous sécurisez la pérennité de votre investissement locatif meublé. N’oubliez pas que les primes d’assurance font partie des charges déductibles fiscalement (au régime réel), ce qui amoindrit leur coût réel tout en vous protégeant contre des pertes bien plus lourdes. En définitive, un propriétaire LMNP bien assuré et prudent pourra traverser les aléas naturels avec plus de sérénité, là où d’autres risqueraient d’y laisser leur rentabilité – voire leur bien.