Investir en LMNP à Bordeaux : Étude de marché 2024

Introduction : Bordeaux, un marché prometteur mais exigeant

Connue mondialement pour ses vins, Bordeaux est également un pôle économique, étudiant et touristique de premier plan. Mais cette attractivité a un prix : les prix de l’immobilier augmentent, et la tension locative est forte. Alors, est-il toujours pertinent d’investir en location meublée à Bordeaux en 2024 ?

Dans cette étude, nous analysons les prix, la demande locative, les atouts de la ville et les stratégies pour optimiser votre investissement en LMNP.

Les prix de l’immobilier à Bordeaux : Un marché en pleine effervescence

Avec un prix moyen de 4 600 €/m² pour un appartement et 5 400 €/m² pour une maison, Bordeaux reste une ville accessible comparée à Paris, mais avec des disparités importantes entre les quartiers.

Prix par quartier : Où investir en LMNP à Bordeaux ?

• Bordeaux centre (Triangle d’Or) :

  • Prix : jusqu’à 7 000 €/m².
  • Atouts : Demande locative très élevée, proximité des commerces et monuments.
  • Idéal pour : Locations premium ou touristiques.

• Les Chartrons :

  • Prix : 5 400 €/m².
  • Atouts : Cadre de vie agréable, clientèle familiale et de jeunes actifs.
  • Idéal pour : Studios et T2/T3 pour une clientèle mixte.

• La Bastide :

  • Prix : 4 800 €/m².
  • Atouts : Projets de développement urbain et accessibilité au centre-ville grâce au tramway.
  • Idéal pour : Investissements à long terme avec potentiel de plus-value.

• Saint-Michel :

  • Prix : 5 300 €/m².
  • Atouts : Quartier populaire avec une ambiance dynamique, proche de la gare.
  • Idéal pour : Locations étudiantes ou meublées pour jeunes actifs.

💡 Astuce : Les quartiers en développement comme Bordeaux Maritime ou La Bastide offrent un bon rapport qualité-prix avec un potentiel de valorisation patrimoniale élevé.

Pourquoi Bordeaux séduit les investisseurs ?

1. Une démographie jeune et dynamique

Avec 266 000 habitants, dont 40 % de moins de 30 ans, Bordeaux attire :

• Plus de 100 000 étudiants grâce à son université et ses grandes écoles (Kedge, Sciences Po, etc.).
• Des cadres et jeunes actifs en quête de logements modernes et bien situés.

2. Une demande locative soutenue

La forte tension locative garantit une occupation rapide des logements :

• 19 €/m² en moyenne pour un loyer meublé.
• Clientèles principales : étudiants, professionnels en mobilité et familles.

3. Un pôle économique et touristique majeur

Bordeaux est une ville dynamique avec :

• 110 000 entreprises, dont un fort potentiel de création (7 624 créations en 2022).
• 20 000 nouveaux emplois créés en 2023.
• Un attrait touristique constant grâce à sa gastronomie, ses vins et son patrimoine UNESCO.

Les contraintes d’un investissement LMNP à Bordeaux

1. Encadrement des loyers

Depuis 2022, Bordeaux est classée en zone tendue, avec un dispositif d’encadrement des loyers basé sur :

• Le nombre de pièces.
• Le type de logement (meublé ou non).
• La localisation géographique.

💡 Exemple : Pour un T2 meublé à Bordeaux, le loyer est plafonné à environ 19 €/m².

2. Réglementation stricte sur la location saisonnière

Pour protéger le parc immobilier résidentiel, Bordeaux impose des restrictions :

• Résidence principale : Louable jusqu’à 120 jours/an, avec une déclaration en mairie.
• Résidence secondaire : Nécessite une autorisation pour changement d’usage, réservée aux locaux commerciaux transformés en logements.

💡 Astuce : Préférez la location longue durée ou des biens à destination des étudiants pour éviter les contraintes administratives de la location courte durée.

Le potentiel de rentabilité en LMNP à Bordeaux

1. Rentabilité moyenne

• Taux moyen : 4 à 5 %.
• Rentabilité brute : Inférieure à des villes comme Marseille ou Lille, mais compensée par une forte valorisation patrimoniale.

2. Un investissement patrimonial premium

Les prix de l’immobilier augmentent chaque année, offrant un potentiel de plus-value à long terme. Bordeaux reste une valeur sûre pour se constituer un patrimoine immobilier de qualité.

Stratégies pour maximiser votre investissement LMNP à Bordeaux

1. Privilégiez les biens adaptés à la demande locale

• Studios et T2 : Idéaux pour les étudiants et jeunes actifs.
• Colocations : Rentables dans les quartiers étudiants comme Saint-Michel ou Bordeaux Maritime.
• T3/T4 : Parfaits pour les familles à Chartrons ou Caudéran.

2. Miser sur les quartiers émergents

• La Bastide et Bordeaux Maritime : Forte dynamique grâce aux nouveaux projets immobiliers et aux infrastructures.
• Saint-Seurin Fondaudège : Proche du centre, attirant cadres et familles.

3. Optez pour le régime fiscal LMNP

Le statut LMNP permet d’optimiser votre fiscalité grâce à :

• Régime réel : Amortissement du bien et déduction des charges (frais de gestion, intérêts d’emprunt, travaux).
• Micro-BIC : Abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs.

Exemple concret : Rentabilité d’un LMNP à Bordeaux

Cas pratique : T2 à Saint-Michel

• Prix d’achat : 220 000 € (41 m²).
• Loyer mensuel : 780 € (meublé).
• Charges annuelles : 3 500 € (copropriété, entretien, taxe foncière).
• Rentabilité brute : 4,25 %.
  Avec le régime réel, le revenu imposable peut être réduit à zéro grâce à l’amortissement.

Conclusion : Faut-il investir en LMNP à Bordeaux en 2024 ?

Investir en LMNP à Bordeaux est une décision judicieuse pour les investisseurs cherchant un patrimoine immobilier premium et une forte demande locative. Bien que la rentabilité brute soit moyenne (4 à 5 %), la valorisation des biens et la stabilité du marché en font une option sûre.

💡 Conseil : Pour maximiser votre rentabilité, ciblez les quartiers en développement et adaptez vos biens aux besoins spécifiques des locataires (étudiants, cadres, familles).

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