Investir en LMNP : Comment calculer sa capacité d'emprunt ?

Se lancer dans l’investissement immobilier, et plus précisément dans la location meublée non professionnelle (LMNP), est un projet ambitieux qui nécessite une préparation minutieuse, notamment en ce qui concerne le financement. Avant de vous accorder un crédit immobilier, la banque analysera scrupuleusement votre capacité d'emprunt, c'est-à-dire le montant que vous pouvez rembourser chaque mois en fonction de vos revenus et charges. Mais comment calculer cette capacité d'emprunt ? Voici un guide complet pour vous aider à préparer votre projet LMNP.

1. Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ? 📊

La capacité d’emprunt représente la somme que vous pouvez emprunter auprès d'une banque en fonction de vos ressources financières. Ce montant est calculé pour assurer que vous pouvez rembourser votre crédit sans compromettre votre qualité de vie. La banque évalue ce risque avant d'approuver votre prêt : si elle estime que le risque de défaut de paiement est trop élevé, elle refusera votre demande.

💡 Bon à savoir : Dans le cadre d’une location meublée non professionnelle, en plus du prix d’achat du bien, vous devrez financer les meubles nécessaires à l’exploitation du logement. Les banques ne financent généralement pas l’achat de ces meubles, vous devrez donc prévoir un budget complémentaire pour cet achat.

2. Quelle est votre capacité d’emprunt maximum ? 💰

La capacité d’emprunt est intrinsèquement liée à votre taux d’endettement. Ce taux représente la part de vos revenus qui est dédiée au remboursement de vos dettes. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) recommande un taux d’endettement maximal de 35 %.

Exemple : Si vous gagnez 3 000 € par mois, votre capacité d'emprunt théorique sera de 1 050 € par mois (3 000 € x 35 %).

💡 Bon à savoir : Bien que la règle des 35 % soit généralement appliquée, les banques peuvent accepter des dossiers dépassant ce seuil pour environ 20 % des dossiers, à condition que ceux-ci soient particulièrement solides.

3. Comment calculer sa capacité d’emprunt ? 🧮

La formule de base pour calculer votre capacité d’emprunt est la suivante :

Capacité d’emprunt = (Revenus - Charges) x 35 %

Pour utiliser cette formule, il est essentiel de comprendre comment les revenus et les charges sont évalués par les banques.

a. Les revenus 🤑

Les banques prennent en compte toutes vos sources de revenus nets avant impôts :

• Salaire fixe : Le salaire net imposable, incluant le 13e mois et les primes récurrentes. Les primes exceptionnelles ne sont pas prises en compte.
• Salaire avec partie variable : Le salaire fixe est pris en compte normalement, tandis que la partie variable est calculée sur la base d’une moyenne sur les 3 dernières années.
• Travailleurs indépendants : Les banques analysent les revenus nets des 3 dernières années.
• Retraités : La pension de retraite nette est prise en compte.

Autres revenus pris en compte :

• Allocations (chômage, familiales).
• Rentes d’assurance vie.
• Pensions alimentaires.
• Revenus locatifs : Seuls 70 % des loyers perçus sont pris en compte pour tenir compte des risques de vacance locative ou de défaut de paiement.

b. Les charges 💳

Toutes vos charges ne sont pas prises en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Seules celles qui constituent des dettes le sont :

• Crédits en cours : Qu'il s'agisse de crédits immobiliers, crédits à la consommation ou leasing.
• Loyer : Si vous êtes locataire de votre résidence principale, le montant du loyer est une charge.
• Pension alimentaire : Les pensions versées sont également considérées comme des charges.

4. Autres éléments influençant la capacité d’emprunt 🔄

En plus de vos revenus et charges, plusieurs autres facteurs peuvent influencer votre capacité d’emprunt :

• Apport personnel : Plus votre apport est important, plus vous réduisez le montant à emprunter, ce qui peut améliorer vos chances d'obtenir un prêt.
• Type de prêt : Un prêt à taux fixe, un prêt à taux variable, ou un prêt relais ont des impacts différents sur le montant total du crédit.
• Assurances : Le coût de l’assurance emprunteur peut augmenter le coût total du crédit et donc influencer votre capacité d'emprunt.
• Montant des mensualités : Plus les mensualités sont élevées, plus votre taux d’endettement sera important.
• Âge de l’emprunteur : L'âge influence la durée possible du prêt et les conditions d'assurance. Un emprunteur plus âgé devra souvent avoir un dossier très solide.

5. Peut-on optimiser sa capacité d'emprunt ? 🚀

Bien que la capacité d’emprunt soit encadrée par des règles strictes, il existe plusieurs moyens de l'optimiser :

a. Allonger la durée de crédit 🕰️

En allongeant la durée de votre crédit, vous réduisez le montant des mensualités, ce qui peut vous permettre d’emprunter davantage. Attention cependant aux taux d'intérêt plus élevés qui peuvent augmenter le coût total du prêt.

b. Comparer les offres de prêt immobilier 📑

Les conditions tarifaires varient d’une banque à l’autre. Prenez le temps de comparer plusieurs offres et de négocier les conditions. Un courtier en prêt immobilier peut vous aider à obtenir les meilleures conditions.

c. Renégocier ou regrouper vos crédits 💼

Si vous avez plusieurs crédits en cours, vous pouvez envisager de les renégocier ou de les regrouper pour réduire vos mensualités et améliorer votre capacité d'emprunt.

d. Soigner son dossier bancaire 📈

Pour convaincre la banque de dépasser le seuil des 35 % d’endettement, il est crucial d’avoir un dossier irréprochable : emploi stable, revenus élevés, capacité d’épargne importante, faible taux d’endettement initial, etc.

Conclusion

Calculer sa capacité d’emprunt est une étape cruciale dans tout projet d’investissement immobilier LMNP. Ce calcul vous permettra de cibler des biens immobiliers adaptés à votre budget et d'optimiser vos chances d'obtenir un financement. N'oubliez pas d'optimiser votre dossier et de comparer les offres pour obtenir les meilleures conditions de prêt possibles.

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