La caution solidaire en LMNP : Sécurisez vos revenus locatifs

En tant que propriétaire loueur en meublé non professionnel (LMNP), sécuriser vos revenus locatifs est une priorité absolue. Les loyers impayés, bien que minoritaires, ont augmenté ces dernières années, passant de moins de 1 % des locations en 2020 à environ 3-4 % en 2025. La caution solidaire s’impose comme une solution simple et efficace pour se prémunir contre ces défauts de paiement. Ce dispositif consiste à faire intervenir un tiers de confiance (parent, ami, organisme) qui s’engage à payer le loyer à la place du locataire en cas de défaillance. Dans cet article, nous allons voir en détail le fonctionnement de la caution solidaire en location meublée, comment la mettre en place dans le respect de la législation 2025, quels avantages elle offre par rapport aux autres garanties, ainsi que les limites à connaître pour protéger au mieux vos loyers.

Pourquoi demander une caution solidaire pour votre location meublée ?

Exiger une caution solidaire lors de la signature d’un bail en location meublée (statut LMNP ou LMP) n’est pas une obligation légale, mais c’est fortement recommandé pour sécuriser vos revenus. Qu’est-ce que cela apporte ?Concrètement, si votre locataire ne paie pas son loyer, vous pouvez vous tourner immédiatement vers la personne qui s’est portée caution pour récupérer les sommes dues, sans devoir attendre ou entamer de longues procédures préalables. C’est un filet de sécurité précieux, surtout si vos loyers financent un crédit ou constituent un complément de revenu important.

En outre, demander une caution solidaire est gratuit pour le bailleur et relativement simple à mettre en place, ne nécessitant qu’un engagement signé. À l’inverse, la souscription d’une assurance privée de loyers impayés (GLI) représente un coût d’environ 2,5 à 3 % du loyer annuel. De plus, les assureurs imposent souvent des critères stricts (locataire en CDI, revenus ≥3x loyer, etc.), ce qui peut exclure certains profils. Bon à savoir : la loi interdit de cumuler assurance loyers impayés et caution personnelle pour un même bail (sauf si le locataire est étudiant ou apprenti). Ainsi, beaucoup de bailleurs LMNP préfèrent opter pour la caution solidaire, notamment lorsqu’ils louent à des étudiants ou jeunes actifs qui ne seraient pas éligibles à une GLI.

En somme, inclure une caution solidaire dans votre bail meublé vous permet de rassurer vos créanciers et partenaires financiers en réduisant le risque d’impayés. C’est un argument de plus pour choisir un locataire dont le dossier comporte une garantie sérieuse, sans pour autant décourager les candidats locataires puisque cela ne leur coûte rien (contrairement à une assurance qu’ils devraient financer).

Qu’est-ce qu’une caution solidaire ?

La caution solidaire est un engagement par lequel une tierce personne (ou entité) se porte garante des obligations du locataire. En signant un acte de cautionnement solidaire, cette personne – appelée caution ou garant – s’oblige à payer au propriétaire les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de ce dernier. Cela inclut principalement les loyers impayés et charges impayées, mais aussi éventuellement les intérêts de retard et les frais de remise en état si mentionné. Pour le bailleur, c’est une protection dès le premier impayé : pas besoin d’attendre que le locataire soit officiellement insolvable ou qu’une décision de justice soit obtenue, la caution peut être actionnée immédiatement dès que le loyer n’est pas versé à l’échéance convenue.

Il ne faut pas confondre caution et dépôt de garantie. Couramment, on parle de “laisser une caution” pour désigner le dépôt de garantie, ce qui prête à confusion. La caution solidaire est une personne ou un organisme qui s’engage financièrement, alors que le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire en début de bail et restituable en fin de bail s’il n’y a ni impayés ni dégradations. Le dépôt de garantie dans un bail meublé est plafonné par la loi à 2 mois de loyer hors charges, ce qui est loin de couvrir de longs impayés ; la caution solidaire, elle, peut couvrir plusieurs mois voire années de loyers impayés selon les termes du contrat. Les deux mécanismes sont donc complémentaires : le dépôt de garantie sert surtout à couvrir les éventuelles dégradations et petites créances en fin de bail, tandis que la caution solidaire couvre le risque d’impayé de loyer en cours de bail.

Caution simple vs caution solidaire : quelle différence ?

Il existe deux types de cautionnement pour un bail locatif : la caution simple et la caution solidaire. La différence réside dans les recours du bailleur et les démarches à effectuer en cas d’impayé :

• Caution simple : Le garant bénéficie du bénéfice de discussion et du bénéfice de division. En clair, le propriétaire doit d’abord épuiser les recours contre le locataire avant de pouvoir se tourner vers la caution. Il doit par exemple envoyer un commandement de payer au locataire et attendre l’issue de cette démarche. Ce n’est qu’en cas d’échec qu’il pourra réclamer le paiement à la caution. De plus, si plusieurs garants se sont engagés, le garant peut exiger que la dette soit répartie (divisée) entre tous les garants. Ces protections rendent la caution simple moins engageante pour le garant, mais moins efficace pour le bailleur en termes de rapidité de recouvrement.

• Caution solidaire : Le garant renonce à ces bénéfices de discussion et division. Le propriétaire peut alors s’adresser directement à la caution dès le premier loyer impayé, sans avoir à prouver que le locataire est défaillant de manière durable. Le garant est solidaire du locataire, ce qui signifie que vis-à-vis du bailleur, il est comme un co-locataire du point de vue du paiement. Le bailleur n’est pas obligé de contacter d’abord le locataire ni de vérifier son insolvabilité ; il peut exiger immédiatement le paiement auprès de la caution. Cette formule est beaucoup plus protectrice pour le bailleur et c’est la raison pour laquelle la quasi-totalité des actes de cautionnement pour les baux d’habitation sont stipulés “solidaires”.

En pratique, si vous demandez une garantie, choisissez toujours la caution solidaire qui vous évite des procédures intermédiaires. D’ailleurs, les compagnies d’assurance loyers impayés imposent que les garants des étudiants soient des cautions solidaires (et non simples) pour accepter de couvrir le bail. La caution simple n’est quasiment utilisée que dans de rares cas, car elle offre une sécurité très relative au propriétaire.

Qui peut se porter caution solidaire ?

Toute personne physique majeure peut se porter caution solidaire d’un locataire, sans lien de parenté obligatoire. Dans les faits, il s’agit souvent d’un parent proche (père, mère) qui garantit le loyer de son enfant étudiant ou jeune actif. Mais cela peut tout aussi bien être un autre membre de la famille (conjoint, oncle, grand-parent…) ou un ami de confiance. Le bailleur est en droit de vérifier la solvabilité du garant : il pourra exiger certains justificatifs financiers (par exemple, pièces d’identité, justificatif de domicile, contrat de travail ou K-bis, trois dernières fiches de paie, dernier avis d’imposition, justificatif de propriété immobilière, etc.).

Il est également possible qu’une personne morale se porte caution solidaire. C’est le cas par exemple d’une banque avec la caution bancaire ou d’un organisme public avec la garantie Visale d’Action Logement. Une caution bancaire consiste à bloquer sur un compte une certaine somme d’argent (plusieurs mois de loyers) qui pourra être utilisée par le bailleur en cas d’impayé. La garantie Visale, quant à elle, est un service gratuit proposé par Action Logement pour les locataires de moins de 31 ans ou en mobilité professionnelle : l’organisme se porte garant à la place d’un proche, et couvre jusqu’à 36 mois de loyers impayés le cas échéant. Le locataire doit au préalable obtenir un visa Visale, et en cas d’impayé c’est Action Logement qui indemnisera le bailleur (puis se retournera vers le locataire).

Enfin, il existe des entreprises spécialisées qui se portent caution moyennant finance (ex : Garantme, Unkle, Youse…). Le principe est que le locataire paie un service privé pour obtenir un garant professionnel. Si cela peut dépanner un candidat sans caution familiale, ce n’est pas gratuit (quelques pourcents du loyer annuel, ou un forfait), ce qui alourdit le coût du logement pour le locataire. Du point de vue du bailleur LMNP, recevoir une garantie de ce type équivaut à avoir une caution solidaire d’une personne morale (l’entreprise), avec un contrat de cautionnement similaire.

Comment formaliser un engagement de caution solidaire (procédure) ?

Obtenir une caution solidaire nécessite de formaliser un acte de cautionnement écrit, conforme à la loi. Depuis la réforme du droit des sûretés entrée en vigueur en 2022, les exigences légales sont précises quant au contenu et à la signature de cet acte. Voici les étapes clés pour mettre en place correctement une caution solidaire pour votre location meublée :

Un propriétaire bailleur fait signer un acte de caution solidaire à son garant (engagement écrit), en plus du contrat de location meublée.

Rédiger l’acte de cautionnement solidaire

L’acte de caution peut être rédigé sous seing privé (sur papier libre ou à l’ordinateur) ou via un formulaire-type. Il doit obligatoirement comporter plusieurs informations et clauses, dont :

• Identité des parties : nom et coordonnées du locataire, du bailleur et du garant.

• Description du logement loué : adresse complète du bien / objet du bail.

• Montant du loyer et des charges (en toutes lettres et en chiffres), ainsi que les modalités de paiement et de révision du loyer prévues au bail.

• Durée de l’engagement de la caution solidaire. Vous devez préciser si la caution est accordée pour la durée initiale du bail, pour une durée déterminée (ex : “jusqu’au 31/08/2027”), ou pour toute la durée du bail y compris ses renouvellements. À savoir : s’il n’y a pas de date de fin mentionnée, la caution est dite « à durée indéterminée » et le garant pourra résilier son engagement à tout moment après un certain délai. Il est donc dans l’intérêt du bailleur de fixer une période d’engagement ferme (par exemple, jusqu’à la fin du bail initial et de son premier renouvellement, ou 6 ans). 

• Montant maximum garanti par la caution. Depuis 2022, la loi impose que l’acte mentionne le plafond de la somme couverte par la caution. Généralement, on l’exprime en équivalent de loyers : par exemple “montant maximum de 20 000 € correspondant à 24 mois de loyers et charges”. Ce plafond évite au garant d’être engagé indéfiniment pour des montants illimités, tout en protégeant le bailleur sur une durée significative. Astuce : beaucoup de bailleurs fixent un plafond couvrant environ 2 à 3 ans de loyers, ce qui correspond au pire scénario d’une procédure d’expulsion très longue.

• Nature de la caution : précisez qu’il s’agit d’une caution solidaire (le garant “renonce au bénéfice de discussion et de division”). Cette phrase est souvent incluse dans la mention manuscrite.

• Reconnaissance du garant de la portée de son engagement : le garant doit déclarer qu’il a pleine conscience de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’il prend. En pratique, la loi exige une mention spécifique de sa main, détaillée ci-dessous.

En annexe, il est d’usage de joindre une copie du bail signé au garant, ou a minima de remettre un exemplaire du contrat de location au garant. D’ailleurs, la loi de 1989 impose que le garant ait connaissance des termes du bail : fournir une copie du bail à la caution est indispensable pour qu’elle mesure ses engagements. Nous vous conseillons également de faire figurer dans le bail une clause indiquant qu’un acte de caution solidaire a été signé par telle personne, pour que tout soit transparent.

Signature par le garant : la mention obligatoire

Pour être valable, l’acte de cautionnement doit être signé par la caution elle-même, et comporter une mention obligatoire écrite par le garant (c’est une formalité destinée à prouver qu’il comprend son engagement). Cette exigence, qui avait été supprimée en 2018, a été rétablie par l’ordonnance n°2021-1192 : depuis le 1ᵉʳ janvier 2022, l’absence de cette mention manuscrite ou électronique entraine la nullité de la caution. Cependant, il n’est plus nécessaire qu’elle soit écrite à la main : la loi autorise qu’elle soit saisie au clavier dans le cadre d’une signature électronique, à condition que seul le garant puisse la réaliser.

Quel texte le garant doit-il écrire ? Le Code civil (art. 2297 nouveau) exige une phrase par laquelle la caution déclare qu’“elle s’engage, en connaissance de cause, à payer au bailleur ce que lui doit le locataire en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite de X euros (loyer et charges)”. En pratique, un exemple de mention pourrait être : « Je m’engage en tant que caution solidaire à payer au bailleur les loyers et charges dus par [Nom du locataire] en cas de défaut de paiement de sa part, dans la limite de [montant en chiffres et en toutes lettres] correspondant à [durée] de loyer. Je renonce au bénéfice de discussion et de division. » Cette phrase doit être recopiée par le garant lui-même (entièrement s’il signe sur papier, ou bien tapée au clavier s’il signe électroniquement). Toute erreur ou omission dans la mention peut rendre l’acte invalide, il faut donc la rédiger avec soin et la faire figurer avant la signature du garant.

Une fois la mention écrite, la caution appose sa signature (manuscrite sur papier, ou signature numérique certifiée en ligne). Si c’est signé manuscritement, chaque page de l’acte doit être paraphée et signée en original par le garant. S’il ne peut être présent, il est possible de lui faire authentifier sa signature en mairie (légalisation) pour éviter toute contestation ultérieure. En cas de signature électronique, utilisez un procédé fiable (niveau avancé) qui enregistre l’identité du signataire ; la mention dactylographiée par le garant et sa e-signature doivent figurer l’une après l’autre.

Remise et conservation des documents

Lorsque l’acte de caution solidaire est dûment rempli et signé, remettez un exemplaire original au garant et conservez-en un vous-même. Le locataire peut également en recevoir copie pour information (ce n’est pas une obligation légale, mais c’est préférable pour la transparence). L’acte doit être conservé jusqu’à l’extinction de la caution – c’est-à-dire jusqu’à ce que le bail se termine et que toutes les sommes dues soient payées. En cas de perte de l’acte original, vous perdriez le bénéfice de la caution, donc gardez-le en lieu sûr (dossier numérique sécurisé, coffre, etc.).

Si le bail est renouvelé ou prorogé au-delà de la durée prévue dans l’acte de caution, pensez à faire signer un nouvel acte de cautionnement pour couvrir la nouvelle période (sauf si l’acte initial prévoyait explicitement de couvrir toutes les prolongations sans limite, ce qui est rare et déconseillé). Un garant n’est généralement pas engagé au-delà de ce qu’il a consenti par écrit, donc prudence en cas de reconduction tacite du bail : vérifiez si votre caution reste valable ou si elle a expiré.

Que se passe-t-il en cas d’impayé ?

Malgré toutes les précautions, le cas peut se présenter où votre locataire ne paie pas son loyer à l’échéance. Voici la démarche recommandée pour actionner la caution solidaire efficacement :

• Dès qu’un loyer est en retard (aucun paiement réceptionné après la date prévue), prévenez rapidement le locataire par les moyens habituels (appel, e-mail) car il peut s’agir d’un oubli. S’il ne régularise pas sous quelques jours et sans justification valable, vous pouvez faire appel à la caution sans attendre le mois suivant. Avec une caution solidaire, vous n’avez pas l’obligation légale de mettre en demeure le locataire d’abord, même si, par courtoisie, beaucoup de bailleurs préviennent le locataire qu’ils vont contacter le garant.

• Adressez au garant une lettre officielle (recommandée avec accusé de réception) détaillant la situation d’impayé et le montant dû. Demandez-lui de régler à votre ordre les loyers impayés dans les plus brefs délais, conformément à son engagement de caution solidaire. Cette trace écrite vous servira de preuve en cas de litige. Joignez si possible une copie du décompte des loyers ou de la clause de caution solidaire pour rappel.

• Deux cas de figure peuvent alors se présenter : soit la caution paie volontairement les sommes dues (totalement ou partiellement), soit elle refuse ou se trouve dans l’impossibilité de payer. Dans le premier cas, tout rentre dans l’ordre pour vous (pensez à fournir un reçu une fois le paiement effectué, et à remercier la caution – qui pourra éventuellement exercer son recours contre le locataire plus tard pour se faire rembourser). Dans le second cas, si le garant ne paie pas, vous devrez entamer une procédure judiciaire à son encontre pour faire valoir le contrat de cautionnement. Il s’agira de saisir le tribunal d’instance (ou le juge des contentieux de la protection) pour obtenir un titre exécutoire contre le garant. Une fois le jugement obtenu en votre faveur, un huissier pourra procéder au recouvrement forcé sur les biens du garant (saisie sur salaire, compte bancaire, etc.).

• Gardez à l’esprit qu’une procédure judiciaire prend du temps (souvent entre 18 et 24 mois pour parvenir à une expulsion définitive du locataire et recouvrement, selon les statistiques). Pendant ce temps, si ni le locataire ni la caution ne paient, les loyers s’accumulent en manque à gagner. De plus, un garant qui traverse des difficultés financières pourra demander des délais de paiement au juge pour échelonner sa dette, voire déposer un dossier de surendettement si sa situation est vraiment compromise. Autrement dit, la caution solidaire offre une vraie garantie supplémentaire, mais elle n’est pas une assurance inconditionnelle : en dernier recours, la solvabilité et la bonne foi du garant seront déterminantes.

Heureusement, la grande majorité des impayés se règlent à l’amiable grâce à la réactivité de la caution. Selon des professionnels de la gestion locative, sur 3 % de baux en impayés, seulement 0,3 % aboutissent à une procédure judiciaire lourde. Le simple fait de savoir qu’un tiers solvable est engagé incite souvent le locataire ou sa famille à trouver une solution amiable (plan d’apurement de la dette, aide financière ponctuelle, etc.). C’est pourquoi la caution solidaire demeure un moyen efficace et dissuasif pour éviter les pertes de loyers.

Limites et risques de la caution solidaire

Bien que très utile, la caution solidaire n’est pas une panacée absolue. Il existe quelques limites et risques qu’il faut avoir à l’esprit en tant que bailleur :

• Risque d’insolvabilité du garant : La valeur de la caution dépend de la solvabilité de la personne qui s’engage. Si, entre le moment de la signature et le moment où le garant est sollicité, sa situation financière se dégrade (perte d’emploi, surendettement, décès, etc.), la garantie peut s’avérer inopérante. Par exemple, une caution retraitée aux revenus modestes ne pourra peut-être pas couvrir de gros impayés, ou bien un garant peut devenir chômeur et être lui-même dans l’incapacité de payer. C’est pourquoi il faut bien choisir son garant et s’assurer qu’il dispose de revenus suffisants et stables, voire d’un patrimoine mobilisable.

• Procédures judiciaires nécessaires en cas de refus de payer : Comme évoqué, si la caution refuse de payer spontanément, vous devrez passer par le tribunal pour la contraindre, ce qui engendre des frais (huissier, avocat éventuellement) et des délais importants. La caution n’avance pas d’elle-même les frais de justice ; éventuellement, le jugement pourra vous permettre de récupérer ces frais auprès de la caution condamnée, mais en attendant ils restent à votre charge. De plus, tant qu’aucun titre exécutoire n’est obtenu, le garant peut gagner du temps. Il s’agit donc d’une garantie “différée” en cas de mauvaise volonté.

• Durée d’engagement limitée : Une caution solidaire n’est pas forcément valable pour toujours. Si l’acte prévoit une durée précise ou une échéance (par exemple “jusqu’au 31/08/2025”), le garant sera automatiquement libéré après cette date pour les loyers futurs. S’il s’agit d’une caution à durée indéterminée, le garant a le droit de révoquer son engagement quand il le souhaite (généralement par lettre RAR) ; il restera engagé pour les dettes déjà nées, mais pas pour l’avenir. Ainsi, au fil des années, votre garantie peut s’étioler. Par exemple, un parent caution pour l’appartement étudiant de son enfant peut vouloir se désengager une fois que l’enfant a terminé ses études. En tant que bailleur, il faut donc suivre l’échéance de vos actes de caution et les renouveler si nécessaire avec l’accord du garant, ou opter à terme pour une assurance loyers impayés si la caution n’est plus disponible.

• Couverture partielle des sommes : Le contrat de caution peut exclure certains éléments ou limiter le montant. Par exemple, si le garant n’a pas expressément consenti à couvrir les dégradations locatives, ces dernières resteront à couvrir par le dépôt de garantie ou des poursuites séparées. De même, le montant maximum fixé (plafond) peut être atteint dans le cas de très longs impayés, vous laissant sans couverture au-delà. Par ailleurs, la caution ne couvre pas les indemnités d’occupation éventuellement dues après une résiliation de bail (sauf mention contraire). Il est donc important de bien calibrer l’acte pour qu’il couvre le plus de choses possible, et d’agir rapidement en cas d’impayé prolongé pour ne pas dépasser les plafonds.

En dépit de ces limites, la caution solidaire reste l’une des garanties les plus simples et efficaces en location meublée. Elle offre un bon équilibre entre gratuité, rapidité d’action et niveau de protection. Pour davantage de sécurité, certains bailleurs combinent plusieurs mesures : par exemple, un dépôt de garantie + une caution solidaire parentale pour un étudiant, ou encore la caution Visale + une assurance habitation locataire incluant une responsabilité pour les loyers. Assurez-vous simplement de respecter le cadre légal (pas de double cautionnement illégal, informations exactes dans les contrats) afin de ne pas compromettre vos recours.