LMNP et Coliving : Concept et Opportunités

Le coliving – un logement meublé partagé avec services – s’impose comme une tendance immobilière majeure. Né aux États-Unis dans les années 2000 et arrivé en France vers 2015, il séduit de plus en plus de locataires en quête de flexibilité et de vie communautaire (étudiants, jeunes actifs, freelances…). En parallèle, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre aux investisseurs un cadre fiscal avantageux pour la location meublée. Associer coliving et LMNP représente ainsi une opportunité unique d’optimiser ses investissements immobiliers tout en profitant d’un marché en plein essor. Selon Xerfi, le coliving en France compte déjà 24 000 lits en 2025 – un dynamisme qui attise l’intérêt des investisseurs. De plus, les loyers pratiqués en coliving sont supérieurs à ceux d’une location meublée classique (souvent 700 € à 900 € par mois et par chambre en métropole) en raison des services inclus et de la forte demande dans les grandes villes.

Le coliving : concept et essor du logement partagé

Qu’est-ce que le coliving ?

Le coliving désigne une forme d’habitat partagé, souvent comparée à une colocation “améliorée”. Chaque résident dispose d’un espace privé (chambre meublée, parfois avec salle de bain privative) au sein d’un logement comportant également des espaces communs (cuisine, salon, terrasse, coworking, salle de sport, etc.) À la différence d’une colocation classique, le coliving intègre un haut niveau de services mutualisés pour simplifier la vie des occupants : ménage des parties communes, wifi haut-débit, abonnements de streaming, service de conciergerie, équipements partagés (buanderie, vélos électriques…). Chaque locataire dispose généralement de son propre bail meublé, sans clause de solidarité, avec une durée flexible (souvent de quelques mois). En somme, le coliving offre le confort de l’hôtel (services inclus, formule tout compris) tout en conservant l’esprit communautaire de la colocation.

Pourquoi le coliving est-il en plein essor ?

Plusieurs tendances de fond expliquent le succès croissant du coliving :

• Tension immobilière dans les grandes villes : Dans les métropoles où les loyers sont chers et les logements classiques rares, le coliving propose une solution clé en main. Les jeunes actifs et étudiants peuvent accéder à un logement de qualité à moindre coût individuel (environ 850 € par mois tout inclus, souvent moins cher qu’un studio classique dans la même ville). Le fait de partager certains espaces et services permet en effet des économies d’échelle pour les locataires.

• Nouveaux modes de vie : Les millennials et la génération Z recherchent davantage de flexibilité, de convivialité et de sens communautaire. Le coliving répond à ces attentes en offrant un cadre de vie où l’on peut tisser des liens facilement avec d’autres résidents partageant un mode de vie ou des centres d’intérêt communs (certaines résidences thématisent même leurs services : bien-être, cuisine, sport…). C’est un remède à la solitude urbaine, tout en gardant son indépendance.

• Mobilité professionnelle accrue : Freelances, expatriés, salariés en mission temporaire… Ces publics mobiles apprécient les baux courts et flexibles du coliving (de 1 à 10 mois généralement, durée moyenne autour de 10 mois) qui leur permettent de se loger confortablement sans engagement long terme. Le coliving sert souvent de solution transitoire (en attendant un logement permanent, pendant une formation, etc.).

• Investissements massifs des opérateurs : Attirés par ce marché prometteur, de nombreux acteurs se positionnent (Colonies, The Babel Community, Sharies, etc.), et les capitaux affluent. En 2021, 455 millions d’euros ont été investis dans le coliving en France, soit 13 fois plus que l’année précédente. Cette envolée illustre l’intérêt croissant pour ce modèle, qui est perçu comme l’une des évolutions majeures du logement pour les années à venir. Les résidences de coliving se multiplient donc, notamment en Île-de-France et dans les grandes métropoles régionales.

Le statut LMNP : un cadre fiscal idéal pour le coliving

Les bases du statut LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à un particulier de louer un bien meublé en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Pour conserver le statut LMNP, il faut rester dans une activité de location dite “non professionnelle” – c’est-à-dire que les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 € et doivent rester inférieures aux autres revenus du foyer (salaire, etc.). Au-delà, le bailleur bascule en Loueur en Meublé Professionnel (LMP) avec des obligations sociales et fiscales spécifiques.

En LMNP, deux régimes fiscaux sont possibles :

• Régime micro-BIC : régime forfaitaire avec un abattement de 50 % sur les loyers perçus. Concrètement, seuls 50 % des recettes sont imposés, sans déduction de charges. Ce régime ultra simplifié est accessible tant que les recettes brutes ne dépassent pas 77 700 € par an (plafond 2025) pour de la location meublée classique. (À noter : pour les meublés de tourisme “non classés”, le plafond micro-BIC a été abaissé à 15 000 € en 2025, avec un abattement réduit à 30 %. Cependant, le coliving s’apparente plutôt à de la location meublée classique de moyenne durée.)

• Régime réel simplifié : régime d’imposition au réel, recommandé pour optimiser sa fiscalité. Le bailleur déduit toutes les charges effectives (entretien, assurances, frais de gestion/comptabilité, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.) ainsi que des amortissements comptables sur le bien immobilier (généralement sur 20 à 30 ans) et le mobilier/équipements (sur ~5 à 10 ans). Ces amortissements et charges viennent diminuer fortement le revenu imposable : souvent, ils dépassent 50 % des loyers, ce qui annule quasiment l’impôt sur ces revenus locatifs. Le régime réel oblige à tenir une comptabilité, mais il permet souvent de ne payer aucun impôt sur les loyers LMNP pendant de longues années, surtout en début d’activité. De plus, en cas de déficit, celui-ci est reportable sur les revenus LMNP des 10 années suivantes. Enfin, en LMNP (non professionnel), le régime des plus-values des particuliers s’applique lors de la revente du bien : on bénéficie des abattements pour durée de détention (exonération totale d’impôt sur la plus-value après 22 ans, et des prélèvements sociaux après 30 ans) – sans devoir réintégrer les amortissements passés dans le calcul de la plus-value imposable. C’est un avantage majeur par rapport à d’autres statuts.

En résumé, le LMNP offre une souplesse appréciable (pas d’inscription au RCS nécessaire, choix du régime d’imposition) tout en permettant de fortement réduire la fiscalité sur les loyers. Ces atouts s’alignent parfaitement avec les exigences du coliving, qui implique de louer des logements meublés et équipés de manière optimale.

Pourquoi le LMNP s’adapte-t-il particulièrement bien au coliving ?

Plusieurs raisons font du statut LMNP un véritable catalyseur de rentabilité pour un projet de coliving :

• Demande locative 100 % meublée : Le coliving requiert de proposer un bien entièrement meublé, prêt à vivre, ce qui correspond précisément au périmètre du LMNP. Les locataires de coliving – mobiles et exigeants – veulent du “clé en main”, ils privilégient donc naturellement les baux meublés. Un investisseur LMNP est par définition équipé pour cela.

• Amortissements avantageux : Le LMNP au régime réel permet d’amortir le coût du mobilier et des équipements communs installés pour le coliving. Or, un projet de coliving nécessite souvent un investissement initial élevé en aménagements : création de cloisons pour ajouter des chambres, multiples salles de bain, mobilier complet pour chaque espace, décoration soignée, etc. Ces dépenses, qui peuvent représenter 800 à 1 200 € par m² rénové, peuvent heureusement être amorties comptablement et ainsi réduire l’imposition des loyers. Le statut LMNP permet donc d’absorber fiscalement le surcoût d’un aménagement haut de gamme.

• Rendement optimisé : En coliving, on loue “à la chambre” ou à l’espace privatif, ce qui maximise le loyer total par rapport à une location classique de l’ensemble du logement. Par exemple, un appartement de 4 chambres en coliving pourra générer un loyer global mensuel 15 à 20 % plus élevé qu’en location unitaire classique. De plus, en mutualisant les charges (loyer “tout compris” pour le locataire), le propriétaire peut répercuter dans le loyer certains services et améliorer sa marge. Au final, la rentabilité brute moyenne du coliving oscille entre 4 % et 8 % selon la localisation et la gestion, soit souvent au-dessus d’une location meublée longue durée standard (3 % à 5 %). Et grâce à la fiscalité LMNP, cette rentabilité nette est optimisée (peu d’impôts, surtout au régime réel).

• Flexibilité du LMNP : Le cadre LMNP autorise divers types de locations meublées (courte durée, longue durée, saisonnier, colocation, etc.). Un bailleur peut donc, avec le même statut, exploiter son bien en coliving, voire combiner plusieurs stratégies (par exemple coliving sur une partie et location meublée classique ou saisonnière sur une autre partie du bien). Cette souplesse permet d’ajuster la stratégie en fonction du marché, sans changer de régime fiscal.

En somme, coliving et LMNP forment un duo complémentaire : le coliving booste le rendement brut et l’attractivité du bien, tandis que le LMNP minimise la charge fiscale et encadre juridiquement l’activité de location meublée.

Opportunités et avantages du duo LMNP & coliving

Un marché porteur pour les investisseurs immobiliers

Le coliving représente aujourd’hui une niche en forte croissance sur le marché immobilier locatif. En combinant ce concept innovant avec le statut LMNP, les investisseurs peuvent tirer profit de plusieurs opportunités :

• Une demande en forte hausse : L’urbanisation et les nouveaux modes de vie créent un vivier de locataires pour le coliving. Les grandes villes (Paris, Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux…) connaissent une pénurie de logements abordables, et le coliving vient combler ce besoin pour une clientèle variée (jeunes actifs, étudiants, expatriés, freelances). Résultat : les résidences de coliving bien situées affichent généralement un taux de remplissage élevé et un faible risque de vacance comparé à une location classique.

• Des loyers “premium” sécurisés : En offrant un produit tout inclus et de qualité (logement + services), le coliving permet de pratiquer des loyers par chambre supérieurs au marché standard. Chaque locataire paye pour un package logement + services, ce qui augmente le revenu total par mètre carré pour le propriétaire. Par exemple, un appartement de 100 m² avec 4 colivers peut générer facilement 3 000 à 3 500 € de loyer mensuel total, là où en location classique il rapporterait peut-être 1 800 € (un seul locataire ou une famille). De plus, le loyer est souvent garanti par des cautions individuelles et la demande soutenue réduit le risque d’impayé (les colocations très bien gérées connaissent peu d’impayés, d’autant que certains opérateurs proposent des assurances loyers).

• Une rentabilité attractive : Comme évoqué, les rendements bruts en coliving se situent généralement entre 4 % et 8 % par an. C’est compétitif par rapport à d’autres investissements immobiliers classiques ou même aux SCPI, surtout compte tenu du profil de risque modéré (loyers d’habitation) et de la possibilité d’optimisation fiscale. Dans certains cas présentés par des opérateurs spécialisés, on peut atteindre 6 % à 7 % net après charges et fiscalité optimisée, ce qui dépasse largement la rentabilité d’un investissement locatif nu ou même meublé standard.

• Un concept dans l’air du temps : Investir dans le coliving, c’est aussi se positionner sur un secteur innovant et pérenne. La mutation des modes d’habitat (plus flexibles, plus partagés) est une tendance de fond, accélérée par le coût de la vie et les aspirations des jeunes générations. À long terme, un bien immobilier configuré en coliving pourra toujours être loué en colocation ou en logement classique, mais avoir surfé tôt sur la vague du coliving peut procurer un avantage compétitif (meilleure rentabilité cumulée sur plusieurs années, plus-value potentielle si revente à un investisseur séduit par le concept). En d’autres termes, le coliving diversifie et dope un portefeuille immobilier tout en répondant à une demande réelle du marché.

Comment mettre en place un projet LMNP en coliving ?

Vous envisagez d’investir en LMNP et de lancer votre propre coliving ? Voici les grandes étapes à suivre pour maximiser vos chances de succès :

Étape 1 : Bien choisir le bien immobilier

• Localisation stratégique : Visez les zones à forte demande pour la colocation/coliving : grandes villes dynamiques, quartiers étudiants ou d’affaires. Un coliving fonctionne particulièrement bien en zones tendues où de nombreux jeunes actifs cherchent un logement (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse, etc.). La proximité des transports, des universités ou des bassins d’emploi est un atout.

• Taille et configuration : Privilégiez les grandes surfaces modulables. Un appartement de 80-100 m² peut généralement être transformé en coliving de 3 ou 4 chambres minimum. En dessous de ~70 m², le concept est moins viable (difficile de créer plusieurs espaces privés + des communs confortables). Idéalement, un bien d’au moins 90 m² est recommandé pour un coliving, par exemple un grand T5/T6 ou une maison de ville à diviser. Regardez aussi la disposition : plusieurs salles de bains ou points d’eau existants sont un plus, sinon il faudra en créer.

• État et travaux : Un bien nécessitant des travaux de rénovation n’est pas rédhibitoire – au contraire, cela vous permettra de le repenser pour le coliving. Toutefois, évaluez le budget de transformation. L’investissement total (achat + travaux + ameublement) doit rester cohérent avec le potentiel de loyers. N’oubliez pas que les travaux d’amélioration et le mobilier seront amortissables fiscalement (sous régime réel), ce qui peut justifier un effort initial plus important.

Étape 2 : Adapter le bien au concept du coliving

• Aménagement convivial et fonctionnel : Concevez des espaces communs attractifs (cuisine équipée, salon confortable, éventuellement coin co-working). Chaque mètre carré doit être optimisé sans sacrifier la qualité : il s’agit de créer un lieu où les gens ont envie de vivre et de rester. Pensez aux rangements, à l’insonorisation entre pièces, à la sécurité (verrous individuels, etc.). Le design doit être moderne et chaleureux, car de belles photos vous aideront à attirer des candidats.

• Équipements et services intégrés : Fournissez un package “all inclusive” prêt à l’emploi : logement entièrement meublé (literie, vaisselle…), électroménager complet, Internet très haut débit installé, ménage des communs organisé (hebdomadaire ou mensuel), etc. Plus votre offre sera clé en main, plus elle sera valorisable en loyer. Prévoyez par exemple un forfait charges qui inclut électricité, eau, chauffage, assurance habitation, Netflix, etc., afin de décharger les locataires de ces démarches. Vous pouvez mutualiser certains équipements coûteux (lave-linge/sèche-linge commun, par exemple).

• Budget travaux/mobilier : Transformez le bien en respectant les normes (plomberie si ajout de salles d’eau, électricité aux normes, éventuelles autorisations de la copropriété si modifications structurelles). Le coût de transformation peut varier, mais on estime souvent 800 à 1 200 € du m² pour aménager et meubler un coliving de standing. Par exemple, pour 100 m², comptez 80 000 € max de travaux+mobilier si tout est à refaire. Cet investissement améliore d’autant la rentabilité (loyers plus élevés) et sera en partie récupéré via l’amortissement.

Étape 3 : Optimiser la gestion locative

• Trouver les bons locataires : Utilisez les plateformes en ligne spécialisées coliving/colocation pour diffuser votre annonce (elles attirent une audience ciblée). Mettez en avant les atouts de votre bien et des services proposés, avec de belles photos. La sélection des candidats est cruciale pour assurer une bonne entente dans la maison : n’hésitez pas à échanger avec chacun, voire à privilégier des profils aux styles de vie compatibles.

• Gestion courante efficace : La vie d’un coliving implique plus de rotation qu’une location classique (durées plus courtes, environ 6 à 12 mois de séjour). Mettez en place des outils de gestion simplifiés : état des lieux numérique, baux électroniques, groupe de discussion avec les colocataires pour communiquer rapidement, etc. Automatisez autant que possible le suivi des paiements (prélèvements automatiques, service de recouvrement le cas échéant). Respectez les obligations LMNP : inscription au greffe, tenue d’une comptabilité si régime réel, déclaration des loyers chaque année… Un expert-comptable peut vous accompagner pour la partie fiscale.

• Externaliser la gestion : Si vous manquez de temps ou si vous gérez plusieurs biens, envisagez de confier la gestion du coliving à un professionnel (agence de gestion locative spécialisée, société de conciergerie dédiée). Ces prestataires peuvent s’occuper de tout : recherche des locataires, contrats, états des lieux, ménage, maintenance, etc. Le coût oscille en général entre 10 % et 20 % des loyers perçus, mais c’est le prix de la tranquillité d’esprit. De nombreux investisseurs coliving choisissent cette option pour assurer une expérience locataire de qualité sans y consacrer trop de temps. Naturellement, ces frais de gestion sont déductibles de vos revenus LMNP.

(En synthèse, réussir un projet de coliving demande une certaine implication initiale – choix du bon bien, réalisation de travaux, mise en place d’une offre de services – mais une fois le concept rodé, la gestion peut être en grande partie déléguée. Avec un marché porteur et un cadre LMNP favorable, les efforts consentis tendent à être largement récompensés par la rentabilité générée.)

Exemples concrets de coliving sous LMNP

Pour illustrer, voici deux scénarios simplifiés d’investissement en coliving LMNP :

➡ Exemple 1 : Appartement coliving à Lyon

• Bien : T5 de 95 m² transformé en 4 chambres + communs (Lyon intra-muros).

• Investissement total : 450 000 € (achat) + 30 000 € (travaux & ameublement) = 480 000 €.

• Loyer total mensuel (4 chambres) : 3200€ (soit env. 800 € par chambre tout compris).

• Rendement brut : ~8% par an (38 400 € de loyers annuels / 480 000 € investis).

• Résultat fiscal : au régime réel, grâce aux charges + amortissements par an, le revenu imposable est quasi nul – l’investisseur ne paie pas d’impôt sur ses loyers LMNP.

➡ Exemple 2 : Coliving en périphérie de Paris

• Bien : Maison 8 pièces de 140 m² en proche banlieue, aménagée en 6 studios avec salle d’eau + grands espaces communs.

• Investissement total : 800 000 € (achat) + 70 000 € (aménagement coliving complet) = 870 000 €.

• Loyer total mensuel : 5 100 € (soit env. 850 € par espace privatif).

• Rendement brut : ~7 % par an (61 200 € de loyers / 870 000 € investis).

• Avantage fiscal : en régime réel, l’amortissement annuel + charges déductibles ramènent le bénéfice imposable proche de zéro. L’investisseur profite ainsi d’une forte rentabilité nette tout en augmentant la valeur patrimoniale du bien (revenus futurs et plus-value potentielle).

(Ces exemples montrent qu’un coliving bien conçu peut générer des loyers conséquents par rapport au capital engagé, tout en étant faiblement fiscalisé sous statut LMNP. Bien sûr, chaque projet est unique – la rentabilité réelle dépendra du taux d’occupation, du niveau de service offert et de la qualité de gestion.)

En 2025, le coliving associé au statut LMNP apparaît comme une stratégie d’investissement immobilière à la fois innovante et performante. D’un côté, le coliving offre une rentabilité supérieure à la moyenne grâce à la mutualisation des espaces et à une demande locative très forte dans les grands centres urbains. De l’autre, le régime LMNP permet de maximiser le profit net en réduisant drastiquement l’impôt sur les loyers (amortissements, abattements, etc.) et en bénéficiant d’une grande flexibilité de gestion. Ce duo gagnant ne va pas sans quelques défis : un investissement initial plus élevé qu’une location classique, une gestion plus technique, et un cadre juridique encore en évolution (le coliving n’ayant pas de statut spécifique, il faut s’appuyer sur les baux meublés existants et veiller à ne pas tomber dans le régime para-hôtelier en cas de services trop étendus). Néanmoins, pour l’investisseur prêt à se projeter sur le long terme et éventuellement à s’entourer de professionnels (gestionnaires de coliving, conseillers fiscaux), les perspectives de gains et de valorisation patrimoniale sont au rendez-vous. Le coliving sous LMNP répond aux mutations du marché locatif tout en offrant des avantages fiscaux solides – de quoi allier rentabilité et innovation.