Attention au passage en LMP au départ à la retraite : Tout ce qu'il faut savoir

Au moment de partir à la retraite, de nombreux propriétaires bailleurs en meublé risquent de passer involontairement du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) à celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Ce changement automatique intervient dès que deux conditions fiscales sont réunies et peut avoir des impacts majeurs sur votre fiscalité (imposition des loyers, plus-values) et vos charges sociales. Qu’est-ce qui provoque ce basculement à la retraite, quelles en sont les conséquences, et surtout comment l’anticiper pour éviter de mauvaises surprises ? Dans cet article à jour des dernières réformes fiscales 2025, nous faisons le point sur les pièges du passage en LMP et les solutions pour protéger vos revenus immobiliers.

Pourquoi un retraité peut basculer en LMP

A. Les critères du statut LMP

Selon le Code général des impôts, vous devenez LMP automatiquement si deux critères cumulatifs sont remplis :

1. Recettes locatives annuelles > 23 000 € (loyers bruts charges comprises par foyer fiscal).

2. Recettes locatives > 50 % des autres revenus d’activité du foyer (salaires, pensions de retraite, BIC hors location meublée, etc.).

Remarque : Ces conditions sont appréciées chaque année au niveau du foyer fiscal. Si l’une des deux conditions n’est pas remplie (loyers ≤ 23 000 € ou loyers ≤ 50 % des autres revenus), vous restez LMNP. Depuis la loi de finances 2020, l’inscription au RCS n’est plus nécessaire : la qualification LMP est de droit dès le dépassement des seuils.

B. Impact du départ à la retraite sur votre statut

Lors du départ à la retraite, vos revenus d’activité chutent (salaire remplacé par une pension souvent plus faible). Or, les pensions de retraite sont bien prises en compte dans les “revenus professionnels” pour ce calcul. Conséquence : un retraité qui percevait des loyers meublés tout en étant salarié peut rester LMNP en activité, mais basculer LMP une fois à la retraite. En effet :

• Revenus d’activité en baisse : Avec la diminution ou disparition de vos salaires, vos loyers meublés représentent soudain une part beaucoup plus importante de vos revenus totaux.

• Dépassement du 50 % : Même sans augmenter, vos recettes locatives peuvent dépasser 50 % de vos revenus globaux du foyer (qui sont réduits par la retraite). Dès lors que les loyers > 50 % et > 23 000 € annuels, le statut LMP s’applique automatiquement.

Les conséquences fiscales du passage en LMP

Le passage en LMP modifie votre régime fiscal sur plusieurs points clés. Bonne nouvelle : vos loyers restent imposés en BIC, et vous conservez les régimes micro-BIC ou réel selon votre chiffre d’affaires (jusqu’à 77 700 € de loyers pour le micro-BIC en location classique). Vous continuez donc à pouvoir appliquer l’amortissement comptable chaque année si vous étiez au réel. En revanche, certains avantages du LMNP s’amenuisent et des obligations supplémentaires apparaissent :

• Imputation des déficits limitée sous LMNP : En LMNP, un déficit (par exemple dû à de fortes charges ou amortissements) n’est imputable que sur vos futurs revenus locatifs meublés. En LMP au contraire, un déficit peut s’imputer sur votre revenu global sans plafond (hors part due aux amortissements). C’est un avantage du LMP (réduire l’impôt sur d’autres revenus, comme une pension imposable) mais souvent les retraités ont des revenus globaux modestes. De plus, si vous aviez un déficit reportable de vos années LMNP, celui-ci est mis en suspens tant que vous êtes LMP (vous pourrez le réutiliser si vous redevenez LMNP dans les 10 ans).

• Fin de l’exonération progressive des plus-values : Sous statut LMNP (particulier), la vente d’un bien immobilier loué meublé bénéficie du régime des plus-values des particuliers. Vous étiez exonéré d’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans de détention (et exonéré de prélèvements sociaux après 30 ans). En LMP, ce n’est plus le cas : la cession est soumise aux plus-values professionnelles. Concrètement :

  • Plus-value court terme (bien détenu <2 ans, ou amortissements cumulés d’un bien détenu >2 ans) : taxée comme un revenu ordinaire (impôt à votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux).

  • Plus-value long terme (gain au-delà des amortissements, sur bien détenu >2 ans) : taxée à 12,8 % (+17,2 % de prélèvements sociaux), soit ~30 % au total (flat tax). Pas d’abattement pour durée de détention.

  Conséquence : En LMP, vous perdez l’abattement pour durée de détention des particuliers. Si vous vendez un bien après de longues années, la plus-value imposable peut être bien plus élevée qu’en LMNP. Note : Jusqu’à fin 2024, un LMNP bénéficiait d’un avantage fiscal : les amortissements pratiqués n’étaient pas déduits du calcul de la plus-value. La loi de finances 2024 supprime cet avantage à partir des ventes de 2025, alignant ainsi en partie le LMNP sur le régime LMP.

  Toutefois, il existe un dispositif d’exonération pour les LMP “modestes” : si votre activité LMP reste de petite taille, vous pouvez être exonéré de taxation sur la plus-value de cession selon l’article 151 septies du CGI. Concrètement, la plus-value professionnelle est totalement exonérée si vos recettes moyennes des deux années précédant la vente sont ≤ 90 000 €, et que vous exercez depuis au moins 5 ans. Une exonération partielle s’applique pour des recettes entre 90 000 et 126 000 €. Ce régime très favorable permet à de nombreux retraités LMP (généralement bien en dessous de ces seuils) de ne pas payer d’impôt du tout sur la plus-value en cas de revente après 5 ans d’activité. En revanche, l’exonération d’une plus-value LMP ne couvre pas les prélèvements sociaux (ceux-ci restent dus, sauf cas d’exonération pour départ à la retraite du dirigeant, applicable plutôt aux entrepreneurs classiques).

• IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : Les biens loués meublés par un LMP peuvent être exonérés d’IFI s’ils constituent une activité professionnelle principale. En pratique, il faut remplir les deux conditions LMP (loyers > 23k€ et >50% des revenus du foyer) et dégager un résultat positif, pour que ces biens soient exclus de votre patrimoine taxable. Bonne nouvelle pour les retraités : la notion de revenus “principaux” pour l’IFI n’intègre pas les pensions de retraite. Ainsi, même si vos pensions restent supérieures à vos loyers (et que vous restez LMNP pour l’impôt sur le revenu), vous pouvez malgré tout obtenir l’exonération IFI dès lors que vos recettes meublées dépassent 23 000 € et constituent plus de 50 % de vos autres revenus professionnels du foyer (hors pensions). En résumé : à la retraite, il devient plus facile de faire reconnaître votre activité de loueur comme principale pour l’IFI, et réduire ainsi votre assiette taxable (un vrai coup de pouce pour les gros patrimoines immobiliers).

Les conséquences sociales du passage en LMP

Le changement de statut s’accompagne d’une modification majeure sur le plan social. Un LMNP relève du régime des revenus du patrimoine : il paye seulement 17,2 % de prélèvements sociaux sur ses bénéfices locatifs (et rien si son résultat fiscal est nul ou déficitaire). En devenant LMP, vos revenus locatifs sont considérés comme une activité professionnelle. Vous devez donc vous affilier à la Sécurité sociale des indépendants (SSI) et payer des cotisations sociales comme tout travailleur non salarié. Concrètement :

• Les cotisations SSI représentent environ 30 % du bénéfice net de votre activité (ce taux couvre l’assurance maladie, retraite de base et complémentaire, CSG-CRDS sur revenus d’activité, etc.). Après ces charges, le bénéfice restant est toujours imposé à l’impôt sur le revenu. Comparé aux 17,2 % de prélèvements sociaux du LMNP, la charge sociale en LMP est beaucoup plus lourde.

• Cotisation minimale : même si votre résultat est nul ou déficitaire, le LMP doit acquitter un minimum de cotisations chaque année. Ce forfait minimal est d’environ 1 200 € par an (1 208 € en 2025) pour valider des trimestres de retraite. Autrement dit, un retraité LMP paiera au minimum ~100 € de cotisations par mois, y compris s’il ne dégage aucun profit.

À retenir : L’affiliation SSI permet certes de cotiser pour augmenter légèrement votre pension de retraite (droits supplémentaires), mais elle réduit la rentabilité nette de vos loyers. C’est un coût nouveau à prévoir, souvent mal anticipé par les investisseurs qui avaient choisi le LMNP pour sa fiscalité avantageuse. À la retraite, ces cotisations peuvent peser lourd dans le budget du foyer, d’où l’importance d’anticiper (voire d’éviter) le passage en LMP.

Comment anticiper ou éviter le passage en LMP à la retraite ?

Heureusement, il est possible d’anticiper ce basculement pour en limiter les effets, voire de rester en LMNP si telle est votre stratégie. Voici nos conseils :

A. Faites un diagnostic de votre situation

Quelques années avant de partir en retraite, faites un point fiscal et patrimonial :

• Estimez vos revenus locatifs annuels à venir (loyers meublés bruts).

• Comparez-les à vos futurs revenus de retraite (pensions du régime général, retraites complémentaires éventuelles, etc.).

Si vous constatez que vos loyers dépasseront probablement 23 000 € et risquent de représenter plus de 50 % de vos revenus une fois retraité, vous êtes en zone rouge pour passer en LMP. Ce diagnostic précoce vous laisse du temps pour agir en conséquence.

B. Ajustez vos revenus locatifs ou diversifiez vos ressources

Pour éviter de franchir les seuils LMP, plusieurs stratégies sont possibles :

• Réduire vos recettes locatives meublées : Par exemple, envisagez de vendre un ou plusieurs biens avant la retraite pour diminuer le total de vos loyers. Vous pouvez aussi louer un logement en location nue (non meublée) au lieu de meublée : les loyers en location vide seront imposés en revenus fonciers et ne compteront pas dans le calcul LMNP/LMP. Certes, la location nue est moins rentable au mois, mais elle peut vous permettre de rester en LMNP sur vos autres biens. Enfin, certains retraités choisissent de baisser légèrement le montant des loyers ou de passer en location à l’année plutôt qu’en saisonnier pour réduire les recettes meublées.

• Augmenter vos autres revenus d’activité : Cela peut sembler paradoxal en retraite, mais si vous avez l’opportunité de conserver ou démarrer une activité rémunérée (consultant, petite entreprise, cumul emploi-retraite), ces revenus viendront gonfler le dénominateur et il faudra alors des loyers bien plus élevés pour atteindre le fameux « 50 % ». Tous les retraités n’ont pas cette possibilité, mais c’est à considérer si vous souhaitez absolument éviter le LMP.

En combinant ces leviers (par ex. vendre un bien et louer un autre en nu), vous pouvez maintenir vos recettes meublées sous les seuils fatidiques et conserver le régime LMNP.

Étudiez la transmission ou la donation de biens

Si votre objectif patrimonial est de transmettre à vos enfants, c’est peut-être le bon moment pour le faire. Donner de votre vivant un bien immobilier (ou en démembrement) à vos enfants permet de faire sortir les loyers de ce bien de votre foyer fiscal, et donc de réduire d’autant vos recettes meublées personnelles. Vous réduisez ainsi le risque de dépassement des seuils LMP tout en avançant votre succession (profitez des abattements de donation tous les 15 ans). Attention, vos enfants devront alors déclarer ces loyers de leur côté. Il est conseillé de bien planifier la donation avec un notaire ou conseiller en gestion de patrimoine.

Faites-vous accompagner par un expert fiscal

Les questions de seuils, de régimes d’imposition et d’optimisation entre LMNP/LMP sont complexes. Chaque situation familiale et patrimoniale est unique. N’hésitez pas à consulter un expert-comptable spécialisé en location meublée ou un conseiller en gestion de patrimoine. Ces professionnels pourront :

• Vous aider à faire des simulations fiscales LMNP vs LMP sur vos prochaines années, en intégrant les nouvelles lois (ex. réforme micro-BIC 2025, évolution de votre tranche d’imposition, etc.).

• Vérifier les conséquences d’une vente ou d’un changement de régime sur votre situation (imposition de la plus-value, récupération d’amortissements…).

• Vous proposer des astuces sur mesure (par exemple créer une société familiale, opter pour le statut LMP si finalement avantageux dans votre cas particulier, etc.).

Quelques centaines d’euros de conseil peuvent vous faire économiser beaucoup plus en impôts ou cotisations non optimisées. Anticiper, c’est gagner en sérénité pour aborder la retraite.

Exemples concrets de retraités et de passage en LMP

Cas n°1 : Michel évite le LMP en vendant un bien

Reprenons Michel, avec 25 000 € de loyers et 20 000 € de pension après son départ en retraite. Sans action de sa part, il devient LMP dès sa première année de retraite. Conséquences : affiliation SSI (~30 % de cotisations sur ses bénéfices) et s’il revend un bien, imposition en plus-value professionnelle sans abattements. Solution : Michel décide de revendre un de ses 3 appartements. Ses recettes meublées tombent à 17 000 € par an, sous le seuil de 23 000 €. L’année suivante, il repasse automatiquement en LMNP, échappant à la plupart des contraintes du LMP. Il conserve ainsi une fiscalité allégée sur ses loyers, tout en profitant de sa retraite plus sereinement.

Cas n°2 : Claire transmets des biens pour repasser en LMNP

Claire est retraitée et touche une petite pension de 12 000 € par an. Ses recettes de location meublée s’élèvent à 25 000 € annuels (plusieurs studios loués en courte durée). Dès son départ à la retraite, Claire bascule en LMP (25k€ > 23k€ et > 12k€ de pension). Impacts : elle doit payer environ 5 000 € de cotisations sociales par an (30 % de son bénéfice), et si elle vend un de ses biens, elle ne bénéficiera pas des exonérations de plus-value des particuliers. Stratégie : plutôt que de vendre, Claire choisit de donner deux de ses studios à ses enfants. Ses revenus locatifs personnels diminuent à 10 000 € par an. L’année suivante, ses loyers ne dépassent plus le seuil LMP ; elle redevient LMNP. Ses enfants perçoivent les loyers des deux studios donnés (et pourront éventuellement les déclarer en LMNP de leur côté). Claire, elle, allège sa charge fiscale et sociale tout en ayant transmis une partie de son patrimoine.

(Ces solutions doivent bien sûr être étudiées au cas par cas avec un professionnel, chaque choix ayant des implications juridiques et fiscales.)

Points de vigilance pour les futurs retraités

• Surveillez vos revenus locatifs : Faites le calcul au moins une fois par an de la part de vos loyers dans vos revenus globaux. Si vous vous approchez du 50 %, anticipez pour ne pas “subir” le passage en LMP.

• Prévoyez les charges sociales : Si vous ne pouvez éviter le LMP, intégrez dans vos budgets la baisse de rentabilité due aux cotisations (jusqu’à ~30 % du bénéfice). Vérifiez que vos investissements restent viables une fois ces charges payées.

• Simulez la fiscalité avant de vendre : La vente d’un bien en LMP peut générer une forte imposition. Avant toute cession, faites une simulation de plus-value professionnelle. Songez que l’amortissement pratiqué réduit le prix d’achat dans le calcul de plus-value imposable (désormais vrai aussi pour les LMNP dès 2025). Parfois, étaler la vente sur plusieurs années ou profiter d’exonérations LMP (activité < 90k€, >5 ans) peut grandement atténuer la facture fiscale.

• Ne restez pas seul : Rapprochez-vous d’autres loueurs, d’associations ou de professionnels compétents sur la fiscalité immobilière. Les règles évoluent (ex. nouvelles règles micro-BIC en 2025, loi “Le Meur” pour les locations touristiques, etc.) et des conseils à jour vous éviteront des erreurs coûteuses.

En conclusion, le passage en LMP au moment de la retraite n’est pas un scénario rare, et il peut bouleverser l’équilibre financier de vos investissements locatifs. Impôts alourdis sur une revente, cotisations sociales obligatoires, formalités administratives supplémentaires… Mieux vaut anticiper ce changement bien en amont pour préserver vos revenus. En ajustant votre stratégie (vente, location nue, donation…) et en vous faisant accompagner, vous pourrez minimiser l’impact fiscal et social de la retraite sur vos locations meublées. Le maître-mot est l’anticipation : en prenant les devants, vous transformerez ce risque de bascule en simple formalité gérable, sans mauvaise surprise. Profitez ainsi pleinement de votre retraite tout en continuant à percevoir sereinement vos loyers optimisés.

Sources utilisées

• Service-public.fr – « Régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP) » (page officielle, critères LMP)entreprendre.service-public.fr

• Amarris Immo – « LMNP ou LMP ? Les pensions de retraite, ça compte ou pas ? » (blog, 2025)amarris-immo.framarris-immo.fr

• JeDeclareMonMeuble (JD2M) – « LMNP retraite : anticipez pour défiscaliser (2025) » (article, 2025)jedeclaremonmeuble.comjedeclaremonmeuble.com

• SmartLoc – « Faut-il encore éviter le LMP en 2025 ? » (analyse, 2023)smartloc.frsmartloc.fr

• LMNP.ai – « Passage de LMNP à LMP : les choses à connaître » (guide fiscal, 2025)lmnp.ailmnp.ai