Attention au passage en LMP au départ à la retraite : Tout ce qu'il faut savoir

Au moment du départ à la retraite, de nombreux propriétaires louant en meublé basculent involontairement du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) à celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Si ce changement peut sembler anodin, il a d'importantes implications, notamment sur le plan fiscal et social. Comment éviter les mauvaises surprises et optimiser cette transition ?

Suivez nos conseils pour mieux comprendre les enjeux du passage au LMP à la retraite.

1. Pourquoi un retraité peut basculer en LMP

A. Les critères du LMP

Selon l'article 155 IV du Code général des impôts (CGI), vous passez automatiquement au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) si vous remplissez ces deux conditions :

1. Vos revenus locatifs dépassent 23 000 € par an.
2. Ces revenus représentent plus de 50 % de vos revenus professionnels (salaires, pensions, etc.).

B. Impact du départ à la retraite

Lorsque vous prenez votre retraite, vos revenus professionnels diminuent, souvent de manière significative. Vos revenus locatifs peuvent alors représenter plus de 50 % de vos revenus globaux, même si leur montant n'a pas changé.

👉 Résultat : Vous basculez automatiquement en statut LMP.

2. Les conséquences fiscales du passage en LMP

A. Fin des avantages fiscaux du LMNP

• En LMNP, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec la possibilité de réduire votre base imposable grâce à l’amortissement comptable.
• En LMP, ces avantages s’appliquent toujours, mais certaines obligations fiscales supplémentaires s’ajoutent.

B. Imposition des plus-values

La vente d’un bien meublé en LMP est soumise au régime des plus-values professionnelles.

1. Plus-value à court terme (moins de 2 ans) : Imposée comme un revenu.
2. Plus-value à long terme : Imposée à un taux réduit, mais sans bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers.

👉 Impact : Vous perdez l’abattement pour durée de détention, ce qui peut considérablement augmenter l’imposition en cas de revente.

C. ISF/IFI

Les biens loués en LMP peuvent être exclus de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), à condition de prouver qu’il s’agit d’une activité principale et non accessoire.

3. Conséquences sociales du passage en LMP

A. Affiliation à un régime de sécurité sociale

En LMP, vos revenus locatifs sont considérés comme une activité professionnelle. Vous devez donc cotiser :

• À la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI).
• À un régime de cotisations sociales (environ 17 % du résultat fiscal net).
• Le minimum requis si vous êtes en déficit comptable (1245 € annuel).

👉 Attention : Cela représente une charge significative, surtout si vos revenus locatifs sont élevés.

4. Comment anticiper ce passage au LMP ?

A. Réalisez un diagnostic de votre situation

Avant votre départ à la retraite, faites un bilan fiscal et patrimonial pour évaluer :

1. Vos revenus locatifs annuels.
2. Leur proportion par rapport à vos futurs revenus de retraite.

B. Adapter vos revenus

Pour éviter le passage en LMP, vous pouvez :

• Réduire vos revenus locatifs en vendant certains biens ou en limitant les loyers.
• Diversifier vos sources de revenus pour que vos revenus locatifs ne dépassent pas 50 % de vos revenus globaux.

C. Étudier l'option de transmission ou de donation

Si vous envisagez de transmettre votre patrimoine à vos enfants ou à d’autres héritiers, cela peut vous permettre de diminuer vos revenus locatifs et d’éviter le basculement en LMP.

D. Faites appel à un comptable ou un conseiller spécialisé

Un expert en fiscalité du LMNP/LMP peut vous aider à optimiser votre situation et à réduire les impacts fiscaux et sociaux du passage en LMP.

5. Exemples concrets :

Cas n°1 : Michel, 65 ans, propriétaire de 3 appartements

• Situation : Avant la retraite, Michel perçoit 18 000 € de revenus locatifs pour un revenu global de 50 000 €. Après la retraite, sa pension de retraite est de 20 000 €.
• Problème : Ses revenus locatifs (18 000 €) représentent 60 % de ses revenus totaux après retraite. Il passe automatiquement en LMP.
• Solution : Michel choisit de vendre un de ses biens pour réduire ses revenus locatifs et rester en LMNP.

Cas n°2 : Claire, retraitée avec 25 000 € de revenus locatifs

• Situation : Claire bascule en LMP en raison de ses revenus locatifs élevés.
• Impact : Elle doit désormais cotiser à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) et perd l’abattement pour durée de détention en cas de revente.
• Solution : Claire décide de transmettre deux de ses biens à ses enfants, réduisant ainsi ses revenus locatifs.

6. Points de vigilance pour les futurs retraités

1. Surveillez vos revenus locatifs : Calculez régulièrement leur part dans vos revenus globaux pour anticiper un éventuel basculement en LMP.
2. Prenez en compte les cotisations sociales : Prévoyez l’impact des charges sociales sur votre rentabilité locative.
3. Faites des simulations fiscales : Avant de vendre un bien, évaluez les conséquences fiscales en LMP.
4. Consultez un professionnel : Les situations fiscales et sociales varient selon votre patrimoine et votre localisation.

Conclusion : Anticipez pour éviter les mauvaises surprises

Le passage en LMP au moment du départ à la retraite peut avoir un impact significatif sur vos finances et votre patrimoine. En anticipant ce changement et en ajustant votre stratégie, vous pouvez réduire ses conséquences fiscales et sociales. Faire appel à un conseiller spécialisé est une étape essentielle pour optimiser votre situation et préserver vos revenus locatifs.

👉 Besoin d’aide pour gérer votre transition vers la retraite ? Consultez nos conseils fiscaux ou découvrez notre service de comptabilité spécialisée LMNP/LMP pour une gestion sereine de vos biens meublés. 😊