Mis à jour le 25 août 2026 — sources en fin d’article.

LMNP 2026 : les six textes qui ont changé la fiscalité de la location meublée

Le statut LMNP n’est pas supprimé. Être LMNP, c’est louer un logement meublé sans que ce soit votre métier. Ses deux avantages tiennent : l’amortissement — l’usure comptable du logement, retirée chaque année de vos loyers imposables sans rien débourser — et le report de vos pertes sur dix ans.

Trois chiffres résument le reste. Vos prélèvements sociaux — CSG, CRDS et prélèvement de solidarité, payés en plus de l’impôt — passent de 17,2 % à 18,6 % sur votre bénéfice meublé, déjà sur vos loyers de 2025. Le plafond du micro-BIC, ce régime où le fisc retranche d’office un pourcentage de vos loyers et vous impose sur le reste, monte de 77 700 € à 83 600 € sur les loyers de 2026. Et depuis le 15 février 2025, vos amortissements vous sont repris à la vente : votre plus-value, l’écart entre prix de vente et prix d’achat, augmente d’autant.

Six textes, de novembre 2024 à juin 2026, aucune date d’entrée en vigueur commune : une mesure « de 2026 » peut viser vos loyers de 2025, une mesure de 2025 n’avoir d’effet qu’à la revente. Si vous découvrez le statut, commencez par le guide complet du loueur en meublé non professionnel. Cette page ne traite que ce qui a changé, par date d’entrée en vigueur, sans rien annoncer qui ne soit voté.

1. Ce qui change en 2026 : la mesure, sa date, ce que ça vous coûte

Neuf mesures touchent le loueur en meublé cette année. Presque toutes frappent le même point : votre bénéfice BIC, ce qui reste des loyers une fois retirés l’abattement forfaitaire ou vos charges. C’est lui qui est imposé, pas vos loyers bruts.

La seule vraie hausse d’impôt de 2026 est celle des prélèvements sociaux : le reste est un durcissement de 2024-2025 qui produit ses effets maintenant, ou une formalité.

2. Depuis vos revenus 2025 : les prélèvements sociaux sont à 18,6 %

C’est le changement le plus coûteux de l’année, et le plus mal relayé. L’article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) porte la CSG des revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 %. Avec la CRDS (0,5 %) et le prélèvement de solidarité (7,5 %), le total atteint 18,6 %.

Pourquoi le meublé et pas la location vide. Louer meublé est une activité commerciale aux yeux du fisc : vos loyers sont des BIC, bénéfices industriels et commerciaux, visés au f du I de l’article L. 136-6 du code de la sécurité sociale. La dérogation à 9,2 % du IV de l’article L. 136-8 ne couvre que le a, les revenus fonciers — la location vide. L’administration l’écrit : « En location nue : 17,2 %. En location meublée : 18,6 % » (impots.gouv.fr).

À partir de quand. Votre bénéfice meublé est un revenu du patrimoine : la hausse frappe les revenus de 2025, déclarés au printemps 2026. Le 1er janvier 2026 ne vaut que pour les placements financiers — d’où la confusion, et la surprise à l’ouverture de l’avis.

Exemple chiffré. Vous avez encaissé 14 000 € de loyers en 2025 au micro-BIC. Le fisc en retire d’office la moitié — l’abattement de 50 %, censé couvrir vos charges sans justificatif — et vous impose sur 7 000 €.

• Ancien taux : 7 000 × 17,2 % = 1 204 €
• Nouveau taux : 7 000 × 18,6 % = 1 302 €
• Surcoût : 98 €

Ajoutez l’impôt : si vos derniers euros gagnés sont taxés à 30 % — votre tranche marginale —, il prend 2 100 €, et votre facture passe de 3 304 € à 3 402 €.

Trois régimes sociaux, pas deux. Les 18,6 % visent la longue durée non professionnelle. En courte durée — la nuitée, le week-end —, au-delà de 23 000 € de recettes, vous passez aux cotisations de la Sécurité sociale des indépendants même sans être professionnel (article L. 611-1, 6° du code de la sécurité sociale) : calculées sur votre bénéfice, elles remplacent les prélèvements sociaux. Voir cotisations sociales du LMNP et du LMP et fiscalité de la location meublée.

3. Depuis le 15 février 2025 : vos amortissements majorent la plus-value

L’amortissement — l’usure comptable du logement, retirée de vos loyers imposables chaque année sans rien débourser — vous est repris à la vente. Chaque euro déduit diminue le prix d’achat retenu pour calculer votre gain : prix d’achat plus bas, gain plus élevé, impôt plus élevé.

Le mécanisme figure au III de l’article 150 VB du CGI (Légifrance). Il a été créé par l’article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025). Il vise les ventes conclues à compter du 15 février 2025 — la signature chez le notaire, l’acte authentique, pas le compromis.

Exemple chiffré. Achat en 2016 pour 200 000 €, plus 15 000 € de frais : prix d’achat retenu, 215 000 €. Vous avez déduit 45 000 € d’amortissements et revendez en 2026 pour 300 000 €. À dix ans de détention, une remise s’applique — l’abattement pour durée de détention : 30 % pour l’impôt, 8,25 % pour les prélèvements sociaux.

Surcoût : 13 086 €. S’y ajoute la surtaxe sur les plus-values élevées (article 1609 nonies G du CGI), due dès 50 001 € de gain imposable : de 1 165 € à 1 820 €. Ce gain gonfle aussi votre revenu fiscal de référence, celui qui sert de seuil à plusieurs dispositifs et exonérations.

Deux amortissements y échappent : ceux du mobilier, le texte ne visant que l’immeuble, et les amortissements différés, mis en réserve faute de bénéfice à effacer. Les 1° à 3° du III excluent aussi des logements entiers : résidences services étudiantes et seniors, établissements médico-sociaux, unités de soins de longue durée. Contre-intuition utile : les résidences de tourisme et d’affaires ne sont pas exclues.

La SCI à l’impôt sur les sociétés n’est pas un abri : le gain s’y calcule sur la valeur du bien dans les comptes, tous amortissements retirés (article 39 duodecies), sans abattement de durée. Voir LMNP ou SCI, la plus-value en LMNP et le forfait travaux.

4. Sur vos recettes 2026 : le micro-BIC monte à 83 600 €

Le micro-BIC s’applique par défaut sous un plafond de recettes : vous déclarez vos loyers bruts, le fisc en retire un pourcentage forfaitaire, vous êtes imposé sur le reste. Ni comptabilité, ni amortissement. Au-delà, c’est le régime réel : vos charges réelles et l’amortissement deviennent déductibles, mais vous tenez une comptabilité.

Deux textes se superposent. La loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, article 7) a refondu les pourcentages et créé le plafond de 15 000 € du tourisme non classé, dès les revenus 2025. Le décret n° 2026-562 du 29 juin 2026 a relevé les plafonds de l’article 50-0 du CGI. D’où un tableau à lire par année de recettes. Un meublé « classé » est un logement inspecté puis noté de une à cinq étoiles ; sans cette visite, il est non classé.

Un plafond de micro-BIC ne veut rien dire sans son année de recettes : c’est la source de la moitié des contradictions qu’on lit. Et les chambres d’hôtes relèvent bien de 50 % : le taux de 71 %, comme le plafond de 188 700 €, date d’avant la loi Le Meur.

Exemple chiffré. Vous encaissez 80 000 € de loyers en 2026 en longue durée. Sous l’ancien plafond vous basculiez au réel ; avec 83 600 €, le micro reste ouvert : abattement de 50 %, base imposable 40 000 €. Vérifiez tout de même le réel : avec un emprunt en cours et de l’amortissement, il est presque toujours plus favorable au-delà de 15 000 € de loyers.

Deux règles surprennent. On ne sort du micro qu’après un dépassement « l’année civile précédente ou la pénultième » — l’avant-dernière (article 50-0, 1). Et en indivision, à plusieurs après un héritage par exemple, les plafonds s’apprécient sur la totalité des recettes de l’activité, jamais part par part (CE, 9e-10e chambres réunies, 14 novembre 2025, n° 495516). Deux héritiers à 50 000 € chacun sont donc au réel.

Le détail dans micro-BIC et régime réel, les seuils dans plafonds LMNP et LMP, la courte durée dans meublé de tourisme 2026.

5. Au 1er janvier 2026 : flat tax à 31,4 % et barème relevé de 0,9 %

La flat tax passe à 31,4 %. Le prélèvement forfaitaire unique est un taux fixe qui remplace le barème sur certains revenus : 12,8 % d’impôt plus les prélèvements sociaux, soit 31,4 % depuis le 1er janvier 2026. Il vise les dividendes et les ventes de titres : vous êtes concerné si vous détenez votre logement via une société soumise à l’impôt sur les sociétés. Le taux de 30 % n’a pas disparu : l’assurance-vie reste à 30 %, et à 24,7 % après huit ans.

Le barème de l’impôt est relevé de 0,9 % par l’article 4 de la loi de finances pour 2026, pour que l’inflation ne vous fasse pas changer de tranche à revenu constant. Sur les revenus 2025, on entre dans la tranche à 11 % au-delà de 11 600 € par part, à 30 % au-delà de 29 579 €, à 41 % au-delà de 84 577 €, à 45 % au-delà de 181 917 €.

Exemple chiffré. Un couple, deux parts, 62 000 € de revenu imposable : le seuil d’entrée à 30 % passe de 29 315 € à 29 579 € par part. Son impôt tombe d’environ 4 931 € à 4 808 €, avant décote et réductions. 123 € de moins — mais sur 7 000 € de bénéfice meublé, il en perd 98 par les prélèvements sociaux.

6. Depuis le 20 mai 2026 : l’enregistrement est dû partout

Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme doit être déclaré à sa mairie et recevoir un numéro d’enregistrement. L’obligation vaut dans toutes les communes de France, et non plus dans les seules qui l’avaient décidé (III de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, issu de la loi Le Meur). Ce numéro doit figurer sur chacune de vos annonces.

Les sanctions ne sont pas de même nature, et les unes tombent sans juge. Le V de l’article L. 324-1-1 prévoit des amendes administratives, prononcées par la commune : 10 000 € faute de déclaration, 20 000 € pour une fausse déclaration — pour un studio loué 60 € la nuit, 167 nuits. Les amendes civiles supposent un procès devant le président du tribunal judiciaire : de 15 000 €, pour dépassement de la durée maximale de location de votre résidence principale, à 50 000 €. Cette durée est de 120 jours par an, mais votre conseil municipal peut l’abaisser à 90 jours : vérifiez sa délibération avant de publier une annonce.

Les règles locales dans Airbnb : la réglementation par ville, la procédure dans l’enregistrement d’un meublé Airbnb. Pensez au classement en meublé de tourisme : 200 à 400 € pour cinq ans, et votre abattement passe de 30 % à 50 %, votre plafond de 15 000 € à 83 600 €.

7. Le 19 février 2026 : ce que la loi de finances a réellement fait

Beaucoup de contenus parlent encore du « projet de loi de finances 2026 » et de mesures « en discussion ». Le texte est promulgué depuis le 19 février 2026 : loi n° 2026-103, en vigueur le 21.

Article 47 — un amortissement pour la location vide, pas pour le meublé. Il ouvre à qui loue non meublé un avantage réservé jusque-là au meublé. Aux i et j du 1° du I de l’article 31 du CGI : dans le neuf, 3,5 % par an en loyer intermédiaire, un point de plus en social, deux de plus en très social — 5,5 % au mieux ; dans l’ancien lourdement rénové, 3 %, majoré de 0,5 ou d’un point, soit 4 % au plus. Le taux ne s’applique pas au prix entier : le terrain, estimé forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais, n’est pas amortissable. Vous amortissez donc 80 % du prix. Trois limites : la déduction totale plafonne à 8 000 € par an et par foyer fiscal, tous logements confondus — 10 000 € ou 12 000 € si la moitié au moins de vos revenus bruts tirés de ces logements vient du social ou du très social ; l’engagement de louer neuf ans ; un achat entre le 21 février 2026, lendemain de la publication au Journal officiel, et le 31 décembre 2028 (article 31 du CGI, en vigueur depuis le 21 février 2026). En meublé, l’amortissement reste sans plafond ni engagement : un studio acheté 200 000 €, dont 85 % de bâti amorti sur trente ans, en produit près de 5 700 € par an.

Deux autres articles touchent le meublé. L’article 53 modifie le 2 du IV de l’article 155 : pour un bailleur qui ne vit pas en France, ses recettes meublées sont comparées aux revenus de même nature imposés dans son État de résidence. Un non-résident devient donc plus difficilement professionnel. L’article 108 crée l’article 1406 bis : la taxe sur la vacance des locaux d’habitation, qui remplace la taxe sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les logements vacants, mais pour les impositions de 2027.

Ce que cette loi n’a pas fait, malgré ce qu’on a pu lire : elle n’a ni plafonné l’amortissement en meublé, ni supprimé le régime réel, ni touché au micro-BIC.

8. Votre CFE 2026 : six tranches, de 250 à 7 769 € de base

La cotisation foncière des entreprises, la CFE, est un impôt local dû par qui exerce une activité professionnelle — et louer en meublé en est une, même à titre non professionnel. Vous la payez même sans bénéfice. Son plancher se calcule sur une base minimum fixée par votre commune dans une fourchette légale, à laquelle elle applique son taux.

Dans sa version en vigueur au 1er juillet 2026, l’article 1647 D du CGI comporte six tranches, de 250 € à 7 769 € de base. La première vise les recettes n’excédant pas 10 000 € : base de 250 € à 597 €. Le barème de 247 à 7 669 € qui circule encore est celui de 2025, et la tranche « 5 001 à 10 000 € » qu’on voit parfois n’existe pas.

Exemple chiffré. Vous encaissez 9 000 € de loyers ; votre commune a retenu le haut de la première tranche, 597 €, et applique un taux de 25 % : votre cotisation est de 149 €. À 5 000 € de recettes ou moins, vous ne payez rien.

Trois exonérations existent :

• les pièces de votre habitation principale louées comme résidence principale du locataire, de plein droit (article 1459, 2°) ;
• votre habitation personnelle louée meublée, meublé classé compris, sauf délibération contraire de la commune (article 1459, 3°) ;
• l’année où vous démarrez (article 1478, II).

Le geste à ne pas manquer : déposer le formulaire 1447-C avant le 31 décembre de l’année où vous commencez à louer. Sans lui, l’administration ignore votre tranche et votre exonération. Détail et simulateur dans le guide CFE du LMNP.

9. Les avantages qui s’éteignent

La réduction d’impôt pour frais de comptabilité n’existe plus. L’article 199 quater B du CGI est abrogé par l’article 11 de la loi de finances pour 2025, dernière application aux revenus 2024 : les 915 € qu’on présente encore comme un avantage du réel ont disparu. Ajoutez la fin de la majoration de 25 % du bénéfice des non-adhérents. Résultat : adhérer à un organisme de gestion agréé — une association qui contrôle votre comptabilité — n’apporte plus aucun avantage fiscal propre (OGA et CGA en LMNP). Vos frais d’expert-comptable restent déductibles en charges : ils réduisent votre bénéfice, ils ne s’effacent pas de votre impôt.

L’article 35 bis s’arrête au 31 décembre 2026. Ses deux exonérations — location d’une pièce de votre résidence principale, chambres d’hôtes sous 760 € TTC de recettes par an — ne couvrent que les locations réalisées jusqu’à cette date. Pour rester exonéré en 2026, le loyer ne doit pas dépasser 215 € par mètre carré et par an en Île-de-France, 159 € ailleurs. Pour une chambre de 12 m² à Paris, cela fait 2 580 € par an, soit 215 € par mois.

L’article 261 D sera abrogé au 1er janvier 2027 par l’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, qui renumérote le CGI : la référence change, pas la règle. Il commande la TVA en meublé, due seulement si vous rendez trois des quatre services d’un hôtel : petit déjeuner, nettoyage régulier, fourniture du linge, réception même non personnalisée. En dessous de trois, votre location reste exonérée : vous ne facturez pas la TVA, mais vous ne la récupérez pas non plus sur votre achat. Le seuil de la franchise en base de TVA, lui, a bougé plusieurs fois depuis 2025 : vérifiez celui qui vous concerne avant de facturer. Voir TVA en LMNP et para-hôtellerie.

10. Ce qui n’a pas bougé — et les trois erreurs qu’on lit partout

Restent intacts en 2026 :

• l’amortissement au régime réel, sans plafond ni engagement de durée ;
• le report de vos pertes — votre déficit, quand les charges dépassent les loyers — pendant dix ans, sur vos seuls revenus meublés non professionnels (article 156, I, 1° ter du CGI) ;
• les abattements pour durée de détention, qui effacent l’impôt sur la plus-value à 22 ans et les prélèvements sociaux à 30 ans ;
• le seuil du loueur professionnel : plus de 23 000 € de recettes TTC, proratisées si vous démarrez en cours d’année, et supérieures à vos autres revenus d’activité (article 155, IV, 2) ;
• la purge de la plus-value au décès : vos héritiers repartent de la valeur du logement au jour du décès.

Trois erreurs reviennent partout. « Les prélèvements sociaux de la revente passent à 18,6 % » : l’inverse exact. « Le plafond du micro-BIC est de 77 700 € en 2026 » : 77 700 € vise les recettes 2025. « La loi Le Meur a créé la reprise des amortissements » : c’est l’article 84 de la loi de finances pour 2025.

Vos gestes, dans l’ordre.

1. Vérifiez que vos loyers sont déclarés en BIC et non en revenus fonciers — les cases sont dans la déclaration LMNP. Dans la mauvaise catégorie, vous perdez l’abattement de 50 % et l’amortissement.
2. Comparez micro et réel avec un simulateur : les 18,6 % frappent un bénéfice que l’amortissement peut réduire à zéro.
3. Avant de vendre, chiffrez la reprise avec le simulateur de plus-value : 13 086 € d’écart dans l’exemple de la section 3.
4. Si vous louez en courte durée, déclarez-vous en mairie : l’oubli coûte jusqu’à 10 000 €, sans juge.
5. Si vous avez démarré cette année, déposez la 1447-C avant le 31 décembre.

11. Les échéances déjà votées : DPE, copropriété, logements vacants

Deux calendriers de diagnostic de performance énergétique coexistent, et on les confond systématiquement. Le DPE note un logement de A à G selon l’énergie qu’il consomme ; F et G sont les « passoires ».

• Meublé de tourisme soumis à autorisation de changement d’usage, dans une commune qui exige une autorisation pour transformer un logement en meublé touristique (articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A du code de la construction) : le DPE produit à l’appui de la demande doit être classé A à E depuis le 21 novembre 2024, puis A à D au 1^er janvier 2034 (article L. 631-10 du code de la construction, rétabli par l’article 3 de la loi Le Meur, France métropolitaine seulement). Aucune échéance 2028 ne le concerne : la décence énergétique ne s’imposera aux meublés de tourisme qu’au 1^er janvier 2034, et jamais quand le local est la résidence principale du loueur (article L. 324-2-2 du code du tourisme).
• Logement loué comme résidence principale du locataire (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) : minimum F au 1er janvier 2025, E au 1er janvier 2028, D au 1er janvier 2034. Aucun report voté au 25 août 2026. Un logement classe G n'est plus decent et ne peut plus etre propose a la location : le locataire peut saisir le juge, qui peut ordonner les travaux et reduire ou suspendre le loyer.

Dérogations et copropriétés dans DPE et location meublée.

En copropriété, l’article 6 de la loi Le Meur a ajouté un d) à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. L’assemblée générale peut modifier le règlement pour interdire la location en meublé de tourisme des lots d’habitation autres que la résidence principale. Majorité exigée : celle de l’article 26, la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Une condition verrouille le dispositif : seules les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement commerciaux peuvent voter cette interdiction. Ce n’est donc pas une question d’immeuble « réservé à l’habitation » : un immeuble avec des commerces en pied reste éligible si son règlement interdit le commerce dans les autres lots. Voir meublé de tourisme et copropriété.

Enfin, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation de l’article 108 ne jouera qu’aux impositions 2027 (article 1406 bis du CGI). En zone tendue, elle est due de plein droit sur la valeur locative : 17 % la première année d’imposition, 34 % à compter de la deuxième — sur 4 000 € de base, 680 € puis 1 360 € par an. Les deux taux visent la même commune : ce qui change, c’est l’ancienneté de la vacance, pas la zone. La commune peut porter ces taux à 30 % et 60 % par délibération. Hors zone tendue, la taxe reste facultative : la commune l’institue par délibération, à un taux qui ne peut excéder 50 %.

12. Pour aller plus loin

Mise à jour : 25 août 2026. Sources : Légifrance (CGI, code de la sécurité sociale, code du tourisme, code de la construction), lois n° 2024-1039, 2025-127, 2025-1403 et 2026-103, décrets n° 2026-196, n° 2026-197 et n° 2026-562, ordonnance n° 2025-1247, direction générale des entreprises, BOFiP et impots.gouv.fr.

Guide informatif. Chaque mesure est datée : vérifiez toujours l’année de revenus ou de recettes à laquelle elle s’applique.