Comment éviter le Passage de LMNP à LMP

Introduction

Découvrez les véritables conditions pour rester Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et éviter le passage au statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP). Cet article détaillé répond aux questions fréquentes et clarifie les informations parfois floues trouvées sur internet. Nous vous guiderons à travers les critères spécifiques et les implications fiscales de chaque statut. Qu'est-ce que le LMNP et le LMP ?

Définition du LMNP

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet aux particuliers de louer des biens meublés tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse, à condition de respecter certains critères.

Définition du LMP

Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) s'applique lorsque les recettes locatives dépassent certains seuils ou représentent une part prépondérante des revenus du foyer fiscal. Ce statut entraîne des obligations fiscales et sociales spécifiques.

Conditions pour rester LMNP

Conditions de changement de statut de LMNP à LMP

(Respect d'au moins une de ces deux conditions pour rester LMNP d'après le BOFIP)

- les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

- et ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.

Revenus pris en compte dans les revenus du foyer fiscal

Conséquences Fiscales du Passage à LMP

Cotisations Sociales

En passant de LMNP à LMP, les prélèvements sociaux de 17,2% sont remplacés par des cotisations sociales TNS (Travailleurs Non-Salariés) s'élevant en moyenne à 30% du résultat selon le montant des résultats et au minimum de 1 208€ annuel, et ce, même avec un résultat net annuel compris entre 0€ et 1 208€. Vous pouvez simuler ces cotisations sociales sur le site de l'URSSAF. Cliquez ici pour accéder au simulateur de l'URSAFF

Plus-Values Immobilières

Les plus-values réalisées par les LMP sont imposées au titre des plus-values professionnelles, souvent moins avantageuses que celles des particuliers (sauf dans certains cas spécifique). La typologie des plus-values qui s'applique dépend du statut du loueur meublé l'année de la vente du bien. Il est tout à fait possible d'osciller entre le statut de loueur meublé professionnel et non professionnel.

Plus-Values Immobilières des particuliers 

La plus-value immobilière des particuliers est identique pour les locations nues, les résidences secondaires ou les locations meublées non professionnelles.

Plus-values professionnelles

Les plus-values réalisées par un LMP sont soumises au régime des plus-values professionnelles. Contrairement aux plus-values des particuliers, les plus-values professionnelles peuvent bénéficier d'exonérations sous certaines conditions.

1. Plus-Values à Court Terme : Les plus-values à court terme concernent les biens détenus depuis moins de deux ans. Ces plus-values sont intégrées dans le revenu imposable du loueur et imposées au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

2. Plus-Values à Long Terme : Les plus-values à long terme s'appliquent aux biens détenus depuis plus de deux ans. Elles bénéficient d'un abattement pour durée de détention, ce qui peut réduire considérablement l'impôt à payer. De plus, les LMP peuvent bénéficier d'une exonération totale si l'activité de location meublée est exercée depuis plus de cinq ans et si le chiffre d'affaires annuel moyen des deux dernières années est inférieur à 90 000 €.

Exonération Totale et Partielle

1. Exonération Totale : Pour bénéficier d'une exonération totale des plus-values de long terme, deux conditions doivent être remplies :

   • L'activité doit être exercée depuis plus de cinq ans.
   • Le chiffre d'affaires annuel moyen des deux dernières années doit être inférieur à 90 000 €.

2. Exonération Partielle : Si le chiffre d'affaires annuel moyen des deux dernières années se situe entre 90 000 € et 126 000 €, l'exonération est partielle et proportionnelle. Par exemple, pour un chiffre d'affaires moyen de 105 000 €, l'exonération serait de 58,33% de la plus-value de long terme.

Cas Pratiques et Exemples

Exemple 1 : Recettes Inférieures à 23 000 €

Si vos recettes locatives sont de 22 000 € et vos autres revenus (salaires, pensions) sont de 10 000 €, vous restez en LMNP car vos recettes sont inférieures à 23 000€.

Exemple 2 : Recettes Supérieures à 23 000 €

Pour des recettes de 30 000 € et un salaire net de 39 000 € après abattement du forfait de 10% au titre des frais professionnels, vous restez en LMNP, car les recettes locatives ne dépassent pas vos revenus professionnels après abattement des frais professionnel au réel ou au forfait de 10%.

Exemple 3 : Recettes supérieures aux revenus du foyer fiscal

Pour 40 000€ de recettes meublées et un revenu net du foyer fiscal après déduction des frais professionnel de 35 000€ vous passez en loueur meublé professionnel.

Précautions et Astuces

Surveiller les Revenus et Charges

Il est crucial de suivre attentivement vos revenus et charges pour rester dans les limites du LMNP. Pensez à ajuster vos stratégies locatives en fonction de vos autres revenus.

Impact des Ventes en Cours d'Année

Lors de la cession de l'activité en cours d'année, les recettes doivent être proratisées. Par exemple, 20 000 € de recettes sur 4 mois sont équivalentes à 60 000 € sur l'année complète au prorata, ce qui pourrait vous faire passer en LMP sur l'année de la vente.