Introduction
La fiscalité des plus-values immobilières pour les Loueurs en Meublé Professionnel (LMP) est un domaine complexe qui suscite de nombreuses interrogations. Que vous soyez un investisseur expérimenté ou un nouveau venu dans le secteur de la location meublée, comprendre les rouages des plus-values LMP est crucial pour optimiser vos finances et éviter les mauvaises surprises fiscales. Cet article vous propose une analyse détaillée des différentes facettes des plus-values en LMP, en mettant l'accent sur les calculs, les impositions, et les exonérations possibles.
Les différents types de plus-values en LMP
Plus-value à court terme vs plus-value à long terme
En tant que Loueur en Meublé Professionnel (LMP), il est crucial de distinguer deux types de plus-values :
- Plus-value à court terme : concerne les amortissements qui sont réintégrés lors de la vente du bien.
- Plus-value à long terme : concerne les biens détenus depuis plus de deux ans.
Plus-value à court terme
La plus-value à court terme est déterminée par la réintégration des amortissements pratiqués. En effet, les amortissements déduits durant la période de détention du bien doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente. Cette réintégration est imposée comme un revenu ordinaire, selon votre tranche marginale d'imposition.
Exemple concret : Vous avez acheté un bien en 2020 pour 100 000 € et pratiqué 5 000 € d'amortissements. En 2023, vous vendez le bien pour 110 000 €. La plus-value à court terme sera de 5 000 € (les amortissements réintégrés).
Exonération de l'IR sur la plus-value à court terme (PVCT)
Exonération totale :
- Moins de 90 000 € de chiffre d'affaires moyen sur les 2 dernières années
- Au moins 5 ans en tant que LMP
Exonération partielle :
- Entre 90 000 € et 126 000 € de chiffre d'affaires moyen sur les 2 dernières années
- Au moins 5 ans en tant que LMP
Calcul de l'abattement :
- Abattement = Plus-value x ((126 000 - CA moyen des 2 dernières années) / 36 000)
Exemple concret :
- Chiffre d'affaires moyen des deux dernières années : 100 000 €
- Plus-value à court terme : 5 000 €
- Abattement : 5 000 x ((126 000 - 100 000) / 36 000) = 3 611 €
- Plus-value taxable après abattement : 5 000 - 3 611 = 1 389 €
Plus-value à long terme
La plus-value à long terme est déterminée par la différence entre le prix de vente et la valeur d'apport à l'actif du bien. Elle est soumise à un régime d'imposition spécifique, que nous détaillerons plus loin.
Exemple concret : Vous achetez un bien en 2010 pour 100 000 €, le passez en location meublée professionnelle en 2020 avec une valeur d'apport de 150 000 €. En 2023, vous vendez ce bien pour 160 000 €. La plus-value à long terme est de 10 000 € (160 000 € - 150 000 €).
Calcul de la plus-value en LMP
Détermination de la valeur d'apport à l'actif
La valeur d'apport à l'actif est la valeur vénale du bien au moment où il est intégré à votre activité de location meublée. Cette valeur peut être différente du prix d'achat initial, surtout si le bien a été détenu pendant une longue période avant d'être mis en location meublée.
Exemple concret : Vous avez acheté un bien en 2010 pour 100 000 €. En 2020, vous le passez en location meublée professionnelle. La valeur de marché du bien en 2020 est de 150 000 €. Cette dernière devient la valeur d'apport à l'actif.
Calcul de la plus-value
La plus-value est la différence entre le prix de vente et la valeur d'apport à l'actif du bien.
Exemple concret :
- Achat initial en 2010 pour 100 000 €
- Valeur d'apport en 2020 : 150 000 €
- Vente en 2023 : 160 000 €
- Plus-value à long terme : 160 000 € - 150 000 € = 10 000 €
Imposition des plus-values en LMP
Plus-value à long terme
La plus-value à long terme est soumise à un taux forfaitaire de 30 %, incluant :
- 12,8 % d'impôt sur le revenu
- 17,2 % de prélèvements sociaux
Exemple concret : Si votre plus-value à long terme est de 10 000 €, l'impôt dû sera de 3 000 € (30 % de 10 000 €).
Plus-value à court terme
La plus-value à court terme, pour les biens détenus depuis moins de deux ans, est imposée comme un revenu ordinaire selon votre tranche marginale d'imposition.
Exemple concret : Vous achetez un bien en 2020 pour 100 000 € et pratiquez 15 000 € d'amortissements. En 2023, vous vendez le bien pour 100 000 € (donc sans plus-value). La plus-value de 15 000 € (les amortissements réintégrés) sera taxée au titre des cotisations sociales mais sera également soumise à l'impôts sur le revenu.
Exonérations des plus-values en LMP
Exonération totale
L'exonération totale de la plus-value à long terme est possible si certaines conditions sont remplies :
- Propriétaire depuis plus de 15 ans
- LMP depuis au moins 5 ans avec un chiffre d'affaires annuel inférieur à 90 000 € HT sur les deux dernières années.
Exemple concret : Vous détenez un bien depuis 2005 et êtes LMP depuis 2007. En 2022, vous vendez le bien. Vous êtes exonéré de la plus-value car vous respectez les conditions de détention et de chiffre d'affaires.
Exonération partielle
Pour une exonération partielle, le bien doit être détenu depuis au moins 5 ans. Un abattement de 10 % par an s'applique après cette période, jusqu'à une exonération totale après 15 ans.
Calcul de l'abattement :
- Abattement = Plus-value x ((126 000 - CA moyen des 2 dernières années) / 36 000)
Exemple concret :
- Chiffre d'affaires moyen des deux dernières années : 100 000 €
- Plus-value : 10 000 €
- Abattement : 10 000 x ((126 000 - 100 000) / 36 000) = 7 222 €
- Plus-value taxable : 10 000 - 7 222 = 2 778 €
Cas concrets
Cas 1 : Vente après 15 ans de détention
Vous avez acheté un bien en 2005 pour 100 000 €, et l'avez loué meublé en tant que LMP depuis 2007. En 2022, vous vendez le bien pour 200 000 €. Vous êtes exonéré de la plus-value car vous détenez le bien depuis plus de 15 ans et respectez les conditions de LMP.
Cas 2 : Vente avec réintégration des amortissements
Vous avez acheté un bien en 2020 pour 100 000 € et pratiqué 10 000 € d'amortissements. En 2023, vous vendez le bien pour 110 000 €. La plus-value de 10 000 € sera imposée comme un revenu ordinaire selon votre tranche marginale d'imposition.
Cas 3 : Exonération partielle
Vous avez acheté un bien en 2010 pour 100 000 €, mis en location meublée professionnelle en 2015. En 2023, vous le vendez pour 150 000 €. Vous bénéficiez d'un abattement de 10 % par an à partir de 2020, soit une exonération partielle de 30 % de la plus-value.
Conclusion
La fiscalité des plus-values en tant que Loueur en Meublé Professionnel est un domaine complexe mais maîtrisable avec une bonne compréhension des règles et des exemptions. En optimisant votre détention et en planifiant vos ventes judicieusement, vous pouvez réduire significativement votre charge fiscale et maximiser vos profits. Pour une assistance personnalisée, n'hésitez pas à consulter nos experts.
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Expert en gestion de patrimoine, entrepreneur et fondateur de Hagnéré Patrimoine.
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Questions fréquentes
La réponse à vos questions se trouve sûrement ici !
La plus-value à court terme concerne la réintégration des amortissements, tandis que la plus-value à long terme concerne les biens détenus depuis plus de deux ans.
La plus-value à long terme est la différence entre le prix de vente et la valeur d'apport à l'actif du bien. La plus-value à court terme correspond aux amortissements réintégrés.
Vous devez être propriétaire du bien depuis plus de 15 ans et LMP depuis au moins 5 ans, avec un chiffre d'affaires annuel inférieur à 90 000 € HT.
L'abattement se calcule comme suit : Plus-value x ((126 000 - CA moyen des 2 dernières années) / 36 000).