Quels sont les Plafonds LMNP / LMP en 2025 ? (Micro-BIC, Cotisations sociales, LMP...)

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) dépend de certains seuils clés. Ces plafonds de revenus déterminent votre régime d’imposition (micro-BIC ou régime réel) et l’éventuelle soumission aux cotisations sociales. Il est essentiel de connaître ces limites pour optimiser la fiscalité de vos locations meublées. Nous détaillons ici les plafonds à retenir – du chiffre d’affaires annuel à ne pas dépasser en LMNP, aux seuils du régime micro-BIC, en passant par les conditions d’affiliation aux cotisations sociales – le tout avec les dernières mises à jour fiscales en vigueur.

Statut LMNP vs LMP : le seuil de 23 000 € de recettes annuelles

Le critère principal qui distingue un loueur en meublé non professionnel (LMNP) d’un loueur en meublé professionnel (LMP) est le montant annuel des recettes locatives. La barre de 23 000 € de revenus bruts par an est déterminante : si vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € sur l’année, vous pourriez basculer en statut professionnel (LMP), à condition qu’elles excèdent en plus vos autres revenus (ou résultats nets) du foyer fiscal (salaires nets, BIC d’autres activités, BNC, BA, etc.). En effet, pour être considéré LMP, deux conditions cumulatives sont posées par le Code général des impôts : +23 000 € de recettes annuelles et des recettes de location meublée supérieures aux revenus professionnels du foyer. Pour les revenus BIC, BNC et BA, ce n'est pas le chiffre d'affaires mais bien le résultat net qui est pris en compte dans la détermination du statut. Pour des exploitant au régime micro (Micro BIC, Micro BNC, Micro BA) c'est le chiffres d'affaires après abattement qui est retenu. Pour les exploitants au régime réel, c'est le résultat net qui est retenu.

Concrètement, cela signifie que tant que vos loyers meublés ne dépassent pas 23 000 € ou qu’ils restent inférieurs à vos autres revenus d’activité, vous conservez le statut LMNP. En revanche, si vos locations meublées génèrent, disons, 30 000 € par an et que c’est plus que vos salaires, vous basculerez en LMP.

Que change le passage en LMP ?

Devenir loueur professionnel implique d’être imposé dans la catégorie des BIC professionnels (au lieu de non-professionnels). Fiscalement, le LMP peut déduire ses déficits de location meublée de son revenu global (ce qui n’est pas autorisé en LMNP) et bénéficie d’un traitement particulier en cas de plus-value de cession. En contrepartie, le LMP doit souvent cotiser à un régime de sécurité sociale des indépendants (voir section cotisations sociales) et il est soumis au régime des plus-values professionnelles.

Plafonds du régime micro-BIC en location meublée (LMNP)

En matière de fiscalité, certains loueurs meublés débutent sous le régime micro-BIC, un régime simplifié par défaut si vos recettes ne dépassent pas un certain plafond annuel. Ce régime micro-BIC procure un abattement forfaitaire sur vos loyers (au lieu de déduire vos charges réelles), ce qui dispense de tenir une comptabilité détaillée. 

• Pour les revenus 2024 (déclarés en 2025) : micro-BIC = 77 700 € (location meublée « classique », abattement 50 %) ; 188 700 €pour les meublés de tourisme classés / chambres d’hôtes (abattement 71 %). 

• Pour les loyers encaissés à partir du 1er janvier 2025 (imposés en 2026) : règle issue de la loi du 19/11/2024 (loi Le Meur) et des lois de finances — meublés non classés : plafond 15 000 €, abattement 30 % ; meublés classés / chambres d’hôtes : plafond 77 700 €, abattement 50 %. Ces nouvelles règles sont applicables aux revenus à compter de 2025.

Si vos recettes annuelles dépassent ces plafonds, vous ne pouvez plus bénéficier du micro-BIC pour l’année concernée. Vous basculez alors automatiquement au régime réel d’imposition des BIC. Sous régime réel, aucun plafond de recettes ne s’applique : vous déclarez le bénéfice réel de votre activité en déduisant toutes les charges effectives (assurances, travaux, intérêts d’emprunt, etc.) et en pratiquant l’amortissement du bien meublé. L’amortissement consiste à déduire chaque année une portion du coût d’achat du logement et du mobilier, ce qui peut réduire fortement le revenu imposable (beaucoup de LMNP n’ont ainsi aucun bénéfice imposable pendant de longues périodes grâce à l’amortissement). Ce régime réel demande davantage de gestion (tenue d’une comptabilité, liasse fiscale 2031 à produire, etc.), mais il devient souvent plus intéressant que le micro-BIC dès que vos charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire de 50 %.

Évolution en 2025 : nouveaux plafonds micro-BIC pour la location touristique

La loi de finances pour 2025 (dite loi Le Meur du 19 novembre 2024) a considérablement durci le régime micro-BIC pour les locations meublées saisonnières afin de favoriser les locations longues durées. À partir des revenus de l’année 2025 (déclaration en 2026), les seuils et abattements spéciaux accordés aux meublés de tourisme seront abaissés :

• Pour les meublés de tourisme non classés (locations courtes sans classement officiel) : le plafond du micro-BIC tombe de 77 700 € à 15 000 € de recettes annuelles, et l’abattement forfaitaire passe de 50 % à 30 %. Au-delà de 15 000 €, le loueur sera obligé de passer au régime réel.

• Pour les meublés de tourisme classés (ainsi que les chambres d’hôtes) : le plafond du micro-BIC chute de 188 700 € à 77 700 €, et l’abattement passe de 71 % à 50 %, alignant ainsi leur fiscalité sur celle des locations meublées classiques.

En d’autres termes, dès 2025, les locations type Airbnb sans classement seront soumises au même régime que les locations nues (micro-foncier), avec un abattement de 30 % seulement, ce qui va alourdir fortement leur imposition. Les locations de vacances classées conservent un traitement un peu meilleur, mais elles perdent tout de même l’avantage du haut plafond à 188 700 €. Important : ces changements ne concernent que les revenus à partir de 2025. Les loyers perçus en 2024 (déclarés au printemps 2025) restent soumis aux anciens plafonds et abattements plus favorables.

Cotisations sociales : le seuil de 23 000 € pour la location courte durée

Un autre plafond important à connaître concerne les cotisations sociales. En tant que LMNP, vos revenus locatifs sont en principe soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % comme des revenus du patrimoine. Cependant, si votre activité de location meublée prend une ampleur assimilable à une activité professionnelle, vous devrez alors payer des cotisations sociales (sécurité sociale des indépendants) à la place des 17,2 %. Le basculement s’opère principalement pour la location meublée de courte durée : si vous louez des meublés touristiques (de courte durée)pour plus de 23 000 € de recettes par an, vous devenez assujetti aux cotisations sociales sur ces locations. Autrement dit, un loueur Airbnb encaissant plus de 23 k€/an doit s’affilier à l’URSSAF en tant que travailleur indépendant (code de la sécurité sociale, art. L611-1) et payer les cotisations correspondantes, tout comme un LMP le ferait. Il est cependant possible pour un loueur saisonnier professionnel de s'affilier à d'autre régime de retraite comme par exemple le régime général ou au statut micro-entrepreneur. À noter que les chambres d’hôtes relèvent d’une règle similaire : au-delà d’un revenu imposable annuel d’environ 6 028 € (seuil 2024), les chambres d’hôtes passent elles aussi aux cotisations sociales.

Le fait de cotiser à la sécurité sociale des indépendants implique des prélèvements bien plus élevés que 17,2 %. Les cotisations sociales peuvent représenter environ 30% à 40% du résultat taxable. De plus, même en l’absence de bénéfice (recettes = charges), un minimum forfaitaire d’environ 1 162 € par an est dû au titre des cotisations. L’avantage, c’est que ces revenus locatifs soumis à cotisations ne supportent plus les 17,2 % de prélèvements sociaux classiques. En pratique, un LMNP franchissant ce seuil de 23 000 € en courte durée a la possibilité d’opter pour le régime général de sécurité sociale plutôt que le régime des indépendants. Quoi qu’il en soit, le mieux est d’anticiper ce changement de régime social car la charge supplémentaire est significative.

Précisions importantes : si vous cumulez des locations meublées longue durée et saisonnières, seules les recettes de courte durée sont prises en compte pour le seuil de 23 000 € à dépasser une fois, et soumises aux cotisations le cas échéant. Par ailleurs, le statut LMNP en lui-même n’entraîne pas forcément des cotisations sociales si vous faites uniquement de la location longue durée : c’est bien la nature « location touristique » et le dépassement de 23 000 € qui déclenchent l’affiliation d’office à l’URSSAF. En revanche, un LMP sera de toute façon affilié en tant que professionnel. Retenez donc que 23 000 € de recettes en location courte est un plafond à surveiller de près pour éviter des surprises en termes de charges sociales.

Enfin, sachez qu’une récente évolution législative est venue impacter un avantage historique du régime réel : l’amortissement “non repris” sur la plus-value. Jusqu’à fin 2024, les amortissements déduits chaque année n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente du bien, ce qui permettait d’alléger fortement l’imposition à la revente. La loi de finances pour 2025 a modifié cela : désormais, en cas de vente d’un bien loué en meublé, le fisc recalcule la plus-value imposable en ajoutant les amortissements pratiqués au prix d’achat. Autrement dit, une partie des économies d’impôt réalisées grâce à l’amortissement sera “rattrapée” au moment de la cession. Ce changement atténue l’intérêt de l’amortissement sur le long terme, mais son impact reste souvent limité dans les faits. En effet, de nombreux loueurs conservent leur bien sur la durée (transmission familiale, revente après des années d’usage en résidence principale, etc.), ce qui fait que la plus-value imposable réelle peut demeurer faible voire nulle dans ces cas. Quoi qu’il en soit, l’attractivité du LMNP reste entière en 2025 : bien utilisé dans le respect des seuils, ce statut continue d’offrir un cadre fiscal avantageux et modulable en fonction de votre stratégie patrimoniale.

En résumé, retenez ces plafonds essentiels pour vos locations meublées en 2024 : 23 000 € de recettes pour distinguer LMNP et LMP, 77 700 € de chiffre d’affaires pour profiter du régime micro-BIC standard (50 % d’abattement), et 23 000 € en location courte durée pour éviter les charges sociales des indépendants. En restant attentif à ces seuils – et à leur évolution en 2025 – vous pourrez piloter au mieux la fiscalité de vos biens meublés et conserver un rendement optimal sans mauvaises surprises fiscales.