Location meublée en copropriété : Tout ce que vous devez savoir en 2025

Vous envisagez de louer en meublé un appartement situé en copropriété ? En 2025, le cadre juridique et fiscal des locations meublées s’est durci. La récente loi « Airbnb » du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) modifie les règles en copropriété pour les locations de courte durée, et la fiscalité LMNP évolue également (abattements réduits, fin d’une niche fiscale sur les plus-values, etc.). Cet article vous guide à travers tout ce qu’il faut savoir : droits et interdictions liés au règlement de copropriété, nouvelles obligations si vous louez via Airbnb, choix du régime fiscal (micro-BIC ou réel) optimal, sans oublier des conseils pratiques pour louer sereinement votre bien meublé en copropriété en 2025.

Règlement de copropriété : quelles règles pour la location meublée ?

Avant de mettre en location votre bien, consultez le règlement de copropriété. Ce document peut contenir des clauses limitant ou interdisant la location meublée. En particulier, la clause d’« habitation bourgeoise » (fréquente dans les immeubles résidentiels de standing) stipule que l’immeuble est exclusivement à usage d’habitation et exclut toute activité commerciale. Or, la location meublée est fiscalement considérée comme une activité commerciale (les revenus LMNP sont déclarés en BIC). Ainsi, si le règlement contient une clause d’habitation bourgeoise exclusive (aucune activité professionnelle admise), il peut interdire l’activité de location meublée dans l’immeuble.

Location meublée longue durée vs saisonnière : Il faut distinguer le type de location meublée pratiqué. Une location meublée longue durée (bail d’un an reconductible, bail étudiant de 9 mois, etc.) est assimilée à une location classique de résidence principale. Ce type de location meublée ne perturbe pas la copropriété et ne peut généralement pas être interdit, tant que l’usage reste exclusivement d’habitation. En revanche, la location meublée de courte durée(touristique, via Airbnb par ex.) engendre des allées et venues fréquentes de locataires de passage, susceptibles de troubler la tranquillité et la sécurité des autres occupants. Beaucoup de règlements de copropriété interdisent les locations saisonnières pour ces raisons de nuisances et de caractère « hôtelier » (accueil d’un public inconnu). En somme, si le règlement autorise l’habitation mais interdit les activités commerciales, la location meublée touristique peut être considérée comme une activité commerciale non autorisée, alors qu’une location meublée classique (résidence principale du locataire) reste du domaine de l’habitation.

Nouvelles dispositions 2025 : La loi Le Meur de 2024 renforce le pouvoir des copropriétaires face aux locations de courte durée. D’une part, tout copropriétaire qui déclare en mairie un meublé de tourisme doit désormais en informer le syndic, afin que cette activité soit portée à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. D’autre part, les assemblées générales peuvent plus facilement modifier le règlement de copropriété pour interdire les locations meublées touristiques. Depuis 2025, il suffit d’un vote à la majorité des membres représentant au moins deux tiers des voix pour adopter une interdiction des meublés de tourisme dans l’immeuble – alors qu’auparavant la quasi-unanimité des copropriétaires était requise. Cette majorité renforcée (prévue par l’article 26 de la loi de 1965) ne peut viser que les lots à usage d’habitation utilisés en résidence secondaire, et seulement si le règlement actuel prohibe déjà les activités commerciales dans les lots d’habitation. En pratique, cela signifie qu’une copropriété peut désormais, via un vote en AG, bannir les locations type Airbnb dans les appartements qui ne sont pas des résidences principales, lorsque l’immeuble a une vocation purement résidentielle. À noter que les nouveaux règlements de copropriété (établis à partir du 21 novembre 2024) doivent mentionner explicitement si les meublés de tourisme sont autorisés ou interdits dans l’immeuble.

En résumé, vérifiez bien ce qu’autorise (ou non) votre règlement de copropriété. Si une clause interdit la location meublée courte durée, respectez-la sous peine de litiges avec le syndicat des copropriétaires. À l’inverse, si aucune interdiction n’est inscrite (ou si vous pratiquez de la location meublée longue durée), vous êtes en droit de louer librement – tout en veillant au respect de la tranquillité des voisins. Dans tous les cas, communiquez avec le syndic et vos voisins : signaler votre activité locative (même non touristique) peut éviter méfiances et conflits ultérieurs.

Location meublée de tourisme (Airbnb) : obligations et limites en 2025

Si vous louez votre appartement en meublé de tourisme (location courte durée type Airbnb), plusieurs règles spécifiques s’appliquent en sus du règlement de copropriété.

• Déclaration en mairie et numéro d’enregistrement : Depuis quelques années, les locations saisonnières dans les grandes villes doivent être déclarées en mairie (obtention d’un numéro d’enregistrement). La nouvelle loi généralise cette obligation : d’ici 2026, toutes les locations meublées de tourisme, partout en France, devront être enregistrées via un téléservice national. Ce numéro facilitera le contrôle des locations par les municipalités. Ne pas déclarer son meublé touristique pourra entraîner une amende jusqu’à 10 000 €, et une fausse déclaration ou un numéro falsifié jusqu’à 20 000 €.

• Durée maximale de location de la résidence principale : En 2025, les communes ont le pouvoir de limiter à 90 jours par an la durée de location de votre résidence principale aux touristes (contre 120 jours auparavant). Autrement dit, si vous louez votre résidence principale en saisonnier, renseignez-vous en mairie : votre commune peut avoir abaissé le plafond annuel. Dépasser la limite (90 jours le cas échéant) expose le propriétaire à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €.

• Changement d’usage et autorisations locales : Si votre logement est une résidence secondaire dans une ville soumise à autorisation de changement d’usage (Paris et communes « tendues » de plus de 200 000 hab.), louer en meublé de tourisme sans autorisation est illégal. Il faut généralement obtenir une autorisation préalable de la mairie (avec compensation en transformant un local commercial en habitation). La loi récente permet aux communes à fort taux de résidences secondaires de fixer des quotas de meublés touristiques par zone et de réserver des secteurs aux logements habituels. Renseignez-vous sur les règles locales : louer un meublé touristique en copropriété implique de concilier réglementation de la copro et réglementation municipale.

• Performance énergétique exigée : Désormais, les locations saisonnières sont soumises aux mêmes exigences énergétiques que les locations longue durée. Jusqu’ici exemptés, les meublés touristiques « passoires thermiques » deviennent interdits progressivement. À compter du 1ᵉʳ janvier 2025, tout nouveau meublé de tourisme en zone tendue doit avoir un DPE ≥ classe F. En 2028, il faudra un DPE ≥ E, et dès 2034 tous les meublés de tourisme en France devront être classés entre A et D (fini les classes E, F, G). En 2034, un maire pourra exiger le DPE d’un meublé touristique et suspendre l’activité si le logement est indécent énergétiquement.

• Nuisances et bonne conduite : Louer en courte durée dans un immeuble impose de redoubler de précautions pour préserver la convivialité en copropriété. Choisissez soigneusement vos locataires de passage, fixez des règles strictes (respect du voisinage, pas de fêtes, horaires calmes) et éventuellement communiquez ces règles aux autres occupants de l’immeuble. En cas d’abus ou de nuisances avérés (vacanciers bruyants, dégradations), le syndic ou les voisins pourraient engager des actions pour faire cesser ces troubles. Mieux vaut donc prévenir les conflits en étant un hôte responsable et transparent.

En somme, la location meublée touristique est désormais beaucoup plus encadrée. Assurez-vous d’être en conformité légale (déclaration, autorisations, DPE) et en harmonie avec votre copropriété avant de vous lancer dans ce type de location.