Quelles sont les conséquences d’un décès pour un propriétaire LMNP ?

Le décès d’un propriétaire loueur en meublé non professionnel (LMNP) entraîne des conséquences fiscales, patrimoniales et administratives importantes. Comment sont gérés les biens en location meublée après un décès ? Quelles sont les implications pour les héritiers, et comment assurer une transmission optimale de ce patrimoine locatif ? Cet article fait le point sur ce qu’il faut savoir (fiscalité, succession, gestion des loyers) et présente des stratégies 2025 pour anticiper et protéger vos proches.

Maintien ou cessation de l’activité LMNP après le décès

Après le décès du propriétaire, l’activité de location meublée ne s’arrête pas automatiquement. La propriété du bien est transférée aux héritiers, qui se retrouvent bailleurs à la place du défunt. Deux options s’offrent alors à eux :

• Continuer la location meublée (maintien de l’activité) : Les héritiers peuvent choisir de poursuivre l’exploitation du bien en LMNP afin de continuer à bénéficier du régime fiscal avantageux de la location meublée. Dans ce cas, ils doivent se déclarer comme nouveaux loueurs meublés (immatriculation de l’activité à l’INPI, obtention d’un nouveau n° SIRET au nom de l’héritier). Il faudra mettre à jour les informations fiscales (choix du régime micro-BIC ou réel) et respecter les mêmes obligations comptables qu’avait le défunt (tenir une comptabilité, faire les déclarations de revenus locatifs, etc.). Bon à savoir : si plusieurs héritiers détiennent le bien en indivision, le régime fiscal réel s’impose (le micro-BIC n’est pas applicable aux biens en indivision). Par ailleurs, il est conseillé d’ouvrir un compte bancaire dédié pour encaisser les loyers et régler les charges, afin de bien dissocier l’activité locative de la succession.

• Arrêter la location meublée (cessation de l’activité) : Les héritiers peuvent décider de ne plus louer le bien en meublé. Cela peut passer par la vente du bien (par exemple pour récupérer des liquidités ou payer les frais de succession) ou sa conservation sans le louer (usage personnel, location vide…). En cas de vente du logement, l’opération sera soumise à l’impôt sur la plus-value immobilière (voir plus loin). S’ils conservent le bien sans le relouer meublé, ils devront cesser l’activité LMNP auprès des services fiscaux (radiation du SIRET) et clore la situation fiscale du défunt (déclarations de revenus jusqu’à la date du décès). Dans ce scénario, les amortissements comptables pratiqués par le défunt cesseront et le bien sort du régime LMNP.

Le bail en cours continue : Il est important de noter que le décès du propriétaire n’entraîne pas la résiliation du bail en cours. Le locataire en place conserve son droit au maintien dans les lieux. Les héritiers deviennent simplement les nouveaux bailleurs et doivent respecter les termes du contrat de location existant. S’ils souhaitent mettre fin à la location (pour vendre libre ou occuper le logement), ils devront donner congé au locataire dans les formes légales : prévenir le locataire au moins 3 mois avant l’échéance du bail en meublé annuel, en invoquant un motif légitime et sérieux (vente du bien, reprise pour habiter, etc.). À défaut, le bail se poursuit aux mêmes conditions. À savoir : la présence d’un locataire n’empêche pas de vendre le bien ; simplement, l’acquéreur doit être informé qu’il achète un logement occupé par un locataire en place.

Revenus locatifs pendant la succession : Les loyers perçus entre la date du décès et le règlement définitif de la succession (partage aux héritiers) appartiennent à l’indivision successorale. Autrement dit, ces revenus doivent être versés à la succession (et non directement à un héritier isolé). Fiscalement, ces loyers « intermédiaires » seront déclarés dans la déclaration de succession et soumis à l’impôt sur le revenu au nom des héritiers bénéficiaires. En pratique, lors du règlement de la succession, le notaire répartira ces revenus entre les héritiers, qui les intégreront chacun dans leur déclaration annuelle (proportionnellement à leurs droits sur le bien).

Conséquences fiscales du décès pour le statut LMNP

Le décès d’un propriétaire LMNP entraîne plusieurs conséquences sur le plan fiscal. Voici les principaux points à connaître :

Déclaration des derniers revenus locatifs du défunt

L’année du décès, deux périodes fiscales sont à distinguer :

• Avant le décès : Les revenus locatifs encaissés par le défunt jusqu’à la date du décès devront être déclarés au nom du défunt (généralement via sa dernière déclaration de revenus). Les obligations fiscales du loueur (déclaration de résultats BIC si régime réel, liasse fiscale, etc.) s’arrêtent à la date du décès. Le dernier exercice comptable du défunt est donc clos au jour du décès, et les bénéfices réalisés depuis la fin du dernier exercice clos jusqu’à cette date sont imposés immédiatement.

• Après le décès : Les revenus perçus après la date du décès sont imposables au nom des héritiers. Si les héritiers poursuivent l’activité LMNP, ils déclareront ces loyers dans leur propre déclaration de revenus (catégorie BIC) au prorata de détention du bien. En résumé, le décès stoppe la fiscalité du défunt, et ouvre celle des successeurs à partir du jour suivant.

Imposition du solde de l’activité et assurance emprunteur

Si le propriétaire avait contracté un prêt immobilier pour acquérir le bien meublé, le décès actionne généralement l’assurance emprunteur qui va rembourser le capital restant dû à la banque. Attention, l’indemnité versée par l’assurance à la banque constitue un produit exceptionnel imposable : cette somme vient s’ajouter aux recettes locatives du dernier exercice du défunt et augmente d’autant le bénéfice imposable. Les héritiers devront s’acquitter de l’impôt correspondant, ce qui peut les faire grimper dans une tranche marginale d’imposition supérieure, +17,2 % de prélèvements sociaux inclus. Ce surcroît d’impôt peut représenter un coût fiscal important, alors même qu’il n’y a plus de loyers perçus après le décès. Conseil : pour éviter de grever la trésorerie des héritiers, il est possible de souscrire une assurance-décès complémentaire (contrat de prévoyance) qui couvrira ce risque fiscal en versant un capital aux ayants droit pour payer cet impôt.

Plus-value immobilière : neutralité fiscale du décès

En temps normal, lorsqu’un propriétaire LMNP vend son bien, il doit calculer la plus-value immobilière (différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition d’origine, ajusté des frais et travaux). Cette plus-value est taxée à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, sauf exonérations après 22 ans (impôt) et 30 ans (social) de détention. Cependant, en cas de décès, il n’y a pas de vente à proprement parler : le bien est transmis gratuitement aux héritiers. Le Code général des impôts considère donc qu’aucune cession taxable n’a lieu. Aucune imposition de plus-value n’est réalisée au moment du décès, ce qui équivaut à une neutralité fiscale sur les gains latents accumulés. Concrètement :

• Les héritiers déclarent le bien dans la succession à sa valeur vénale au jour du décès (valeur de marché). Cette valeur réévaluée sert de nouvelle base d’acquisition. Cela « purge » la plus-value latente accumulée du vivant du défunt. Si plus-value il y avait depuis l’achat initial, elle n’est pas taxée du tout lors de la transmission du bien aux héritiers.

• Le jour où les héritiers revendront à leur tour le bien (plus tard), la plus-value imposable sera calculée par rapport à la valeur au jour du décès (et non le prix d’achat d’origine du défunt). Autrement dit, la plus-value repart de zéro au moment de la succession. Exemple : un appartement acheté 150 000 € et valorisé 300 000 € au décès est transmis sur la base de 300 000 €. Si les héritiers le revendent plus tard 320 000 €, la plus-value taxable sera calculée sur 320 000 – 300 000 = 20 000 € (et non pas 320 000 – 150 000).

Changement en 2025 : Jusqu’à présent, le régime LMNP présentait un avantage majeur : les amortissements pratiqués (déductions comptables pour usure du bien) n’étaient jamais réintégrés dans le calcul de la plus-value privée. Cela permettait souvent d’avoir très peu d’impôt à la revente en LMNP. La loi de finances 2024-2025 met fin à cette « niche fiscale » : désormais, en cas de vente d’un bien meublé, les amortissements déduits devront être soustraits du prix d’acquisition dans le calcul de la plus-value. Autrement dit, ils viendront augmenter le gain imposable (comme c’était déjà le cas en LMP ou en SCI à l’IS). La fiscalité LMNP à la revente se rapproche ainsi d’un régime professionnel. Bonne nouvelle toutefois : la neutralité fiscale en cas de décès reste inchangée. La transmission par succession (ou donation) n’entraîne aucune imposition sur la plus-value latente, et permet même de réinitialiser le calcul sur une base actualisée. Ce n’est qu’au moment où les héritiers vendront le bien qu’ils appliqueront la nouvelle règle (avec amortissements déduits). Bien sûr, les exonérations pour durée de détention (22 ans/30 ans) restent valables et pourront alléger voire annuler l’impôt sur la plus-value en cas de revente très tardive.

Droits de succession sur le patrimoine LMNP

Le bien immobilier du défunt entre dans l’actif successoral soumis aux droits de succession (sauf cas particulier de démembrement antérieur, voir plus loin). Les héritiers devront s’acquitter de ces droits selon le barème en vigueur, après application des abattements légaux par bénéficiaire. Les principaux abattements (en 2025) sont : 100 000 € par enfant envers chacun de ses parents, 15 000 € environ pour un frère ou une sœur, etc. Le conjoint survivant ou partenaire PACS, lui, est exonéré de droits de succession sur ce qu’il hérite (il ne paie rien, quel que soit le montant transmis). Une fois les abattements appliqués, la part taxable de chaque héritier est soumise au barème progressif : en ligne directe (enfants/parents), le taux va de 5 % (pour la tranche <8 072 €) jusqu’à 45 % (au-delà de ~1,8 M€). Dans les faits, pour un patrimoine immobilier modeste à moyen, les taux de droits de succession tournent souvent autour de 10 à 20 % par héritier. Astuce : les droits de succession sur les biens immobiliers doivent être payés dans les 6 mois suivant le décès (12 mois si le décès a lieu hors de France). Il est donc important d’anticiper ce besoin de trésorerie, éventuellement via les stratégies évoquées plus bas (assurance-vie, échelonnement, etc.).

Transmission du bien LMNP : succession et démarches pour les héritiers

Organisation de la succession et héritiers

La transmission du bien loué meublé obéit aux règles générales des successions. En l’absence de disposition particulière (testament, donation entre époux…), la loi prévoit la dévolution du patrimoine aux héritiers légaux : généralement le conjoint survivant et les enfants. Le bien immobilier peut se retrouver en indivision entre plusieurs héritiers (par exemple, le conjoint et les enfants en détiennent chacun une quote-part). L’indivision peut rendre la gestion du bien plus complexe, car les décisions (vente, travaux, mise en location…) nécessitent souvent l’accord de tous. Pour éviter les blocages, les héritiers ont la faculté de sortir de l’indivision (par rachat de parts ou vente du bien et partage du prix).

Si le défunt avait anticipé sa succession, il peut y avoir des clauses pour faciliter la transmission du bien LMNP. Par exemple, un testament peut désigner un bénéficiaire particulier du logement. Une donation entre époux (donation au dernier vivant) peut améliorer les droits du conjoint survivant. En pratique, le plus courant pour la résidence principale ou les biens locatifs familiaux est que le conjoint opte pour le démembrement légal : il reçoit l’usufruit du bien, et les enfants la nue-propriété. Ainsi, le conjoint peut continuer à jouir du logement ou à en percevoir les loyers sa vie durant, et les enfants récupèreront la pleine propriété à son décès. Ce mécanisme protège le conjoint tout en préparant la transmission définitive aux enfants.

Usufruit du conjoint et location meublée : Si le conjoint survivant hérite seulement de l’usufruit du bien (cas fréquent en présence d’enfants), il peut continuer à encaisser les loyers du meublé. Néanmoins, du point de vue fiscal LMNP, il ne pourra plus pratiquer d’amortissement sur le bien. En effet, l’usufruitier n’est pas propriétaire de la valeur du bien, il ne détient qu’un droit d’usage. Il peut déduire les charges courantes des loyers, mais l’amortissement du coût d’acquisition n’est pas possible (puisque le nu-propriétaire a la substance du bien). Ce point peut augmenter le revenu taxable du conjoint usufruitier, qui perd le « bouclier » de l’amortissement. Si la somme en jeu est importante, il peut être judicieux de faire analyser le régime fiscal par un expert-comptable afin d’envisager des aménagements (par exemple, renoncer à l’usufruit locatif et opter pour un capital via l’héritage d’autres biens, etc.).

Démarches administratives et fiscales pour reprendre l’activité

Si les héritiers décident de conserver le bien en location meublée, plusieurs démarches sont à effectuer :

• Notaire et attestation de propriété : Tout d’abord, le notaire chargé de la succession devra établir une attestation immobilière constatant le transfert de propriété du bien aux héritiers. C’est ce document qui permettra de mettre à jour le titre de propriété (cadastre, publicité foncière) au nom des héritiers.

• Déclaration de succession : Dans les 6 mois du décès (délai légal en France métropolitaine), les héritiers déposent la déclaration de succession. Le notaire y inclut la valeur du bien immobilier, les éventuels loyers perçus depuis le décès, et calcule les droits de succession dus. Les héritiers doivent s’acquitter de ces droits auprès de l’administration fiscale, éventuellement en sollicitant un paiement échelonné si nécessaire.

• Immatriculation de l’activité LMNP : Chaque héritier qui souhaite continuer à exploiter le bien en meublé doit s’immatriculer en son nom propre en tant que loueur en meublé non professionnel. Concrètement, cela passe par une inscription auprès du Greffe du tribunal de commerce/INPI (formulaire P0i) dans les 15 jours du début de l’activité effective. Si un seul héritier reprend la gestion (avec l’accord des autres co-indivisaires), il peut s’immatriculer seul et déclarer l’intégralité des revenus, qu’il répartira ensuite avec les autres selon leurs parts.

• Choix du régime fiscal : Au moment de l’immatriculation, l’héritier exploitant devra opter pour un régime d’imposition des revenus locatifs (micro-BIC ou réel). Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers, déclarés en revenus industriels et commerciaux simples. Le régime réel permet de déduire les charges effectives et d’amortir le bien, ce qui réduit fortement le revenu imposable (souvent à 0 € pendant de longues années). La plupart du temps, le régime réel reste le plus intéressant pour un LMNP, surtout si le bien est récent avec possibilité d’amortissement. À noter : en indivision, le régime micro-BIC n’est pas disponible, il faudra opter d’office pour le réel.

• Obligations comptables et déclaratives : L’héritier qui poursuit l’activité LMNP devra respecter les mêmes obligations que le défunt au régime choisi. Par exemple, sous le régime réel, il faudra tenir une comptabilité BIC, calculer les amortissements à partir de la nouvelle valeur du bien hérité, déposer chaque année une liasse fiscale (formulaire 2031 et 2044 BIC), etc. Si plusieurs héritiers se partagent les revenus, ils déclareront chacun leur quote-part de résultat. Il est recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en LMNP pour cette transition, afin d’éviter les erreurs lors de la première liasse fiscale post-succession.

Anticiper et optimiser la transmission de son LMNP

Bien qu’il soit délicat de planifier les conséquences de sa propre disparition, anticiper la succession de vos biens LMNP peut grandement réduire les coûts fiscaux et faciliter la tâche de vos proches. Voici quelques stratégies patrimoniales utiles pour un propriétaire LMNP soucieux de protéger ses héritiers :

Donation et démembrement de propriété

Procéder à des donations de son vivant est l’un des moyens les plus efficaces pour alléger la fiscalité successorale. En particulier, le démembrement de propriété est une stratégie prisée : elle consiste à donner la nue-propriété d’un bien immobilier à vos enfants tout en conservant l’usufruit viager. Concrètement, vous restez usufruitier (vous continuez à percevoir les loyers du LMNP et à pouvoir occuper le bien) jusqu’à votre décès, moment où l’usufruit s’éteint au profit des nus-propriétaires qui deviennent pleins propriétaires automatiquement.

Les avantages fiscaux du démembrement avant décès sont multiples :

• Réduction de la base taxable : La donation de la nue-propriété bénéficie d’une valorisation réduite selon l’âge de l’usufruitier (barème fiscal). Plus vous êtes âgé au moment de la donation, plus la part de nue-propriété est faible. Par exemple, à ~65 ans, la nue-propriété vaut 60 % de la pleine propriété. Ainsi, un appartement de 300 000 € en pleine propriété ne sera valorisé qu’environ 180 000 € pour la donation de la nue-propriété. De plus, chaque parent dispose d’un abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Cela signifie qu’en planifiant sur la durée, une grande partie (voire la totalité) de la donation de nue-propriété peut se faire sans droits de donation à payer. Même en cas de droits dus, ceux-ci ne porteront que sur la valeur diminuée (nue-propriété), et peuvent être payés par le donateur lui-même sans que cela soit considéré comme une donation supplémentaire.

• Aucune plus-value à la donation : Le fait de donner un bien meublé n’entraîne pas d’imposition sur la plus-value, puisque ce n’est pas une vente à titre onéreux. Le fisc ne taxe pas la plus-value latente lors d’une donation en LMNP (contrairement à un LMP où le bien est dans une entreprise, ce qui déclenche l’imposition immédiate). Vous pouvez donc transmettre le bien de votre vivant sans fiscalité sur l’augmentation de valeur intervenue pendant la détention : la plus-value est « purgée » et ne sera calculée que plus tard, lors de la vente par vos héritiers. À ce moment, la valeur figurant dans l’acte de donation servira de base pour le calcul de la plus-value du nu-propriétaire revendant le bien.

• Allègement de l’IFI : En prime, le démembrement permet de réduire l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière le cas échéant. Seul l’usufruitier doit déclarer la valeur en pleine propriété du bien à l’IFI, le nu-propriétaire n’a rien à déclarer (ou seulement sa part de nue-propriété si l’usufruit n’est pas viager). Donner l’usufruit temporaire à un enfant par exemple peut sortir un bien de votre base taxable IFI pendant la durée de l’usufruit.

En résumé, l’anticipation via le démembrement permet de transmettre progressivement le patrimoine LMNP à moindre coût fiscal, tout en sécurisant le revenu du conjoint survivant (qui garde l’usufruit viager sur les biens transmis, donc les loyers). C’est une solution gagnant-gagnant à étudier avec un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Assurance-vie et prévoyance décès

Souscrire une assurance-vie est un autre levier pour protéger vos proches des contraintes financières au moment de la succession. Les contrats d’assurance-vie permettent de transmettre un capital à vos bénéficiaires hors succession (jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire sans taxation, au-delà avec une imposition forfaitaire). Ce capital pourra servir à payer les droits de succession sur les biens immobiliers ou à compenser une éventuelle fiscalité due. Par exemple, un parent peut désigner ses enfants bénéficiaires d’une assurance-vie de manière à leur verser des fonds immédiatement après le décès, évitant qu’ils n’aient à vendre le bien en urgence pour payer les taxes. L’assurance-vie se révèle donc un outil efficace pour alléger les charges fiscales des héritiers en contournant partiellement les droits de succession.

De même, une assurance “prévoyance décès” peut être souscrite spécifiquement pour couvrir les impôts dus sur l’activité LMNP. Comme évoqué plus haut, le décès peut générer un impôt immédiat (bénéfice + éventuelle indemnité d’assurance emprunteur imposable). Un contrat de prévoyance décès versera un capital aux ayants droit, leur permettant de régler cet impôt sans puiser dans leurs économies. Le coût d’une telle assurance doit être comparé au risque fiscal encouru, mais il s’agit d’une option de tranquillité d’esprit à envisager si votre situation le justifie (par exemple, emprunt important en cours, patrimoine immobilier conséquent, etc.).

Utiliser une société ou un cadre juridique adapté

Enfin, pour certains investisseurs, la création d’une société (type SCI familiale) peut aider à organiser la transmission. Si le bien est détenu via une SCI à l’IR, le décès entraîne la transmission des parts sociales aux héritiers selon les statuts de la société, ce qui peut éviter l’indivision directe sur l’immeuble. Les décisions de gestion se prennent alors en assemblée de la SCI, éventuellement plus simplement qu’à l’unanimité en indivision. De plus, les donations de parts de SCI bénéficient aussi des abattements et peuvent être réalisées progressivement. 

En définitive, chaque situation familiale et patrimoniale est unique. Il est donc fortement recommandé de consulter un expert (notaire, avocat fiscaliste ou expert-comptable spécialisé) pour élaborer une stratégie sur mesure. Une bonne anticipation permet d’éviter les mauvaises surprises fiscales et de préserver le rendement de vos investissements locatifs pour vos proches.

En résumé, en cas de décès d’un propriétaire LMNP, il y a un certain nombre de démarches et de conséquences à anticiper : continuité ou non de la location, déclaration des loyers, calcul de la plus-value, et paiement des droits de succession, entre autres. Heureusement, avec une planification appropriée, il est possible de limiter fortement l’impact fiscal et les complications administratives pour vos héritiers. Donation progressive, démembrement, assurance-vie… autant d’outils pour optimiser la transmission de votre patrimoine meublé. L’important est d’y penser à l’avance : un propriétaire prévoyant pourra ainsi protéger ses proches et assurer la pérennité du patrimoine construit, même après sa disparition. En somme, anticipez et faites-vous accompagner par des spécialistes pour que vos investissements LMNP restent une source de sérénité pour votre famille sur le long terme.

Sources

• Amarris Immo – LMNP : que se passe-t-il en cas de décès ? (Article du 27/10/2023)amarris-immo.framarris-immo.fr

• Jedeclaremonmeuble.com – LMNP et succession : que faire en cas de décès ? (Article mis à jour le 08/04/2025)jedeclaremonmeuble.comjedeclaremonmeuble.com

• Qlower – Impôts sur la plus-value en cas de décès d’un LMNP (2025)qlower.comqlower.com

• LMNP.ai – Conséquences d’un décès pour un propriétaire LMNP (Article du 29/12/2024)lmnp.ailmnp.ai

• Monceau CPA – Flash Fiscal : fin de la “niche” LMNP (PLF 2025)monceaucpa.commonceaucpa.com

• Impots.gouv.fr – Calcul des droits de succession (page officielle)impots.gouv.frimpots.gouv.fr

• LMNP.ai – Le démembrement en location meublée (guide 2025)lmnp.ailmnp.ai