Le démembrement en location meublée : Un atout stratégique pour les propriétaires-bailleurs

Le démembrement de propriété appliqué à la location meublée (statut LMNP ou LMP) consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit d’un bien immobilier. Cette stratégie patrimoniale peut sembler technique, mais elle offre de réels atouts fiscaux et successoraux pour les propriétaires-bailleurs en 2025. Moins d’impôts, transmission facilitée, optimisation de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)… Découvrons de façon pragmatique et concise en quoi le démembrement d’un bien loué meublé peut devenir un levier stratégique pour votre investissement locatif meublé.

Qu’est-ce que le démembrement en location meublée ?

Le démembrement de propriété signifie diviser les droits de propriété d’un bien entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. En temps normal, le propriétaire possède l’usus (usage du logement), le fructus (percevoir les loyers) et l’abusus (disposer du bien, le vendre). En cas de démembrement :

• L’usufruitier obtient le droit d’utiliser le logement ou de le louer (usus), et d’en percevoir les revenus locatifs (fructus)

• Le nu-propriétaire conserve la propriété « sur le papier » mais sans pouvoir utiliser ni louer le bien. Il garde uniquement le droit de disposition (abusus), c’est-à-dire la possibilité de vendre sa part de propriété nue. Il ne peut en revanche pas vendre la jouissance du bien, détenue par l’usufruitier.

La plupart du temps, l’usufruit est accordé à vie (viager) et s’éteindra au décès de l’usufruitier, permettant au nu-propriétaire de récupérer la pleine propriété à ce moment. Mais un usufruit peut aussi être temporaire : le propriétaire cède l’usufruit pour une durée définie (5, 10, 15 ans, etc.), à l’issue de laquelle il récupère automatiquement son bien en pleine propriété.

Deux cas de figure conduisent généralement à un démembrement en location meublée :

1. Suite à une succession – Exemple classique : un couple possède un logement loué meublé, l’un décède : le conjoint survivant reçoit souvent l’usufruit du bien (pour pouvoir continuer à y habiter ou à le louer), tandis que les enfants héritent de la nue-propriété. Le conjoint (usufruitier) perçoit donc les loyers, et au décès de celui-ci les enfants récupèrent la pleine propriété du logement.

2. Via une décision volontaire – De son vivant, un propriétaire peut donner une partie des droits. Soit il donne la nue-propriété à un bénéficiaire tout en conservant l’usufruit viager, soit il réalise une donation temporaire d’usufruit (par exemple à un enfant pendant X années). Ce montage, souvent utilisé pour optimiser une succession ou aider un proche, permet à l’usufruitier désigné de profiter du bien ou de ses loyers sur la période fixée. À la fin de la durée prévue, l’usufruit revient automatiquement au propriétaire initial qui redevient plein propriétaire.

Usufruitier vs nu-propriétaire : qui fait quoi en LMNP ?

En présence d’un démembrement, la gestion du bien loué meublé et les obligations de chacun sont réparties de façon spécifique :

• Mise en location et gestion locative : Seul l’usufruitier, détenteur du droit de jouissance, peut signer un bail meublé sans l’accord du nu-propriétaire. L’usufruitier devient donc bailleur du logement meublé : il choisit le locataire, encaisse les loyers et assume toutes les responsabilités du propriétaire vis-à-vis du locataire. Par exemple, c’est à lui d’effectuer les diagnostics, de souscrire une assurance habitation propriétaire non-occupant, d’entretenir le logement et d’assurer les réparations locatives courantes. Le nu-propriétaire, lui, n’intervient pas dans la gestion quotidienne et ne peut pas louer ou occuper le bien pendant toute la durée du démembrement.

• Entretien et travaux : La loi répartit par défaut les charges d’entretien selon la nature des travaux. L’usufruitier doit prendre en charge l’entretien courant et les réparations usuelles (peintures, remplacement d’équipements, etc.), car il a l’obligation de conserver le bien en bon état jusqu’à la restitution. Il finance aussi les éventuelles améliorations qu’il souhaite apporter. De son côté, le nu-propriétaire supporte les grosses réparations structurelles (gros œuvre, toiture, murs porteurs) sauf si ces travaux résultent d’un défaut d’entretien de l’usufruitier. Les parties peuvent cependant adapter ces règles par une convention écrite d’usufruit, afin de répartir différemment les charges si elles le souhaitent.

• Impôts et taxes : L’usufruitier percevant les loyers, il doit déclarer ces revenus et payer les impôts associés (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux) selon le régime fiscal choisi. C’est également l’usufruitier qui acquitte les taxes locales, notamment la taxe foncière, puisqu’il profite de l’usage du bien. Le nu-propriétaire n’a pas de loyer à déclarer et ne paie pas de taxe foncière durant le démembrement, ce qui allège ses charges.

• Vente du bien : Un nu-propriétaire ne peut pas décider seul de vendre le bien démembré. La vente de la pleine propriété nécessite l’accord conjoint de l’usufruitier et du nu-propriétaire. En revanche, chacun peut céder séparément son propre droit : l’usufruitier peut vendre son usufruit (pour la durée restante) et le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété, à des tiers différents. L’acquéreur d’une nue-propriété devra attendre la fin du démembrement pour jouir du bien, mais aura souvent acheté à prix décoté.

Conséquences fiscales du démembrement pour un bien meublé (LMNP/LMP)

Le démembrement d’un bien loué meublé entraîne des effets notables sur le plan fiscal. Voici les points clés à connaître en 2025 pour éviter les mauvaises surprises et optimiser votre régime.

Imposition des loyers : qui déclare les revenus en LMNP ?

En cas de démembrement, les loyers sont imposés entre les mains de l’usufruitier qui les perçoit. Autrement dit, c’est l’usufruitier du bien meublé qui endosse le statut de loueur en meublé (LMNP ou LMP) et déclare les recettes locatives dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Le nu-propriétaire n’ayant pas de revenus locatifs, il n’est pas imposé sur ces loyers.

• Statut LMNP ou LMP : Le fait de démembrer la propriété ne remet pas en cause l’accès au régime fiscal avantageux de la location meublée. L’usufruitier-loueur peut tout à fait bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) – ou LMP s’il remplit les conditions – avec ses avantages (amortissements, abattement micro-BIC, etc.). Si l’usufruitier est une personne physique louant en meublé et que ses recettes annuelles restent sous le seuil du micro-BIC (77 700 € en 2025 pour une location meublée classique longue durée), il peut opter pour le régime micro-BIC avec abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers. S’il dépasse ce seuil ou opte pour le réel, il relèvera du régime réel simplifié, permettant de déduire les charges et d’amortir le bien. (NB : depuis la loi de finances 2024, les locations saisonnières non classées ont un seuil micro-BIC drastiquement abaissé à 15 000 € et un abattement réduit à 30 % à partir des revenus 2025. Les locations meublées classiques ou meublés de tourisme classés conservent un seuil de 77 700 € avec 50 % d’abattement.)

Démembrement et amortissement comptable du bien meublé

L’amortissement est l’une des clés du régime réel en LMNP : il permet de déduire chaque année une fraction du coût d’acquisition du bien et du mobilier, réduisant d’autant le bénéfice imposable. Qu’en est-il en cas de démembrement ?

Jusqu’en 2019, l’administration fiscale considérait que l’usufruitier ne pouvait pas amortir le bien, n’étant pas pleinement propriétaire de l’actif. Cette doctrine a été renversée par un arrêt du Conseil d’État en avril 2019, qui a autorisé l’amortissement de l’usufruit viager d’un bien loué meublé. Désormais, l’usufruitier-LMNP peut inscrire l’usufruit comme un actif incorporel amortissable, et pratiquer des dotations aux amortissements sur sa valeur. Concrètement :

• Si l’usufruit est temporaire (durée fixe), sa valeur est amortie linéairement sur la période. Par exemple, un usufruit sur 10 ans s’amortit à raison de 1/10ème par an.

• Si l’usufruit est viager, on détermine une durée d’amortissement basée sur l’espérance de vie statistique de l’usufruitier (tables INSEE) – c’est cette clarification qu’a apportée le Conseil d’État. L’administration fiscale admet donc qu’un usufruit viager, bien qu’à durée indéterminée dans l’absolu, a une fin prévisible statistiquement, ce qui justifie de l’amortir.

Plus-value immobilière : donation, vente et régime LMNP/LMP

Le traitement fiscal des plus-values diffère selon que vous soyez LMNP ou LMP, et selon qu’il s’agisse d’une vente ou d’une transmission gratuite. En cas de donation ou succession d’un bien loué meublé en LMNP, aucune imposition sur la plus-value n’est due, car il ne s’agit pas d’une cession à titre onéreux. Vous pouvez donc donner la nue-propriété de votre logement LMNP sans payer d’impôt sur la plus-value latente, ce qui représente un avantage fiscal majeur. Mieux : la donation purge la plus-value existante ; le jour où le nu-propriétaire (votre enfant, par exemple) revendra le bien après avoir récupéré la pleine propriété, le calcul de sa plus-value repartira sur la valeur du bien indiquée dans l’acte de donation (valeur souvent inférieure à la valeur vénale actuelle). Cette stratégie permet de transmettre un bien fortement apprécié en évitant l’impôt immobilier qui aurait été dû en cas de vente directe.

En revanche, pour un loueur en meublé professionnel (LMP), la donne est différente. Le bien meublé est inscrit à l’actif d’une entreprise individuelle, et le fait de le retirer de cet actif (par vente ou donation) déclenche l’imposition immédiate de la plus-value « professionnelle ». Concrètement, si un LMP donne la nue-propriété d’un logement, l’administration calculera une plus-value comme s’il cédait le bien : elle prendra en compte la valeur marchande du bien, et réintégrera les amortissements pratiqués (plus-value à court terme équivalente aux amortissements cumulés, imposée au barème + cotisations sociales, et plus-value à long terme sur la valeur hors amortissements, taxée à 30 % forfaitaire). Des exonérations sont possibles (activité >5 ans et recettes <90 000 € notamment) mais en principe le LMP ne bénéficie pas de la même neutralité fiscale qu’un LMNP lors d’une donation. En résumé : le démembrement est fiscalement très avantageux en LMNP, mais nécessite plus de prudence en LMP.

Quid de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ?

Le démembrement de propriété est souvent mis en avant pour réduire l’IFI des propriétaires immobiliers fortunés. En effet, lorsque vous conservez uniquement la nue-propriété d’un bien (et cedez l’usufruit à quelqu’un d’autre, temporairement ou viagèrement), la valeur de ce bien sort de votre base taxable à l’IFI. C’est l’usufruitier – celui qui profite du bien – qui est tenu d’inclure la valeur du bien dans son propre patrimoine taxable à l’IFI. Ainsi, un propriétaire LMNP fortement imposé à l’IFI peut alléger son patrimoine taxable en démembrant certains biens au profit d’un proche : par exemple, donner l’usufruit temporaire d’un appartement sur 10 ans à un enfant ou à un parent moins aisé. Le bénéficiaire profite des loyers pendant 10 ans et, s’il n’est pas lui-même redevable de l’IFI (ou l’est sur une assiette plus faible), le bien échappe en grande partie à l’impôt de solidarité.

Cas particulier : démembrement et TVA récupérée

Avez-vous acheté votre bien meublé dans une résidence de services (étudiante, senior, touristique) en bénéficiant d’une récupération de TVA ? Si oui, le démembrement en cours de période de TVA peut entraîner un réajustement de la TVA initialement obtenue. En effet, si vous démembriez un bien encore soumis à la condition de conservation pendant 20 ans (ou 10 ans) liée à la TVA, l’administration considère que la nue-propriété n’est plus affectée à l’activité locative assujettie à TVA. Une partie de la TVA doit alors être reversée au prorata.

Conseil : anticipez cet aspect avec votre conseil fiscal avant de démembrer un bien acquis avec TVA, ou attendez d’avoir dépassé le délai de régularisation.

Les avantages stratégiques du démembrement pour le propriétaire bailleur

Pourquoi envisager un démembrement de propriété sur un bien meublé ? Voici les principaux atouts de cette stratégie, qui peuvent faire une vraie différence pour votre patrimoine et votre fiscalité :

• Transmission patrimoniale optimisée : Le démembrement est un outil efficace pour préparer sa succession et transmettre un bien à ses enfants à moindre coût. En donnant dès aujourd’hui la nue-propriété du logement à vos héritiers (et en conservant l’usufruit viager), vous profitez d’une fiscalité de donation allégée. En effet, la valeur taxable de la donation est réduite au pourcentage de nue-propriété transmis, déterminé par un barème fiscal en fonction de l’âge de l’usufruitier. Par exemple, à 65 ans, l’usufruit d’un bien vaut 40 % et la nue-propriété 60 %. Si vous donnez un appartement valorisé 250 000 € à cet âge, seuls 150 000 € entreront dans le calcul des droits de donation grâce au démembrement. Mieux : chaque parent bénéficie d’un abattement de 100 000 € tous les 15 ans par enfant, ce qui peut souvent couvrir totalement ou partiellement cette valeur à donner. Les droits de donation éventuels sont en plus calculés seulement sur la nue-propriété, et peuvent être réglés par le donateur lui-même sans être requalifiés en donation supplémentaire. Résultat : vous transmettez le bien progressivement de votre vivant, tout en évitant les lourdes taxes successorales au moment du décès. Enfin, ce montage protège le conjoint survivant : en conservant l’usufruit, vous (ou votre conjoint) gardez le droit d’habiter le logement ou d’en percevoir les revenus jusqu’à la fin de vos jours, sécurisant ainsi votre situation.

• Réduction de la pression fiscale immédiate : Outre les économies futures en droits de succession, le démembrement peut alléger votre fiscalité courante. Comme vu plus haut, ne garder que la nue-propriété fait chuter la valorisation de votre patrimoine taxable à l’IFI, ce qui peut vous faire descendre sous le seuil d’imposition (1,3 M€) ou réduire fortement votre impôt immobilier annuel. De plus, céder l’usufruit signifie transférer les revenus locatifs à une autre personne : si cette personne est moins imposée que vous (par exemple, un enfant étudiant sans revenus ou un parent retraité faiblement imposé), le foyer global paye moins d’impôt sur le revenu. En quelque sorte, le démembrement permet de redistribuer les revenus à un membre de la famille qui sera taxé dans une tranche inférieure, tout en vous déchargeant provisoirement de ces revenus dans votre propre déclaration. C’est une forme d’optimisation fiscale familiale, à manier prudemment mais pouvant s’avérer payante.

• Investissement à moindre coût (achat en nue-propriété) : Le démembrement n’est pas qu’un outil de transmission, c’est aussi une stratégie d’investissement immobilier. Acheter en nue-propriété signifie acquérir un bien en ne payant que la partie nue, tandis qu’un tiers (par exemple un bailleur institutionnel, une société de gestion) acquiert ou conserve l’usufruit temporaire sur 10, 15 ou 20 ans. L’investisseur nu-propriétaire profite d’une décote immédiate sur le prix (souvent -30 % à -50 % selon la durée de l’usufruit) puisqu’il n’aura pas de loyers pendant la période. C’est un choix judicieux pour qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier à long terme, sans les soucis de gestion locative ni fiscalité des loyers dans l’immédiat. Pendant la durée du démembrement, c’est l’usufruitier (souvent un bailleur social, un gestionnaire de résidence…) qui entretient le bien et assume les charges courantes. Aucun souci de gestion pour le nu-propriétaire ! À l’issue de la période convenue, vous récupérez automatiquement la pleine propriété du bien sans frais et commencez à percevoir les loyers, idéalement à un moment où vous en avez besoin (retraite, enfants à financer, etc.). L’achat en nue-propriété s’avère donc un montage gagnant pour investir à prix réduit tout en misant sur la valorisation future du bien, le tout en échappant à l’IFI durant la période d’usufruit (puisque vous n’êtes pas redevable de cet impôt en tant que nu-propriétaire temporaire).

• Neutralisation des plus-values latentes : Comme évoqué, le démembrement en LMNP permet de transmettre un bien sans réaliser de plus-value imposable. Plutôt que de vendre un appartement et payer jusqu’à 36,2 % de taxe sur la plus-value (impôt + prélèvements sociaux) si vous détenez le bien depuis peu, le propriétaire-bailleur a intérêt à étudier la solution de la donation démembrée. Non seulement il évite l’impôt immédiat, mais ses héritiers profiteront d’un rajeunissement du compteur de plus-value (nouvelle valeur d’acquisition prise en compte). En clair, un bien loué meublé depuis longtemps et fortement apprécié peut changer de mains à moindre coût fiscal, tout en permettant au propriétaire initial de conserver les loyers s’il garde l’usufruit jusqu’à son décès.

(Bien sûr, le démembrement comporte aussi quelques inconvénients potentiels : complexité juridique, moindre flexibilité pendant la période d’usufruit – vous ne pouvez pas disposer librement du bien –, coûts de notaire pour la donation, etc. Ces points doivent être pesés au cas par cas.)

Nos conseils pour réussir un démembrement LMNP

• Planifiez avec des experts : Ne vous lancez pas dans un démembrement à l’aveuglette. Chaque situation familiale et fiscale est unique. Avant de donner la nue-propriété de votre bien ou d’investir en démembrement, faites-vous accompagner par un notaire (pour les aspects juridiques/succession) et un expert-comptable spécialisé en location meublée (pour la fiscalité). Ils vous aideront à chiffrer les économies réalisables, à anticiper les écueils et à choisir le montage le plus adapté. Le statut LMNP est déjà technique, et le démembrement ajoute une couche de complexité qu’il convient de maîtriser avec des professionnels.

• Bien calibrer la durée du démembrement temporaire : Si vous optez pour une donation temporaire d’usufruit (par exemple 5 ou 10 ans au profit d’un proche), choisissez une durée en phase avec vos objectifs. Un usufruit trop long peut vous priver de revenus plus longtemps que souhaité, tandis qu’un usufruit trop court risque de n’offrir qu’un bénéfice fiscal limité. Sachez qu’en cas de décès de l’usufruitier avant le terme, l’usufruit s’éteindra de façon anticipée (si l’usufruitier décède, le nu-propriétaire récupère immédiatement le bien). A contrario, si le nu-propriétaire décède pendant la période, la nue-propriété transmise à ses héritiers restera grevée de l’usufruit jusqu’à son échéance. Tout ceci doit être envisagé avec votre notaire.

• Envisagez la société civile familiale : Pour les patrimoines importants ou les configurations complexes, il peut être intéressant de loger le bien meublé dans une société (de type SARL de famille, SNC, ou SCI) et de démembrer les parts sociales plutôt que le bien lui-même. L’avantage ? Les amortissements du bien restent inchangés dans la société (pas de limitation due au démembrement), et vous ne transmettez que les parts de la société en nue-propriété. Toutefois, créer une société induit des obligations comptables et fiscales plus lourdes qu’une détention en direct : ne le faites que si le jeu en vaut la chandelle, et toujours avec l’avis d’un expert.

• Adapter vos régimes fiscaux si besoin : Après un démembrement, réévaluez le régime d’imposition de vos locations meublées. Par exemple, si vous conservez l’usufruit et que vos amortissements deviennent insuffisants, peut-être vaut-il mieux opter pour le micro-BIC et profiter de l’abattement 50 %. À l’inverse, si vous récupérez la pleine propriété d’un bien précédemment en nue-propriété (fin d’un usufruit temporaire), vous repasserez à un régime de droit commun LMNP sur ce bien et pourrez à nouveau amortir sa valeur globale. Anticipez également les démarches administratives : un nouvel usufruitier-loueur doit s’inscrire auprès du Greffe et obtenir un numéro SIRET propre s’il commence à louer en meublé, même s’il s’agit d’un membre de la famille.

En résumé, le démembrement en location meublée est un formidable outil d’optimisation patrimoniale et fiscale, à condition de bien le maîtriser et de l’adapter à votre situation. Utilisez-le de manière éclairée pour transmettre votre patrimoine plus sereinement, réduire vos impôts et investir intelligemment, sans jamais perdre de vue l’objectif final : la rentabilité et la sécurité de vos placements immobiliers meublés.

Le démembrement en location meublée s’impose comme un atout stratégique pour les propriétaires bailleurs souhaitant allier optimisation fiscale et préparation de l’avenir. En 2025, dans un contexte de durcissement de la fiscalité des locations touristiques et de la hausse des patrimoines immobiliers, cette technique permet de préserver ses revenus tout en allégeant ses impôts. Que ce soit pour transmettre un bien à vos enfants sans heurts, réduire votre IFI ou investir à moindre coût, le démembrement offre des solutions sur mesure. Toutefois, il ne s’improvise pas : chaque montage doit être mûrement réfléchi et encadré par des professionnels afin d’en tirer le meilleur parti. En définitive, utilisé à bon escient, le démembrement d’un bien meublé peut optimiser votre statut LMNP/LMP sur tous les plans – juridique, fiscal et patrimonial – et vous aider à construire une stratégie immobilière vraiment gagnante sur le long terme.