Bailleur : Quelles obligations vis à vis des installations électriques ?

Pour un propriétaire bailleur, garantir la sécurité de l’installation électrique du logement loué n’est pas une option – c’est une obligation légale et morale. En France, un incendie domestique sur quatre est lié à une installation électrique défectueuse ou obsolète. Il est donc crucial de s’assurer que le système électrique de votre bien ne présente aucun danger pour vos locataires. Quelles sont précisément vos obligations en 2025 en matière d’électricité ? Nous faisons le point de façon pragmatique sur les normes de sécurité minimales, le diagnostic électrique obligatoire et les risques encourus si l’installation n’est pas conforme, afin de vous aider à louer en toute légalité et sérénité.

Installation électrique et logement décent : que dit la loi ?

La loi impose au bailleur de fournir un logement décent, c’est-à-dire « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé » du locataire. En pratique, cela signifie que l’installation électrique du logement loué doit être sûre, sans éléments présentant un danger (pas de fils dénudés, de prises cassées, etc.). Attention, cela ne vous oblige pas à remettre intégralement aux dernières normes un logement ancien si son installation, bien que vieillissante, ne présente pas de risque avéré. Autrement dit, la réglementation n’exige pas qu’une installation ancienne soit conforme à la norme actuelle NF C 15-100 tant qu’elle reste sécurisée. En revanche, tous les travaux neufs ou de rénovation effectués sur l’installation doivent respecter la norme électrique en vigueur au moment des travaux.

Les points de sécurité électrique essentiels

Même sans mise aux normes complète, votre installation doit respecter un minimum de critères de sécurité. Les points suivants sont indispensables pour éviter tout danger :

• Dispositif général de coupure : présence d’un disjoncteur principal permettant de couper l’ensemble de l’électricité du logement.

• Protection différentielle 30 mA : un interrupteur différentiel à haute sensibilité (30 milliampères) couplé à une prise de terre, pour protéger les occupants des fuites de courant.

• Protection contre les surintensités : des fusibles ou disjoncteurs adaptés à chaque circuit (éclairage, prises, électroménager…) afin de prévenir les surcharges et courts-circuits.

• Sécurité dans la salle de bains : respect des volumes de protection définis par la norme NF C 15-100 dans les pièces d’eau. Par exemple, aucun appareil électrique susceptible de tomber dans la baignoire/douche ne doit être installé à proximité, et une liaison équipotentielle doit être mise en place.

• Matériels en bon état : élimination de tout équipement électrique vétuste ou inadapté pouvant présenter un risque (prises fendues, appareils endommagés, etc.).

• Conducteurs protégés : aucun fil électrique ne doit rester à nu. Les câbles doivent être gainés ou placés sous moulure pour éviter les contacts accidentels.

Si votre logement respecte ces points, l’installation est considérée comme “en sécurité”. En cas de doute, n’hésitez pas à faire évaluer le réseau par un électricien certifié, surtout avant de mettre en location.

Le diagnostic électrique : un document obligatoire avant la location

Au-delà du respect des règles de base, la loi impose également un diagnostic électrique pour informer le locataire de l’état de l’installation. Concrètement, tout logement dont l’installation intérieure d’électricité date de plus de 15 ans doit faire l’objet d’un diagnostic électricité annexé au bail de location. Cette obligation, introduite par la loi ALUR et généralisée depuis 2018, concerne aussi bien les locations meublées que vides.

Qui doit le réaliser ? Un diagnostiqueur immobilier certifié procède aux contrôles (tableau électrique, prises, liaison à la terre, etc.) et dresse un rapport intitulé « État de l’installation intérieure d’électricité ». Ce document fait partie du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) remis au locataire à la signature du bail, au même titre que le DPE ou le constat de risque plomb le cas échéant.

Validité du diagnostic : le rapport électricité a une durée de validité de 6 ans pour les locations. Autrement dit, un bailleur n’a pas à le refaire à chaque changement de locataire si le précédent diagnostic a moins de 6 ans. Veillez toutefois à le renouveler une fois expiré, afin de rester en règle – et d’éviter d’engager votre responsabilité pour vice caché en cas de problème électrique survenu avec un diagnostic périmé.

Bon à savoir : les travaux visant à maintenir ou rétablir la sécurité de l’installation électrique sont considérés comme des dépenses d’entretien ou de réparation du logement. À ce titre, ils sont généralement déductibles de vos revenus locatifs (si vous louez sous le régime réel, en LMNP ou LMP). Vous pouvez donc améliorer la sécurité tout en bénéficiant d’un avantage fiscal, ce qui rend ces mises en conformité d’autant plus intéressantes. N’hésitez pas à conserver les factures des électriciens et à en parler à votre expert-comptable le cas échéant.

Sanctions en cas de manquement : quels risques pour le bailleur ?

Ne pas respecter ses obligations en matière d’électricité peut exposer un propriétaire bailleur à de lourdes conséquences. En cas de sinistre grave (incendie, électrocution) dû à une installation défaillante, votre responsabilité civile ou pénale peut être engagée. Le locataire ou les victimes pourraient vous poursuivre en justice pour obtenir des dommages et intérêts et réparer le préjudice subi.

Même sans aller jusqu’à l’accident, un logement dont l’installation électrique présente un danger manifeste peut être jugé non décent par les autorités. Le locataire disposerait alors de divers recours : il pourrait faire constater l’indécence du logement et saisir un juge. Le tribunal serait en droit d’ordonner une baisse du loyer tant que les travaux ne sont pas effectués, ou même la restitution d’une partie des loyers perçus si le locataire décide de quitter les lieux. Dans les cas les plus graves, le juge peut prononcer une interdiction de louer jusqu’à mise en conformité du logement.

En résumé, en tant que bailleur, vos obligations vis-à-vis de l’installation électrique se résument à un principe simple : fournir un logement sans danger électrique pour votre locataire. Pour y parvenir, assurez-vous que les critères de sécurité minimaux sont respectés (dispositifs de protection, installation en bon état), faites réaliser le diagnostic électrique obligatoire si l’installation a plus de 15 ans, et entreprenez les travaux de mise en sécurité nécessaires dès qu’un risque est identifié. Ces démarches vous permettent de respecter la loi, de protéger vos locataires et de vous prémunir contre d’éventuels ennuis (accident, contentieux, sanctions). Loueur en meublé ou non, il en va de la pérennité de votre bien et de la sécurité de tous. Un logement conforme et sécurisé, c’est aussi un logement plus attractif et serein à gérer – un vrai gagnant-gagnant pour le bailleur et le locataire.