Les cotisations sociales en location saisonnière : Ce qu'il faut savoir

La location meublée saisonnière (type Airbnb) peut générer des revenus attrayants, mais attention aux cotisations sociales. Au-delà de certains seuils, vos loyers ne relèvent plus des simples prélèvements sociaux (17,2 % de CSG-CRDS) mais des cotisations Urssaf, beaucoup plus lourdes. Depuis 2021, la législation s’est durcie : un loueur en meublé saisonnier dépassant 23 000 € de recettes annuelles (issues des locations saisonnières) doit s’affilier et cotiser comme un travailleur indépendant, même s’il n’a pas le statut fiscal de professionnel. Dans cet article à jour des nouveautés 2025, nous faisons le point sur les seuils à connaître, les choix de régime (micro-entrepreneur ou indépendant), l’impact des dernières lois de finances (loi Le Meur) et des conseils pour optimiser vos locations meublées.

Prélèvements sociaux vs cotisations sociales : de quoi parle-t-on ?

En dessous des seuils d’affiliation, les revenus de location meublée sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % (CSG, CRDS et prélèvements de solidarité). Ces 17,2 % sont prélevés automatiquement sur vos bénéfices locatifs nets et s’ajoutent à l’impôt sur le revenu, sans contreparties en termes de droits sociaux (pas de couverture maladie ou retraite). En revanche, lorsque vous basculez vers les cotisations sociales (Urssaf), le taux est bien plus élevé (il peut atteindre ~30 à 50 % du bénéfice selon le montant du bénéfice, mais 30% au dela de 7 000€ de bénéfice), mais vous cotisez pour la Sécurité sociale des indépendants : cela finance votre assurance maladie, retraite, allocations familiales, etc.

En résumé : LMNP non affilié = impôts + 17,2 % de prélèvements sociaux (charges “patrimoniales”), loueur affilié Urssaf = impôts + cotisations sociales (mais pas les 17,2 %). Le passage de l’un à l’autre dépend de votre volume de recettes et du type de location, comme on va le voir.

Seuil de 23 000 € : quand l’affiliation à l’Urssaf devient obligatoire

Pour la location meublée de courte durée (saisonnière, touristique), la règle est simple : si vos loyers bruts annuels saisonniers dépassent 23 000 €, vous devez vous affilier à l’Urssaf et payer des cotisations sociales dès le premier euro au-dessus. Ce seuil de 23 000 € est calculé sur l’ensemble des recettes brutes saisonnières de location meublée du foyer fiscal (loyers charges comprises sur l’année civile). Il s’applique que vous louiez via Airbnb, Booking ou autres, pour de courts séjours à une clientèle de passage n’élisant pas domicile dans le logement.

Important : depuis la réforme 2021, le critère des 23 000 € suffit pour la location saisonnière. Autrement dit, même si vous avez par ailleurs un gros salaire, vous serez assujetti aux cotisations sociales dès que vos recettes Airbnb dépassent 23 000 €. Ce n’était pas le cas avant, où seul le statut de loueur professionnel (LMP) — recettes > 23 000 € et supérieures à vos autres revenus d’activité — entraînait l’affiliation. Désormais, un loueur en meublé non professionnel peut devoir cotiser juste en raison du dépassement du seuil en location saisonnière. L’État vise ainsi les gros revenus AirBnb, même exercés en complément d’un emploi. Bien sûr, si vous remplissez les deux conditions (recettes > 23 000 € et plus élevées que vos revenus pro), vous êtes également en LMP et soumis aux cotisations sociales SSI de plein droit et vous ne pouvez pas choisir votre régime de cotisations sociales, contrairement aux loueurs saisonniers non professionnels affiliés.

Cas des locations longue durée : La location meublée “classique” (bail d’un an, étudiant, etc.) n’impose l’Urssaf que si vous devenez LMP, c’est-à-dire en franchissant 23 000 € de loyers et en dépassant vos autres revenus du foyer. Si vous restez en deçà ou que vos salaires/pensions sont plus élevés, vous conservez le statut LMNP sans cotisations à l’Urssaf (seulement les 17,2 %). En clair, le seuil de 23 000 € est à surveiller surtout pour la location saisonnière, où il déclenche à lui seul l’assujettissement social.

Cas particulier – Chambres d’hôtes : Le seuil de tolérance est bien plus bas pour les chambres d’hôtes. Dès 6 028 € de recettes annuelles en 2025, l’activité de chambres d’hôtes est considérée comme professionnelle saisonnière du point de vue social. En deçà de 6 028 €, pas de cotisations (juste les prélèvements sociaux). Au-delà, vous devez cotiser à l’Urssaf comme tout exploitant.

Régime social : micro-entrepreneur ou travailleur indépendant ou régime général ?

Si vous devez cotiser, trois régimes sociaux s’offrent généralement aux loueurs en meublé non professionnels : le micro-entrepreneur (aussi appelé régime micro-social) ou le statut de travailleur indépendant classique (régime des indépendants, ex-RSI). Dans les deux cas, vous obtenez un numéro SIRET et vous payez des cotisations à l’Urssaf, mais les modalités et taux diffèrent.

• Affiliation en micro-entrepreneur (régime micro-social) : C’est l’option simplifiée. Vous déclarez chaque mois ou trimestre votre chiffre d’affaires locatif brut, et vous payez des cotisations sociales forfaitaires sur ce chiffre d’affaires, quel que soit votre bénéfice réel. Le taux de cotisation dépend du type de meublé : environ 22 % du CA pour de la location meublée non classée (cas général), mais seulement 6 % du CA si votre logement est classé meublé de tourisme (ou si c’est une chambre d’hôtes déclarée). En effet, les meublés de tourisme classés bénéficient d’un statut assimilé à de la fourniture de logement « équivalent hôtelier » avec un abattement fiscal plus élevé, ce qui se répercute par un taux micro-social ultraréduit (6 %) pour soutenir cette activité.

L’avantage du micro-social, outre le taux potentiellement réduit, est l’absence de cotisation minimale : si une année vous n’avez pas de location (CA = 0), vous ne payez rien du tout. En revanche, aucune déduction de charge n’est possible ici (on cotise sur le brut). Vous restez par ailleurs imposé au micro-BIC pour l’impôt sur le revenu, avec l’abattement forfaitaire (nous verrons plus bas les nouveaux seuils fiscaux), mais vous ne pouvez pas opter pour ce régime si vous êtes au régime réel pour la déclaration de vos revenus meublés.

• Affiliation en tant que travailleur indépendant (régime réel) : C’est le régime par défaut si vous devenez LMP ou si vous ne choisissez pas le micro-social. Vous cotisez alors à la Sécurité sociale des indépendants (SSI) comme un commerçant. Vos cotisations sont calculées sur votre bénéfice net (recettes – charges) issu de la location meublée. Le taux global des cotisations sociales avoisine 30% à 50 % du bénéfice (incluant maladie ~7 %, retraite de base ~17 %, retraite complémentaire ~7 %, allocations familiales ~5 %, CSG-CRDS déductible ~9 %, plus formation pro etc.). Si vos locations dégagent un profit confortable, la note peut représenter entre 1/3 et un peu moins de la moitié du gain, ce qui est nettement plus que les 17,2 % de prélèvements sociaux antérieurs. Cependant, vous cotisez à ce titre pour votre retraite et validez des trimestres (3 minimum par an, et 4 en cas de bénéfices de quelques miliers d'euros), ce qui peut être un point positif à long terme. Autre particularité : il existe des cotisations minimales. Même si vous dégagez un bénéfice nul ou subissez un déficit (grâce à d’importantes charges déductibles par exemple), vous devrez acquitter un forfait minimum annuel d’environ 1 208 €. Cela correspond essentiellement à la cotisation minimale maladie et retraite pour être couvert. À l’inverse, si votre bénéfice est très élevé, le régime réel peut coûter encore davantage que le micro-social – mais il permet d’optimiser fiscalement (voir section suivante).

• Affiliation au régime général de la Sécurité sociale : Il s’agit d’une option particulière, moins connue, mais possible dans certains cas, notamment pour les loueurs saisonniers non professionnels qui réalisent moins de 77 700€ de chiffre d'affaires (sinon vous devez vous affiliez au régime SSI. Pour pouvoir prétendre au régime général vous devez. Ce régime vous permet d’être affilié à la Sécurité sociale comme un salarié sans en avoir le statut, lorsque vous ne relevez ni du micro-social, ni du régime des indépendants. Ici, les cotisations sont calculées sur une base forfaitaire : votre chiffre d’affaires locatif brut est réduit d’un abattement forfaitaire de 60 % (ou de 87 % si votre bien est classé meublé de tourisme). Ensuite sur cette base après abattement, il faut appliquer un taux global de taxation de 47,5%. Pour simplifier le calcul, retenez donc que le taux global des cotisations sur votre chiffre d'affaires global (avant abattement) est de 19 % si votre bien n'est pas classé et 6% si votre bien est classé.

  Contrairement au régime micro-social, il n’y a pas ici de seuils à respecter pour être exonéré en cas d’inactivité : si vous ne réalisez pas de chiffre d’affaires, vous ne payez rien. Il n’existe pas non plus de cotisation minimale obligatoire comme en régime SSI. Ce régime peut donc s’avérer intéressant dans certains cas, notamment pour les contribuables qui ne veulent pas opter pour le micro-social ou qui ne relèvent pas du statut de LMP, mais dont les charges réelles sont faibles. Attention néanmoins, cette affiliation implique souvent des démarches spécifiques auprès de l’Urssaf et nécessite de bien vérifier votre éligibilité.

   

👉 Quel régime choisir ? 

Tout dépend de la nature de votre activité, du niveau de vos charges, et du classement (ou non) de votre logement.

✔️ Pour un loueur occasionnel avec peu de charges et un bien classé tourisme, le régime micro-entrepreneur (ou micro-social) est souvent le plus avantageux. Vous payez un taux ultra-réduit de 6 % de cotisations sociales sur le chiffre d’affaires, sans cotisation minimale, ni formalités lourdes. C’est imbattable, même face aux prélèvements sociaux classiques à 17,2 %. Si votre bien n’est pas classé, le taux passe à 22 %, ce qui reste raisonnable, surtout si vos charges sont faibles.

✔️ Si vous avez une activité plus régulière, des charges importantes (intérêts d’emprunt, ameublement, travaux…) et un bien non classé, alors le régime réel en tant qu’indépendant est souvent plus adapté. Vous cotisez à hauteur de 30 à 45 % environ de votre bénéfice net, mais vous pouvez déduire toutes vos charges, amortir votre bien, et même constater un déficit pour éviter cotisations et impôt. Ce régime est particulièrement pertinent si votre marge est faible ou si vous avez réalisé d’importants investissements.

✔️ Enfin, dans certains cas, notamment si vous ne relevez ni du micro-social ni du régime des indépendants, vous pouvez être affilié au régime général de la Sécurité sociale. C’est une option moins connue, mais qui peut s’avérer intéressante si vos charges sont faibles. Ici, vous cotisez à un taux d’environ 47,5 % sur un chiffre d’affaires après abattement forfaitaire (50 % ou 71 % selon le classement). Il n’y a ni comptabilité à tenir, ni cotisation minimale, ni obligation de dégager un bénéfice : c’est une option intermédiaire à envisager lorsque les deux autres régimes ne conviennent pas.

Nouveautés 2025 : micro-BIC, loi de finances et impact sur les loueurs saisonniers

La fiscalité des meublés saisonniers a été resserrée en 2025 par la loi de finances (dite loi Le Meur), ce qui affecte indirectement le régime social. Deux changements majeurs sont à signaler :

• Plafonds du micro-BIC revus à la baisse en saisonnier : Jusqu’en 2024, un meublé de tourisme classé bénéficiait d’un abattement de 71 % et d’un plafond de chiffre d’affaires de 188 700 € pour rester au régime micro-BIC. De même, un meublé non classé avait l’abattement standard de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes. Désormais, à partir des revenus 2025, les locations saisonnières sont alignées sur des seuils beaucoup plus bas. Pour un meublé non classé, l’abattement forfaitaire tombe à 30 % et le plafond micro-BIC à 15 000 € de recettes annuelles ! Au-delà, le régime réel devient obligatoire. Quant aux meublés classés tourisme, ils perdent leur avantage : en 2025 leur abattement descend à 50 % (contre 71 % avant) et le plafond micro-BIC est réduit à 77 700 € – soit les mêmes chiffres que la location longue durée. Autrement dit, la loi vise à limiter les bénéfices fiscaux des locations Airbnb non classées en forçant le passage au réel dès 15 000 € de CA, et à supprimer la niche très favorable des meublés classés. Conséquence : de plus en plus de loueurs saisonniers seront au régime réel d’imposition, avec comptabilité obligatoire, mais aussi la possibilité d’amortir leur bien.

• Amortissement et déficit foncier en régime réel : Le régime réel d’imposition permet de déduire l’amortissement du bien immobilier et du mobilier, en plus des charges. Cet amortissement, étalé sur plusieurs années, vient réduire artificiellement votre bénéfice imposable. Dans bien des cas, l’ensemble des charges + amortissements dépasse les loyers, aboutissant à un bénéfice nul ou négatif (déficit) sur le papier. Ce déficit BIC peut être reporté pendant 10 ans sur les profits de même nature (location meublée), et l’amortissement non utilisé est reportable indéfiniment. L’intérêt est double : diminuer fortement l’impôt sur le revenu (parfois l’annuler sur les loyers meublés pendant des années), et par la même occasion réduire l’assiette des cotisations sociales si vous êtes affilié (puisque cotiser sur un bénéfice très faible ou nul entraîne seulement le forfait minimum annuel). En clair, le régime réel permet souvent d’effacer fiscalement le revenu locatif, ce qui atténue aussi la charge sociale (mais n’élimine pas le forfait Urssaf minimum). Avec les nouveaux seuils micro drastiques, beaucoup de loueurs n’auront pas le choix que d’adopter le réel. Autant tirer parti de ses avantages fiscaux. N’hésitez pas à faire vos calculs ou à consulter un expert-comptable pour comparer régime micro-social vs réel en fonction de vos chiffres.

En résumé, la question des cotisations sociales en location saisonnière est devenue incontournable pour les propriétaires LMNP. En 2025, entre le seuil de 23 000 € qui déclenche l’affiliation Urssaf et les nouvelles limites du micro-BIC réduites par la loi de finances, le loueur en meublé doit être plus vigilant que jamais. N’attendez pas de recevoir un appel à cotisations pour vous poser la question : anticipez ! Faites vos comptes chaque année pour savoir si vous frôlez les 23 000 € de recettes de courte durée. Si oui, envisagez dès maintenant le régime social le plus adapté (micro-entreprise à 6 % si possible, ou régime indépendant avec préparation d’une comptabilité au réel). Pensez aussi à optimiser votre fiscalité : le régime réel et l’amortissement peuvent compenser en partie la charge sociale accrue en réduisant fortement votre bénéfice imposable. Enfin, n’hésitez pas à recourir à des professionnels : experts-comptables, conseillers fiscaux ou plateformes de gestion, pour vous accompagner dans ces choix stratégiques (qui peuvent évoluer avec la loi).