Comment éviter le Passage de LMNP à LMP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) offrent des cadres fiscaux distincts pour les propriétaires qui louent des biens meublés. Chacun a ses avantages, ses obligations et ses conséquences fiscales et sociales. En 2025, des évolutions législatives importantes (issues notamment de la Loi de Finances 2025) viennent modifier les règles du jeu : intégration des amortissements dans le calcul des plus-values, nouveaux seuils fiscaux pour la location meublée touristique, suppression de certains avantages fiscaux, etc.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un statut accordé aux particuliers qui louent un ou plusieurs logements meublés tout en respectant certaines limites de revenus. Ce régime a historiquement été prisé pour sa simplicité et sa fiscalité avantageuse. Ses principales caractéristiques :

• Accessibilité : Tout propriétaire peut être LMNP par défaut s’il loue en meublé et ne remplit pas les conditions du LMP (voir ci-dessous). Aucune inscription particulière (registre du commerce, etc.) n’est requise pour le LMNP.

• Fiscalité des loyers : Les revenus tirés de la location meublée non pro sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), avec le choix entre deux régimes d’imposition (détaillés plus loin) : le régime micro-BIC (avec abattement forfaitaire) ou le régime réel (avec déduction des charges et amortissements).

• Charges sociales : Le LMNP, en tant qu’activité non professionnelle, n’est pas affilié à l’URSSAF. Il ne paye donc pas de cotisations sociales de travailleur indépendant sur ses bénéfices locatifs. En revanche, ses revenus locatifs nets sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (CSG, CRDS… assimilés à des contributions sur les revenus du patrimoine) et uniquement 7,5% pour les personnes travaillant à l"étranger et cotisant à un autre système de sécurité sociale.

• Plus-value à la revente : En cas de vente du bien, la plus-value réalisée relève du régime des particuliers (avec abattements pour durée de détention, et exonération totale possible après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux). Jusqu’en 2024, un atout majeur du LMNP était que les amortissements pratiqués n’étaient pas pris en compte dans le calcul de cette plus-value imposable (ce point change à partir de 2025, nous y reviendrons).

• Déficits fiscaux : Si l’activité LMNP dégage un déficit (charges > loyers), ce déficit est imputable uniquement sur les revenus futurs tirés de locations meublées non professionnelles (report possible pendant 10 ans). Le déficit LMNP ne peut pas s’imputer sur le revenu global du foyer (salaire, autres revenus).

En résumé, le LMNP est idéal pour les investisseurs souhaitant un complément de revenus immobilier avec une fiscalité allégée et des démarches simplifiées, tant que l’activité reste de taille modeste ou secondaire.

Qu’est-ce que le statut LMP ?

Le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) s’applique aux bailleurs en meublé qui exercent cette activité de manière professionnelle, c’est-à-dire dépassant certains seuils et constituant une source majeure de revenus. Voici les caractéristiques principales du LMP :

• Conditions d’accès strictes : Le statut LMP n’est obtenu que si deux conditions cumulatives sont réunies : (1) les recettes annuelles tirées de la location meublée dépassent 23 000 € ET (2) ces recettes excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, revenus commerciaux ou professionnels divers) sur l’année. Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le bailleur demeure LMNP.

• Fiscalité des loyers : Le LMP relève également des BIC (comme le LMNP), avec possibilité du micro-BIC ou du régime réel selon le niveau de recettes. Cependant, en pratique, la plupart des LMP opèrent au réel (car les montants en jeu sont élevés et justifient de déduire les charges réelles). Les obligations comptables sont alors plus lourdes (tenue d’une comptabilité complète, liasse fiscale, etc.).

• Charges sociales (URSSAF) : C’est l’un des changements majeurs des dernières années. Depuis la Loi de Finances 2020, les bénéfices du LMP sont assujettis aux cotisations sociales des indépendants. Un loueur en meublé professionnel doit s’affilier à l’URSSAF (sécurité sociale des indépendants) et payer des cotisations calculées sur son bénéfice net. Ces cotisations financent la protection sociale (assurance maladie, retraite, allocations familiales…) du loueur. Le taux global de cotisations avoisine 30% à 35% et peut aller jusqu'à 50 % du résultat net piur les loueurs ayant un faible résultat net (variable selon le niveau de revenu, avec des taux dégressifs au-delà de certains plafonds) (Simulez vos cotisations au lien suivant : https://mon-entreprise.urssaf.fr/simulateurs/indépendant)
  
  À noter : ces cotisations viennent en lieu et place des prélèvements sociaux de 17,2 % — un LMP ne paye pas les 17,2 % sur ses loyers car il cotise déjà à la sécurité sociale.

• Déficits fiscaux : Grand avantage du LMP, les déficits éventuels de l’activité peuvent être imputés sur le revenu global du foyer fiscal, sans limite de montant (à l’exception de la part de déficit correspondant aux amortissements, qui elle n’est pas imputable sur le global). Autrement dit, si votre location meublée professionnelle génère un déficit (par exemple en raison de travaux importants, d’intérêts d’emprunt élevés, etc.), ce déficit peut venir réduire vos autres revenus imposables (salaire, BIC d’une autre activité…) et ainsi diminuer votre impôt sur le revenu global. Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit, l’excédent de déficit LMP est reportable sur le revenu global des 6 années suivantes. (En LMNP, rappelons-le, un déficit ne peut s’imputer que sur les bénéfices LMNP futurs.)

• Plus-value à la revente en LMP : Lorsque vous vendez un logement détenu sous le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP), le fisc traite le gain comme une plus-value professionnelle. Concrètement, le montant à taxer se divise en deux parties :

• 	Plus-value court terme	Plus-value long terme
  À quoi ça correspond ?	• Reprise de tous les amortissementsdéduits depuis l'achat. • Gain éventuel sur la partie du bien conservée moins de 2 ans.	Gain restant sur la portion détenue au moins 2 ans, après avoir soustrait les amortissements.
  Comment c’est imposé ?	• Ajouté au résultat annuel BIC. • Imposé au barème de l’impôt sur le revenu. • Soumis aux cotisations sociales TNS(URSSAF).	• Taux forfaitaire de 12,8 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux (soit 30 %). • Pas de cotisations URSSAF sur cette partie.

   

  Bonne nouvelle : l’exonération « 151 septies »

  Passé 5 ans d’activité, le LMP peut effacer tout ou partie de la plus-value :

  • 100 % d’exonération si vos recettes locatives moyennes (HT) des deux dernières années sont inférieures à 90 000 €.

  • Exonération partielle si ces recettes se situent entre 90 000 € et 126 000 €.

  • Aucune exonération au-delà de 126 000 €.

  Exemple éclair

  1. Vous vendez après 6 ans et avez réalisé 40 000 € d’amortissements.

  2. Le gain brut (prix de vente – prix d’achat) est de 70 000 €.

  3. Court terme : 40 000 € d’amortissements → ajouté à vos BIC + cotisations URSSAF.

  4. Long terme : 30 000 € → taxé à 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS).

  5. Si votre chiffre d’affaires moyen est 85 000 €, toute la plus-value est exonérée : aucune taxe ni cotisation à payer.

  Points clés à retenir

  • Tous les amortissements déjà déduits « ressortent » à la vente : prévoyez-le dans votre calcul de plus-value.

  • La court terme supporte les cotisations sociales, pas la long terme.

  • Garder le bien au moins 5 ans et rester sous 90 000 € de CA peut vous permettre de vendre sans impôt – c’est l’un des plus grands atouts du statut LMP.
    
    En synthèse, le statut LMP s’adresse aux investisseurs pour qui la location meublée représente une activité à part entièreet substantielle. Il offre des avantages (imputation des déficits, possible exonération de plus-value professionnelle, couverture sociale du fait des cotisations) mais s’accompagne d’une fiscalité courante plus lourde (cotisations URSSAF élevées, obligations comptables) par rapport au LMNP.

Bascule automatique de LMNP vers LMP : les critères à connaître

Le changement de statut n’est jamais un choix : il se déclenche d’office dès que vous franchissez simultanément les deux seuils suivants au cours d’une même année civile :

1. Recettes locatives > 23 000 € TTC

   • Il s’agit de la somme brute des loyers et charges facturés sur l’ensemble de vos locations meublées, additionnée pour tous les membres du foyer fiscal.

   • Si l’activité démarre ou cesse en cours d’année, l’administration annualise les recettes : on compare la projection sur 12 mois au seuil de 23 000 €.

2. Recettes meublées supérieures aux autres revenus d’activité du foyer

   • On additionne salaires, retraites imposables, bénéfices BIC/BNC (hors meublé), rémunérations de gérance, etc.

   • Les revenus du patrimoine (loyers nus, dividendes, intérêts) ne comptent pas.

   • Vos loyers meublés doivent dépasser ce total ; les égaler ne suffit pas.

Exemples rapides

Points de vigilance

• Seuils inchangés en 2025 : le plafond de 23 000 € et la règle des « 50 % des revenus » restent d’actualité ; surveillez-les chaque année.

• Appréciation au niveau du foyer : on cumule les recettes de tous les biens et de tous les membres ; si LMP, le statut s’applique à l’ensemble du portefeuille meublé familial.

• Statut réversible : si, l’année suivante, l’une des deux conditions n’est plus remplie (baisse de loyers ou hausse d’autres revenus), vous redevenez automatiquement LMNP.

En pratique, gardez un œil sur vos loyers encaissés et vos revenus professionnels au fil de l’année : anticiper ces seuils vous évitera un passage en LMP non planifié.

LMNP vs LMP : Tableau comparatif des différences clés

• Accès au statut

  • LMNP : recettes meublées ≤ 23 000 € ou ≤ 50 % des autres revenus d’activité du foyer.

  • LMP : recettes meublées > 23 000 € et > 50 % des autres revenus d’activité du foyer (deux conditions cumulatives).

• Imposition des loyers

  • LMNP :

    • Micro-BIC : abattement 50 % (30 % si meublé de tourisme non classé > 15 000 €).

    • Régime réel : déduction charges + amortissements, imposition au barème IR.

  • LMP :

    • Micro-BIC possible si CA ≤ 77 700 € (abattement 50 %).

    • Régime réel obligatoire au-delà : charges + amortissements, imposition au barème IR.

• Amortissements

  • LMNP : imputables au réel ; depuis 2025, ils sont réintégrés dans la plus-value à la revente.

  • LMP : mêmes règles d’amortissement ; reprise systématique dans la plus-value professionnelle.

• Déficits fiscaux

  • LMNP : imputables uniquement sur les bénéfices LMNP futurs (report 10 ans).

  • LMP : imputables sur le revenu global sans plafond (hors part liée aux amortissements), report 6 ans si excédent.

• Cotisations sociales

  • LMNP : pas de cotisations URSSAF ; seulement prélèvements sociaux 17,2 % sur le bénéfice.

    • ⚠️ Si recettes > 23 000 € en location saisonnière, affiliation sociale obligatoire même en LMNP.

  • LMP : affiliation URSSAF obligatoire ; cotisations TNS ≈ 30 – 50 % du bénéfice net, déductibles fiscalement.

• Plus-values immobilières

  • LMNP : régime des particuliers

    • Abattement durée : exonération IR après 22 ans, PS après 30 ans.

    • Depuis 2025 : prix d’achat diminué des amortissements ⇒ plus-value imposable plus élevée.

  • LMP : régime des professionnelles

    • < 2 ans : plus-value court terme = revenu, barème IR + cotisations URSSAF.

    • ≥ 2 ans : plus-value long terme au forfait 12,8 % IR + 17,2 % PS (30 %).

    • Exonération 151 septies après 5 ans d’activité : totale si CA < 90 000 €, partielle jusqu’à 126 000 €.

• Obligations et gestion

  • LMNP :

    • Micro-BIC : simple registre recettes-dépenses.

    • Réel : comptabilité, mais expert-comptable facultatif.

    • Pas de statut professionnel, pas de CFE si micro.

  • LMP :

    • Immatriculation sur le Guichet unique, obtention SIRET.

    • Comptabilité commerciale complète (bilan, compte de résultat).

    • Paiement annuel de la CFE, éventuelle TVA si para-hôtellerie.

Encadré – Location meublée touristique et seuils spécifiques : Les locations meublées de tourisme (de courte durée, type Airbnb) font l’objet de règles particulières :

• Au niveau fiscal, jusqu’à fin 2024, les meublés de tourisme classés bénéficiaient d’un abattement micro-BIC de 71 % avec un plafond de 188 700 € de recettes, alors que les meublés “non classés” (ou autres meublés classiques) avaient 50 % et 77 700 € de plafond. À partir de 2025, ces avantages sont réduits : le plafond des meublés classés descend à 77 700 € (abattement 50 %), et pour les meublés non classés à 15 000 € (abattement 30 %). Au-delà de 15 000 €, une location saisonnière non classée ne peut plus bénéficier du micro-BIC (imposition au réel obligatoire). Ces mesures visent à limiter les avantages fiscaux des locations type Airbnb non classées.*

• Au niveau social, dès que les recettes de locations saisonnières dépassent 23 000 €, le propriétaire doit s’affilier à l’URSSAF (SSI ou au régime général de retraite ou au statut d'auto-entrepreneur) et payer des cotisations sociales, même s’il reste fiscalement LMNP (par exemple parce qu’il a de hauts revenus par ailleurs). En pratique, cela concerne surtout les multipropriétaires en courte durée. Sous le seuil de 23 000 €, le loueur saisonnier LMNP n’a pas de cotisations URSSAF à payer, seulement les 17,2 % de prélèvements sociaux sur le bénéfice comme tous les LMNP.

Régime d’imposition des loyers : micro-BIC vs réel (LMNP/LMP)

En location meublée (professionnelle ou non), vous avez deux grandes options fiscales pour déclarer vos loyers : le micro-BIC ou le régime réel. Le choix du régime dépend de vos recettes et de l’optimisation recherchée. Voici les principes et nouveautés 2025 :

Le régime micro-BIC

• Principe : Le micro-BIC est un régime simplifié où vous déclarez seulement le montant brut de vos loyers annuels. L’administration applique alors un abattement forfaitaire (un pourcentage de vos recettes) censé représenter l’ensemble de vos charges. Vous êtes imposé uniquement sur le reste (loyers – abattement). Ce régime dispense de la tenue d’une comptabilité complexe.

• Seuils d’éligibilité : Pour 2025, le micro-BIC est accessible si vos recettes annuelles n’excèdent pas 77 700 €(plafond général pour les meublés classiques et désormais aussi pour les meublés de tourisme classés). Si vous louez des meublés de tourisme non classés, le plafond de CA micro-BIC chute à 15 000 € en 2025 comme indiqué plus haut.

• Taux d’abattement :

  • 50 % des loyers pour les locations meublées classiques (et désormais aussi les meublés de tourisme classés, qui passent à 50 %).

  • 30 % des loyers pour les locations meublées de tourisme non classées (en baisse depuis 50 % auparavant).

  • (Anciennement, les meublés classés bénéficiaient de 71 % d’abattement, ce n’est plus le cas à partir de 2025).

• Exemple : Si vous encaissez 20 000 € de loyers sur l’année avec un appartement meublé (classique), au micro-BIC vous déclarerez 20 000 €, l’abattement 50 % ramènera votre revenu imposable à 10 000 €. À l’inverse, un propriétaire en location saisonnière non classée avec 20 000 € de recettes en 2025 ne pourra même plus être au micro (car >15 000 €), il devra passer au réel (ou faire classer son logement pour bénéficier du plafond plus haut).

• Avantages : Ultra-simple (une case à remplir dans la déclaration de revenus), pas de comptabilité à tenir, pas besoin de justifier les dépenses. Abattement parfois très favorable si vous avez peu de charges réelles.

• Limites : L’abattement peut se révéler inférieur à vos charges réelles, notamment si vous avez un crédit immobilier, des travaux, des frais importants. Dans ce cas, le régime réel devient plus intéressant. De plus, au micro-BIC vous ne pouvez pas créer de déficit fiscal (l’abattement ne peut pas excéder vos loyers).

Le régime réel

• Principe : Vous déclarez vos revenus locatifs en déduisant toutes les charges effectives liées à votre activité de location, ainsi que les amortissements du logement et du mobilier. Le résultat (loyers – charges – amortissements) sera votre bénéfice imposable (ou déficit le cas échéant).

• Charges déductibles typiques : intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, primes d’assurance, frais de gestion, honoraires d’agence, dépenses d’entretien et réparations, éventuellement frais de comptable, etc.

• Amortissements : 

  En régime réel BIC, la déduction se fait composant par composant : seul le bâti (terrain exclu) et les équipements immobilisés peuvent être amortis, chacun sur sa durée d’usage. À titre indicatif :

  • Structure porteuse : 50-75 ans ;

  • Toiture, ascenseur, gros équipements techniques : 10-30 ans ;

  • Agencements intérieurs : 7-15 ans ;

  • Mobilier, électroménager : 5-7 ans.

  L’amortissement est une écriture purement comptable : il vient diminuer le résultat BIC sans impact sur votre trésorerie. En LMNP, il ne peut ni créer ni aggraver un déficit ; la fraction non imputée est reportable indéfiniment sur les bénéfices futurs. En LMP, cette contrainte disparaît, mais la totalité des amortissements est réintégrée dans la plus-value court terme lors de la revente. Correctement dimensionné, l’amortissement neutralise ainsi l’impôt sur les loyers pendant de longues années tout en maximisant le cash-flow de l’investisseur.

• Obligations : Tenue d’une comptabilité complète (bilan, compte de résultat) ou à minima d’une comptabilité simplifiée avec registre des immobilisations. Il est fortement conseillé de se faire accompagner par un expert-comptable, d’autant qu’en réel les déclarations fiscales sont plus complexes (déclaration 2031 BIC, liasse fiscale…).

• Engagement de durée : Lorsque vous optez pour le régime réel BIC, l’adhésion est désormais renouvelée automatiquement chaque année. Vous restez libre d’en sortir : il suffit d’envoyer une demande de renonciation à votre Service des impôts des entreprises (SIE) via l’espace « Impôt pro » avant le 1ᵉʳ février de l’année pour laquelle vous voulez repasser au micro-BIC. Ce retour n’est possible que si vos recettes demeurent sous le plafond micro (77 700 € ou 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé). Aucun verrou pluriannuel ne subsiste ; le choix peut donc être ajusté chaque année en fonction de votre niveau de loyers et de vos charges.

• Avantages : Potentiel d’optimisation fiscal maximal. Si vos charges + amortissements représentent par exemple 70 % de vos loyers, vous ne serez imposé que sur 30 % de vos recettes (contre 50 % d’abattement au micro). Mieux, il est fréquent qu’un investissement locatif génère un bénéfice fiscal nul ou négatif les premières années grâce aux amortissements (on parle alors de « loyers défiscalisés » car l’impôt sur ces loyers est nul). Le régime réel permet aussi de déduire le coût d’un expert-comptable en charge de votre liasse fiscale, et jusqu’en 2024 les LMNP pouvaient bénéficier d’un crédit d’impôt couvrant une partie de ces frais (voir plus loin la suppression en 2025).

• Limites : Formalités administratives plus lourdes, frais éventuels de comptabilité, et récupération des amortissements en cas de vente (voir section plus-values). De plus, si votre bien n’a que très peu de charges et pas de prêt, le micro-BIC peut parfois suffire et le réel serait une complexité pour un gain fiscal minime.

Choix LMNP/LMP et micro/réel : Un bailleur qui démarre en location meublée est par défaut LMNP au micro-BIC si ses loyers ne dépassent pas le seuil. C’est le régime d’imposition le plus simple. Cependant, il peut opter pour le réel dès le début s’il anticipe de fortes charges. S’il dépasse le seuil de 77 700 € (ou 15 000 € pour les meublés non classés), le passage au réel est obligatoire. Du côté LMP, le micro-BIC est théoriquement possible tant que les recettes ne dépassent pas 77 700 € (beaucoup de LMP, notamment avec meublés de tourisme classés, pouvaient être en micro). Mais en pratique, l’intérêt d’être LMP se matérialise surtout au régime réel, car l’objectif est souvent de créer un déficit imputable au revenu global ou d’amortir au maximum.

Plus-value immobilière : ce qui change en 2025 pour le LMNP (comparatif LMNP vs LMP)

La taxation de la plus-value lors de la revente de votre bien diffère grandement entre LMNP et LMP. C’est un point crucial à considérer dans votre stratégie patrimoniale, surtout à la lumière de la réforme 2025 pour les LMNP.

Plus-value en LMNP (régime des particuliers)

Jusqu’à fin 2024, le régime LMNP présentait un avantage exceptionnel : on pouvait amortir son bien pendant des années (et ainsi diminuer son revenu imposable chaque année) sans augmenter l’impôt lors de la revente. En effet, le calcul de la plus-value imposable en régime des particuliers était simplement la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition (augmenté des frais et éventuellement des travaux non déduits). Les amortissements comptables n’étaient pas pris en compte.

À partir de 2025, la loi a corrigé cette asymétrie. Désormais, les amortissements pratiqués en LMNP seront “réintégrés” dans le calcul de la plus-value imposable. En clair, cela revient à considérer que le prix d’achat du bien est réduit du montant des amortissements déduits, avant de le comparer au prix de vente. Résultat : la plus-value taxable sera plus élevée, et donc l’impôt à payer sur la vente augmentera (sauf si vous détenez le bien depuis plus de 30 ans, car au-delà de 30 ans la plus-value des particuliers est totalement exonérée de taxes).

• Rappel des taxes sur plus-value des particuliers : 19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total, avant application des abattements. Ces abattements pour durée de détention sont les suivants : pour l’IR 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année puis 4 % la 22ᵉ année (exonération totale après 22 ans) ; pour les PS 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1,60 % la 22ᵉ année, puis 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ année (exonération totale après 30 ans). Une surtaxe supplémentaire s’applique aux plus-values très élevées (> 50 000 €, à partir de 2023).

Exemple chiffré (LMNP) : Monsieur X achète en 2015 un appartement meublé pour 200 000 € (mobilier inclus) et le revend en 2025 pour 300 000 €. Il était au régime réel LMNP et a déduit en tout 50 000 € d’amortissements sur 10 ans.

• Avant 2025, plus-value brute = 300k – 200k = 100 000 €. Imposition (hors abattements) = 100k × 36,2 % = 36 200 € (puis abattement de 10 % sur la part IR après 10 ans, etc.).

• Depuis 2025, plus-value brute = 300k – (200k – 50k amortis) = 150 000 €. Imposition (hors abattements) = 150k × 36,2 % = 54 300 €. Après 10 ans, seule la part IR bénéficie de 10 % d’abattement, ce qui allège un peu, mais on constate une hausse d’environ +50 % de l’impôt sur la plus-value par rapport à l’ancienne règle.

Conséquences pour le LMNP : Les investisseurs en meublé non pro devront anticiper la revente. L’amortissement reste un avantage pendant la phase de détention (pour réduire l’imposition des loyers), mais il n’est plus “cadeau” : tôt ou tard, il sera repris à la sortie si on vend avant l’expiration des abattements. Cela incite à conserver les biens sur très long terme (≥30 ans), ou à réfléchir à des stratégies alternatives (par exemple, détenir via une société à l’IS où les plus-values sont calculées différemment, ou bien envisager de basculer LMP pour profiter de l’exonération professionnelle sous conditions).

Plus-value en LMP (régime professionnel)

Le jour où vous revendez un logement exploité en Loueur Meublé Professionnel, l’administration considère que vous cédez un actif professionnel. Résultat : la plus-value n’est plus traitée comme celle d’un particulier mais comme une plus-value professionnelle avec trois étapes clés :

1. Calculer la plus-value brute

1. Retrouver la “valeur comptable nette” (VCN) du bien : VCN = Prix d’achat + frais d’acquisition
         – amortissements cumulés

2. Déterminer la plus-value brute

Impact des nouveautés fiscales 2025 sur le statut LMNP/LMP

La Loi de Finances pour 2025 apporte plusieurs changements qui affectent directement ou indirectement les loueurs en meublé :

• Réintégration des amortissements (LMNP) : C’est la mesure phare que nous avons détaillée. Elle réduit l’attractivité fiscale du régime réel LMNP à la revente, en alignant partiellement la fiscalité LMNP sur celle du LMP au moment de céder le bien.

• Baisse des avantages du micro-BIC pour la location saisonnière : Les nouveaux plafonds de 15 000 € et 77 700 € pour les meublés touristiques non classés/classés, couplés aux abattements diminués (30 % et 50 %), vont alourdir l’imposition de nombreux bailleurs Airbnb. Par exemple, un studio loué 25 000 € par an sur Airbnb non classé passera d’un abattement de 50 % à une imposition au réel (car >15k, micro impossible) – il paiera donc potentiellement beaucoup plus d’impôt s’il ne peut justifier assez de charges. Ces mesures entendent mieux réguler un secteur en plein essor et atténuer la concurrence avec l’hôtellerie traditionnelle.

• Suppression du crédit d’impôt pour frais de comptabilité : Jusqu’en 2024, les titulaires de BIC (dont les LMNP) pouvaient bénéficier d’un crédit d’impôt couvrant 2/3 des dépenses de tenue de comptabilité et d’adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA), plafonné à 915 € par an. Le PLF 2025 prévoit la suppression de cet avantage. Concrètement, un LMNP au régime réel qui paye un expert-comptable 600 € par an n’aura plus ce coup de pouce fiscal. Cependant, il pourra toujours déduire ces 600 € en tant que charge de gestion locative dans son bénéfice (ce qui réduit l’impôt sur le revenu, mais pas de réduction directe d’impôt). Pour les LMP, la suppression du crédit d’impôt compta s’applique aussi, mais eux également déduisent ces frais en charges.

• TVA et para-hôtellerie : Le projet de loi 2025 envisageait de durcir l’assujettissement à la TVA pour les locations meublées avec services (para-hôtelières) en abaissant le seuil de franchise de TVA à 25 000 € de recettes (au lieu de 85 800 € actuellement) et en clarifiant les conditions de réalisation des 3 prestations sur 4 (accueil, petit-déjeuner, ménage, linge) pour basculer dans le régime hôtelier. Finalement, cette mesure a été reportée et ne sera pas mise en œuvre en 2025. Néanmoins, les loueurs en meublé, en particulier professionnels, doivent rester vigilants : s’ils proposent des services comparables à l’hôtellerie, ils risquent d’être requalifiés en activité para-hôtelière avec TVA à facturer et régime fiscal différent. Pour rappel, une location meublée « pure » sans prestation reste exonérée de TVA, en LMP comme en LMNP.

• Autres mesures diverses : Le PLF 2025 offre la possibilité aux départements d’augmenter de 0,5 % les droits de mutation (frais de notaire) sur les achats immobiliers, ce qui peut renchérir l’acquisition de biens destinés à la location meublée. Par ailleurs, l’extension du prêt à taux zéro (PTZ) à toute la France et à l’achat de maisons neuves pourrait encourager certains investisseurs à se tourner vers le neuf (secteur souvent éligible au meublé via résidences services), mais cet effet reste indirect sur le choix LMNP/LMP.

En résumé, l’année 2025 marque un resserrement du cadre fiscal du LMNP, sans pour autant supprimer ses atouts. Le législateur cherche à limiter certains “niches fiscales” jugées trop généreuses (amortissements non taxés à la revente, micro-BIC très avantageux en courte durée…) afin de rapprocher l’imposition des meublés de celle des locations nues. Néanmoins, le LMNP demeure un régime attractif pour qui sait s’y adapter, et le LMP garde ses spécificités (déficits imputables, exonération pro) qui peuvent intéresser certains profils.

Conseils pratiques pour éviter un passage involontaire en LMP

Nombreux sont les bailleurs qui souhaitent rester en LMNP afin de profiter de la fiscalité plus légère et éviter les contraintes du LMP. Voici quelques conseils pour ne pas basculer sans le vouloir dans la catégorie professionnelle :

• Surveillez vos recettes locatives : Tenez un décompte précis de vos loyers encaissés chaque année. Le seuil de 23 000 € est fixe – si vous approchez de ce montant, soyez prudent. Par exemple, si vous louez en courte durée, limitez éventuellement le nombre de nuitées pour ne pas exploser le plafond, ou envisagez de classer votre logement en meublé de tourisme pour bénéficier d’un abattement fiscal plus favorable et éviter de gonfler artificiellement votre bénéfice (même si le seuil LMP reste en € bruts).

• Conservez/augmentez vos autres revenus d’activité : Rappelez-vous, pour devenir LMP il faut aussi que vos revenus locatifs dépassent vos autres revenus. Donc tant que vous avez une activité principale rémunératrice (emploi, retraite confortable), vos locations resteront “secondaires”. Si vous prévoyez de cesser votre activité pro (retraite anticipée, démission pour vivre de vos rentes), anticipez l’impact : le jour où vos salaires disparaissent, vos loyers meublés deviendront peut-être majoritaires => LMP. Astuce : Si vous partez à la retraite, envisagez soit de basculer certains biens en location nue (le temps de réduire vos loyers meublés), soit de vendre une partie de votre portefeuille locatif avant le passage en LMP, afin de rester sous les seuils.

• Divisez les sources de revenus locatifs : Si vous avez un conjoint, pensez à la possibilité de répartir les propriétés entre vous deux (ou d’exploiter en indivision séparée) de sorte qu’aucun foyer fiscal ne dépasse les seuils. Par exemple, au lieu qu’une seule personne du couple touche 30 000 € de loyers (et devienne LMP si son salaire est faible), répartissez les investissements pour que chacun touche 15 000 € – les deux resteront LMNP. Attention, cela suppose de faire les achats de façon judicieuse et peut impliquer de ne pas être marié sous un régime de communauté (sinon les loyers sont partagés de toute façon dans le foyer fiscal).

• Diversifiez en location nue : Puisque le seuil ne concerne que les loyers meublés, une stratégie peut consister à investir aussi en location vide. Les loyers des biens loués nus ne sont pas pris en compte dans le calcul LMP/LMNP. Par exemple, si vous voyez qu’un nouveau studio meublé vous ferait dépasser 23k, peut-être vaut-il mieux louer ce studio en bail nu (même si la fiscalité foncière est moins avantageuse, cela vous évite les cotisations LMP). Une combinaison judicieuse de quelques biens meublés et quelques biens nus peut optimiser l’ensemble : les meublés vous donnent un revenu net supérieur, les nus vous comblent en limitant le risque de bascule LMP.

• Attention aux changements légaux : Tenez-vous informé chaque année des évolutions fiscales. Les conditions LMP pourraient changer (par le passé, le critère RCS a sauté en cours de route, le seuil pourrait un jour être modifié, etc.). En 2025, rien n’a changé sur les critères, mais on n’est pas à l’abri de futures réformes. Anticiper, c’est pouvoir réagir (vente, passage en société, changement de stratégie) avant d’être mis devant le fait accompli.

• Utilisez des véhicules juridiques adaptés : Si votre ambition est d’investir massivement dans la location meublée sans subir la fiscalité LMP, vous pouvez évaluer la création d’une société soumise à l’IS (par exemple une SARL de famille ou une SAS) pour loger vos biens. Certes, l’IS a ses propres contraintes et n’efface pas la fiscalité (elle la transforme, l’entreprise paye l’IS sur les bénéfices, et vous payez l’IR plus tard sur des dividendes ou salaires), mais cela sort vos biens du périmètre LMP/LMNP des personnes physiques. C’est une solution plus lourde à mettre en place, à réserver aux gros patrimoines locatifs, mais à considérer si vous envisagez d’acquérir de nombreux logements meublés.

En appliquant ces conseils, vous devriez pouvoir maîtriser votre statut fiscal. L’important est de planifier : le passage en LMP n’est pas nécessairement dramatique si c’est un choix assumé et préparé (par exemple pour défiscaliser un revenu global élevé sur quelques années), mais il vaut mieux éviter de le subir par surprise.