Transition fiscale LMNP : Du régime réel au micro-BIC en pratique

En location meublée non professionnelle (LMNP), la fiscalité repose sur deux régimes : le régime réel et le micro‑BIC. Le premier permet de déduire ses charges et d’amortir le bien, tandis que le second applique un abattement forfaitaire simplifiant la déclaration. Depuis 2025, les seuils et abattements du micro‑BIC ont évolué : les locations longue durée restent plafonnées à 77 700 € avec un abattement de 50 %, mais les meublés de tourisme non classés ne peuvent désormais pas dépasser 15 000 € de recettes et ne bénéficient plus que d’un abattement de 30 %. Inversement, les meublés classés ou chambres d’hôtes conservent un plafond à 77 700 € mais leur abattement passe de 71 % à 50 %. Pour les bailleurs au réel qui envisagent de revenir au micro‑BIC, il est indispensable de comprendre les motivations, conditions et démarches fixées par la loi, notamment l’article 50‑0 du Code général des impôts qui fixe une option valable un an avec reconduction tacite et possibilité de renonciation. Ce guide détaille les étapes pour effectuer cette transition efficacement en 2025.

Comprendre les régimes fiscaux LMNP

Comment fonctionne le micro‑BIC en 2025 ?

Le micro‑BIC s’applique automatiquement lorsque les recettes annuelles issues de locations meublées n’excèdent pas 77 700 € (location longue durée) ou 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé. L’administration applique un abattement forfaitaire sur les recettes : 50 % pour les locations classiques et les meublés de tourisme classés, et 30 % pour les meublés de tourisme non classés. Cet abattement représente l’ensemble des charges ; aucune dépense n’est déductible et aucune comptabilité complexe n’est exigée. Pour les recettes inférieures à 305 €, aucun impôt n’est dû. Les revenus se déclarent via le formulaire 2042 C PRO dans la case dédiée.

Les règles du régime réel

Au régime réel, le loueur déduit toutes ses charges réelles (frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, travaux, honoraires de gestion, assurances, etc.) et peut amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier. Ces amortissements réduisent fortement le bénéfice imposable et permettent souvent de neutraliser totalement l’impôt. Toutefois, le régime réel impose de tenir une comptabilité avec bilan et compte de résultat, et nécessite souvent l’aide d’un expert‑comptable. L’option pour le régime réel est valable un an et se reconduit tacitement chaque année ; la loi permet de renoncer à cette option en respectant les délais de déclaration.

Micro‑BIC ou réel ? Les situations à privilégier

• Charges faibles : si vos charges représentent moins de 50 % des loyers et que vous n’envisagez pas de gros travaux, le micro‑BIC peut être plus avantageux grâce à son abattement automatique.

• Charges importantes : en présence d’intérêts d’emprunt élevés, de travaux ou d’amortissements significatifs, le régime réel réduit fortement l’impôt voire le neutralise totalement.

• Meublés de tourisme non classés : avec un plafond ramené à 15 000 € et un abattement de 30 %, le micro‑BIC est moins attractif ; beaucoup de bailleurs préfèrent désormais le régime réel pour amortir les coûts.

• Changement d’activité : en cas de recettes dépassant 77 700 € (ou 15 000 € pour les meublés non classés), la sortie du micro‑BIC est automatique et le régime réel s’applique d’office.

Pourquoi passer du régime réel au micro‑BIC ?

Moins de comptabilité et moins de frais

L’une des raisons principales est la simplicité administrative : le micro‑BIC ne nécessite ni bilan ni compte de résultat et dispense souvent de recourir à un expert‑comptable. Les bailleurs économisent ainsi plusieurs centaines d’euros par an et se libèrent des obligations comptables du régime réel.

Un régime adapté aux petites locations

Si vos recettes annuelles demeurent modérées et que vos charges réelles sont faibles, l’abattement de 50 % peut générer un revenu net imposable inférieur à celui calculé au réel. Le micro‑BIC est donc particulièrement pertinent pour les petits bailleurs ou pour les biens récents avec peu de travaux.

Anticiper la fin d’amortissement

Au régime réel, la base amortissable finit par s’épuiser après environ 20 ans. À ce stade, les amortissements n’effaceront plus le bénéfice, alors que le micro‑BIC offre un abattement constant. Passer au micro‑BIC peut alors redonner de la souplesse fiscale.

Simplification suite à la loi Le Meur 2025

La loi de finances pour 2024 (dite loi Le Meur) a fortement abaissé le plafond du micro‑BIC pour les meublés de tourisme non classés (15 000 €) et réduit leur abattement à 30 %. Cet encadrement incite certains propriétaires à réorienter leur offre vers des locations longue durée ou à classer leur meublé de tourisme pour conserver un plafond de 77 700 €. Toutefois, pour ceux dont les recettes demeurent modestes et les charges faibles, le micro‑BIC reste un choix pertinent.

Conditions pour repasser du réel au micro‑BIC en 2025

Respecter les plafonds de recettes

Pour prétendre au micro‑BIC, vos recettes brutes ne doivent pas dépasser :

• 77 700 € par an pour les locations meublées classiques ou les meublés de tourisme classés.

• 15 000 € par an pour les meublés de tourisme non classés, avec un abattement de 30 %.

Les recettes s’entendent charges comprises. En cas de dépassement, le micro‑BIC devient automatiquement inapplicable et le régime réel s’impose.

Durée d’engagement : une option valable un an

L’article 50‑0 du Code général des impôts prévoit que l’option pour le régime réel est valable un an et reconduite tacitement chaque année. Il autorise les entreprises (dont les loueurs en meublé) à renoncer à cette option dans les délais applicables au dépôt de la déclaration des résultats de l’année précédente. Concrètement, cela signifie :

• Vous devez être resté au régime réel pendant au moins un exercice fiscal avant de pouvoir en sortir.

• La renonciation doit être formulée avant le 1er février de l’année pour laquelle vous souhaitez appliquer le micro‑BIC.

• Si vous ne renoncez pas, l’option pour le réel est reconduite automatiquement pour une nouvelle année.

Condition administrative : détenir un numéro SIRET

Le passage au micro‑BIC nécessite d’être immatriculé en tant que loueur en meublé et de disposer d’un numéro SIRET. Cette formalité se réalise auprès de l’INPI via le formulaire P0i lors du début d’activité.

Démarches pour renoncer au régime réel

Étape 1 : vérifier l’éligibilité et évaluer vos charges

Avant de quitter le régime réel, vérifiez que vos recettes sont inférieures au plafond micro‑BIC et comparez votre fiscalité réelle avec celle du micro‑BIC. Si vos charges déductibles (intérêts, travaux, frais) dépassent 50 % de vos recettes, rester au réel est généralement plus avantageux.

Étape 2 : envoyer une lettre de renonciation à l’administration fiscale

La loi impose d’adresser une lettre de renonciation à l’option pour le régime réel au Service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend votre bien. Ce courrier doit être envoyé avant le 1er février de l’année d’application souhaitée. Il est conseillé de l’envoyer en recommandé avec accusé de réception ou via votre espace professionnel en ligne. Voici un modèle :

Objet : Renonciation à l’option pour le régime réel simplifié d’imposition – Option pour le micro‑BIC
Madame, Monsieur,
Je soussigné(e) [Nom Prénom], loueur en meublé non professionnel immatriculé sous le n° SIRET [xxx], souhaite renoncer à l’option pour le régime réel simplifié d’imposition à compter de l’année [année N], et opter pour le régime micro‑BIC conformément à l’article 50‑0 du CGI.
Vous remerciant de prendre acte de ma demande, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]

L’administration accuse réception et appliquera le micro‑BIC dès l’année concernée.

Étape 3 : déclarer vos recettes sous le micro‑BIC

Lorsque le micro‑BIC s’applique, vous n’avez plus à déposer une déclaration 2031/2033 comme au réel. Il suffit de reporter vos recettes brutes sur la déclaration de revenus complémentaire 2042 C PRO, case « Revenus des locations meublées non professionnelles – micro‑BIC ».

Étape 4 : gérer la transition et les plus‑values

Le passage au micro‑BIC n’efface pas les amortissements pratiqués auparavant : ils seront réintégrés lors de la revente pour le calcul de la plus‑value. Par ailleurs, toute option pour le micro‑BIC vous engage pour une année complète ; vous ne pourrez revenir au régime réel qu’au plus tôt l’année suivante, en respectant de nouveau le délai de renonciation.

Conséquences fiscales de la transition

Conseils pratiques pour optimiser la transition

1. Comparer les régimes sur un ou deux exercices : simulez vos impôts en régime réel et micro‑BIC en tenant compte des charges prévues. Des simulateurs gratuits existent en ligne.

2. Classement du meublé de tourisme : si vous louez à la nuitée, pensez à faire classer votre meublé ; vous bénéficierez d’un plafond de 77 700 € et d’un abattement de 50 % au lieu de 15 000 € et 30 %.

3. Anticiper les travaux : si des travaux lourds sont prévus, il peut être judicieux de rester au réel pour déduire ces charges, puis de repasser au micro‑BIC lorsque les charges diminueront.

4. Surveiller le seuil : en cas de dépassement du plafond micro‑BIC, le régime réel s’applique automatiquement. Prévoyez vos loyers et ajustez votre stratégie locative en conséquence.

5. Respecter les délais : renoncez au régime réel avant le 1er février de l’année concernée et conservez la preuve de l’envoi. De même, pour revenir au réel, renoncez au micro‑BIC avant la même date l’année suivante.

Pour conclure, quitter le régime réel pour rejoindre le micro‑BIC en LMNP est une décision stratégique qui doit tenir compte de la structure de vos charges, des nouveaux plafonds micro‑BIC 2025 et de votre souplesse administrative. Depuis la réforme de 2024 et l’article 50‑0 du CGI, l’option pour le réel n’engage plus pour deux ans mais seulement pour un an : vous pouvez renoncer chaque année en respectant la date butoir du 1er février. Toutefois, le micro‑BIC, malgré sa simplicité, n’est pas toujours l’option la plus économique lorsque les charges dépassent 50 % des loyers ou si vous projetez des travaux. Un calcul comparatif s’impose avant de franchir le pas. En suivant les étapes décrites et en respectant les délais, vous optimiserez votre fiscalité et simplifierez votre gestion locative.

Sources

• Service‑Public.fr : Impôt sur le revenu – Revenus d’une location meublée – détails sur les seuils micro‑BIC 2025 et les abattements pour locations classiques et meublés de tourismeservice-public.gouv.frservice-public.gouv.frservice-public.gouv.fr.

• Impots.gouv.fr : Les régimes d’imposition – rappel des plafonds micro‑BIC et des modifications 2025impots.gouv.fr.

• BOFiP – BIC‑CHAMP‑40‑20 : précision sur l’abaissement du seuil à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés et la baisse de l’abattement à 30 %bofip.impots.gouv.fr.

• Code général des impôts, article 50‑0 : option pour le régime réel valable un an, reconduite tacitement et possibilité de renonciationconseil-cac.com.

• Investirdanslancien.fr : article expliquant la procédure de renonciation au régime réel et les délais à respecter pour passer au micro‑BICinvestirdanslancien.frinvestirdanslancien.fr.

• LMNP.ai : article sur l’abrogation de l’engagement de deux ans, confirmant que le changement de régime est possible chaque annéelmnp.ai.