La fin du délai de franchise entre les régimes fiscaux en location meublée

Introduction : Une révolution pour les loueurs meublés

La fiscalité des locations meublées connaît une évolution majeure en 2023. Alors qu’auparavant, un loueur en meublé devait patienter 2 ans avant de pouvoir changer de régime fiscal (entre le régime micro-BIC et le régime réel), cette obligation de délai de franchise a été supprimée.

Cette réforme offre une flexibilité inédite aux investisseurs en location meublée, leur permettant d’ajuster leur stratégie fiscale en fonction de leur situation personnelle et des performances de leur investissement. Mais qu'est-ce que cela implique concrètement pour vous ? Faisons le point. 🔍

1. Pourquoi cette réforme est-elle un tournant ?

Avant 2023 : Un système rigide

Jusqu’à fin 2022, les loueurs en meublé devaient obligatoirement rester 2 ans sous le régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel). Cette règle contraignait de nombreux investisseurs, qui ne pouvaient pas s’adapter rapidement à une situation fiscale ou économique changeante.

Exemple :

• Si vos revenus locatifs dépassaient le plafond du micro-BIC (77 700 € en 2023), vous étiez contraint de basculer au régime réel, mais sans pouvoir revenir au micro-BIC avant 2 ans.
• En cas de rénovation majeure ou d'une augmentation importante des charges, vous pouviez être pénalisé en restant sous un régime fiscal moins avantageux.

Depuis 2023 : Une flexibilité totale

Avec la fin du délai de franchise, les loueurs peuvent désormais :

• Passer du régime micro-BIC au régime réel dès l'année suivante et vice versa.
• Adapter leur régime fiscal chaque année, en fonction de leurs revenus, charges ou travaux.

👉 Cette réforme est une véritable opportunité pour optimiser sa fiscalité en fonction de l'évolution de son patrimoine locatif.

👉 Exemple : Vous avez rénové votre logement pour 20 000 €. En choisissant le régime réel, ces dépenses seront déductibles, ce qui diminue votre imposition.

2. Quels impacts concrets pour les investisseurs ?

A. Une gestion fiscale plus agile

La suppression du délai de franchise permet désormais d’optimiser chaque année sa fiscalité :

• En anticipant des travaux importants, vous pouvez basculer au régime réel pour en déduire le coût.
• Si vos charges diminuent, il est possible de revenir au micro-BIC pour profiter de la simplicité et de l’abattement forfaitaire.

B. Une adaptation aux aléas économiques

Les loyers et charges évoluent souvent au fil du temps. Avec cette réforme, vous n’êtes plus enfermé dans un régime fiscal inadéquat pour deux ans.

👉 Exemple concret :

• En 2023, vous avez effectué des travaux importants dans votre bien. Vous optez pour le régime réel pour en déduire les frais.
• En 2024, vos charges sont minimes. Vous passez au régime micro-BIC pour bénéficier de l’abattement forfaitaire.

Conclusion : Une réforme au service des loueurs en meublé

La fin du délai de franchise entre les régimes fiscaux en location meublée constitue une avancée majeure pour les investisseurs. Elle offre une souplesse précieuse, permettant d’ajuster sa stratégie fiscale en fonction des charges, des revenus ou des travaux prévus.

Cependant, pour optimiser vos choix fiscaux, il est important d’effectuer des calculs précis et de bien anticiper les implications de chaque régime.

Nos experts LMNP sont à votre disposition pour vous guider dans cette transition et maximiser vos avantages fiscaux. 👉 Prenez rendez-vous dès maintenant.