La fin du délai de franchise entre les régimes fiscaux en location meublée

Depuis 2023, la fiscalité des locations meublées a connu une évolution majeure. Auparavant, un loueur en meublé devait patienter deux ans avant de pouvoir changer de régime fiscal (entre le régime micro-BIC et le régime réel) – une rigidité souvent contraignante. Cette obligation de délai de franchise de 2 ans a été supprimée, offrant désormais une flexibilité inédite aux propriétaires en meublé. Concrètement, cela signifie qu’il est possible de passer du régime micro-BIC au réel (et inversement) chaque année, en fonction de sa situation. Dans cet article à jour en 2025, nous expliquons ce qui a changé, comment en tirer parti et quels sont les points d’attention pour optimiser votre fiscalité en LMNP/LMP de façon pragmatique.

Ancien fonctionnement : un engagement fiscal de 2 ans

Avant 2023, choisir un régime fiscal en location meublée revenait à s’engager pour deux ans minimum. Si un propriétaire optait pour le régime réel (par choix ou parce que ses recettes dépassaient le plafond du micro-BIC), il devait rester sous ce régime pendant deux années fiscales avant de pouvoir revenir au micro-BIC. De même, un loueur par défaut au micro-BIC qui souhaitait passer au réel se retrouvait lié pour au moins deux ans. Cette contrainte avait plusieurs implications :

• Impossibilité d’adaptation rapide : En cas d’événement imprévu ou de changement de situation (par exemple des dépenses exceptionnelles ou au contraire une forte hausse de revenus), le bailleur ne pouvait pas ajuster son régime fiscal l’année suivante.

• Exemple d’une situation pénalisante : Supposons qu’en 2021 vos revenus locatifs aient dépassé le plafond du micro-BIC (environ 77 700 € de recettes annuelles). Vous étiez contraint de basculer d’office au régime réel en 2022 et 2023, sans pouvoir revenir au micro-BIC avant deux ans, même si vos recettes retombaient sous le seuil en 2022. Ainsi, en 2023 vous seriez resté au réel alors que vos revenus n’y justifiaient peut-être plus ce choix – situation potentiellement défavorable fiscalement.

Pourquoi une telle règle de deux ans ? Historiquement, cette irrévocabilité temporaire visait à éviter des allers-retours trop fréquents entre régimes purement opportunistes. Elle imposait une certaine stabilité fiscale, mais au détriment de la réactivité et de l’optimisation annuelle.

La réforme de 2023 : fin du délai de 2 ans, flexibilité accrue

Depuis l’imposition des revenus 2023, cette contrainte a été levée. La loi de finances 2022 et un décret de juin 2022 ont harmonisé et assoupli les règles : l’option pour un régime réel d’imposition n’est désormais valable que pour un an (et non plus deux), puis reconduite tacitement chaque année suivante en l’absence de renonciation expresse. Concrètement, vous pouvez changer de régime fiscal tous les ans si vous le souhaitez, en respectant les démarches administratives.

Cette réforme constitue un véritable tournant pour les loueurs en meublé. Désormais, plus besoin d’attendre : passer du micro-BIC au réel dès l’année suivante (et vice-versa) est possible librement. Vous pouvez ainsi ajuster votre régime fiscal chaque année en fonction de l’évolution de vos recettes, de vos charges ou des travaux effectués.

Chiffres-clés : Le régime micro-BIC s’applique de plein droit si vos recettes annuelles n’excèdent pas 77 700 € (location meublée classique, 2024) ou 188 700 € (meublés de tourisme classés). Il procure un abattement forfaitaire pour charges de 50 % (ou 71 % pour les meublés classés). Au-delà de ces seuils, ou sur option, le régime réel s’applique : vous êtes alors imposé sur le bénéfice réel (loyers moins charges) sans abattement. En cas de dépassement du plafond, notez qu’une tolérance permet de rester au micro-BIC si c’est la 1ʳᵉ ou 2ᵉ année seulement que vous franchissez le seuil. Désormais, si vos recettes repassent ensuite sous le seuil, vous pourrez revenir au micro-BIC dès l’année suivante grâce à la nouvelle flexibilité, alors qu’auparavant il fallait attendre deux ans.

Quels avantages pour les loueurs en meublé ?

Pouvoir modifier son régime fiscal annuellement ouvre la voie à une optimisation fiscale plus fine :

• Adapter son régime aux dépenses prévues : Vous anticipez de gros travaux ou investissements (mobilier, rénovation) cette année ? Il devient judicieux d’opter pour le régime réel sur l’année en cours afin de déduire ces charges du revenu imposable. L’année suivante, si ces charges disparaissent ou baissent fortement, vous pourrez repasser au micro-BIC pour profiter de son abattement forfaitaire et de sa simplicité.

• Agilité face aux aléas économiques : Les loyers et charges d’un bien évoluent avec le temps. Sans être enfermé deux ans dans un régime inadapté, le bailleur peut réagir plus vite. Par exemple, une année de vacance locative ou de faible charges pourrait inciter à choisir le micro-BIC (pour bénéficier de l’abattement minimal de 50 %), alors qu’une année avec des charges élevées (intérêts d’emprunt importants, réparations coûteuses, etc.) justifierait le régime réel pour réduire l’impôt. La souplesse retrouvée permet d’ajuster au cas par cas.

Illustration chiffrée : un investisseur perçoit 20 000 € de loyers annuels. En 2024, il engage 15 000 € de dépenses (intérêts d’emprunt, travaux, charges…) ; en 2025, seulement 5 000 € de dépenses. Quel régime choisir chaque année ?

Lecture : En 2024, le régime réel permettrait de n’être imposé que sur 5 000 € de bénéfice (après déduction des charges), contre 10 000 € au micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %). Le régime réel est donc plus avantageux en 2024 (moins d’impôts). En 2025, en revanche, avec peu de charges, le micro-BIC procure un revenu taxable de 10 000 € (grâce à l’abattement) contre 15 000 € au réel : il redevient plus intéressant de repasser au micro-BIC. Grâce à la réforme, ce propriétaire peut alterner ainsi les deux régimes sur 2024 et 2025 afin de minimiser son imposition chaque année.

• Simplicité administrative maintenue : L’intérêt du micro-BIC réside dans la simplicité des obligations (pas de liasse fiscale BIC à déposer, comptabilité allégée). Pouvoir y revenir rapidement après une parenthèse au réel permet de limiter les contraintes administratives aux seules années où cela vaut le coup. Autrement dit, vous activez le régime réel à la carte, quand l’avantage fiscal compense le surcroît de formalités.

• Tous les loueurs meublés concernés : La suppression du délai de 2 ans bénéficie autant aux LMNP (loueurs en meublé non professionnels) qu’aux LMP (loueurs professionnels). Que vous soyez imposé en micro-BIC par défaut ou au réel, vous avez désormais le choix chaque année sans restriction.

Comment changer de régime fiscal en pratique ?

Le passage d’un régime à l’autre n’est pas automatique : il nécessite une démarche auprès de l’administration fiscale. Concrètement, le loueur doit signaler son choix de régime auprès de son Service des impôts des entreprises (SIE) dans les délais impartis. Voici les cas de figure :

• Passer du micro-BIC au régime réel : Si vous relevez du micro-BIC par défaut mais souhaitez opter pour le réel, vous devez en faire la demande expresse. Depuis l’harmonisation des règles, cette option peut être exercée jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année précédente (généralement mai de l’année en cours). Par exemple, pour être au réel sur vos revenus de 2024, vous déclarerez votre option avant la date limite de la déclaration 2023 au printemps 2024. En pratique, il suffit souvent de déposer la liasse fiscale n°2031/2033 (formulaires du régime réel) à la place du simple report en micro – ce dépôt vaut option pour le régime réel. À défaut, un courrier recommandé à votre SIE indiquant que vous optez pour le régime réel à compter de l’année N fait également foi.

• Passer du régime réel au micro-BIC : Si vous étiez au réel et souhaitez revenir au micro-BIC (et que vous respectez les conditions d’éligibilité du micro), il faut renoncer à l’option pour le réel. Là aussi, une notification écrite à votre SIE est nécessaire, à envoyer avant la date limite de dépôt de la déclaration de résultats de l’année précédente. Concrètement, pour repasser au micro-BIC en 2024, vous informerez l’administration avant l’échéance de dépôt de la liasse fiscale 2023 (début mai 2024 généralement). Une lettre recommandée indiquant votre choix de revenir au régime micro-BIC suffit – n’oubliez pas de conserver l’accusé de réception. Ensuite, lors de votre déclaration de revenus annuelle (formulaire 2042 C PRO), vous n’aurez plus qu’à reporter vos recettes brutes en case micro-BIC, sans dépôt de liasse fiscale.

• Nouveaux loueurs (début d’activité) : Lors de la création de votre activité de location meublée (déclaration au guichet unique de l'INPI pour obtenir un SIRET), vous êtes par défaut en micro-BIC si vous respectez les seuils. Vous pouvez toutefois opter immédiatement pour le régime réel sur le formulaire ou dans les premiers mois d’activité. Cette option initiale suit ensuite le régime annuel reconductible : elle pourra être dénoncée l’année suivante si besoin.

En résumé, la procédure de changement de régime fiscal a été simplifiée et alignée sur le calendrier déclaratif global. L’option ou la renonciation se fait désormais avant l’échéance de déclaration des revenus de l’année précédente, ce qui laisse plus de temps qu’auparavant pour décider. L’important est d’anticiper et de respecter ces échéances : une demande hors délai risque de vous faire perdre le bénéfice du changement pour l’année voulue. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un expert-comptable ou de votre SIE en cas de doute sur les formalités.

Pour conclure, la fin du délai de 2 ans entre les régimes micro-BIC et réel en location meublée est une avancée majeure pour les bailleurs. Elle apporte une souplesse bienvenue pour optimiser la fiscalité de vos locations en fonction de vos dépenses, de vos revenus et de la vie de votre investissement immobilier. En pouvant ajuster le régime fiscal année par année, un loueur avisé peut réaliser des économies d’impôt significatives sur le long terme.

Pour tirer le meilleur parti de cette liberté nouvelle, il est toutefois indispensable de planifier vos choix. Cela implique de réaliser des calculs comparatifs chaque année (par vous-même ou avec l’aide d’un professionnel) pour déterminer quel régime – micro ou réel – maximise vos avantages fiscaux selon vos prévisions de loyers et de charges. Gardez à l’esprit que changer de régime peut entraîner des obligations comptables certaines années (tenue d’une comptabilité complète, adhésion à un centre de gestion agréé jusqu’en 2023, etc.), mais si l’économie d’impôt à la clé est substantielle, l’effort en vaut la chandelle. En somme, cette réforme met un outil supplémentaire au service des loueurs en meublé, à utiliser de façon éclairée pour optimiser la rentabilité de vos investissements locatifs.

Sources

• LMNP.ai – « La fin du délai de franchise entre les régimes fiscaux en location meublée »lmnp.ailmnp.ailmnp.ailmnp.ailmnp.ailmnp.ailmnp.ai

• Lefebvre Dalloz (Éditions Francis Lefebvre) – Article du 01/08/2022 sur l’option aux régimes réelsefl.frefl.frefl.fr

• Service-public.fr – « Revenus d’une location meublée – imposition micro-BIC/réel »service-public.frservice-public.fr

• LeBlogPatrimoine.com – « Location meublée et micro-BIC : quelle imposition… »leblogpatrimoine.comleblogpatrimoine.com

• JeDeclareMonMeuble.com – « LMNP 2025 : ce qui change avec la loi de finances » (loi Le Meur, micro-BIC meublés de tourisme)jedeclaremonmeuble.com

• Bevouac.com – « Passer du régime réel au micro-BIC en LMNP »bevouac.combevouac.combevouac.com