Tout ce que vous devez savoir sur la TVA en LMNP

tva-lmnp-tout-comprendre-sur-la-tva-en-location-meublee-non-professionnelle">TVA LMNP : tout comprendre sur la TVA en location meublée non professionnelle

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) soulève souvent des questions sur la TVA (taxe sur la valeur ajoutée). La location meublée classique d’un logement d’habitation est exonérée de TVA, mais il existe des exceptions notables. Dans certains cas (locations en résidences de services, prestations para-hôtelières, etc.), un bailleur LMNP peut devenir assujetti à la TVA et même récupérer la TVA sur ses investissements. 

Location meublée classique : une activité LMNP exonérée de TVA

La grande majorité des bailleurs en location meublée non professionnelle n’est pas assujettie à la TVA. En effet, la loi fiscale (article 261 D, 4° du CGI) prévoit que « les locations meublées sont exonérées de TVA tant que les services proposés n’excèdent pas le cadre d’une simple location » . Autrement dit, louer un appartement meublé à l’année à un locataire (par un bail d’habitation meublée classique de 12 mois renouvelable) n’implique pas de TVA sur les loyers, ni de démarches particulières liées à la TVA. Même si vos recettes annuelles sont élevées, par exemple au-delà de 23 000€ et si vos recettes excèdent vos autres revenus de votre foyer fiscal (seuil marquant le passage en loueur professionnel LMP), vous ne serez pas soumis à la TVA tant que vous n’offrez pas de prestations assimilables à celles d’un hôtel. La TVA location meublée n’est donc généralement pas une préoccupation pour un LMNP “classique” qui loue un logement d’habitation meublé sans service hôtelier.

Un loueur meublé LMNP sans services supplémentaires ne facture pas de TVA à ses locataires, mais en contrepartie il ne peut pas récupérer la TVA sur ses dépenses liées au bien (achat de mobilier, travaux, etc.) . Quelques services accessoires peuvent être proposés aux locataires sans remettre en cause l’exonération de TVA, à condition qu’ils restent ponctuels et non comparables à un service hôtelier. Pour rester exonéré de TVA sur les locations saisonnières de type Airbnb par exemple, le propriétaire bailleur ne doit pas proposer plus de deux services para-hoteliers pour rester dans le cadre de l'éxonération de TVA. 

Prestations para-hôtelières : quand la TVA devient obligatoire en LMNP

Si un bailleur en meublé commence à offrir des prestations para-hôtelières comparables à celles proposées par les hôtels, l’activité de location meublée bascule dans le champ d’application de la TVA. La règle à retenir est la suivante : dès lors que vous proposez au moins 3 des 4 services para-hôteliers définis par la loi, vous êtes considéré comme un exploitant hôtelier et devez facturer la TVA sur vos loyers de location meublée . Les quatre services en question sont :

• Le nettoyage régulier du logement en cours de séjour

• La fourniture du linge de maison (draps, serviettes) avec renouvellement pendant le séjour

• Le service de petit-déjeuner

• L’accueil/réception de la clientèle

Si le loueur assure lui-même (ou par sous-traitance) au moins trois de ces services auprès de ses locataires, son activité de location meublée est requalifiée en prestation para-hôtelière et devient obligatoirement assujettie à la TVA . À l’inverse, si seulement un ou deux de ces services sont offerts, ou s’ils sont occasionnels, la location peut rester considérée comme une simple mise en location meublée exonérée (les services étant alors jugés « accessoires » ou inclus dans le loyer sans réelle prestation hôtelière) . La frontière peut parfois être subtile, mais la limite des “3 services” sert de critère principal pour différencier une location meublée classique (sans TVA) d’une activité para-hôtelière soumise à TVA.

Cette réglementation vise à éviter qu’un propriétaire offrant en réalité des services comparables à ceux d’un hôtel ne puisse échapper indûment à la TVA . Par exemple, une location en courte durée avec prestations de ménage régulier, fourniture de draps/serviettes pendant le séjour et service de petit-déjeuner sera assimilée à de l’hébergement touristique et soumise à TVA d’office . Il en est de même pour toute formule de location meublée où le bailleur ajoute des services substantiels : au-delà d’un simple hébergement, il vend une prestation packagée (logement + services) qui est imposable à la TVA comme dans le secteur hôtelier. Dans ces situations, le loueur doit s’immatriculer à la TVA et respecter les obligations fiscales correspondantes (voir plus loin).

LMNP en résidences de services : l’option TVA et la récupération de la taxe

Un cas particulier d’investissement en meublé concerne les résidences de services (résidences étudiantes, résidences séniors, résidences de tourisme classées, résidences affaires, EHPAD, etc.). Dans ces configurations, le propriétaire LMNP confie généralement son bien à un gestionnaire exploitant professionnel via un bail commercial, et le logement meublé est exploité avec une gamme de services aux occupants. Ce montage permet souvent au bailleur d’opter pour le régime TVA volontairement et de bénéficier de la récupération de la TVA LMNP sur le bien acquis. En effet, investir dans un appartement meublé situé en résidence avec services ouvre la possibilité de récupérer la TVA à l’achat du bien (20%), ce qui réduit d’autant le coût d’acquisition, ou permet dans certains cas de récupérer une somme non négligeable en une seule fois. C'est notamment le cas pour les personnes qui achètent à crédit et peuvent par conséquent récupérer leur apport via ce remboursement de TVA. 

C’est un avantage fiscal majeur du LMNP en résidences gérées : vous achetez le bien HT (hors taxe), puis l’État vous rembourse la TVA payée, à condition de respecter les critères d’éligibilité.

Pour profiter de cette TVA LMNP résidence de services, plusieurs conditions doivent être réunies. D’abord, il faut que le logement soit situé dans une résidence offrant les prestations de services exigées (au moins 3 des 4 services para-hôteliers : accueil, petit-déjeuner, ménage, linge) assurées par le gestionnaire . C’est généralement le cas des résidences de tourisme classées, des appart’hôtels, des résidences étudiantes ou seniors avec réception, etc.

Ensuite, le propriétaire doit signer avec l’exploitant un bail commercial d’une durée minimale (souvent 9 ans ou 11 ans renouvelables) pour l’exploitation meublée du bien . Le gestionnaire étant lui-même un professionnel assujetti à la TVA, la location entre le propriétaire et ce gestionnaire est soumise à TVA par nature . Autrement dit, le loyer versé par l’exploitant au bailleur sera stipulé hors taxes, avec la TVA ajoutée (que le gestionnaire récupérera de son côté). Ce cadre fiscal particulier (location à un gestionnaire soumis à TVA) permet au propriétaire LMNP de récupérer la TVA qu’il a payée lors de l’acquisition du bien et sur ses dépenses, car son activité est considérée comme taxable.

Quelles sont les conditions concrètes pour récupérer la TVA dans ce contexte ? En résumé : il faut acquérir un logement neuf (ou assimilé neuf, par exemple achevé depuis moins de 5 ans et vendu par un assujetti) soumis à TVA, le louer meublé par bail commercial à un exploitant pendant au moins 9 ans, et s’assurer que la résidence propose en continu les services para-hôteliers requis . Si ces conditions sont réunies, le statut LMNP devient un véritable atout car vous pouvez obtenir le remboursement des 20% de TVA sur le prix d’achat immobilier, ainsi que sur le mobilier acheté et les éventuels travaux réalisés dans le bien . En pratique, le nouvel investisseur paie le prix TTC (toutes taxes comprises) au promoteur lors de l’acquisition du logement neuf, puis il déclare son activité LMNP à la TVA et demande le remboursement de la TVA payée. Le Trésor Public reversera alors au propriétaire la TVA (en général dans un délai de quelques mois), ce qui revient à avoir acquis le bien hors taxes.

Bien entendu, le revers de la médaille est l’engagement de conserver le bien dans le même régime pendant une durée longue. L’administration fiscale impose en effet de maintenir l’affectation du bien pendant 20 ans dans le cadre taxable, faute de quoi la TVA initialement remboursée doit être restituée au prorata du temps restant. Concrètement, cela signifie qu’en cas de revente ou d’arrêt de l’activité avant d’avoir atteint 20 ans de location sous régime TVA, une partie de la TVA récupérée devra être remboursée à l’État (voir plus loin la section sur la revente). Néanmoins, dans la pratique des résidences gérées, cette contrainte des 20 ans est souvent aménageable : la plupart des reventes sur le marché secondaire de ces biens se font entre investisseurs LMNP, ce qui permet d’éviter un remboursement immédiat de la TVA (le nouvel acquéreur reprenant à son compte les engagements en cours) . Il est donc tout à fait possible de revendre un bien LMNP en résidence de services avant 20 ans sans perdre l’avantage de TVA, sous réserve d’organiser la cession correctement (nous y reviendrons).

En résumé, l’investissement en résidence de services permet la récupération de TVA, mais exige un cadre strict : services para-hôteliers obligatoires, bail commercial avec un gestionnaire assujetti sur une longue durée, et respect des engagements dans le temps.

Comment s’assujettir et récupérer la TVA en LMNP ? (Conditions et démarches)

Le statut LMNP n’entraîne pas automatiquement un numéro de TVA – par défaut, un loueur meublé est non assujetti. Si vous réunissez les conditions pour être dans le champ de la TVA, vous devrez effectuer certaines démarches pour opter à la TVA et récupérer la taxe.

Voici les principales étapes et conditions à connaître pour bénéficier de la récupération de la TVA LMNP :

1. Immatriculez votre activité LMNP sur le Guiche Unique de l'INPI. Sur ce formulaire en ligne, indiquez votre choix en matière de TVA. Si vous n’offrez pas de services, vous cocherez “Activité éxonérée de TVA” . En revanche, si vous comptez proposer des prestations para-hôtelières ou que vous investissez en résidence de services, vous devez opter pour l’assujettissement à la TVA. Il est possible qu’on vous demande de justifier des conditions, par exemple en fournissant le bail commercial signé avec le gestionnaire ou une description des services proposés aux locataires. Choisissez alors '' TVA régime réel simplifié ''. 

2. Obtenir un numéro de TVA intracommunautaire auprès des services fiscaux. Une fois votre activité enregistrée, l’administration vous communiquera un numéro de TVA via le mémento fiscal envoyé par courrier environ 15 à 30 jours après validation de votre activité sur l'INPI.

3. Acquitter la TVA lors de l’achat puis déposer une demande de remboursement. Dans le cas d’un achat immobilier neuf soumis à TVA, vous devrez avancer la TVA incluse dans le prix d’achat (souvent, le notaire collecte le prix TTC lors de la vente) . Une fois propriétaire et immatriculé à la TVA, vous pourrez déposer un formulaire de remboursement de TVA (généralement dans les 15 jours suivant la livraison du bien) afin de récupérer la TVA payée . L’administration fiscale traite cette demande et vous rembourse la TVA correspondante dans un délai d’environ 3 à 6 mois . Assurez-vous de bien conserver tous les justificatifs nécessaires : facture d’achat du bien (ou acte notarié avec mention de la TVA), contrat de bail commercial, factures des meubles et travaux avec TVA, etc., car ils pourront être exigés en cas de contrôle .

4. Déduire la TVA sur vos dépenses et gérer la TVA collectée. Une fois votre activité en régime TVA lancée, vous fonctionnez comme une petite entreprise vis-à-vis de la TVA. Vous pourrez déduire la TVA de toutes vos dépenses liées à la location meublée (mobilier, équipements, travaux, frais du gestionnaire facturés avec TVA, etc.), et vous devrez collecter la TVA sur vos loyers pour la reverser à l’État. En pratique, chaque trimestre ou chaque mois (selon votre régime, voir plus bas), vous ferez le bilan de la TVA collectée moins la TVA déductible sur vos achats. Si la TVA déductible dépasse la TVA collectée (par exemple lors de gros travaux ou au démarrage de l’activité), vous obtiendrez un crédit de TVA et pourrez en demander le remboursement. Dans le cas inverse, vous reverserez la différence au Trésor Public.

Notons que parmi les conditions clés figurent : acquérir un logement neuf assujetti à TVA, proposer au moins 3 services para-hôteliers, disposer d’un numéro de TVA, conserver le bien en location 20 ans pour éviter la régularisation . Si ces critères sont remplis, la récupération de TVA s’applique non seulement au prix du bien immobilier, mais aussi aux achats de meubles et aux frais annexes liés à la location, ce qui constitue un avantage financier substantiel pour le bailleur.

La TVA sur les loyers : quel taux appliquer en location meublée ?

Lorsqu’un loueur meublé LMNP devient assujetti à la TVA, il doit appliquer cette taxe sur les loyers facturés à ses locataires (ou à l’exploitant dans le cadre d’un bail commercial). Le taux de TVA dépend du type de location meublée concerné, car la France applique des taux réduits pour les prestations d’hébergement. Dans la grande majorité des cas, le taux intermédiaire de 10% s’applique aux loyers de location meublée avec services . Ce taux de 10% couvre les hébergements de tourisme, les résidences de vacances classées, les appart’hôtels, les locations meublées de courte durée avec services, etc., dès lors que l’activité est para-hôtelière. Ainsi, un loyer mensuel de 500 € HT serait facturé 550 € TTC au locataire (500 + 10% de TVA) dans ce régime.

Il existe toutefois un taux encore plus réduit (5,5%) pour certains hébergements spécifiques à caractère social ou médico-social. Par exemple, les locations meublées en EHPAD (établissement pour personnes dépendantes), en résidence pour seniors agréée, en résidence pour étudiants conventionnée, ou encore en logement-foyer pour travailleurs, peuvent bénéficier du taux de TVA de 5,5% . Ce taux super-réduit vise à favoriser les services à vocation sociale. Si vous investissez en LMNP dans ce type d’établissement (par exemple une chambre en EHPAD ou un appartement en résidence pour étudiants avec convention APL), vérifiez bien le taux de TVA applicable avec le gestionnaire : souvent il sera de 5,5%, ce qui signifie que vous collecterez moins de TVA sur les loyers (mais aviez aussi payé une TVA à 5,5% seulement sur le bien si c’est un logement très social, ce qui est un cas particulier).

En dehors de ces cas, le taux normal de 20% reste applicable sur les services qui ne relèvent pas de l’hébergement pur. Cependant, dans le cadre d’une location meublée LMNP, quasiment tous les revenus sont liés à l’hébergement lui-même. Si, par exemple, vous facturez à vos locataires des services additionnels non inclus (location de matériel, prestation de transport, etc.), ces derniers pourraient être soumis au taux standard de 20%. Mais pour un bailleur LMNP moyen, le 10% s’appliquera sur les loyers, ce qui est un atout par rapport à d’autres secteurs. Notez que ce taux de TVA de 10% ne signifie pas nécessairement une charge supplémentaire pour le locataire final : dans les résidences de tourisme ou les locations saisonnières, les prix sont généralement annoncés TTC aux occupants, le marché intégrant cette TVA. De même, un exploitant de résidence de services vous versera un loyer fixé hors taxes auquel il ajoutera 10% de TVA, montant qu’il récupérera ensuite de son côté. Le bail commercial précise en général que les loyers sont « HT + TVA ». Le propriétaire, lui, devra reverser cette TVA collectée après déduction de la TVA sur ses charges d’exploitation.

Revente d’un bien LMNP en résidence services : quelles conséquences sur la TVA ?

L’une des grandes questions des investisseurs concerne la revente LMNP et la TVA. Que se passe-t-il si vous vendez un bien loué en meublé pour lequel vous aviez initialement récupéré la TVA ? La règle de base est la suivante : si vous revendez ou cessez l’activité avant d’avoir conservé le bien 20 ans sous le régime TVA, vous devez procéder à une régularisation de la TVA. Cela signifie rembourser une partie de la TVA qui vous avait été remboursée à l’achat, au prorata des années restantes jusqu’à 20 ans . La TVA est considérée comme “gagnée” à raison de 1/20ème par année de détention effective en location taxable. Par exemple, si vous vendez le bien après 10 ans, vous devrez en principe restituer 10/20èmes, soit 50%, de la TVA initialement récupérée. S’il vous restait 5 ans pour atteindre les 20 ans, vous rendriez 5/20èmes (25%), etc. Ce remboursement se fait via une dernière déclaration de TVA pour solder la situation fiscale.

Toutefois, il existe des exceptions et des moyens d’éviter cette restitution. Si vous revendez votre bien LMNP à un autre investisseur qui lui-même va reprendre le statut LMNP assujetti à TVA (en conservant le bail commercial et les services jusqu’au terme restant), alors la cession peut se faire sans aucun flux de TVA immédiat . Concrètement, l’article 257 bis du CGI permet, lors d’une vente d’un bien affecté à une activité locative soumise à TVA, de considérer la vente comme la poursuite de l’exploitation et non comme une livraison soumise à TVA. Le vendeur n’a ainsi pas à rembourser la TVA et le repreneur continue l’engagement jusqu’à la fin de la période de 20 ans initiale . C’est la situation idéale : le bénéfice de la TVA LMNP est transféré à l’acheteur, sans perte. Ce scénario est très fréquent dans la revente de résidences gérées, où l’acquéreur est généralement un autre investisseur LMNP. Il faut veiller à ce que le nouvel acheteur soit bien immatriculé à la TVA et s’engage à respecter les conditions (services, bail en cours) pour sécuriser l’opération . Les notaires exigent en général que l’acheteur obtienne un numéro de TVA avant la signature pour appliquer ce régime de transmission d’activité .

Si en revanche l’acquéreur n’est pas un LMNP assujetti (par exemple, il achète le bien pour l’occuper lui-même ou le retirer du dispositif, ou c’est un marchand de biens qui ne maintient pas la location meublée longue durée), alors l’article 257 bis ne s’applique pas . Dans ce cas, le vendeur doit régulariser la TVA restituable. Une solution pratiquée, notamment face à un marchand de biens, est d’intégrer cette TVA résiduelle dans le prix de vente : le vendeur facture à l’acheteur le montant de TVA qu’il doit restituer (au prorata des années manquantes) . L’acheteur, en tant que marchand, paye ce surplus de TVA mais pourra le déduire ensuite de son côté, puisque la transaction aura été soumise à TVA. Le résultat est neutre pour le vendeur (il n’a pas de TVA à payer de sa poche, l’acheteur l’ayant acquittée dans le prix) et l’acheteur reprendra un nouveau cycle fiscal de 20 ans s’il reloue en meublé derrière. S’il s’agit d’un acquéreur qui sort totalement le bien du circuit (ex : achat pour résidence principale sans TVA), alors le vendeur devra directement rembourser la TVA au fisc lors de la cession. Il est donc crucial, avant de revendre un bien LMNP acquis TVA incluse, de planifier la cession avec un professionnel afin d’optimiser le traitement fiscal. Le cas échéant, revendre à un autre investisseur permet de conserver l’avantage de TVA sans interruption. Notons enfin que passé le cap des 20 ans, la question ne se pose plus : la TVA initiale est définitivement acquise et aucune régularisation n’est due en cas de revente une fois la vingtième année révolue.

Avantages et inconvénients de l’assujettissement à la TVA en LMNP

Opter pour la TVA en location meublée (lorsque cela est possible) présente des avantages significatifs, mais aussi des contraintes qu’il faut bien mesurer avant de se lancer. Voici un résumé des principaux points à considérer :

➕ Avantages pour l’investisseur : Le premier atout est bien sûr la récupération de la TVA sur le prix d’achat du bien immobilier, ce qui équivaut à une économie de 20% sur l’investissement initial . Cet avantage améliore nettement la rentabilité de votre opération, surtout dans le neuf où le prix TTC est élevé. De plus, vous pourrez déduire la TVA sur toutes les dépenses liées au bien (mobilier, rénovation, frais de gestion avec TVA), diminuant d’autant vos coûts d’exploitation. Enfin, proposer des services de type hôtelier peut vous permettre de louer en courte durée à des tarifs plus élevés (ex : via des plateformes de location saisonnière) ou d’avoir un bail ferme avec un gestionnaire, ce qui sécurise vos loyers – deux modèles rendus possibles par l’assujettissement à TVA.

➖ Inconvénients et contraintes : En contrepartie, le régime TVA LMNP apporte son lot de formalités et d’engagements. D’abord, la gestion administrative est plus lourde : il faut s’enregistrer, obtenir un numéro de TVA, tenir une comptabilité précise, émettre des factures conformes et déposer régulièrement des déclarations de TVA . Cela engendre souvent des frais de comptabilité et un investissement personnel en temps. Ensuite, l’obligation de conserver le bien 20 ans sous ce régime pour ne pas rembourser la TVA peut limiter votre flexibilité : vous vous engagez sur le long terme, ce qui peut être contraignant si vous souhaitez revendre plus tôt ou changer l’affectation du logement . Par ailleurs, en étant assujetti, vous devez respecter scrupuleusement les échéances fiscales sous peine de sanctions (des retards de déclaration ou paiement de TVA peuvent entraîner des pénalités). Il faut aussi être conscient que la TVA sur les loyers peut rendre vos loyers un peu moins compétitifs si vos locataires finaux sont des particuliers non récupérateurs de TVA – en pratique, cela concerne surtout les locations de tourisme où le prix TTC doit rester attractif par rapport à la concurrence. Toutefois, la plupart des clients s’accommodent d’un tarif TTC, et dans les résidences gérées le loyer HT est fixé à l’avance, donc cet inconvénient est souvent neutre. Enfin, dernière contrainte : pour rester éligible, vous dépendez du maintien des services para-hôteliers. Si le gestionnaire fait défaut ou cesse d’offrir les services requis, ou si vous-même arrêtez les prestations (en cas de location directe), vous pourriez perdre le bénéfice du régime TVA et devoir basculer hors TVA (avec éventuellement une régularisation). Il y a donc une dépendance au bon fonctionnement du dispositif sur la durée.

En conclusion, faut-il opter pour la TVA en LMNP ? Pour un investisseur, tout dépend de la stratégie et du type de location envisagé. Si vous investissez dans une résidence de services de qualité, avec un gestionnaire fiable, l’option TVA est généralement très avantageuse : la réduction du prix d’achat grâce à la TVA récupérée et les loyers sécurisés en bail commercial compensent largement les contraintes administratives. De même, si vous exploitez un bien en location meublée touristique haut de gamme avec services (style chambres d’hôtes de luxe, gîte avec prestations), la TVA peut booster votre rentabilité à condition d’avoir une demande locative suffisante pour absorber la TVA sur les tarifs. En revanche, pour une location meublée classique à l’année ou une petite location de vacances sans service particulier, chercher à s’assujettir à la TVA n’aurait pas de sens – vous resteriez de toute façon en dehors du champ de TVA et il n’y a pas de TVA à récupérer sur le bien (sauf achat neuf spécifique). L’optimisation fiscale via la TVA LMNP doit donc être envisagée au cas par cas. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un conseiller fiscal ou un expert-comptable avant de monter une opération LMNP avec TVA, afin de sécuriser les démarches et de vérifier la viabilité à long terme. Lorsqu’elle est maîtrisée, la TVA en location meublée peut être un véritable levier de rentabilité pour l’investisseur immobilier, tout en restant conforme aux règles fiscales en vigueur.

Les quatre régimes de TVA possibles pour un bailleur LMNP

1. La franchise en base (article 293 B CGI)

Tant que le chiffre d’affaires HT de location ne dépasse pas 85 000 € pour les activités d’hébergement (location meublée, chambres d’hôtes, résidences de tourisme) ou 37 500 € pour les autres prestations de services, le loueur reste « non redevable » : il ne facture pas la TVA, n’en déduit pas non plus, et fait simplement figurer sur ses quittances la mention « TVA non applicable – art. 293 B CGI ». La tolérance annuelle (dite « seuil majoré ») est respectivement 93 500 € / 41 250 € ; au-delà, la franchise tombe immédiatement et le loueur devient assujetti dès le premier jour du mois du dépassement. 

2. Le régime réel simplifié (RSI)

Il s’applique de plein droit lorsque le CA HT reste ≤ 840 000 € pour l’hébergement et ≤ 254 000 € pour les prestations de services et que la TVA exigible de l’exercice précédent n’excède pas 15 000 €. Le bailleur dépose deux acomptes (55 % en juillet, 40 % en décembre) puis une déclaration annuelle CA12 en mai. S’il vient tout juste d’acheter un bien neuf en résidence de services, il peut déposer, dès la livraison, une CA3 exceptionnelle + le formulaire 3519 pour récupérer la TVA sans attendre la CA12. Ce régime est donc le plus fréquent chez les LMNP “para-hôteliers” : il autorise la déduction/récupération de TVA tout en limitant la paperasse. 

3. Le régime réel normal (RN)

Dès que l’une des deux conditions ci-dessus est franchie (CA > 840 k€ / 254 k€ ou TVA due > 15 000 €), le loueur bascule au réel normal : il télédéclare une CA3 chaque mois (trimestre possible si la TVA à payer demeure < 4 000 € par an). Avantage : le crédit de TVA peut être remboursé tous les mois ; inconvénient : obligations comptables et déclaratives plus lourdes. En pratique, seuls les multi-investisseurs LMNP (plusieurs résidences ou gros parc de courte durée) atteignent ces seuils. 

4. Le mini-réel

C’est une option : on reste au régime simplifié pour les bénéfices (comptabilité allégée) mais on choisit le réel normal uniquement pour la TVA. Le loueur dépose donc des CA3 mensuelles et peut demander le remboursement de ses crédits dès le mois suivant, tout en évitant la comptabilité complète du RN pour le résultat. Idéal lorsqu’on a un flux régulier de TVA à récupérer (travaux récurrents, mobilier, etc.) mais pas un chiffre d’affaires suffisant pour passer de force au réel normal. L’option se notifie au SIE (lettre ou messagerie) et reste valable tant qu’on ne la dénonce pas.