LMNP et TVA : Récupération, Déclaration et Exonérations

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre de nombreux avantages fiscaux, mais la question de la TVA en location meublée peut prêter à confusion. En principe, louer un logement meublé n’impose pas de facturer la TVA, ce qui dispense la plupart des propriétaires de cette formalité. Cependant, certaines locations meublées peuvent être soumises à la TVA – notamment depuis les récentes réformes fiscales – et cela ouvre droit à la récupération de la taxe sur vos dépenses. Dans cet article, nous allons faire le point sur les règles d’exonération, les conditions pour récupérer la TVA et les obligations de déclaration pour un investisseur LMNP en 2025.

Synthèse de l’article

En location meublée (LMNP), les loyers sont exonérés de TVA par défaut, sauf exceptions. Vous ne facturez donc pas de TVA à vos locataires dans la majorité des cas. Quand bascule-t-on à la TVA ? Principalement si vous offrez des services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage, linge, accueil) de façon régulière ou si vous investissez en résidence avec services. De plus, une réforme en 2025 assujettit désormais toutes les locations meublées de courte durée (séjours ≤ 30 jours) à la TVA à 10 %, même sans prestations, afin d’aligner la fiscalité des meublés touristiques sur l’hôtellerie. L’intérêt de la TVA : si vous y êtes assujetti, vous pourrez récupérer la TVA payée sur l’achat d’un bien neuf et sur vos dépenses (travaux, mobilier, etc.), ce qui réduit le coût de votre investissement. En revanche, cela implique de facturer la TVA aux locataires et de respecter des obligations déclaratives strictes (formulaires CA3/CA12 sur impots.gouv). Enfin, notez que si vous avez bénéficié d’un remboursement de TVA, vous devrez garder le bien pendant 20 ans ou rembourser une partie de la taxe en cas de revente anticipée.

LMNP et exonération de TVA : la règle générale

En règle générale, la location meublée à usage d’habitation est exonérée de TVA. Que vous soyez LMNP ou loueur en meublé professionnel (LMP), vous n’avez pas à facturer de TVA sur les loyers perçus, ni à la reverser au Trésor Public. Cette exonération de plein droit, prévue à l’article 261 D, 4° du Code général des impôts (CGI), s’applique quelle que soit la durée du bail (location nue à l’année, location saisonnière courte durée, etc.) et quel que soit le montant des loyers – même si vos revenus locatifs dépassent 23 000 € par an ou vos autres critères fiscaux.

En pratique, cela signifie que la majorité des bailleurs en meublé n’ont aucune démarche de TVA à effectuer. Vous encaissez les loyers “hors taxes” et vous supportez la TVA sur vos dépenses (travaux, mobilier…) sans possibilité de la déduire. Par exemple, un propriétaire LMNP classique qui loue son appartement meublé à l’année ne peut pas récupérer la TVA sur l’achat des meubles ou sur des travaux, car son activité n’est pas assujettie à TVA. Cette situation est généralement favorable car elle évite les formalités et ne vous oblige pas à augmenter vos loyers pour y inclure la TVA.

Quand un LMNP doit-il facturer la TVA ? (Assujettissement)

Deux grandes situations peuvent rendre un loueur en meublé imposable à la TVA : la fourniture de prestations para-hôtelières et certains types de locations touristiques spécifiques. Depuis 2025, un critère de durée du séjour s’ajoute également. Examinons ces cas en détail.

1. Les prestations para-hôtelières (services hôteliers)

Les 4 services para-hôteliers principaux (petit-déjeuner, nettoyage, linge, accueil) dont la combinaison peut faire basculer une activité LMNP dans le champ de la TVA.
La loi considère que si vous ne faites que “louer un logement meublé”, vous exercez un louage de chose (activité civile exonérée de TVA). En revanche, si vous proposez en sus de la location des services similaires à ceux d’un hôtel, vous réalisez un louage de services assimilé à de l’hôtellerie, ce qui est soumis de plein droit à la TVA. Le Code général des impôts précise ainsi que l’exonération ne s’applique pas dès lors que le bailleur offre, de manière régulière, au moins trois des quatre prestations suivantes :

• Le petit-déjeuner : proposer un service de petit-déjeuner aux locataires (même via un tiers) ;

• Le nettoyage régulier des locaux pendant le séjour (ménage intermédiaire, pas seulement en fin de séjour) ;

• La fourniture du linge de maison (draps, serviettes) avec renouvellement en cours de séjour ;

• L’accueil de la clientèle (réception, remise des clés avec interaction humaine, pas uniquement une boîte à clés).

Dès que 3 de ces 4 services sont offerts de façon habituelle, la location meublée est requalifiée en activité para-hôtelière et le bailleur devient assujetti à la TVA. La simple proposition de ces services suffit, peu importe que le locataire en profite effectivement ou non : par exemple, mentionner dans votre annonce un option petit-déjeuner, un ménage hebdomadaire ou un service de conciergerie entraîne l’assujettissement, même si ces options sont peu utilisées. En revanche, si ces prestations sont occasionnelles et accessoires (linge fourni uniquement à l’arrivée, ménage seulement à la fin du séjour, etc.), vous restez dans le cadre de la location meublée classique exonérée.

2. Les autres cas d’assujettissement

Indépendamment des prestations para-hôtelières, le CGI soumet déjà à TVA certaines locations à un exploitant : par exemple les logements situés en résidences gérées (tourisme classé, affaires, étudiant, senior, EHPAD…), loués par bail commercial à un professionnel assujetti. Dans ces schémas, la location au profit de l’exploitant est elle-même taxable de plein droit (location destinée à une fourniture de logement meublé soumise à TVA) : le bailleur facture un loyer HT + TVA au taux réduit de 10 % (hébergement/parahôtelier ou meublé avec services) ou 5,5 % pour certains établissements médico-sociaux. Ces situations restent en vigueur et concernent surtout les investisseurs en résidences gérées.

En résumé, vous êtes assujetti à la TVA en LMNP dans deux cas distincts :
(a) Secteur hôtelier/para-hôtelier : vous proposez ≥ 3 des 4 services (petit-déjeuner, ménage régulier, linge, réception) et l’hébergement est offert pour une durée n’excédant pas 30 nuitées → TVA 10 % ;
(b) Location meublée à usage résidentiel avec services annexes : vous proposez ≥ 3 des 4 services sans condition de “clientèle de passage” → TVA 10 %.
Dans les autres situations (0–2 services, location meublée “classique” longue durée), vous restez exonéré de TVA.

Franchise en base de TVA : les seuils à connaître

Même si votre activité de location meublée entre juridiquement dans le champ de la TVA, il existe un dispositif d’allègement appelé franchise en base de TVA. Ce mécanisme permet aux petites entreprises (dont les loueurs en meublé) de ne pas facturer ni déclarer la TVA tant qu’elles restent sous un certain plafond de chiffre d’affaires. Concrètement, si vos recettes locatives annuelles n’excèdent pas le seuil fixé, vous bénéficiez d’une exonération de TVA de plein droit, mais en contrepartie vous ne pouvez pas récupérer la TVA déductible sur vos achats.

Seuils applicables en 2025 : La franchise de TVA distingue deux catégories d’activités avec des plafonds différents :

• Pour la location meublée dite “para-hôtelière” (locations en résidences de services, meublés de tourisme, AirBNB, etc.), le plafond est d’environ 85 000 € de recettes annuelles, avec une tolérance jusqu’à 93 500 € si le CA de l’année précédente était sous 85 000 €.

• Pour la location meublée classique (longue durée sans services, considérée comme prestation de services au sens fiscal), le seuil est bien plus bas : 37 500 € annuels, toléré jusqu’à 41 250 € si N-1 était sous 37 500 €. (Ces chiffres correspondent aux seuils 2023 indexés : 85 000 € et 37 500 € ; ils peuvent être révisés légèrement chaque année par l’État.)

Tant que vos recettes restent sous le seuil pertinent, la franchise s’applique automatiquement : vous n’avez aucune déclaration de TVA à déposer et n’ajoutez pas de TVA sur vos loyers. Par contre, si vous franchissez le seuil en cours d’année, vous perdez le bénéfice de la franchise dès le 1er jour du mois suivant le dépassement (ou dès le 1ᵉʳ janvier de l’année suivante selon les cas). Il faudra alors basculer en régime réel et déclarer la TVA.

Option volontaire : même en deçà du seuil, un loueur peut opter pour payer la TVA s’il y trouve un avantage (typiquement pour récupérer la TVA sur un achat immobilier neuf). L’option se formalise par courrier au SIE (Service des Impôts des Entreprises) et prend effet immédiatement (au 1ᵉʳ jour du mois de la demande). L’option doit être maintenue au minimum 2 ans. Elle est surtout utilisée par ceux qui achètent un bien neuf éligible et souhaitent récupérer 20 % du prix.

Récupération de la TVA en LMNP : comment ça marche ?

Si votre activité de location meublée est assujettie à la TVA (de plein droit ou par option volontaire), cela signifie que vous devez facturer la TVA à vos locataires mais aussi que vous pouvez déduire la TVA sur vos propres dépenses professionnelles. C’est là un avantage clé du régime para-hôtelier : la récupération de la TVA permet de réduire fortement le coût net de votre investissement immobilier.

Dépenses éligibles à la TVA déductible

Une fois immatriculé à la TVA, vous pourrez récupérer la TVA payée sur toutes les dépenses liées à l’activité de location meublée. Parmi les frais courants dont la TVA est déductible, on peut citer :

• Les travaux de rénovation et d’aménagement de votre bien (taux de TVA généralement 10 % ou 20 % selon la nature des travaux) ;

• Les frais d’entretien et de réparation (plomberie, électricité, peinture, etc.) ;

• Les charges de copropriété (une partie des charges de copro intègre de la TVA, par ex. sur les contrats d’ascenseur ou de ménage des parties communes) 

• Les honoraires de gestion ou de comptabilité (les factures de conciergerie, d’agence de location, ou de votre expert-comptable comprennent 20 % de TVA récupérable) ;

• La TVA sur le prix d’acquisition du logement lui-même, si vous avez acheté un bien neuf TTC (par ex. dans une résidence de services ou en VEFA) : dans ce cas, 20 % du prix du bien peuvent être remboursés par l’État.

En revanche, certaines dépenses courantes n’ouvrent pas droit à récupération de TVA parce qu’elles ne sont pas soumises à TVA ou sont hors champ :

• Le prix d’un bien immobilier ancien (pas de TVA immobilière dans l’ancien, mais des droits de mutation) ;

• Les droits de mutation et frais de notaire sur l’ancien (ils comportent une taxe mais ce n’est pas de la TVA) ;

• Les intérêts d’emprunt et frais bancaires (exonérés de TVA) ainsi que l’assurance emprunteur ;

• L’assurance habitation du bien loué (contrats d’assurance hors TVA) ;

• Les taxes locales comme la taxe foncière ou la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) – ce sont des impôts, pas des services assujettis ;

• Les meubles d’occasion achetés à un particulier (pas de TVA déductible s’il n’y avait pas de TVA collectée au départ).

En synthèse, la règle est : vous récupérez la TVA sur tout bien ou service acheté à un fournisseur assujetti (par exemple une entreprise qui vous facture avec TVA). Le gain est alors de 20 % sur la plupart des dépenses, ou 10 % sur celles taxées à 10 %. Cela peut représenter une économie très significative, notamment lors d’un achat immobilier neuf avec TVA ou de gros travaux de rénovation.

Modalités pour récupérer la TVA (immatriculation et demande)

Pour pouvoir déduire la TVA, il faut d’abord accomplir les démarches administratives :

• S’immatriculer et obtenir un numéro de TVA intracommunautaire : lors de votre déclaration de début d’activité via le guichet unique de l'INPI, cochez l’option de régime TVA réel si vous savez être assujetti. Sinon, plus tard, adressez une demande d’assujettissement à la TVA par lettre recommandée à votre SIE. Dans ce courrier, vous pouvez préciser votre engagement à respecter les conditions (par exemple confier la gestion du bien à un professionnel pendant 9 ans dans le cadre d’une résidence de services). Une fois validé, le service des impôts vous attribue un numéro de TVA.

• Facturer la TVA à vos locataires : dès que vous êtes assujetti, vos quittances de loyer ou factures doivent mentionner la TVA (10 % sur le loyer principal). Si vous passez par un gestionnaire (ex: résidence de service), celui-ci prélève généralement la TVA sur les loyers et vous reverse le montant hors taxe.

• Déclarer et payer la TVA due : de façon trimestrielle ou mensuelle via le formulaire CA3 (si régime réel normal) ou annuellement via CA12 (régime simplifié) – voir section suivante sur la déclaration.

• Demander le remboursement de la TVA sur vos achats importants (comme le bien immobilier). Pour cela, vous remplissez le formulaire 3519 de demande de remboursement de crédit de TVA, à envoyer à votre SIE avec les justificatifs : facture d’achat TTC du bien avec TVA mentionnée, copie du bail commercial si applicable, RIB, etc.. Le Trésor Public peut aussi vous rembourser automatiquement si votre crédit de TVA dépasse 150 € à la fin de l’année.

Une fois ces démarches effectuées, le remboursement intervient sous quelques semaines à quelques mois. D’après les retours d’expérience, le délai est en général de 2 à 4 mois, pouvant aller jusqu’à 6 mois. En cas d’achat en VEFA (sur plan), la TVA peut être récupérée au fur et à mesure des appels de fonds.

TVA et revente du bien : l’engagement de 20 ans

Un propriétaire LMNP qui a récupéré la TVA lors de l’achat d’un logement doit s’engager à conserver le bien en location meublée taxable pendant au moins 20 ans. Ce délai correspond à la période de régularisation de la TVA prévue par l’administration fiscale. Si vous revendez le bien ou cessez l’activité avant les 20 ans, vous devrez restituer une partie de la TVA initialement récupérée, au prorata des années non effectuées. Concrètement, chaque année entamée retire 1/20ème du bénéfice acquis : par exemple, en vendant après 10 ans, vous rendez 10/20èmes = 50 % de la TVA remboursée au départ.

Calcul : Supposons une TVA récupérée de 30 000 €. Si revente au bout de 10 ans, vous devrez reverser 15 000 € au fisc. S’il vous restait 5 ans (revente après 15 ans), ce serait 5/20èmes = 7 500 € à rembourser, etc.

Il existe toutefois une solution pour éviter la régularisation : revendre le bien à un acquéreur qui reprend l’activité soumise à TVA. Si vous cédez le logement à un autre investisseur LMNP assujetti (par exemple un investisseur qui continue le bail commercial en cours dans la résidence de services), alors la vente peut bénéficier du régime de dispense de TVA (transmission d’universalité de biens). Dans ce cas, l’acheteur reprend à son compte l’engagement de TVA sur les années restantes et vous n’avez pas à rembourser au moment de la vente. Cette modalité nécessite que le bail commercial ou les contrats soient transférés au successeur, et que celui-ci soit lui-même redevable de la TVA. Avant de vendre, il est fortement conseillé de consulter un fiscaliste pour optimiser la cession et ne pas perdre le bénéfice de la TVA non plus que les amortissements (la revente en LMNP a aussi des impacts sur la plus-value imposable).

Déclaration de TVA : obligations et échéances

Dès lors que vous êtes assujetti à la TVA en LMNP, vous devez respecter des obligations déclaratives auprès de l’administration fiscale. Voici les grandes lignes de la gestion de TVA pour un loueur meublé :

• Espace Professionnel impots.gouv.fr : La déclaration de TVA se fait en ligne sur votre compte fiscal professionnel. Vous devrez y télétransmettre vos déclarations périodiques et payer la TVA due le cas échéant.

• Régime réel simplifié (CA12) : C’est le régime par défaut pour les LMNP soumis à TVA qui restent sous certains seuils annuels (moins de ~15 000 € de TVA due par an). Vous ne produisez qu’une déclaration annuelle (formulaire CA12 n°3517) récapitulant la TVA collectée et déductible de l’année civile, à déposer avant le 2ᵉ jour ouvré suivant le 1ᵉʳ mai de l’année suivante (soit en pratique vers le 3–5 mai). En cours d’année, vous versez deux acomptes semestriels : 55 % de la TVA de l’an passé en juillet, et 40 % en décembre. Ces acomptes viennent s’imputer sur le calcul final. Vous pouvez les moduler à la baisse si votre activité a diminué. Le solde ou le crédit est régularisé lors de la déclaration annuelle.

• Régime réel normal (CA3) : Si votre volume de TVA devient important (par exemple plus de 15 000 € de TVA due annuellement, ce qui est rare en LMNP individuel) ou si vous en choisissez l’option, vous passez en déclarations de TVA trimestrielles ou mensuelles. Le formulaire est alors le CA3, à envoyer chaque mois (ou chaque trimestre si TVA <4 000 € par trimestre). Ceci permet de récupérer plus rapidement les crédits de TVA, mais exige une comptabilité plus stricte.

• Comptabilité et facturation : Vous devez tenir une comptabilité détaillée faisant apparaître la TVA collectée et la TVA déductible. Conservez bien toutes les factures d’achats avec TVA. Sur vos propres reçus de loyer ou factures clients, indiquez votre numéro de TVA et la mention de la TVA (par ex. “Loyer HT 500 € + TVA 10 % = 550 € TTC”). Si vos locataires sont des particuliers, le loyer TTC sera généralement affiché dans le bail, avec la TVA calculée en interne. Pour les locations via plateforme, celle-ci peut vous aider à gérer la collecte de TVA.

Sanctions : En cas de manquement (omission de déclaration, retard de paiement…), vous encourez des pénalités de retard de 10 % du montant non déclaré, et potentiellement des intérêts de retard. Le fisc peut également requalifier rétroactivement votre activité si vous auriez dû être assujetti et que vous ne l’avez pas fait : un redressement TVA pourrait alors porter sur 20 % de vos loyers passés, plus des pénalités. Mieux vaut donc se conformer aux obligations dès que vous franchissez les limites.)

Sources officielles et références

• Code général des impôts – Article 261 D, 4° : Exonération de TVA des locations meublées et conditions d’assujettissement (prestations para-hôtelières et hébergements touristiques). Legifrance, version en vigueur au 01/01/2025.

• Code général des impôts – Article 293 B : Dispositif de franchise en base de TVA et seuils de chiffre d’affaires pour exonération. Legifrance.

• Loi n°2024-1764 du 19 novembre 2024 (dite loi Lemoine) : Renforcement de la régulation des meublés de tourisme, introduction du critère de séjour ≤ 30 jours pour la TVA. JO du 20/11/2024.

• BOFiP-Impôts, actualité BOI-TVA-CHAMP du 26 mars 2025 : Précisions doctrinales sur le régime de TVA applicable aux prestations d’hébergement para-hôteliers (para-hôtellerie) et locations meublées touristiques. Impots.gouv.fr

• Service-Public.fr – Franchise en base de TVA : seuil unique suspendu en 2025 : Annonce officielle du report de la réforme abaissant le seuil de CA à 25 000 €. Publié le 27/02/2025, consulté le 18/08/2025.

• Service-Public.fr – Locations touristiques : nouvelles règles en 2025 : Synthèse des changements fiscaux pour les meublés de tourisme (abattements micro-BIC, TVA, etc.). Mise à jour 20/01/2025, consulté le 18/08/2025.

• Cerfrance BFC – Loi de finances 2025 : Focus sur les loueurs de meublés de tourisme (TVA à 10 % pour <30 jours, services para-hôteliers). Article du 3/01/2025.

• Ruff & Associés – Modification TVA meublés tourisme : Détail des quatre critères cumulatifs (local meublé, court séjour ≤30j, ≥3 services, responsabilité du bailleur) pour assujettissement à TVA. Article du 29/04/2025.

• Jedeclaremonmeuble.com – TVA en location meublée (JD2M) : Guide pratique (exonération de principe, option P0i, seuils franchise, déclaration CA12). Mis à jour le 26/05/2025.

• Mon Marché Immobilier – LMNP et TVA : Article pédagogique 2025 (exemples concrets, calcul de TVA récupérable, FAQ investisseurs). Consulté en août 2025.