LMNP et TVA : Récupération, Déclaration et Exonérations

Introduction

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est prisé des investisseurs pour ses avantages fiscaux. Cependant, la question de la TVA soulève souvent des interrogations. Bien que les LMNP soient généralement exonérés de TVA, certaines conditions permettent de la récupérer, notamment lors de l'achat d'un bien neuf. Comment bénéficier de ces avantages ? Quelles sont vos obligations ?

Suivez ce guide pour maîtriser les liens entre LMNP et TVA et optimiser votre fiscalité. 🏠✨

Les bases : LMNP et TVA, un lien parfois méconnu

LMNP et exonération de TVA : la règle générale

En tant que Loueur Meublé Non Professionnel, vous êtes exonéré de TVA dans la majorité des cas. Cela signifie :

• Pas de TVA facturée sur vos loyers.
• Pas de récupération possible de la TVA sur vos dépenses liées à la gestion locative.

Cependant, certaines exceptions permettent de récupérer la TVA, notamment lors de l'achat d'un bien immobilier neuf.

Conditions pour récupérer la TVA en LMNP

Quels sont les critères à respecter ?

Pour récupérer la TVA sur un investissement immobilier en LMNP, plusieurs conditions cumulatives doivent être remplies :

1. Un logement neuf : Il doit s'agir d’un bien construit depuis moins de 5 ans, acheté en VEFA (vente en état futur d'achèvement) ou immédiatement après construction.
2. Première propriété : Vous devez être le premier propriétaire de ce bien.
3. Prestations para-hôtelières : Vous devez proposer au moins trois des services suivants :
   • Petit-déjeuner.
   • Blanchisserie.
   • Nettoyage régulier des locaux.
   • Accueil de la clientèle.
4. Gestion par un professionnel : L’exploitation du bien doit être confiée à un gestionnaire agréé (comme dans les résidences services).
5. Engagements de durée :
   • Une mise en location de 9 ans minimum.
   • Une conservation du bien pendant 20 ans pour éviter le remboursement au prorata de la TVA récupérée.
6. Numéro de TVA : Vous devez vous inscrire auprès de l’administration fiscale pour obtenir un numéro de TVA.

👉 Exemple concret : Un investisseur acquiert un appartement dans une résidence de tourisme pour 200 000 € TTC. La TVA de 20 % représente 33 333 €. En respectant les critères ci-dessus, il pourra récupérer cette somme sous forme de remboursement.

Les démarches pour récupérer la TVA

Étapes clés pour récupérer la TVA

1. Déclarer son activité LMNP :
   • Déposez une déclaration P0i pour obtenir un numéro SIRET.
   • Renseignez votre activité de location meublée.
2. S'inscrire à la TVA :
   • Faites une demande écrite auprès du centre des impôts.
   • Engagez-vous à respecter les critères (gestion par un professionnel, location sur 9 ans).
3. Envoyer une demande de remboursement :
   • Remplissez le formulaire 3519.
   • Fournissez des pièces justificatives (acte notarié, RIB, bail commercial…).

Délai de remboursement

Le Trésor Public rembourse généralement la TVA dans un délai de 15 jours à 6 mois. Si le bien est acheté en VEFA, le remboursement peut être échelonné.

TVA et gestion locative : une exonération conditionnelle

Prestations para-hôtelières et TVA

Dès lors que vous proposez trois prestations hôtelières ou plus, vous perdez l'exonération de TVA et devez :

• Facturer la TVA (10 % pour les prestations para-hôtelières).
• Déclarer et collecter la TVA.
• Déduire la TVA sur vos charges (meubles, travaux…).

Franchise en base de TVA

Si vos recettes annuelles sont inférieures à 91 900 €, vous pouvez bénéficier d’une franchise en base. Cela vous exonère de TVA, mais empêche également de récupérer celle-ci.

Déclaration de TVA en LMNP

Les régimes fiscaux

• Régime simplifié (CA12) : Déclaration annuelle avec deux acomptes (juillet et décembre).
• Régime réel (CA3) : Déclaration mensuelle ou trimestrielle si la TVA annuelle dépasse 15 000 €.

Exemple de TVA déductible

• Travaux de rénovation : TVA récupérable à 10 %.
• Frais de gestion et de comptabilité : TVA récupérable à 20 %.
• Meubles : TVA récupérable à 20 %.

Cas concrets : TVA et LMNP

Cas 1 : Achat d’un logement en résidence de tourisme

Situation : Vous achetez un appartement en VEFA pour 250 000 € TTC dans une résidence de tourisme.

• TVA récupérable : 41 666 €.
• Engagement : Location pendant 9 ans minimum avec gestionnaire.
• Résultat : Vous recevez un remboursement de TVA sous 3 mois après l’achat.

Cas 2 : LMNP et prestations para-hôtelières

Situation : Vous louez un studio meublé en résidence étudiante et proposez petit-déjeuner, blanchisserie et nettoyage.

• TVA facturée : 10 % sur le loyer.
• TVA récupérable : Sur les meubles et travaux (20 %).

Cas 3 : Franchise en base

Situation : Vos recettes annuelles sont inférieures à 91 900 €.

• Résultat : Vous êtes exonéré de TVA, mais perdez la possibilité de récupérer la TVA payée.

Conclusion

Le statut LMNP offre de nombreux avantages fiscaux, et la récupération de la TVA peut considérablement réduire le coût d'un investissement. Cependant, il est essentiel de comprendre les conditions d’éligibilité et les démarches administratives pour éviter toute mauvaise surprise. Faites-vous accompagner pour optimiser votre projet et respecter vos obligations fiscales. 🚀

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