Les formalités légales pour sous-louer un bien meublé : Guide complet

Sous-louer son appartement meublé peut sembler une bonne idée pour arrondir ses fins de mois ou financer une absence temporaire. Cependant, la sous-location est strictement encadrée par la loi : sans respecter certaines formalités, elle est considérée comme illégale. Autorisation écrite du bailleur, plafonnement du loyer, contrat de sous-location, assurance, déclarations fiscales… Ce guide complet et à jour en 2025 détaille toutes les démarches à suivre pour sous-louer 100 % légalement et en toute sérénité, tout en évitant les risques juridiques et fiscaux d’une sous-location non autorisée.

Synthèse de l’article

• Accord du propriétaire obligatoire : Un locataire doit obtenir l’autorisation écrite de son bailleur avant de sous-louer son logement, y compris une approbation du loyer demandé au sous-locataire. Sans cet accord explicite, la sous-location est interdite par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989.

• Conditions à respecter : Le loyer de la sous-location ne peut pas dépasser le loyer au prorata que paye le locataire principal. La durée de la sous-location ne doit pas excéder le bail en cours. Le locataire principal doit remettre au sous-locataire une copie de son bail initial ainsi que l’autorisation écrite du propriétaire. Il est fortement recommandé de formaliser le tout dans un contrat de sous-location écrit détaillant les obligations de chacun.

• Statut fiscal (LMNP/LMP) : Les loyers perçus en sous-location meublée sont des revenus imposables dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Le locataire-sousloueur doit les déclarer et s’immatriculer pour obtenir un n° SIRET (obligatoire même en micro-BIC). Tant que les recettes annuelles de location meublée ne dépassent pas 23 000 € et restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer, on est loueur en meublé non professionnel (LMNP). Au-delà de 23 000 € et si ces recettes dépassent 50 % des revenus professionnels, le statut LMP s’applique (avec affiliation Sécurité sociale des indépendants). En LMNP, on déclare au micro-BIC (abattement forfaitaire 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes) ou au réel (déduction des charges, notamment le loyer versé au propriétaire). En LMP, des cotisations sociales SSI (~30 % du bénéfice) sont dues, avec un forfait minimum annuel d’environ 1 200 € même en l’absence de profit.

• Risques en cas d’illégalité : Sous-louer sans accord expose le locataire à la résiliation de son bail et à une expulsion par décision de justice. Le propriétaire pourra réclamer le remboursement de tous les sous-loyers perçus illicitement, ainsi que d’éventuels dommages et intérêts. Le sous-locataire, de son côté, pourrait exiger le remboursement des loyers versés et vous poursuivre en justice. Dans le cas d’un logement social HLM, la sous-location illégale est passible de sanctions pénales (jusqu’à 1 an de prison et 15 000 € d’amende).

• Bonnes pratiques : Relisez votre bail initial (il peut contenir une clause interdisant la sous-location). Communiquez ouvertement avec le bailleur sur votre projet, ne faites rien dans son dos. Respectez le règlement de copropriété (nombreux immeubles prohibent les locations Airbnb de courte durée). Assurez-vous que le logement reste couvert par une assurance pendant la sous-location et exigez une attestation d’assurance du sous-locataire. Enfin, si vous sous-louez via une plateforme type Airbnb, respectez la limite de 120 jours par an pour une résidence principale (seuil pouvant être abaissé à 90 jours/an dans certaines grandes villes à partir de 2025). N’oubliez pas de déclarer en mairie et d’obtenir un numéro d’enregistrement si votre commune l’exige pour les locations de courte durée – faute de quoi, vous vous exposez à de lourdes amendes.

Cadre légal : dans quels cas a-t-on le droit de sous-louer ?

Qu’est-ce que la sous-location ? Il s’agit de la situation où un locataire loue à son tour tout ou une partie du logement qu’il occupe à un tiers sous-locataire en échange d’un loyer. Le locataire principal reste titulaire du bail initial vis-à-vis du propriétaire, et le sous-locataire n’a aucun lien contractuel direct avec le propriétaire.

Principe général d’interdiction. En France, la loi encadre strictement la sous-location. Un locataire n’a pas le droit de sous-louer son logement sans l’accord de son propriétaire, aussi bien pour une location vide que meublée. Depuis la loi Alur de 2014, les baux de location meublée (résidence principale) obéissent aux mêmes règles que les baux vides sur ce point. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 impose un accord préalable et écrit du bailleur pour toute sous-location, et précise que cet accord doit porter à la fois sur le principe de la sous-location et sur le montant du loyer demandé au sous-locataire. En pratique, cela signifie deux choses :

• Si votre contrat de bail comporte une clause interdisant la sous-location, vous devez obtenir du bailleur une levée de cette interdiction par écrit. Sans son consentement écrit, la sous-location demeure prohibée. Le bailleur est libre de refuser sans avoir à se justifier.

• Même si le bail est muet ou semblait autoriser la sous-location, un accord écrit du propriétaire est indispensable. Un simple accord verbal ne suffit pas – par sécurité, exigez une lettre d’autorisation signée ou un avenant écrit. Il est conseillé d’effectuer la demande par lettre recommandée pour garder une preuve de l’accord.

Loyer plafonné. La loi interdit au locataire de réaliser un profit excessif sur une sous-location. Concrètement, le loyer au mètre carré demandé au sous-locataire ne doit pas excéder celui payé par le locataire principal. Vous ne pouvez donc pas sous-louer plus cher que votre propre loyer. Par exemple, si vous payez 800 € pour un 40 m² (soit 20 €/m²), vous ne pouvez pas sous-louer l’ensemble du logement au-delà de 800 €. Si vous ne sous-louez qu’une partie (une chambre par exemple), le loyer doit être proportionnel à la surface occupée. Une légère majoration reste tolérée pour une sous-location partielle (en référence au régime ancien, on parlait d’environ +20 % maximum pour une chambre meublée chez l’habitant). Quoi qu’il en soit, surveillez ce plafonnement : un propriétaire qui découvrirait un loyer supérieur pourrait vous poursuivre pour récupérer les profits indus.

Obligations documentaires. Le locataire-sousloueur doit transmettre au sous-locataire deux documents essentiels : (1) la copie de son bail de location en cours et (2) la copie de l’autorisation écrite du bailleur. Remettre ces documents est obligatoire et sert à prouver au sous-locataire que la sous-location est approuvée et dans les règles. Sans cela, le sous-locataire n’a aucune garantie sur la légalité de l’arrangement. Par ailleurs, la durée de la sous-location ne peut pas dépasser l’échéance du bail initial. Si le bail du locataire principal prend fin (congé donné, non-renouvellement, résiliation), le sous-locataire devra quitter les lieux immédiatement : il n’a aucun droit propre sur le logement une fois le bail principal terminé.

Locations publiques et cas particuliers. Pour qu’une sous-location soit possible, le logement doit appartenir au parc privé (bail soumis à la loi de 1989). Dans un logement social (HLM), la sous-location est en principe strictement interdite, sauf rares exceptions très encadrées. Par exemple, la loi autorise qu’un locataire d’HLM héberge en sous-location une personne âgée de plus de 60 ans ou adulte handicapée, ou bien un jeune de moins de 30 ans, mais uniquement dans le cadre légal spécifique (contrat d’accueil familial ou cohabitation intergénérationnelle solidaire) et avec information préalable à l’organisme HLM. En dehors de ces cas, sous-louer illicitement un HLM mène quasi-certainement à la résiliation du bail, et peut même constituer un délit pénal (jusqu’à 1 an d’emprisonnement) en cas de sous-location abusive de logement social.

Sous-location possible sans accord ? Il existe quelques situations où la loi n’impose pas l’accord du bailleur :

• Si le bail de location principale n’est pas soumis à la loi de 1989 (mais seulement au Code civil). C’est le cas pour certains meublés loués hors résidence principale du locataire : par exemple une location meublée pour une résidence secondaire, un bail mobilité, un logement de fonction, etc. Dans ces situations, la sous-location n’est pas interdite par défaut – elle est autorisée tant que le contrat de bail ne l’interdit pas expressément. En pratique toutefois, même sous régime Code civil, les baux prévoient souvent une clause interdisant la sous-location ou la conditionnent à l’accord du propriétaire. Il faut donc bien lire son contrat.

• Le cas de la cohabitation intergénérationnelle solidaire (loi ELAN 2018). Un locataire âgé de 60 ans ou plus peut héberger en sous-location une personne de moins de 30 ans sans que le propriétaire puisse s’y opposer, à condition de l’en informer par LRAR au préalable. Ce type de sous-location particulière doit faire l’objet d’un contrat spécifique entre le locataire senior et le jeune hébergé, avec un loyer modique et éventuellement des services rendus. Le préavis de fin de sous-location est d’un mois dans ce cadre spécial.

Enfin, rappelons qu’il ne faut pas confondre sous-location et colocation. Si vous souhaitez simplement partager votre logement avec quelqu’un, le plus simple est de demander au propriétaire d’ajouter cette personne comme colocataire sur le bail (avenant) au lieu de procéder à une sous-location clandestine. Dans ce cas, chacun devient locataire officiel vis-à-vis du bailleur, ce qui est beaucoup plus sécurisé pour tout le monde.

Les étapes pour sous-louer légalement un logement meublé

Voyons maintenant comment procéder concrètement pour mettre en place une sous-location dans les règles de l’art. Voici les principales démarches à suivre :

A) Obtenir l’accord écrit du bailleur

C’est la condition sine qua non. Avant toute chose, prenez contact avec votre propriétaire-bailleur (ou l’agence gestionnaire) pour lui demander l’autorisation de sous-louer le logement par écrit. Préparez vos arguments : expliquez la raison de votre demande (déplacement professionnel temporaire, voyage, stage, etc.), rassurez-le sur votre sérieux quant au choix du sous-locataire, et éventuellement proposez-lui de cosigner un document formalisant son accord.

Dans votre courrier ou e-mail de demande, précisez bien : les dates de début et fin envisagées de la sous-location, le montant du loyer que vous comptez demander, et l’identité du sous-locataire pressenti (si vous avez déjà quelqu’un en vue, par ex. un ami ou un étudiant). Le bailleur doit donner son accord sur chacun de ces points. Il est en droit de refuser ou de négocier certaines conditions (il peut par exemple exiger un loyer moindre, ou refuser la personne proposée). S’il accepte, demandez-lui une lettre d’autorisation de sous-location signée, contenant tous les détails (par exemple : « Je, soussigné M. X, propriétaire, autorise M. Y, locataire, à sous-louer le logement sis [adresse], du [date] au [date], pour un loyer mensuel de Z € charges comprises… »). Conservez précieusement cet accord écrit, vous devrez ensuite en remettre copie au sous-locataire.

B) Rédiger un contrat de sous-location écrit

Même si la loi ne l’impose pas formellement, formalisez toujours la sous-location par un contrat écrit signé entre vous (locataire principal) et le sous-locataire. Un contrat clair protège tout le monde en définissant les droits et devoirs de chacun. Ce contrat de sous-location doit au minimum préciser les informations suivantes :

• Identité du sous-locataire (nom, coordonnées).

• Logement sous-loué : adresse complète, description (logement meublé, nombre de pièces, surface). En cas de sous-location partielle (une chambre), indiquez la partie exacte occupée et sa superficie. Il est judicieux d’annexer un état des lieux et un inventaire du mobilier pour prévenir les litiges.

• Durée de la sous-location : dates de début et de fin. N’oubliez pas que la date de fin ne peut dépasser l’échéance de votre propre bail. Prévoyez éventuellement une clause indiquant que la sous-location prendra fin de plein droit en cas de résiliation ou non-renouvellement du bail principal.

• Loyer de sous-location et modalités de paiement : montant mensuel, charges comprises ou non, date et mode de versement, etc. Rappelez que ce loyer est encadré et ne peut excéder X €, c’est-à-dire votre loyer actuel (mentionnez le loyer original comme référence). Précisez également le dépôt de garantie éventuel demandé au sous-locataire (souvent un mois de loyer). En fin de sous-location, ce dépôt sera restitué sous réserve des déductions pour éventuels dégâts, comme dans une location classique.

• Obligations du sous-locataire : respecter le règlement de l’immeuble, user paisiblement des locaux, assumer les réparations locatives courantes, etc. – en somme les mêmes obligations qu’un locataire normal. Indiquez qu’il doit souscrire une assurance habitation à son nom (voir section assurance).

• Obligations du locataire principal : fournir un logement décent et meublé conformément aux normes (vérifiez que le mobilier obligatoire pour une location meublée est bien en place), entretenir les équipements, réparer les pannes à sa charge, etc., comme tout bailleur le ferait envers son locataire.

• Restitution du logement : notez la date/heure à laquelle le sous-locataire devra libérer les lieux et rendre les clés. Prévez qu’un état des lieux de sortie sera établi ensemble. En cas de dégradations constatées par rapport à l’état des lieux d’entrée, le coût des réparations pourra être retenu sur le dépôt de garantie.

Faites signer le contrat en deux exemplaires (un pour vous, un pour le sous-locataire). En annexe, joignez obligatoirement une copie de l’autorisation écrite du propriétaire et une copie de votre bail principal. Le sous-locataire disposera ainsi de toutes les informations et garanties nécessaires (il pourra vérifier le loyer d’origine, la surface, etc., et être assuré que le bailleur a donné son accord).

C) Respecter le loyer maximal autorisé

Comme souligné plus haut, vous ne pouvez pas sous-louer plus cher que votre loyer principal. Il convient donc de fixer un loyer mensuel égal ou inférieur à ce que vous payez vous-même. Par exemple, si votre loyer actuel est de 600 € charges comprises, n’exigez pas 700 € du sous-locataire. Au-delà de l’aspect illégal, ce serait une cause de conflit et de nullité de la sous-location.

Si vous sous-louez seulement une partie du logement (par ex. une chambre dans un 3 pièces que vous occupez également), le calcul du loyer se fait au prorata de la surface occupée. La loi admet qu’on puisse appliquer une petite majoration raisonnable dans ce cas, car le sous-locataire bénéficie aussi des parties communes (cuisine, salle de bain…). Pour donner un ordre d’idée, sous l’ancien régime des loyers de 1948, on autorisait jusqu’à +20 % pour une pièce meublée sous-louée chez l’habitant. Restez donc dans des proportions acceptables.

D) Ne pas oublier l’assurance et les formalités annexes

Sous-louer votre logement ne vous exonère pas de vos responsabilités de locataire vis-à-vis du propriétaire. Il est impératif de prévenir votre assureur habitation de votre projet de sous-location, afin d’être certain d’être couvert en cas de sinistre pendant cette période. En général, tant que vous restez titulaire du bail, votre contrat multirisque habitation vous couvre toujours, mais l’assureur peut exiger que le sous-locataire ait lui-même une assurance « risques locatifs ». Vous pouvez même souscrire en plus une garantie spécifique dite « recours du sous-locataire » pour vous protéger en cas de dommage causé par le sous-locataire. Quoi qu’il en soit, le sous-locataire doit au minimum assurer ses biens et sa responsabilité civile locative. Demandez-lui une attestation d’assurance à l’entrée dans les lieux.

Si le logement est en copropriété, vérifiez le règlement de copropriété : de plus en plus de règlements interdisent les locations de courte durée (Airbnb et consorts). Une sous-location même temporaire, si elle enfreint le règlement, peut causer des litiges avec le syndic ou le voisinage. Mieux vaut donc s’en assurer (n’hésitez pas à demander le règlement au propriétaire). De même, si vous êtes dans une résidence étudiante, un logement conventionné ou autre structure particulière, vérifiez qu’aucune disposition n’interdit la sous-location dans ce contexte.

Aucune formalité administrative n’est requise en mairie pour une sous-location classique de résidence principale (autre que l’accord du bailleur). 

Pour une sous-location de type touristique (courte durée via Airbnb, Booking, etc.), renseignez-vous en mairie ! Dans de nombreuses villes (plus de 200 communes en France, dont Paris, Lyon, Bordeaux, Nice…), il est obligatoire de déclarer le logement en mairie et d’obtenir un numéro d’enregistrement avant de publier une annonce en ligne. Cette démarche est généralement simple et gratuite (formulaire sur le site de la ville). Mettre en location une résidence principale sans numéro d’enregistrement peut valoir des amendes jusqu’à 5 000 €. De plus, respectez les autres réglementations locales : certaines villes ont des quotas de locations saisonnières, ou les interdisent dans certains quartiers. Même en tant que locataire, vous êtes tenu de vous y conformer, en plus d’obtenir l’accord du propriétaire.

Statut fiscal : déclarer les loyers et choisir le régime LMNP/LMP

Sous-louer un meublé, c’est aussi percevoir des revenus locatifs. Or qui dit revenus dit fiscalité : il va falloir déclarer ces loyers aux impôts, et potentiellement s’immatriculer selon les montants perçus. Beaucoup de particuliers l’ignorent, mais les revenus de location meublée – y compris en sous-location – sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), et non comme de simples loyers fonciers. Voici ce qu’il faut savoir pour rester en règle de ce côté-là :

• Loueur en meublé non professionnel (LMNP) : Vous restez dans la catégorie LMNP tant que vos recettes annuelles issues de la location meublée (ici, la sous-location) ne dépassent pas 23 000 €, ou qu’elles restent inférieures à vos autres revenus d’activité du foyer. La majorité des locataires sous-loueurs occasionnels entrent dans ce cadre. Fiscalement, ces revenus de sous-location s’ajoutent à votre revenu imposable annuel, mais vous bénéficiez de régimes déclaratifs avantageux : micro-BIC ou réel.

  • Régime micro-BIC (par défaut si vos recettes annuelles ≤ 77 700 €) : Vous déclarez le montant brut total des loyers perçus dans votre déclaration complémentaire de revenus (formulaire 2042 C Pro). L’administration appliquera automatiquement un abattement forfaitaire de 50 % pour frais (71 % si le logement est classé meublé de tourisme). Seule l’autre moitié est alors soumise à l’impôt sur le revenu. Exemple : avec 4 000 € de sous-loyers encaissés dans l’année, vous serez imposé sur 2 000 € après abattement de 50 %. (Par ailleurs, si vos recettes sont très faibles – moins de 305 € par an – l’impôt sur ce bénéfice est nul.)

  • Régime réel (obligatoire au-delà de 77 700 € de recettes, optionnel en dessous) : Vous pouvez opter pour le réel afin de déduire les charges réelles de vos revenus (au lieu de l’abattement fixe du micro-BIC). Cela nécessite de tenir une comptabilité et, en pratique, de remplir une liasse fiscale annuelle, éventuellement avec l’aide d’un expert-comptable si les montants sont conséquents. L’intérêt du régime réel est de ne payer de l’impôt que sur le bénéfice réel : dans le cas d’une sous-location, votre principal poste de charge est le loyer que vous payez au propriétaire, qui est déductible car c’est une dépense liée à l’activité. Vous pourrez également déduire d’autres frais éventuels (assurance, petit ameublement que vous fournissez, frais d’annonce, etc.). Il est tout à fait possible, avec le réel, de n’avoir qu’un faible bénéfice imposable, voire un déficit si le sous-loyer ne couvre pas totalement votre propre loyer. Un déficit constaté en LMNP est reportable sur vos bénéfices de location meublée des 10 années suivantes. (Attention : en LMNP, un déficit ne peut pas être déduit de votre revenu global, contrairement au régime LMP.)

En tant que LMNP, vous n’êtes pas affilié à un régime de Sécurité sociale pour cette activité de location : pas de cotisations sociales de travailleur indépendant à payer. Vous restez uniquement redevable des prélèvements sociaux (CSG/CRDS au taux de 17,2 %) sur la part imposable du bénéfice, prélevés en même temps que l’impôt sur le revenu. En revanche, vous devez déclarer l’existence de votre activité de location meublée auprès des organismes compétents. Depuis 2023, ces formalités passent par le Guichet Unique électronique (INPI) qui centralise les immatriculations. Cela vous enregistrera en tant que loueur en meublé et vous attribuera un numéro SIRET pour cette activité. Oui, même un particulier en micro-BIC doit obtenir un SIRET (c’est gratuit), notamment pour permettre le paiement de la CFE (Cotisation foncière des entreprises) si elle s’applique. La bonne nouvelle, c’est que la CFE bénéficie d’une exonération automatique pour les petites activités : si vos recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 €, vous êtes exonéré de CFE. En clair, si vous ne sous-louez que ponctuellement (moins de ~417 € de loyer par mois sur l’année), vous ne paierez pas de CFE. Au-delà de 5 000 € de recettes, la CFE sera due (quelques centaines d’euros par an selon la commune), sauf si vous sous-louez une partie de votre propre habitation principale – mais dans le cas d’une sous-location, vous n’êtes pas le propriétaire, donc cette exemption spécifique « location chez soi » ne s’applique pas.

• Loueur en meublé professionnel (LMP) : Ce statut ne vous concerne que si vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € et excèdent vos autres revenus d’activité. Cela correspond à un volume de sous-location très important (autant dire que peu de locataires-sousloueurs atteignent ce seuil, sauf à sous-louer plusieurs biens de manière commerciale). Si jamais vous basculez en LMP, vous devrez vous affilier au régime SSI (Sécurité sociale des indépendants) et payer des cotisations sociales sur vos profits. Les cotisations s’élèvent environ à 30 % du résultat, avec un minimum forfaitaire d’environ 1 270 € par an même en l’absence de bénéfice. (Ce minimum était fixé à 1 145 € en 2021 et est revalorisé chaque année.) Certes, ces cotisations sont en partie déductibles fiscalement, et le statut LMP offre quelques avantages théoriques (déficits imputables sur le revenu global, exonération de plus-value professionnelle sous conditions, etc.). Mais pour une simple sous-location, ces considérations restent généralement peu pertinentes au regard des démarches et coûts supplémentaires. Mieux vaut donc rester dans un cadre “amateur” raisonnable (LMNP). Si toutefois vous envisagiez de faire de la sous-location meublée une véritable activité à grande échelle, rapprochez-vous d’un conseiller fiscal pour envisager la meilleure structure (certains montent carrément une SARL ou SAS pour faire de la sous-location professionnelle via un bail commercial, ce qui sort du cadre du bail d’habitation classique).

Quels sont les risques en cas de sous-location illégale ?

Le cadre légal étant posé, il ne faut surtout pas prendre à la légère l’importance d’obtenir l’accord du bailleur. Sous-louer sans autorisation ou en dehors des règles, c’est s’exposer à de sérieux problèmes :

• Résiliation du bail et expulsion : Si le propriétaire découvre une sous-location non autorisée, il est en droit de saisir le tribunal pour faire résilier votre bail de location principale. La sous-location non consentie constitue en effet un manquement grave à vos obligations, et les juges prononcent fréquemment la résiliation dans ce cas. Vous seriez alors expulsé du logement (après un préavis éventuellement très court fixé par le juge). Le bail du sous-locataire prendrait fin automatiquement du fait de la disparition du bail principal ; le sous-locataire devrait lui aussi quitter les lieux sans délai. Autant dire que vous mettez tout le monde à la porte – et le sous-locataire trompé pourrait se retourner contre vous.

• Remboursement des loyers perçus : Le bailleur peut demander en justice que vous lui reversiez toutes les sommes que vous avez encaissées via cette sous-location illégale. Logiquement, l’argent tiré du bien lui revient de droit, puisqu’il n’a jamais consenti à la sous-location. La jurisprudence va presque systématiquement dans le sens du propriétaire sur ce point. En parallèle, le sous-locataire trompé est fondé à exiger le remboursement de ses loyers versés, le contrat de sous-location étant nul (il n’aurait jamais dû exister). Vous pourriez donc devoir rembourser à la fois le propriétaire et le sous-locataire – un scénario catastrophique financièrement.

• Dommages et intérêts : En cas de préjudice particulier subi par le propriétaire, le tribunal peut en plus vous condamner à verser des dommages-intérêts. Par exemple, si la sous-location a engendré des nuisances dans l’immeuble et terni la réputation du propriétaire ou de son bien, ou si le propriétaire a dû engager des frais pour récupérer son logement, etc. Pour illustrer, l’exemple mentionné plus haut – 5 000 € de dommages pour enrichissement illégal via Airbnb – montre que ça n’arrive pas qu’aux autres.

• Poursuites pénales (cas extrêmes) : Dans le cas d’une sous-location illégale d’un logement social, la loi prévoit même une infraction pénale spécifique. Le bailleur (organisme HLM) peut porter plainte et le locataire encourt jusqu’à 1 an de prison et 15 000 € d’amende (article L443-11 du Code de la construction et de l’habitation). Ce dispositif vise surtout les abus flagrants (par ex. un locataire HLM sous-louant son logement sur Airbnb à grande échelle). C’est rare, mais cela peut être appliqué dans les cas les plus scandaleux.

• Conflits avec le sous-locataire : Un sous-locataire qui découvre que vous n’aviez pas vraiment le droit de le loger peut se sentir lésé et trahi. S’il est évincé brutalement suite à la résiliation de votre bail, il pourra vous poursuivre pour le trouble de jouissance subi et demander réparation. De plus, le contrat de sous-location n’étant pas régi par la loi de 1989, le sous-locataire ne bénéficie pas des protections habituelles d’un locataire (délai de préavis, encadrement du dépôt de garantie, etc.). Tout cela peut créer des litiges houleux. En clair, une sous-location clandestine est un terrain miné sur le plan relationnel.

En pratique, comment le bailleur peut-il vous démasquer ? De nos jours, c’est devenu assez facile. Si vous postez une annonce de sous-location en ligne (Airbnb, Leboncoin…), il y a de fortes chances que votre propriétaire finisse par tomber dessus tôt ou tard – soit par lui-même, soit parce qu’un voisin l’aura prévenu. Certains propriétaires n’hésitent pas à rechercher régulièrement l’adresse de leur bien sur Airbnb pour vérifier. Par ailleurs, les grandes plateformes comme Airbnb transmettent désormais chaque année aux autorités fiscales et aux villes la liste des logements loués et le nombre de nuitées réalisées. Des municipalités (Paris en tête) ont déjà exploité ces données pour débusquer des locataires qui sous-louaient illégalement. Autant dire que jouer à cache-cache est de moins en moins viable : mieux vaut jouer franc jeu dès le départ et obtenir la permission, plutôt que de risquer la catastrophe plus tard.

Conseils pour une sous-location réussie (et sereine)

Sous-louer légalement un meublé, c’est tout à fait possible et souvent gagnant-gagnant – à condition de respecter le cadre légal et de suivre quelques bonnes pratiques de bon sens. Pour éviter les problèmes, voici nos conseils :

• Communiquez ouvertement avec le propriétaire : Ne faites rien dans son dos. Expliquez votre situation, les raisons qui vous poussent à vouloir sous-louer, et présentez-lui votre plan. Rassurez-le éventuellement en lui proposant de rencontrer le sous-locataire potentiel. Certains bailleurs apprécient de savoir qui occupera leur bien en leur absence et d’avoir un moyen de contact. Cette transparence instaurera un climat de confiance mutuelle et évitera méfiance ou conflits ultérieurs.

• Choisissez bien votre sous-locataire : C’est vous qui allez héberger cette personne et rester responsable du logement vis-à-vis du bailleur. Sélectionnez donc quelqu’un de fiable et respectueux. Idéalement, optez pour une personne que vous connaissez ou recommandée par quelqu’un de confiance. Vérifiez sa solvabilité si un loyer important est en jeu (vous pouvez demander une caution solidaire si la sous-location dure plusieurs mois, même si ce n’est pas très courant en pratique). Évitez les profils à risque susceptibles de causer des nuisances ou des dégradations, car le propriétaire pourrait alors se retourner contre vous pour les dégâts causés.

• Formalisez tout par écrit : Comme on l’a vu, un contrat de sous-location en bonne et due forme est indispensable. N’omettez pas de réaliser également un état des lieux d’entrée et de sortie avec le sous-locataire (même sur papier libre signé des deux parties). C’est souvent oublié en sous-location, mais en cas de litige sur des dégradations ou un problème de restitution de la caution, vous serez bien content d’avoir ces documents pour preuve.

• Respectez les droits du sous-locataire : Juridiquement, un sous-locataire n’a pas autant de droits qu’un locataire classique vis-à-vis du propriétaire. Néanmoins, envers vous, il en a : vous devez le traiter correctement et lui fournir un logement conforme à ce qui était prévu. Respectez sa vie privée durant la période où il occupe les lieux. En tant que locataire principal, vous ne devez pas vous comporter en « sous-propriétaire » abusif. Exemple : si vous lui avez sous-loué l’intégralité du logement pendant votre absence, n’entrez pas chez vous à l’improviste sous prétexte que c’est « chez vous ». De même, si vous faites une sous-location partielle (colocation avec vous), respectez son espace privé (chambre, affaires personnelles).

• Assurance et sécurité : On le répète, informez votre assureur de la sous-location et incitez le sous-locataire à assurer ses affaires. Par ailleurs, pensez à mettre en sécurité vos objets de valeur si vous laissez votre logement à un quasi-inconnu pendant quelque temps. Rangez sous clé tout ce qui craint le vol ou la casse (documents importants, bijoux, matériel coûteux) ou emportez-les avec vous. Ce n’est pas tant une question de légalité que de prudence élémentaire : un accident est vite arrivé, et vous ne pourrez pas forcément tout réclamer à un sous-locataire insolvable.

En respectant l’ensemble de ces règles et conseils, votre sous-location devrait bien se passer. Vous pourrez en retirer un complément de revenu appréciable, sans stress ni mauvaises surprises. Pour beaucoup de locataires, sous-louer ponctuellement son meublé est une pratique bénéfique – par exemple, sous-louer son studio parisien deux mois l’été permet de financer ses propres vacances. Il suffit de rester dans le cadre légal pour que tout le monde y trouve son compte !

Pour conclure, sous-louer un logement meublé peut être une excellente solution lorsque l’on s’absente temporairement ou que l’on souhaite partager les frais d’un loyer. Néanmoins, cela ne s’improvise pas : la législation française impose l’accord écrit du bailleur et le respect de règles précises (loyer plafonné, bail initial transmis, etc.). À défaut, la sous-location est considérée comme illégale et expose le locataire à de graves sanctions (résiliation du bail, remboursements, poursuites). En revanche, lorsque toutes les formalités sont respectées, la sous-location d’un meublé peut s’avérer gagnant-gagnant : le locataire couvre ses dépenses, le sous-locataire trouve un logement équipé pour une durée déterminée, et le propriétaire conserve un locataire en règle. En 2025, le cadre s’est encore renforcé (immatriculation, plafonds, obligations Airbnb), mais en suivant ce guide point par point, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour sous-louer en toute légalité et en toute tranquillité d’esprit. Transparence, prudence et conformité sont les maîtres-mots d’une sous-location réussie.

Sources 

1. Service-Public.fr – « Un locataire peut-il sous-louer son logement ? » – Fiche n°F2449, vérifiée le 24/07/2025service-public.frservice-public.fr.

2. Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 – Article 8 (conditions de la sous-location)fr.luko.euledevisjuridique.fr (Legifrance).

3. Service-Public.fr – « Impôt sur le revenu – Revenus d’une location meublée » – Fiche n°F32744, à jour 2024 (régime LMNP/LMP, seuils 23 000 €, micro-BIC 77 700 €)service-public.frservice-public.fr.

4. impots.gouv.fr – Question/réponse : Location meublée d’une partie de la résidence principale – Exonération d’impôt jusqu’en 2026 si loyer “raisonnable” (ex. 206 €/m²/an en IDF en 2024)impots.gouv.frservice-public.fr.

5. Trackstone.fr – « Exonération d’impôt sur la location meublée en 2025 » – Plafonds de loyer 213 €/m² (IDF) / 157 €/m² (hors IDF) en 2025 pour l’exonération des chambres chez l’habitanttrackstone.frtrackstone.fr.

6. Luko (Allianz) – « La sous-location est-elle légale en France ? » – Article mis à jour le 15/04/2025 (rappel de la loi, obligations bailleur, contrat de sous-location, assurances, déclaration des loyers)fr.luko.eufr.luko.eu.

7. RevenuPierre.com – « Statut LMP : comment fonctionnent les cotisations sociales ? » – Explication de la loi de finances 2021 : LMP affilié SSI d’office, cotisations ~35–45 % avec forfait minimum ~1 145 € (2021)revenupierre.comrevenupierre.com.

8. Service-Public.fr – « Cotisation foncière des entreprises (CFE) » – Vérifié le 18/07/2025 : exonération automatique de CFE si chiffre d’affaires ≤ 5 000 € (location meublée)entreprendre.service-public.fr.

9. Code de la construction et de l’habitation – Article L442-8-1 (sous-location prohibée en HLM, sanctions pénales)lmnp.ai et Article L443-11lmnp.ai.

10. Cour de cassation – arrêt du 12 septembre 2019 n°18-20.727 – Fruits civils de la sous-location revenant au bailleur, condamnation du locataire à rembourser les sous-loyers perçusfr.luko.eu.