Comment bien rédiger un contrat de location meublée : Guide pratique

Rédiger un contrat de location meublée clair et conforme est indispensable pour louer sereinement et optimiser vos revenus. En 2025, les propriétaires en statut LMNP ou LMP disposent de plusieurs types de baux meublés (bail classique, bail étudiant, bail mobilité, saisonnier…) à adapter selon la situation du locataire. Chacun a ses spécificités de durée de bail meublé, de clauses et d’annexes obligatoires. Dans cet article, nous vous guidons pas à pas pour rédiger un bail meublé sans oublier les mentions légales, tout en abordant la fiscalité de la location meublée (statuts LMNP/LMP, micro-BIC ou régime réel) afin d’optimiser au mieux vos revenus locatifs.

Les différents types de baux en location meublée

Avant de rédiger votre contrat, identifiez le type de bail meublé adapté à votre location. La loi prévoit plusieurs baux meublés, chacun avec sa durée et ses conditions spécifiques :

Le bail meublé classique (résidence principale)

Pour une location meublée constituant la résidence principale du locataire, le bail standard est conclu pour une durée minimale d’un an. Ce bail meublé d’un an est régi par la loi du 6 juillet 1989 (modifiée par les lois ALUR et ELAN) et se reconduit tacitement à expiration, d’année en année. Vous ne pouvez pas prévoir une durée plus courte pour ce contrat (sauf exceptions étudiantes ci-dessous). Le bailleur peut cependant proposer une durée plus longue (par exemple 2 ou 3 ans), mais cela reste peu courant en pratique.

En choisissant ce bail meublé classique, assurez-vous que le logement sera bien le domicile principal du locataire, car ce statut entraîne l’application stricte de la loi (encadrement des clauses, plafonnement du dépôt de garantie, etc.). Le locataire pourra donner congé à tout moment avec 1 mois de préavis, tandis que le propriétaire ne peut reprendre le logement qu’à l’échéance du bail (avec un préavis de 3 mois et un motif légitime, par exemple vente du bien, reprise pour y habiter, ou faute grave du locataire).

Le bail meublé étudiant (9 mois, non renouvelable)

La loi permet d’adapter la durée du bail meublé pour un locataire étudiant. Le bail étudiant meublé est une variante du bail principal : il est conclu pour 9 mois au lieu d’un an, et n’est pas renouvelable tacitement à expiration. Ce format correspond à la durée d’une année universitaire. Pour en bénéficier, le locataire doit justifier de son statut étudiant (carte d’étudiant ou certificat de scolarité). Il faut mentionner clairement dans le contrat qu’il s’agit d’un bail étudiant de neuf mois.

Avec ce bail, aucune formalité de résiliation n’est nécessaire en fin de contrat : il prend fin automatiquement à la date convenue, sans reconduction. Le locataire peut toutefois décider de partir avant l’échéance ; dans ce cas, il reste libre de donner congé à tout moment avec 1 mois de préavis. Notez que si un étudiant souhaite prolonger son séjour au-delà des 9 mois (par exemple pour des examens tardifs), il n’est pas possible de prolonger ce bail ; il faudra alors envisager un bail mobilité ou signer un nouveau bail classique si le locataire reste l’année suivante.

Le bail mobilité (1 à 10 mois, non renouvelable)

Créé par la loi ELAN fin 2018, le bail mobilité est un contrat meublé de courte durée (de 1 à 10 mois), pensé pour les locataires en mobilité professionnelle ou formation temporaire. Il s’adresse aux locataires justifiant, à la date de prise d’effet, d’une des situations prévues par la loi : études supérieures, stage, contrat d’apprentissage, formation professionnelle, mutation ou mission temporaire, service civique, etc. Le motif éligible doit être indiqué dans le bail.

Le bail mobilité n’est pas reconductible ni renouvelable au-delà de 10 mois. Il est toutefois possible d’amender la durée une seule fois en cours de bail par un avenant écrit, si initialement vous aviez prévu moins de 10 mois – dans la limite de 10 mois maximum au total. Une fois le terme atteint, le locataire doit quitter le logement. S’il souhaite rester et que le bailleur est d’accord, il faudra signer un nouveau bail meublé classique d’un an (le bail mobilité ne peut pas se transformer automatiquement).

Le bail meublé saisonnier (courte durée, résidence touristique)

Le bail de location meublée saisonnière concerne la location d’un logement meublé pour de courtes périodes (de quelques jours à quelques semaines), souvent à une clientèle de passage (touristes, curistes, vacanciers). Juridiquement, on parle de location meublée hors résidence principale : le locataire n’y élit pas domicile, et la durée est limitée à 90 jours consécutifs maximum par occupant. Le contrat précise les dates de début et fin de la location et prend fin automatiquement à la date prévue.

Ce type de bail est régi par le Code civil et non par la loi de 1989, ce qui signifie plus de liberté contractuelle, mais aussi la nécessité de bien encadrer les choses par écrit. Il est recommandé de rédiger un contrat saisonnier mentionnant le loyer total pour la période, le dépôt de garantie éventuel, et un descriptif détaillé du logement. Attention : dans certaines copropriétés, une clause d’habitation exclusivement bourgeoise peut interdire la location touristique de courte durée, vérifiez donc votre règlement de copropriété. De plus, dans les grandes villes, la location meublée touristique est encadrée (autorisations de changement d’usage, enregistrement en mairie, etc.) ; assurez-vous de respecter la réglementation locale si vous optez pour ce bail.

Le bail de résidence secondaire (bail code civil)

Si le locataire ne fait pas du logement sa résidence principale (par exemple, il s’agit d’un pied-à-terre ou d’une résidence secondaire qu’il loue pour quelques mois), vous pouvez conclure un bail de résidence secondaire meublée. On parle aussi de bail « code civil », car il est uniquement soumis aux dispositions du Code civil (articles 1713 et suivants) et à la liberté contractuelle, sans la contrainte de la loi de 1989.

Ce bail offre une flexibilité totale sur la durée (qui peut être inférieure à un an) et sur les clauses (pas de plafond légal pour le dépôt de garantie, préavis à définir librement entre les parties, etc.). Toutefois, aucun contrat type imposé ne s’applique, ce qui signifie qu’il faut être très vigilant dans la rédaction : toutes les conditions doivent être clairement précisées pour éviter les litiges. Il est conseillé de faire appel à un professionnel (avocat ou notaire) pour rédiger un bail code civil, afin de n’oublier aucune clause essentielle. Par exemple, prévoyez expressément la durée du bail et les modalités de congé, puisqu’il n’y a pas de règle légale prédéfinie pour le préavis dans ce cas de figure.

Clauses et mentions obligatoires d’un bail meublé

Un contrat de bail meublé doit respecter un formalisme précis lorsqu’il s’agit d’une location meublée à usage de résidence principale (bail d’un an, étudiant ou bail mobilité). Un modèle de contrat meublé type a d’ailleurs été fixé par décret (arrêté du 29 mai 2015) pour standardiser son contenu. Utiliser un modèle conforme vous assure de n’oublier aucune information importante. Voici les mentions obligatoires et clauses essentielles à inclure dans votre bail :

• Identité des parties : indiquez les noms et adresses du bailleur (propriétaire, et éventuellement son mandataire ou agence) et du locataire. Si plusieurs colocataires signent, tous doivent être nommés sur le contrat.

• Description du logement loué : précisez l’adresse complète du bien, sa nature (appartement, maison…), sa surface habitable (loi Boutin), le nombre de pièces, ainsi que les éventuelles dépendances (cave, parking, grenier…) ou parties communes accessibles. Mentionnez aussi l’étage, le bâtiment et toute particularité utile.

• Usage du logement : indiquez que le logement est loué en meublé, et précisez s’il s’agit de la résidence principale du locataire ou d’un autre usage (bail mobilité, résidence secondaire, etc.). Cette mention est importante car elle détermine le régime juridique applicable.

• Durée du bail : inscrivez la durée prévue du contrat et sa date de prise d’effet. Exemples : « bail d’un an du 1er septembre 2025 au 31 août 2026, renouvelable par tacite reconduction » ou « bail étudiant de 9 mois non reconductible du 1er octobre 2025 au 30 juin 2026 ». Pour un bail mobilité, mentionnez la durée (entre 1 et 10 mois) et rappelez qu’il n’est pas renouvelable (éventuellement la situation justifiant le bail mobilité, par ex. « …conclu dans le cadre d’un stage de fin d’études »).

• Loyer et charges : indiquez le montant du loyer mensuel en euros, ainsi que la modalité de paiement(généralement mensuel à date fixe). Précisez le mode de règlement (virement, chèque…) et éventuellement la présence d’une clause d’indexation annuelle du loyer via l’IRL (Indice de Référence des Loyers), en indiquant le trimestre de référence de l’IRL. Concernant les charges locatives, deux options existent : soit une provision pour charges avec régularisation annuelle (précisez le montant mensuel provisionné et les modalités de régularisation), soit un forfait de charges (montant fixe mensuel sans régularisation, possible en meublé si le montant est raisonnable). Astuce : dans les grandes villes soumises à l’encadrement des loyers, assurez-vous de respecter le loyer de référence fixé par arrêté préfectoral. Le cas échéant, mentionnez dans le bail le loyer de référence et tout complément de loyer justifié (et indiquez le loyer appliqué au précédent locataire si le logement a été loué dans les 18 derniers mois, comme l’exige la loi pour assurer la transparence).

• Dépôt de garantie : si vous demandez un dépôt de garantie (une caution financière bloquée pendant la location), son montant doit être indiqué dans le contrat. Pour un bail meublé résidence principale (classique ou étudiant), le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges (contre 1 mois maximum en location vide). En pratique, la plupart des bailleurs meublés exigent 2 mois pour se protéger des dégradations ou impayés, mais vous pouvez choisir moins. Attention : pour un bail mobilité, le propriétaire ne peut exiger aucun dépôt de garantie(le champ « dépôt » doit donc être mis à 0 € dans le contrat). Pensez à décrire les modalités de restitution de cette somme en fin de bail : le délai légal de restitution du dépôt de garantie est d’un mois après l’état des lieux de sortie si aucun dégât n’est constaté (2 mois en cas de dégradations signalées).

• Garanties et cautionnement : si un garant (caution solidaire) s’est engagé pour le locataire, cela doit être mentionné dans le bail ou dans un acte de caution séparé. Indiquez le nom du garant et joignez l’acte de cautionnement signé. Depuis 2022, la loi a simplifié le formalisme : la personne se portant caution n’a plus à recopier de mention manuscrite, mais l’acte doit préciser la nature et étendue de son engagement (plafond de garantie, durée de l’engagement, etc.). Vous pouvez également noter si vous avez souscrit une assurance loyers impayés.

• Clause de résiliation : même si la loi encadre la fin du bail, il est utile de rappeler dans le contrat les conditions de congé. Par exemple, stipulez que « le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis d’un mois, par lettre recommandée », et que « le bailleur peut donner congé avec un préavis de 3 mois pour l’échéance du bail, en motivant sa décision (reprise, vente ou motif légitime) ». Ces clauses reprennent la loi mais ont un effet pédagogique pour le locataire. Précisez également que toute résiliation anticipée d’un commun accord devra être formalisée par écrit.

• Autres clauses spécifiques : ajoutez toute clause particulière convenue avec le locataire, à condition qu’elle soit légale. Par exemple : l’interdiction de sous-louer sans accord écrit du propriétaire, l’obligation de souscrire une assurance habitation (c’est une obligation légale du locataire, autant le rappeler dans le bail), les règles concernant les animaux ou fumeurs si cela vous importe (dans la limite du respect des droits du locataire), une éventuelle clause de solidarité entre colocataires, etc. Veillez à ce qu’aucune clause ne contrevienne à la loi : par exemple, en bail d’habitation principale, une clause qui ferait payer plus de 2 mois de dépôt de garantie, ou qui interdirait au locataire de résilier à tout moment, serait réputée non écrite.

En résumé, un bon bail meublé doit contenir toutes ces informations essentielles de manière précise et transparente.

Documents et annexes obligatoires au contrat

En plus du contrat lui-même, la loi impose de remettre au locataire un certain nombre de documents annexes au bail meublé. Omettre ces pièces peut vous exposer à des litiges, voire remettre en cause la qualification meublée de la location. Voici la liste des annexes indispensables :

• État des lieux d’entrée et de sortie : document incontournable, l’état des lieux doit être réalisé à l’entrée du locataire (et contradictoirement à sa sortie). Il décrit pièce par pièce l’état du logement et des équipements. Utilisez un modèle détaillé conforme au décret du 30 mars 2016 (obligatoire pour les locations régies par la loi de 1989). L’état des lieux d’entrée, annexé au bail, servira de référence à la fin du bail pour comparer l’état du logement. Le locataire dispose de 10 jours après son emménagement pour demander une modification sur l’état des lieux d’entrée concernant un élément non vu initialement, et d’un mois pour signaler un défaut sur les équipements de chauffage. Joignez l’état des lieux signé par les deux parties au contrat ; de même, faites signer l’état des lieux de sortie en fin de bail.

• Inventaire du mobilier : en location meublée, la loi définit un minimum obligatoire de meubles et d’équipements que le logement doit comporter (literie avec couette ou couverture, plaques de cuisson, réfrigérateur, table et sièges, vaisselle, ustensiles de cuisine, rangements, luminaires, etc.). Il est impératif de fournir un inventaire exhaustif du mobilier mis à disposition, annexé au bail et signé. Listez chaque meuble, électroménager et équipement présent, avec éventuellement son état. Cet inventaire évite les contestations sur la complétude du logement ; en son absence, un locataire pourrait même faire requalifier le bail en location vide si le mobilier était insuffisant. Assurez-vous donc que le logement est meublé conformément aux normes et que l’inventaire le prouve.

• Dossier de diagnostics techniques (DDT) : remettez au locataire, avant la signature du bail, l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires, et annexez-les au contrat. Pour une location meublée longue durée (bail d’un an, étudiant ou mobilité), le DDT comprend : le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), le Constat de risque d’exposition au plomb (si le bâtiment est d’avant 1949), un État des Risques et Pollutions (ERP) à jour (anciennement ESRIS, incluant les risques naturels, miniers, technologiques, et le zonage sismique ou radon), le diagnostic amiante (si l’immeuble a été construit avant 1997), les diagnostics électricité et gaz (si les installations ont plus de 15 ans), ainsi que depuis 2022 l’état des nuisances sonores aériennes (si le logement est dans une zone d’exposition au bruit des avions définie). Vérifiez la validité de chaque diagnostic (le DPE par exemple doit dater de moins de 10 ans, l’ERP moins de 6 mois, etc.). Note : en location saisonnière, le DPE n’est pas obligatoire si la location ne dépasse pas 4 mois par an, mais il reste conseillé de l’avoir.

• Notice d’information : il s’agit d’un document réglementaire résumant les droits et obligations du bailleur et du locataire, ainsi que les voies de recours en cas de litige. Cette notice d’information est obligatoire depuis le 1er août 2015 pour tous les baux soumis à la loi de 1989 (meublé résidence principale y compris bail mobilité). Un modèle officiel de notice existe (fixé par arrêté ministériel) ; il convient de l’annexer au bail.

• Règlement de copropriété : si le logement est situé en copropriété (par exemple un appartement en immeuble collectif), vous devez joindre au contrat les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance des parties privatives et communes, ainsi que la répartition des charges. Ces pages informent le locataire des règles de vie de l’immeuble (par exemple l’interdiction d’exercer une activité professionnelle, ou la présence d’espaces communs spécifiques).

• Attestation d’assurance : même si ce n’est pas une annexe “obligatoire” imposée par la loi à la signature, il est fortement recommandé d’exiger du locataire une attestation d’assurance habitation couvrant les risques locatifs (incendie, dégât des eaux…). En bail mobilité, l’assurance du locataire est également obligatoire. Demandez ce document lors de la remise des clés et, si possible, annexez-en une copie au bail ou conservez-la.

• Acte de caution solidaire (le cas échéant) : si vous avez un garant personne physique pour le locataire, faites établir un acte de caution distinct ou intégré au contrat, comportant la signature du garant (et les mentions légales requises). Fournissez-en une copie signée au locataire et conservez l’original. Pour une garantie Visale, annexez la confirmation d’accord de Visale mentionnant l’identifiant du locataire garanti.

Conseils pratiques pour bien rédiger et gérer votre bail meublé

• Préparez un modèle de bail à jour : Utilisez un modèle de contrat meublé 2025 conforme aux dernières lois (loi ALUR, ELAN, etc.). Cela vous garantit d’inclure toutes les clauses obligatoires. Vous pouvez trouver des modèles gratuits sur des sites officiels ou spécialisés, qu’il suffira de compléter avec vos informations.

• Soyez précis et transparent : Indiquez clairement chaque détail important dans le bail (montants, dates, règles). Un contrat bien détaillé évite la majorité des malentendus avec le locataire. N’hésitez pas à ajouter des clauses spécifiques si nécessaire, tant qu’elles respectent le cadre légal. Mieux vaut trop d’informations que pas assez : par exemple, si le logement est dans une zone où le loyer est encadré, mentionnez le loyer de référence et toute justification utile.

• Vérifiez le logement et le mobilier : Assurez-vous que votre bien respecte les normes de décence (surface minimale, équipements de base, absence de risques pour la sécurité) et qu’il contient tout le mobilier obligatoire. Un logement meublé doit permettre au locataire de vivre immédiatement avec ses seuls effets personnels. Si vous louez un studio, par exemple, pensez aux rangements, au couchage avec literie, aux rideaux ou volets, aux luminaires, etc. Une bonne pratique est de réaliser un petit inventaire test : “pourrais-je habiter ce logement tel quel dès ce soir ?”. Si non, complétez l’ameublement avant de louer.

• Anticipez l’état des lieux et l’inventaire : Prenez le temps de réaliser un état des lieux d’entrée méticuleux, idéalement avec des photos datées en appui, et faites-le signer. De même, faites signer l’inventaire du mobilier. Ces documents vous protègent en cas de détérioration ou de contestation à la sortie. À la fin du bail, soyez réactif pour organiser l’état des lieux de sortie et rendre le dépôt de garantie dans les délais légaux si tout est en ordre.

• Respectez les plafonds et règles financières : Ne demandez pas plus de 2 mois de caution en meublé (et zéro pour un bail mobilité). N’imposez pas de frais indus au locataire : par exemple, en location directe de particulier à particulier, vous ne pouvez pas facturer de frais de rédaction de bail ou d’état des lieux (ces frais partagés ne sont autorisés que via une agence, et plafonnés par la loi). Soyez également au clair sur la taxe d’habitation : depuis 2023, la taxe d’habitation sur les résidences principales a été supprimée, mais si vous louez en meublé non-occupé par le bailleur, le locataire reste redevable de la taxe d’habitation sur sa résidence principale au 1er janvier. Pour les locations saisonnières, c’est généralement le propriétaire qui paye la taxe d’habitation (puisqu’il n’y a pas de locataire au 1er janvier).

• Informez-vous des évolutions réglementaires locales : En plus des lois nationales, renseignez-vous si votre commune a mis en place un permis de louer ou d’autres contraintes (certaines villes exigent une déclaration en mairie pour toute mise en location, même longue durée, dans des zones définies). De même, en zones tendues, le délai de préavis du locataire en vide est réduit à 1 mois, mais en meublé c’est de toute façon 1 mois partout. En bref, gardez un œil sur les spécificités locales qui pourraient s’appliquer à votre bien.

• Optimisez la fiscalité dès le début : Profitez de votre statut LMNP pour réduire la fiscalité de vos loyers. Choisissez judicieusement entre micro-BIC et réel dès la première déclaration. Si vous optez pour le régime réel, conservez bien toutes vos factures liées au logement (achats de meubles, travaux, charges…) pour justifier vos déductions. N’oubliez pas de vous déclarer en tant que loueur meublé auprès du greffe (c’est gratuit et obligatoire pour obtenir un SIRET). Enfin, tenez-vous informé des actualités fiscales : par exemple, la suppression récente de l’abattement 71% pour les meublés de tourisme classés ou l’abaissement du seuil micro-BIC à 15 000 € pour les locations non classées peuvent influencer votre stratégie si vous faisiez de la location saisonnière. Adapter son régime fiscal ou sa durée de location peut permettre de maximiser vos revenus nets.

En appliquant ces conseils et en rédigeant un contrat précis, à jour juridiquement, vous sécurisez votre investissement locatif meublé. Un bail meublé bien rédigé, c’est moins de risques de litiges et plus de sérénité pour vous comme pour votre locataire.