Transformer un local commercial en meublé : Tout ce qu’il faut savoir

Transformer un local commercial en logement meublé peut s’avérer un projet très rentable et astucieux. Que ce soit un magasin vide, un bureau inoccupé ou un atelier en friche, le reconvertir en appartement meublé répond à la forte demande de logements tout en donnant une seconde vie au bien. Mais attention : une telle transformation implique de respecter des règles précises (urbanisme, copropriété…), d’effectuer certains travaux de mise aux normes, et de choisir le bon statut fiscal pour optimiser vos revenus. Dans ce guide complet et à jour des dernières lois de 2025, nous vous expliquons pas à pas les démarches pour passer d’un local commercial à un meublé, les pièges à éviter, et comment tirer le meilleur parti du régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). 

Pourquoi convertir un local commercial en logement meublé ?

Transformer un local commercial en habitation présente plusieurs avantages. D’abord, économique : dans les zones tendues en logement, un local vide peut être acquis à prix attractif puis loué en meublé à un loyer compétitif. La valorisation du bien augmente en passant d’une affectation commerciale (souvent moins recherchée) à une affectation logement, surtout si l’offre de logements est rare. Ensuite, c’est une façon d’optimiser l’espace urbain : un commerce inoccupé redevient utile en logeant des personnes, contribuant à revitaliser le quartier. Enfin, du point de vue fiscal, la location meublée offre un régime BIC favorable (possibilité de revenus défiscalisés grâce aux amortissements – nous y reviendrons) et potentiellement le statut LMNP très avantageux. Bien sûr, il faudra se conformer aux règles d’urbanisme et de copropriété ; mais une fois ces barrières franchies, le propriétaire bénéficie d’un plan B rentable face à un local invendable ou difficile à relouer commercialement. C’est donc à la fois un projet pragmatique et lucratif, à condition de bien maîtriser les étapes suivantes.

Démarches administratives pour transformer un local commercial en meublé

Transformer juridiquement un local commercial en logement n’est pas anodin : il faut obtenir plusieurs autorisations administratives. Voici les étapes clés.

1. Vérifier la faisabilité urbanistique (PLU) : Avant tout, consultez le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune. Ce document peut interdire ou restreindre la conversion de commerces en logements dans certaines zones, pour protéger le commerce de proximité ou l’animation de rues commerçantes. Par exemple, le PLU peut proscrire de transformer des boutiques en rez-de-chaussée d’immeubles situés dans des rues commerçantes. Renseignez-vous auprès du service urbanisme de la mairie (certains PLU sont en ligne). Si le PLU s’oppose à votre projet, des dérogations sont parfois possibles, mais mieux vaut le savoir avant d’acheter le local.

2. Obtenir les autorisations d’urbanisme (changement de destination) : Le passage d’un local “activité” (commercial, professionnel) à un local “habitation” constitue un changement de destination au sens du Code de l’urbanisme. À ce titre, une autorisation administrative est obligatoire :

• Dans la plupart des cas, une simple déclaration préalable de travaux (DP) suffit. C’est le cas si vous n’entreprenez aucune modification importante de la structure porteuse ni de la façade extérieure du bâtiment. Par exemple, vous créez un logement dans un ancien commerce sans percer de nouvelle fenêtre ni toucher aux murs porteurs : une DP (Cerfa n°13404) est adéquate.

• En revanche, si vous modifiez la façade (ex : création d’une fenêtre, changement de vitrine en fenêtre) ou la structure porteuse, il faudra un permis de construire (PC). Cela concerne souvent les gros chantiers (agrandissement d’ouvertures, plancher à créer, etc.). Un architecte doit être mandaté si la surface de plancher créée ou modifiée dépasse 150 m².

• Dans tous les cas, le dossier (DP ou PC) est à déposer en mairie (souvent via un portail en ligne aujourd’hui). Le formulaire demandera de cocher la case “changement de destination” de commerce vers habitation, et de fournir plans, photos, et descriptif des travaux.

• Délai : une déclaration préalable est instruite en environ 1 mois (délai légal), un permis de construire en 2 mois (mairie hors Bâtiments de France), pouvant être un peu prolongé. L’accord explicite ou tacite est indispensable avant de commencer les travaux.

3. Respecter le règlement de copropriété (le cas échéant) : Si le local se situe dans un immeuble en copropriété, son usage futur doit être conforme au règlement de copropriété. Vérifiez si ce dernier autorise l’affectation en habitation. Parfois, un règlement stipule que les lots en rez-de-chaussée sont à usage exclusif commercial ou professionnel. Il pourrait donc interdire la transformation en logement. Si c’est le cas, vous devrez faire voter en Assemblée Générale une modification du règlement de copro (ce qui requiert l’unanimité de tous les copropriétaires dans le cadre d’un changement d’usage/destination) – autant dire que c’est difficile à obtenir. Si le règlement ne s’y oppose pas explicitement, par prudence sollicitez quand même un vote d’autorisation du projet (à la majorité absolue article 26 ou unanimité selon la portée des travaux) pour éviter tout litige futur. Note : Les travaux modifiant les parties communes (ex : raccordements aux colonnes d’eau/usages communs, percement de murs porteurs) nécessitent l’autorisation de la copropriété (souvent à l’unanimité) indépendamment du changement de destination.

4. Anticiper la fin du bail commercial en cours (si le local est loué) : Ce point ne concerne que le propriétaire qui a un locataire commercial en place. Vous ne pouvez pas le « mettre à la porte » du jour au lendemain pour transformer le local. Deux options : attendre l’échéance du bail et refuser son renouvellement en justifiant de la transformation en habitation (ce motif légitime vous dispense du paiement d’indemnité d’éviction). Ou bien, si l’échéance est lointaine, négocier un congé anticipé triennal ou un rachat du bail (indemnité d’éviction à verser). En clair, intégrez ce délai dans votre planning : il faudra disposer du local libre avant de lancer les travaux.

5. Réaliser les travaux de mise en conformité : Une fois les feux verts obtenus, place au chantier. Un local commercial doit être transformé en logement décent répondant aux normes d’habitation :

• Surface et hauteur : La pièce principale doit offrir au moins 9 m² de surface habitable et 2,20 m de hauteur sous plafond (ou un volume minimum de 20 m³) selon les critères de décence (décret n°2002-120) – en deçà, ce ne serait pas légalement un logement habitable. Vérifiez donc la superficie utile de votre local.

• Ouvertures et ventilation : Un logement doit comporter une fenêtre ou ouverture donnant à l’air libre dans les pièces de vie (critère de luminosité et d’aération naturelle). Si votre local est borgne, des travaux pour créer une ouverture sont indispensables (et soumis à permis). Prévoyez aussi une ventilation suffisante (VMC ou extraction) dans les pièces humides et la pièce principale.

• Équipements indispensables : Vous devez aménager une cuisine (même petite) et une salle d’eau pour que le local soit considéré comme logement. Au minimum, un évier dans un coin cuisine, des WC et une douche ou baignoire sont requis. Les réseaux d’eau potable, d’évacuation eaux usées et d’électricité doivent être conformes et reliés (un local uniquement alimenté en électricité sans arrivée d’eau ne peut pas faire un logement). Raccordements : assurez-vous que le local peut être raccordé aux différents réseaux (eau, électricité, éventuellement gaz) ; en ville c’est généralement le cas, mais dans un immeuble il faudra parfois créer des conduites verticales ou se repiquer sur l’existant – d’où l’accord de copropriété parfois nécessaire.

• Isolation et énergie : Un logement créé en 2025 doit respecter des critères de performance énergétique décents. Ce n’est pas explicitement interdit de louer un “passoire thermique” (sauf les locations nues et meublées classées G depuis 2025), mais tant qu’il s’agit d’un local neuf en habitation, visez une bonne isolation thermique et acoustique (normes RT ou plutôt RE2020 si construction neuve). De plus, un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sera requis pour louer ; anticipez les éventuelles contraintes si votre local est très énergivore à l’état brut.

• Accessibilité : Si votre local dépasse 150 m² ou est dans un ERP, faites-vous conseiller sur les normes PMR (handicap) applicables. Pour un seul logement privé, ce n’est pas forcément imposé, mais si vous en faites plusieurs appartements, certaines règles peuvent s’appliquer.

• Architecte : Comme dit, requis si >150 m² de surface modifiée, mais même en deçà, un architecte ou au minimum un bureau d’études techniques peut sécuriser votre projet (structure, ventilation, etc.).

6. Aménager et meubler le logement créé : Lorsque les travaux de gros œuvre et second œuvre (cloisons, plomberie, électricité…) sont terminés, n’oubliez pas que pour louer en meublé, le logement doit comporter tous les meubles et équipements obligatoires prévus par la loi. La liste est fixe (pour une location meublée à l’année, bail résidence principale) : literie (lit + couette), volets ou rideaux occultants, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur + congélateur, vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant, table, sièges, étagères de rangement, luminaires, et matériel d’entretien ménager adapté (aspirateur ou balai).

7. Déclarer le changement d’affectation au fisc : Une fois le local officiellement transformé en logement (travaux finis et conforme, visite de conformité à la mairie si nécessaire), il reste une formalité fiscale importante. Vous devez signaler à l’administration fiscale que le local est passé de la catégorie « Local commercial » à « Local d’habitation ». Pour cela, remplissez le formulaire *Cerfa n°10517 02 / n°6704 (déclaration modèle IL) intitulé “Changement de consistance ou d’affectation des propriétés bâties”. Cette déclaration est à envoyer au centre des impôts fonciers (cadastre) dont dépend le bien, dans les 3 mois suivant la fin des travaux. Pourquoi c’est important ? Parce que cela met à jour la valeur locative cadastrale du local : vous ne paierez plus de CFE (taxe entreprise) sur ce bien (puisqu’il n’est plus un local pro). À la place, le logement sera soumis à la taxe d’habitation (si elle s’applique encore) et/ou la taxe sur les logements vacants le cas échéant. En général, pour un bien loué à usage de résidence principale du locataire, c’est ce dernier qui paiera la taxe d’habitation (jusqu’en 2022, car à partir de 2023 la TH des résidences principales est supprimée pour tous les ménages). En revanche, la taxe foncière restera due par vous, propriétaire, mais son calcul pourrait changer si la surface ou la catégorie de local a évolué avec les travaux. Le formulaire 6704 sert justement à recalculer la taxe foncière sur la nouvelle base. Ne négligez pas cette déclaration : si vous omettez de la faire, vous risqueriez de payer à tort la CFE et de ne pas être en règle vis-à-vis du fisc.

En résumé de ces démarches, une bonne préparation est la clé. Il faut l’accord de la mairie (urbanisme) et, le cas échéant, de la copropriété et du propriétaire bailleur actuel. Une fois ces feux au vert, les travaux transforment physiquement le local en logement décent. Enfin, la paperasse fiscale termine la conversion officielle. Cette route peut sembler complexe, mais étape par étape elle se gère bien – et nous avons encore à aborder la partie fiscale pour optimiser votre nouvelle location meublée.

Statut fiscal : opter pour LMNP ou LMP après la transformation ?

Dès lors que vous mettez en location un logement meublé, vous devenez loueur en meublé. Deux statuts sont possibles : Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Le choix (ou plutôt le rattachement automatique) dépend de vos recettes locatives annuelles et de votre situation.

• Conditions pour être LMNP ou LMP : La règle est simple et basée sur deux seuils. Vous resterez en statut LMNP tant que l’une des deux conditions suivantes n’est pas atteinte : (A) vos recettes annuelles en meublé sont ≤ 23 000 € ; (B) ces recettes sont ≤ au total de vos autres revenus d’activité (salaires, BIC d’autres activités). Si au contraire vous dépassez 23 000 € ET que ces recettes excèdent vos autres revenus pro, alors vous passez en LMP (professionnel). 

• Inscription au Registre du Commerce (RCS) : Contrairement à une idée répandue, il n’est plus nécessaire (depuis 2018/2020) d’être inscrit en tant que professionnel au RCS pour être considéré LMP. La loi a supprimé cette obligation ; le statut est purement fiscal maintenant. Néanmoins, en pratique, si vous devenez LMP, vous devrez vous déclarer auprès du Centre de Formalités des Entreprises (guichet unique) pour obtenir un SIRET, ne serait-ce que pour payer vos cotisations sociales.

LMNP : le régime fiscal avantageux du micro-BIC ou du réel : En LMNP, vos revenus de location meublée relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), à déclarer dans la catégorie des revenus BIC sur votre déclaration 2042 C PRO. Deux régimes d’imposition possibles :

• Micro-BIC : Si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (seuil 2023, généralement mis à jour chaque année autour de ce montant), vous relevez de plein droit du micro-BIC. C’est le régime le plus simple : vous n’avez pas de liasse fiscale à produire, vous déclarez simplement le montant brut des loyers encaissés, et le fisc appliquera un abattement forfaitaire de 50 % sur ces recettes. Cet abattement couvre théoriquement vos charges, et vous payez l’impôt sur 50 % seulement de vos loyers (ou 0 % si, abattement déduit, vos revenus sont dans la tranche 0). Note : Si vous louez un meublé de tourisme classé (gîte ou meublé classé officiellement), l’abattement est de 71 % et le seuil de CA est plus élevé (188 700 €). Au contraire, à partir de 2025, si vous louez en courte durée non classé, le seuil micro-BIC pourrait être abaissé à 15 000 €seulement – renseignement utile pour les gros Airbnb non classés.

• Régime réel simplifié : Vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel même en dessous de 77 700 € de recettes, ou vous y êtes forcé si vous dépassez ce seuil (sur deux années de suite). Le régime réel nécessite de tenir une comptabilité, de remplir une liasse fiscale BIC (compte de résultat, liasse 2031/2033) souvent avec l’aide d’un expert-comptable, mais il permet de déduire toutes les charges réelles liées à votre activité de location meublée. Parmi ces charges déductibles, on trouve : intérêts d’emprunt, frais d’entretien et réparations, assurances, impôts locaux, frais de gestion… et surtout les fameuses dotations aux amortissements : vous pouvez amortir le mobilier sur ~5 à 10 ans (d’où un amortissement annuel équivalant à 10-20 % du coût des meubles) et le bien immobilier (hors terrain) sur ~25 à 50 ans. Ces amortissements sont des charges comptables qui viennent diminuer votre bénéfice imposable sans affecter votre trésorerie. C’est l’arme secrète du LMNP : dans la majorité des cas, les amortissements + autres charges sont suffisamment élevés pour réduire le résultat imposable à zéro, donc vous ne payez pas d’impôt sur vos loyers. Ce n’est pas de l’optimisation agressive, c’est le régime fiscal normal encouragé par la loi afin de favoriser l’investissement locatif meublé.

LMP : quelles différences ? Si vous basculez en Loueur Professionnel (LMP), plusieurs changements interviennent :

• Imposition au BIC également : toujours BIC pro, micro ou réel. Mais depuis 2025, les seuils micro pour les LMP en location touristique ont été sévèrement réduits (micro-BIC plafonné à 15 000 € de CA pour meublés non classés, 77 700 € pour les classés), rendant quasi systématique le régime réel pour les gros revenus. Au régime réel, les règles de déduction des charges et amortissements sont les mêmes.

• Déficits imputables sur le revenu global : avantage du LMP, un déficit BIC professionnel n’est pas « cantonné » à l’activité : il peut s’imputer sur l’ensemble de votre revenu imposable (salaire, etc.) sans limite, ce qui peut faire baisser fortement vos impôts si vous avez des déficits les premières années (intéressant en cas de gros travaux amortis immédiatement, par exemple).

• Cotisations sociales obligatoires : c’est le revers du statut LMP. Considéré comme une activité professionnelle, vos revenus ne sont plus soumis aux seuls 17,2 % de prélèvements sociaux, mais aux cotisations sociales des indépendants. Concrètement, si vos recettes meublées > 23 000 € et à vos autres revenus fiscaux, vous devez vous inscrire à l’URSSAF ou à la SSI en tant que loueur en meublé (code NAF 6820A) et payer des cotisations calculées sur votre bénéfice BIC (après abattement si micro, ou bénéfice réel) : environ 35 à 40 % du bénéfice en incluant retraite, CSG, etc. Toutefois, sous le régime micro-BIC, vous pouvez choisir le régime micro-entrepreneur (prélèvement ~22% du CA en cotisations sociales + IR séparé). Si vous êtes en régime réel, vous relevez du régime général des indépendants (avec un minimum de cotisation même en l’absence de bénéfice). Conséquence : beaucoup d’investisseurs cherchent à rester LMNP pour éviter ces charges sociales, quitte à limiter leurs loyers sous 23k ou équilibrer avec d’autres revenus.

• Plus-value à la revente : point crucial. Un LMNP vend son bien en profitant de l’exonération progressive des plus-values immobilières des particuliers (exonération totale après 22 ans de détention pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux). Un LMP, lui, est imposé sur la plus-value professionnelle. Il n’y a plus d’abattement dans le temps; à la vente, la plus-value est soumise à l’impôt sur les sociétés potentiellement, ou plus exactement aux règles des cessions d’actifs professionnels. Il existe heureusement une exonération LMP possible si vos recettes des deux années précédentes sont inférieures à 90 000 € (exonération totale) ou <126 000 € (exonération partielle) et si vous louez depuis au moins 5 ans. C’est conçu pour les « petits LMP ». Mais si vous étiez LMP avec de gros revenus, attendez-vous à payer de la plus-value (taux global autour de 30% sur la plus-value nette).

• TVA et CVAE : Un LMP n’est pas plus assujetti à TVA qu’un LMNP pour de la location classique (sans services). En revanche, s’il réalise > 500k€ de CA, il pourrait devoir payer la CVAE (Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises), mais peu de bailleurs atteignent ce niveau en logement.

• Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : Le LMP, dans certains cas, peut sortir la valeur de ses biens loués meublés de l’assiette de l’IFI (car considérés comme biens professionnels), alors qu’en LMNP vos biens meublés > 1,3 M€ sont taxables à l’IFI. Ce point intéresse les patrimoines élevés.

En résumé, si votre projet concerne un seul logement ou quelques logements meublés, vous serez probablement LMNP. C’est un statut léger et fiscalement attractif (surtout au réel simplifié avec amortissements). Si, en revanche, vous avez une grosse structure de location meublée (>23k de loyers ET en vivre principalement), préparez-vous à devenir LMP, avec ses avantages (déficits imputables) et ses inconvénients (charges sociales, plus-value pro).

Quelles obligations pour louer le local en meublé une fois transformé ?

Votre local commercial est devenu un joli appartement meublé aux normes ? Il reste à le louer légalement en choisissant le bon bail et en respectant les obligations du bailleur en meublé.

Choix du bail : Plusieurs baux meublés existent, selon la durée de location visée :

• Bail meublé classique résidence principale : c’est le plus fréquent. Durée 1 an renouvelable tacitement (ou 9 mois pour un étudiant sans reconduction automatique). Vous devez signer un contrat de bail meublé conforme à la loi ALUR (contrat type obligatoire) et fournir les annexes (diagnostics, état des lieux, inventaire du mobilier). Ce bail ouvre droit pour le locataire à l’aide au logement (APL) éventuelle, et vous devez respecter le plafonnement des honoraires d’agence, la réglementation encadrement des loyers (si applicable dans votre ville), etc. Ce bail offre une certaine stabilité et une fiscalité simple (loyer imposé en BIC comme vu).

• Bail mobilité : introduit en 2018, il permet de louer un meublé pour 1 à 10 mois maximum, non renouvelable, à un locataire en mobilité (étudiant, stage, mutation pro, formation…). Ce bail est souple (pas de dépôt de garantie, durée courte) et utile si vous ciblez une clientèle temporaire sans partir sur de la location touristique. Il reste du locatif résidentiel (usage d’habitation).

• Location meublée saisonnière (touristique) : si vous envisagez de louer ce logement en Airbnb ou équivalent, les règles diffèrent car ce n’est pas la résidence principale du locataire. Vous devrez respecter les règlementations locales sur les meublés de tourisme : à Paris, Lyon et certaines grandes villes, un particulier n’a droit qu’à 120 nuits par an de location s’il s’agit de sa résidence principale ; et pour une résidence secondaire louée en courte durée, ces villes exigent une autorisation de changement d’usage avec compensation (transformer l’équivalent en logement) ce qui rend la chose quasi impossible pour un particulier (Paris notamment impose de “racheter” des surfaces de logement pour compenser). Cependant, pour un local commercial transformé en meublé de tourisme, la situation est un peu spécifique : vous êtes resté en « usage commercial » (sous-destination hébergement hôtelier) au regard de la mairie, donc jusqu’en 2021 on pouvait louer sans limite de nuitées et sans autorisation de changement d’usage. Mais depuis mi-2021, comme expliqué plus haut, les grandes communes peuvent exiger une autorisation quand même pour les locaux commerciaux vers meublé touristique. Renseignez-vous impérativement en mairie ! Certaines villes acceptent encore la conversion d’un commerce en meublé touristique toute l’année (car on ne retire pas un logement du marché : on transforme un commerce en hébergement, ce qui était encouragé), tandis que d’autres ont fermé la porte à cette « astuce ». Exemple : à Paris, depuis 2022, il faut une autorisation municipale pour louer un local commercial en Airbnb, et la mairie peut la refuser ou l’assortir de conditions. Bref, si votre but est Airbnb, vérifiez les règles locales (déclaration en mairie obligatoire dans tous les cas, numéro d’enregistrement, taxe de séjour, etc.). Le cadre peut être très contraignant, jusqu’à exiger de “compenser” en créant un logement ailleurs – un comble si justement vous transformez votre local en logement, mais certaines villes considèrent qu’un meublé touristique n’est pas un logement disponible pour les habitants permanents, d’où ces mesures.

• Bail commercial / professionnel : mentionnons pour mémoire que si finalement vous décidiez de ne pas changer la destination du local (le laisser en usage commercial) et de le louer en meublé touristique via un bail commercial à une société (par ex. bail à une société de gestion d’appart-hôtel), ce serait un montage particulier. Mais dans le cadre standard où vous avez changé la destination en habitation, vous devrez louer via un des baux d’habitation ci-dessus, pas avec un bail commercial (d’ailleurs, le fait d’avoir changé d’affectation supprime la possibilité de bail commercial sur ce local).

Obligations en tant que bailleur meublé : Elles sont proches de celles d’un bailleur classique, avec quelques spécificités :

• Fournir un logement decent et équipé : On l’a vu, le logement doit répondre aux critères de décence (surface, équipements sanitaires, sécurité) et contenir le mobilier minimum légal. Si vous faites l’impasse sur un élément (ex. pas de congélateur, ou pas de luminaires), le locataire pourrait exiger une mise en conformité, voire faire requalifier le bail en bail vide (ce qui n’est pas souhaitable, car bail vide = 3 ans et moins de liberté). Donc soyez rigoureux sur l’ameublement.

• Diagnostics immobiliers : vous devez fournir au locataire les diagnostics à jour : DPE, diagnostic électricité+gaz (si installations de plus de 15 ans), constat de risque d’exposition au plomb (si immeuble d’avant 1949), ERP (état des risques pollutions) à jour, diagnostic bruit si en zone aéroportuaire. Ces obligations sont identiques à la location nue.

• Assurance et charges : Pensez à souscrire une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) spéciale pour le logement loué (elle couvrira mieux l’usage habitation, différente d’une assurance local pro). Côté charges, en meublé vous pouvez faire comme en vide : soit un loyer charges comprises avec régularisation annuelle, soit un forfait de charges non régularisable (courant en meublé, mais seulement si charges faibles et prévisibles). Assurez-vous aussi que l’immeuble (si copro) est bien assuré pour un usage d’habitation du lot.

• Fiscalité courante : Au-delà du régime d’imposition (micro/réel) dont on a parlé, n’oubliez pas de payer la CFE si elle s’applique. En pratique, beaucoup de LMNP recevront un avis de CFE de la commune (sauf première année exonérée). La CFE est souvent modeste pour un appartement loué (variable selon la commune, parfois < 300 € par an, mais ça dépend). Si c’est votre première activité meublée, vous devrez obtenir un SIRET LMNP – c’est gratuit et ça se fait en ligne sur le site des impôts (« gérer mes locations meublées »). Cette immatriculation est nécessaire même en LMNP pour que le fisc suive votre activité BIC (ne vous inquiétez pas, ce n’est pas une création d’entreprise à proprement parler, juste un enregistrement).

• Si location touristique : Comme bailleur saisonnier, vous devez en plus : déclarer le meublé en mairie (obtenir un numéro d’enregistrement), percevoir la taxe de séjour (souvent la plateforme type Airbnb le fait automatiquement), respecter les limitations de nuitées (sauf si exempté), et fournir un certain niveau d’équipement/standing pour satisfaire la clientèle. Juridiquement, pour la location courte durée, faites signer un contrat de location saisonnière écrit (même pour quelques nuits) précisant la durée, le prix, etc., pour être en règle.

En couvrant ces obligations, vous sécurisez votre investissement. Rappel : Louer en meublé offre une grande liberté (fixer le loyer du marché, durée plus courte qu’en nu, etc.), mais le revers est un engagement sur la qualité du logement loué. En tant que nouvel investisseur venant du « commercial », ne sous-estimez pas les attentes des locataires d’un logement.

Pour conclure, la transformation d’un local commercial en logement meublé représente une opportunité immobilière intéressante : non seulement vous participez à la création de logements (souvent bien vus des pouvoirs publics quand c’est fait dans les règles), mais vous optimisez votre investissement avec le régime de la location meublée très favorable (surtout en LMNP réel). Ce projet nécessite de la rigueur : vérifier la faisabilité, obtenir toutes les autorisations, budgéter les travaux et respecter les normes, puis bien déclarer et choisir le bon statut fiscal. 

Sources officielles et références

1. Service-Public.fr – Autorisations d’urbanisme : transformer un local en habitation (vérifié le 09/05/2025) – Fiche pratique couvrant le changement de destination, les démarches en mairie (DP, permis) et le formulaire de déclaration aux impôts (formulaire 6704)service-public.frservice-public.fr. (Consulté le 12/08/2025).
   Lien : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2416

2. Service-Public.fr – Logement meublé : mobilier minimum obligatoire (vérifié le 03/07/2024) – Liste officielle des 11 éléments devant équiper un logement loué meublé (décret 2015-981)service-public.fr. (Consulté le 12/08/2025).
   Lien : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34769

3. Service-Public.fr – Régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP) (vérifié le 01/01/2025) – Conditions statut LMP vs LMNP (>23 000 € + >50% revenus)entreprendre.service-public.fr, obligations (RCS non obligatoire)entreprendre.service-public.fr, régime micro-BIC vs réel (seuils 2024/2025, amortissements)entreprendre.service-public.fr, plus-values professionnelles (exonérations 90k/126k€)entreprendre.service-public.fr, taxes locales (CFE, etc.)entreprendre.service-public.fr. (Consulté le 12/08/2025).
   Lien : https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F32805

4. Service-Public.fr – Impôts sur le revenu – Revenus d’une location meublée (LMNP) (vérifié le 10/04/2025) – Règles d’imposition des loyers meublés non pro : définition LMNPservice-public.fr, différences LMNP/LMP (déficits 10 ans vs global, plus-value des particuliers réservée aux LMNP)service-public.fr, régimes micro-BIC (seuil 77 700 €, abattement 50%)service-public.fr et réel (déduction charges, amortissement du bien)service-public.frservice-public.fr. (Consulté le 12/08/2025).
   Lien : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744

5. Service-Public.fr – Location meublée et cotisations sociales (vérifié le 01/01/2025) – Explications sur l’affiliation sociale : exonération de cotisations si recettes < 23 000 € (seulement prélèvements sociaux)service-public.fr, assujettissement SSI au-delà (micro-entrepreneur jusqu’à 77 700 €, puis régime indépendant classique)service-public.fr. (Consulté le 12/08/2025).
   Lien : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34102

6. Legifrance – Loi n°2019-1461 du 27/12/2019 art.55 & Décret n°2021-757 (11/06/2021) – Textes ayant modifié le Code de la construction et de l’habitation pour permettre aux grandes villes de soumettre la conversion de locaux commerciaux en meublés de tourisme à autorisation préalablegererseul.com. Consolidation législative de la régulation Airbnb. (Consulté le 12/08/2025).
   Lien : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000039666574 (art.55)

7. Gererseul.com – Transformer un local commercial en lieu habitable (article 2021) – Conseils pratiques : nécessité de changer la destination en habitationgererseul.com, dépôt d’une déclaration préalable ou permis selon travauxgererseul.com, accord unanime en copropriétégererseul.com, et mention de la suppression de la CET/CFE et changement de taxe d’habitation après transformationgererseul.com. (Consulté le 12/08/2025).
   Lien : https://www.gererseul.com/avant-ma-location/comment-transformer-un-local-commercial-en-lieu-habitable/

8. Legalstart.fr – Transformer un local commercial en habitation : formalités (fiche pratique mise à jour 09/10/2023) – Démarches résumées : résiliation du bail commercial en courslegalstart.fr, autorisations urbanisme (PLU, DP/PC, architecte >150m²)legalstart.frlegalstart.fr, accord copropriété unanimelegalstart.fr, conséquences fiscales (CET remplacée par taxe d’habitation, déclaration Cerfa 6704 sous 3 mois)legalstart.fr, etc. (Consulté le 12/08/2025).
   Lien : https://www.legalstart.fr/fiches-pratiques/immobilier-patrimoine/transformer-un-local-commercial-en-habitation/

9. ImAvenir – Transformer un local commercial en meublé de tourisme ? (article 25/11/2021) – Focus réglementation Airbnb : avant 2021 (pas de limitation 120 nuits pour locaux com, ni changement d’usage requis)imavenir.com, après 07/2021 (villes >200k peuvent exiger autorisation, procédure détaillée)imavenir.com. Souligne que la location meublée longue durée reste non concernée par ces restrictionsimavenir.com. (Consulté le 12/08/2025).
   Lien : https://imavenir.com/comment-transformer-un-local-commercial-en-meuble-de-tourisme/