Tout ce qu'il faut savoir pour louer une dépendance meublée de votre résidence principale

Vous disposez d’une pièce indépendante, d’un studio dans votre jardin ou d’une petite annexe inutilisée ? Louer une dépendance meublée attenante à votre résidence principale peut vous apporter un revenu complémentaire appréciable. Mais attention : cette opération doit respecter des conditions précises (logement décent, équipements obligatoires, etc.) et s’accompagne de démarches administratives et fiscales spécifiques. Dans ce guide à jour en 2025, nous décryptons tout ce qu’il faut savoir pour louer une dépendance meublée en toute légalité et optimiser votre statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Au programme : critères à respecter, choix du bail (longue durée, saisonnier…), régime fiscal LMNP/LMP et bons conseils pour rentabiliser votre dépendance sans tracas. Suivez le guide !

Conditions et règlements pour louer une dépendance meublée

Pour louer une dépendance de votre maison en meublé, certaines conditions de décence et de conformité doivent être remplies. Il s’agit en réalité des mêmes exigences que pour n’importe quelle location meublée classique.

Qu’est-ce qu’une « dépendance meublée » ?

Une dépendance désigne un espace habitable faisant partie de votre propriété mais séparé du logement principal. Il peut s’agir par exemple d’un studio aménagé dans le jardin, d’une petite maison d’amis, d’un garage ou grenier transformé en logement autonome.

Critères de décence et équipements obligatoires

Comme tout logement loué, votre dépendance doit être habitable dignement. La loi fixe des critères minimaux de surface et confort à respecter : par exemple, au moins 9 m² de surface habitable avec 2,20 m de hauteur sous plafond, la présence d’une fenêtre donnant sur l’extérieur, des installations électriques aux normes, l’accès à une salle d’eau et des WC, et l’absence d’insalubrité ou de nuisibles. En somme, le logement ne doit être ni dangereux ni « indécent » sous peine d’amende.

De plus, en location meublée, la loi impose un ensemble de 11 équipements mobiliers obligatoires (lit avec literie, table et chaises, rangements, cuisine équipée avec réfrigérateur, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, vaisselle, luminaires, matériel d’entretien ménager, etc.) pour que le locataire puisse emménager uniquement avec ses effets personnels. Cette liste issue du décret du 31 juillet 2015 est à respecter scrupuleusement : l’absence d’un de ces équipements pourrait faire requalifier la location en non-meublée, ce qui la rendrait non conforme au bail meublé.

Diagnostics immobiliers et conformité du logement

Avant la mise en location, faites réaliser les diagnostics techniques obligatoires et annexez-les au bail. Pour une location meublée longue durée (bail d’un an renouvelable, bail étudiant…), le dossier de diagnostic comprend notamment : le DPE (performance énergétique), le constat de risque d’exposition au plomb (si construction antérieure à 1949), l’ERP (État des risques et pollutions), le diagnostic électricité et gaz (si installation de plus de 15 ans), le diagnostic amiante (si bien construit avant 1997) et depuis 2023 un état des nuisances sonores aériennes. Concernant la location touristique. Si le logement est loué plus de 4 mois par an (soit 120 jours), un DPE doit être réalisé et fourni au locataire car cela ne s'apparente plus à de la location touristique. En revanche, si la durée totale annuelle de location reste inférieure à 120 jours, l’obligation de fournir un DPE ne s’applique pas 

Depuis novembre 2024, la loi Le Meur rend obligatoire le DPE pour la plupart des meublés de tourisme soumis à une autorisation de changement d’usage (ex. en zone tendue, résidence secondaire transformée…)  .

• Pour les nouveaux meublés, un DPE avec classe énergétique entre A et E est exigé dès le 21 novembre 2024 jusqu’au 31 décembre 2033. À partir de 1er janvier 2034, la exigence passera à la classe A à D 

Assurance et état des lieux

Avant d’accueillir des locataires, pensez à informer votre assureur et souscrire une assurance PNO (propriétaire non occupant) pour couvrir la dépendance louée. C’est une garantie précieuse en cas de sinistre non couvert par l’assurance du locataire, et son coût est déductible de vos revenus locatifs au régime réel. Par ailleurs, un état des lieux d’entrée et de sortie est indispensable pour constater d’éventuelles dégradations. Pour une location longue durée ou un bail mobilité, utilisez un modèle conforme au décret du 30 mars 2016 (pour les locations saisonnières, un format libre suffit). N’oubliez pas non plus de remettre un inventaire détaillé du mobilier présent dans la dépendance : ce document, signé par le locataire, prouve que le logement était suffisamment meublé et évite toute contestation sur la qualité de « location meublée ».

Choisir le type de location et le contrat adapté

Votre dépendance peut être louée de différentes façons selon vos objectifs et la demande locale : location meublée longue durée (classique ou étudiant), location saisonnière (courte durée type Airbnb), voire colocation ou chambre d’hôtes. Chaque formule a ses règles et impacts fiscaux, il est donc crucial de choisir le bon bail.

Location meublée longue durée (bail classique ou mobilité)

Si vous souhaitez louer la dépendance comme résidence principale du locataire, vous passerez par un bail meublé standard. Deux formats principaux existent : le bail meublé classique d’un an renouvelable (réduit à 9 mois si le locataire est étudiant), ou le bail mobilité de 1 à 10 mois non renouvelable, destiné aux étudiants, stagiaires ou actifs en mission temporaire. Ces contrats sont encadrés par la loi de 1989 (la dépendance étant assimilée à un logement d’habitation classique) : ils ouvrent droit au locataire au maintien dans les lieux et au préavis réglementaire, etc. Veillez donc à respecter ces contraintes (dépôt de garantie de 2 mois max, justification du motif de reprise éventuelle, etc.). L’intérêt de la longue durée est une plus grande stabilité de revenus et moins de gestion au quotidien.

Location saisonnière (courte durée type Airbnb)

Votre dépendance peut aussi être proposée en location meublée touristique (nuitées ou semaines) via des plateformes comme Airbnb, Abritel, Booking… Ce mode de location permet souvent de générer des revenus plus élevés sur de courtes périodes, surtout en zone touristique, mais demande une gestion active (annonces attrayantes, ménage, rotation fréquente des occupants). Chaque séjour fait l’objet d’un contrat de location saisonnière précisant les dates, le prix total, la taxe de séjour éventuelle et les conditions de location. Notez qu’une location de courte durée n’offre pas de statut de résidence principale au locataire (pas de droit au maintien dans les lieux).

Avant de vous lancer, renseignez-vous en mairie : une déclaration de meublé de tourisme est obligatoire en France pour recenser les locations de courte durée.. C’est en général une simple formalité (déclaration en ligne ou cerfa), mais dans certaines grandes villes ou zones tendues, il peut aussi être nécessaire d’obtenir une autorisation de changement d’usage si la dépendance n’est pas votre propre habitation principale.

Enfin, sachez que la location saisonnière impose de collecter la taxe de séjour auprès des vacanciers pour le compte de la commune (sauf exemption, par ex. long séjour > 3 mois). Les plateformes le font souvent automatiquement. À l’inverse, si vous louez la dépendance en bail classique à l’année, aucune taxe de séjour n’est due et, le locataire y établissant sa résidence, vous ne paierez pas de taxe d’habitation en plus (voir section Fiscalité).

Cas particuliers : chambre chez l’habitant ou location à son entreprise

Si la pièce louée ne forme pas un logement indépendant (ex : une chambre au sein de votre maison, avec partage de cuisine/salle de bain), on sort du cadre « dépendance indépendante ». Vous louez alors une chambre chez l’habitant, avec des conditions fiscales spécifiques : le loyer est exonéré d’impôt sur le revenu si le locataire en fait sa résidence principale et que le loyer reste sous un certain plafond raisonnable (en 2025, environ 235 €/mois hors charges pour 18 m² en province, 319 €/mois en Île-de-France). Cependant, cette exonération ne s’applique pas aux dépendances autonomes formant un logement séparé. 

Par ailleurs, vous pourriez envisager de louer la dépendance à votre propre société (par exemple pour y loger un salarié ou y installer des bureaux). C’est possible légalement, mais sachez que cette situation sort du cadre LMNP : les loyers versés par votre société seront imposés comme revenus fonciers ou BIC selon les cas, mais vous ne bénéficierez pas du statut LMNP (car le locataire n’est pas une personne physique occupant un logement d’habitation classique). De même, utiliser la dépendance comme chambre d’hôtes (offrir hébergement + petit déjeuner, services hôteliers) est autorisé sous réserve de respecter la réglementation dédiée (accueil à votre domicile, fourniture de linge et petit-déj, sanitaires privatifs, etc.). Néanmoins, l’activité de chambres d’hôtes est considérée comme commerciale (para-hôtellerie) : elle relève d’un régime fiscal spécifique et ne permet pas de rester en LMNP. Il faut généralement s’immatriculer en micro-entreprise ou au Registre du commerce et payer des cotisations sociales comme un professionnel.

Démarches administratives et obligations légales

Au-delà du choix du bail, louer meublé implique quelques formalités administratives. Heureusement, elles sont simples et peu coûteuses.

Immatriculation de l’activité LMNP

Dès le début de l’activité, tout loueur en meublé doit s’enregistrer pour obtenir un numéro SIRET. Depuis 2023, cette immatriculation se fait en ligne auprès de l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle) en quelques minutes. Vous déclarerez ainsi votre activité de location meublée non professionnelle. L’obtention du SIRET est obligatoire (sous 15 jours) mais gratuite, et permettra ensuite de déclarer vos revenus correctement. Par défaut, le statut enregistré sera LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), que vous conserverez tant que vos recettes annuelles restent inférieures à 23 000 € ou qu’elles ne dépassent pas la moitié de vos revenus totaux d’activité du foyer fiscal (ces conditions distinguent LMNP vs LMP, voir section Fiscalité). Une fois immatriculé, si vous cessez l’activité, pensez à le signaler pour clôturer le SIRET.

Urbanisme : travaux et autorisations éventuels

Si votre dépendance est déjà existante et aménagée, aucune démarche de construction n’est nécessaire, mais assurez-vous qu’elle respecte le Plan local d’urbanisme (PLU). En zone résidentielle, le PLU peut imposer certaines règles (aspect extérieur, surface minimale, etc.). Si vous envisagez de construire une dépendance neuve ou d’agrandir une structure existante, sachez que la surface doit en principe rester inférieure à celle de la maison principale. Pour une petite construction de ≤ 20 m², une déclaration préalable de travaux en mairie suffit généralement ; au-delà de 20 m², un permis de construire sera requis. En outre, transformer un garage, un atelier ou autre espace non habitable en logement peut nécessiter un changement de destination (autorisation d’urbanisme) pour passer en usage « habitation ». Renseignez-vous auprès du service urbanisme de votre commune avant d’entamer des travaux d’aménagement.

Déclaration en mairie et obligations locales

Nous l’avons évoqué plus haut : si vous louez la dépendance en meublé de tourisme (location courte durée), vous devez la déclarer en mairie (formulaire Cerfa n°14004*04). Ce recensement est obligatoire et permet à la commune de suivre l’offre de locations saisonnières. En retour, vous obtiendrez un numéro de déclaration à indiquer éventuellement sur les plateformes. Par ailleurs, dans les villes de plus de 200 000 habitants ou zones tendues, louer un logement entier en meublé de tourisme hors de sa résidence principale peut exiger une autorisation de changement d’usage (avec éventuelle compensation) en raison des régulations anti-location sauvage. Vérifiez auprès de la mairie si votre dépendance est concernée par ces restrictions d’usage.

En location touristique, chaque commune peut fixer une taxe de séjour par nuit et par personne. Vous devez la collecter auprès des locataires et la reverser à la commune (les plateformes le font souvent automatiquement). En revanche, en bail longue durée, aucune taxe de séjour ne s’applique.

Enfin, notez qu’en louant meublé, vous devenez redevable de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), une taxe professionnelle locale. La bonne nouvelle, c’est que la CFE est exonérée si vos recettes annuelles restent sous 5 000 € (seuil applicable chaque année) ; au-delà, vous la paierez chaque fin d’année (son montant dépend de la commune, généralement quelques centaines d’euros).

Conseils pour optimiser la location de votre dépendance

Louer une dépendance meublée demande un peu de préparation pour maximiser les gains et minimiser les ennuis. Voici quelques conseils pratiques et fiscaux :

• Soignez l’aménagement et le confort : Un locataire satisfait reste plus longtemps (ou donnera de bonnes évaluations en saisonnier). Outre les équipements obligatoires, n’hésitez pas à ajouter des extras appréciés : par exemple un lave-linge, un bon matelas, une décoration soignée, le Wi-Fi haut débit… Ces améliorations augmentent la valeur perçue de la dépendance et justifient un loyer supérieur. Pensez aussi à bien délimiter l’espace et l’accès (entrée séparée, serrure indépendante) pour l’intimité de chacun.

• Fixez le juste loyer : Informez-vous sur les loyers pratiqués dans votre secteur pour des logements comparables (surface, prestations). Un loyer trop élevé rallongera la vacance locative, tandis qu’un loyer trop bas réduira inutilement votre rentabilité. Si vous louez à un étudiant ou en intergénérationnel, vous pouvez modérer un peu le loyer en échange de services rendus ou d’une bonne entente, tout en restant dans les clous (et éventuellement bénéficier de l’exonération fiscale chambre chez l’habitant si applicable). Sur Airbnb, utilisez les outils d’estimation de tarif et ajustez selon la saison.

• Restez dans les seuils avantageux : Du point de vue fiscal, essayez de conserver le statut LMNP. Si vos revenus de location approchent 23 000 € par an, et que vos autres revenus d’activité sont faibles, envisagez par exemple de ne pas louer quelques semaines afin de rester en dessous du seuil et éviter de basculer en LMP (à moins que cela ne vous dérange pas de payer des cotisations sociales supplémentaires). De même, pour la location saisonnière, il peut être intéressant de faire classer votre meublé de tourisme (par un organisme officiel) : un classement en étoile(s) permet de relever votre plafond de recettes de 15 000 € à 77 700 € et d’avoir un abattement de 50 % au lieu de 30 %. Cela représente une économie d’impôts non négligeable si vous louez beaucoup en courte durée. En outre, les meublés classés sont souvent mieux mis en avant sur les plateformes et attractifs pour certains vacanciers.

• Tenez une comptabilité rigoureuse : Si vous optez pour le régime réel, organisez-vous pour conserver toutes les factures et justificatifs (achats de meubles, travaux, charges…) afin de pouvoir les déduire. Utilisez idéalement un logiciel ou un tableur pour suivre les loyers et dépenses. Faire appel à un comptable vous soulagera et sécurisera vos déclarations ; de plus, ses frais, on l’a vu, sont en grande partie remboursés via un crédit d’impôt. Cette rigueur vous évitera des tracas en cas de contrôle fiscal et assurera que vous ne payez pas un euro de trop.

• Sélectionnez soigneusement vos locataires : Que ce soit pour une location longue (contrat d’un an) ou pour des séjours courts, choisissez des locataires fiables. Pour une location à l’année, demandez un dossier solide (revenus 3x supérieurs au loyer, garants si nécessaire) et vérifiez les références. Vous pouvez souscrire une assurance loyers impayés pour sécuriser vos revenus, mais elle n’est pas toujours éligible si vous louez une partie de votre résidence, renseignez-vous. En saisonnier, consultez les profils et avis des voyageurs avant d’accepter une réservation, et communiquez clairement vos règles (respect du voisinage, non-fumeur, etc.).

En résumé, louer une dépendance meublée de sa résidence principale peut s’avérer très gagnant si vous respectez le cadre légal et optimisez le régime fiscal. Avec une bonne préparation et ces conseils, vous transformerez cet espace inutilisé en une source de revenu régulière, en toute sérénité.