Sortir du LMP : démarches et conditions

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) peut s’avérer contraignant pour certains investisseurs en location meublée. Cotisations sociales élevées, gestion comptable lourde, fiscalité complexe… Autant de raisons qui poussent les propriétaires de biens meublés – y compris les non-résidents – à vouloir sortir du statut LMP pour redevenir loueur en meublé non professionnel (LMNP). Comment repasser sous le régime LMNP en 2025 ? Ce guide ultra-complet vous explique les différentes modalités juridiques, fiscales et comptables pour quitter le LMP (vente, baisse des recettes, changement d’activité, etc.), les conditions de bascule automatique vers le LMNP, ainsi que les démarches administratives à effectuer. 

Pourquoi quitter le statut LMP ?

Le statut LMP se caractérise par des obligations et impacts fiscaux spécifiques. En étant loueur professionnel, vous bénéficiez certes d’avantages (déficits imputables sur le revenu global, exonérations possibles d’IFI et de plus-value sous conditions), mais vous subissez aussi des contraintes importantes. Par exemple, le LMP doit payer des cotisations sociales sur ses bénéfices locatifs (affiliation à la Sécurité sociale des indépendants), ce qui alourdit la charge fiscale par rapport au LMNP (qui n’acquitte que 17,2 % de prélèvements sociaux sur ses revenus locatifs). De plus, le LMP est tenu à une comptabilité d’entreprise rigoureuse (bilan, liasse fiscale) et perd l’abattement forfaitaire offert en micro-BIC. Enfin, le statut LMP devient obligatoire dès que vous dépassez certains seuils, il n’est plus possible d’y échapper comme auparavant en évitant l’immatriculation.

Beaucoup d’investisseurs souhaitent donc revenir au régime LMNP pour alléger ces contraintes. En LMNP, vos loyers restent imposés en BIC mais l’activité est non professionnelle : pas de cotisations au RSI/SSI sur les loyers, moins d’obligations comptables (possibilité du micro-BIC avec abattement de 50 %) et patrimoine immobilier généralement soumis à l’IFI (contrairement au LMP dont les biens peuvent être exonérés d’IFI si l’activité est principale).

Surtout, redevenir LMNP permet de sortir du cadre « professionnel » et de retrouver une fiscalité plus souple à la revente de vos biens. Avant 2025, une stratégie courante consistait à repasser en LMNP avant de vendre un logement, afin de bénéficier de la taxation des plus-values immobilières des particuliers (avec exonération totale après 30 ans de détention) au lieu des plus-values professionnelles. Nous verrons plus loin que la loi de finances 2025 a réduit cet avantage pour les LMNP, mais dans bien des cas la sortie du statut LMP reste bénéfique pour optimiser son investissement locatif meublé.

Les modalités pour sortir du statut LMP

Sortir du statut LMP signifie ne plus remplir au moins l’une des conditions du LMP afin d’être reclassé en LMNP. Pour rappel, le régime LMP s’applique si deux conditions cumulatives sont remplies :

●        Plus de 23 000 € de recettes annuelles en meublé

●        Ces recettes excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, vous êtes considéré comme LMNP par l’administration. Concrètement, quelles options s’offrent à vous pour quitter le LMP ? Voici les principales modalités.

Réduire vos recettes locatives en dessous de 23 000 €

C’est la méthode la plus directe pour perdre le statut LMP. En abaissant vos loyers annuels sous le seuil fatidique de 23 000 €, vous basculerez mécaniquement en LMNP l’année suivante. Cette réduction de recettes peut passer par la vente d’un ou plusieurs biens, par la baisse des loyers perçus (moins de locations, passage à la location longue durée moins lucrative, etc.), ou encore par l’arrêt temporaire de l’activité meublée sur une partie de l’année.

Augmenter vos autres revenus d’activité

L’autre condition du LMP est que vos recettes meublées dépassent vos revenus professionnels hors location. En augmentant les revenus externes (salaires, revenus commerciaux, etc.), il est possible de faire en sorte que vos loyers ne représentent plus plus de 50 % de vos revenus du foyer. Par exemple, si vous ou votre conjoint(e) augmentez votre activité professionnelle principale (ou percevez une nouvelle source de revenu), le poids relatif des loyers diminue.

Cesser ou modifier l’activité de location meublée

Quitter le statut LMP peut aussi passer par un arrêt pur et simple de l’activité meublée professionnelle. Cela se produit si vous vendez l’ensemble de vos biens meublés ou si vous décidez de ne plus les louer en meublé (par exemple en optant pour la location nue à l’avenir). Bien entendu, vendre vos biens immobiliers met fin au LMP, mais implique de gérer la fiscalité des cessions. Quant au passage en location nue, il vous fait sortir du régime des BIC pour revenir dans le régime foncier classique. 

Transférer les biens dans une société

Une solution plus radicale consiste à sortir vos biens de votre patrimoine personnel pour qu’ils soient détenus par une société. Par exemple, vous pouvez créer une SCI qui rachètera vos immeubles. Vous ne percevrez plus de loyers personnellement (c’est la SCI qui les encaissera), ce qui peut vous permettre de ne plus atteindre les seuils du LMP en tant que particulier. De même, investir via une SARL de famille ou une société commerciale peut avoir du sens : vous combinez l’activité immobilière avec des services, et vos revenus personnels changent de nature (salaires, dividendes) au lieu de loyers directs. Une variante consiste à créer une société d’exploitation (sous-location) : vous louez vos propres biens à cette société qui elle-même les sous-loue meublés à des clients. Dans ce montage, vos recettes personnelles se limitent aux loyers payés par la société (souvent optimisés pour rester sous 23 000 €), le reste de l’activité étant porté par la société.

En résumé, « sortir du LMP » revient à ne plus remplir les critères du LMP, soit en baissant vos recettes locatives, soit en augmentant vos autres revenus, soit en arrêtant l’activité actuelle (vente ou location nue), éventuellement via des restructurations juridiques. La solution la plus courante reste de repasser sous les 23 000 € de loyers annuels, ce qui provoquera de facto le retour au statut LMNP.

Bascule automatique vers le statut LMNP : conditions et démarches

Heureusement, il n’existe aucune formalité administrative compliquée pour repasser en LMNP dès lors que vous ne remplissez plus les conditions du LMP. Le changement de statut s’opère automatiquement sur le plan fiscal : l’administration vous considérera comme LMNP dès l’année où l’une des conditions LMP fait défaut. Autrement dit, si en N vous repassez sous les seuils, votre location meublée sera imposée comme LMNP pour l’année N.

Faut-il prévenir officiellement l’administration ?

D’un point de vue strictement fiscal, non : vous n’avez pas de formulaire spécifique à transmettre aux impôts pour « demander » le statut LMNP. Il vous suffira de déclarer vos revenus locatifs dans les cases correspondant au LMNP (formulaire 2042 C PRO case LMNP en micro-BIC, ou liasse 2031 et 2042 C PRO case LMP/LMNP en régime réel avec mention non-professionnel). Le changement de traitement se fera ainsi via la déclaration de résultats annuelle.

En revanche, si vous aviez été immatriculé en tant que LMP (possédant un numéro SIRET, éventuellement inscrit au RCS avant 2018 ou simplement déclaré comme entreprise individuelle à l’INSEE), vous devez accomplir quelques démarches administratives pour acter la cessation de l’activité professionnelle.

Déclaration de cessation d’activité auprès du CFE/Greffe

Vous devez informer le Centre de Formalités des Entreprises (CFE) compétent – généralement le greffe du tribunal de commerce – de la fin de votre activité en LMP. Cette formalité se fait en ligne sur le guichet unique de l’INPI, ou en remplissant le formulaire Cerfa P2-P4i de déclaration de modification ou de cessation d’activité. Il s’agit de la même procédure que pour un LMNP qui cesse son activité : cochez la case “radiation”, indiquez la date de fin d’activité LMP et votre SIRET, etc. Une fois votre demande traitée, votre numéro SIRET sera désactivé (ou l’activité LMP radiée de l’INSEE). Vous disposez de 30 jours après la cessation effective pour faire cette déclaration.

Radiation des registres et organismes sociaux

Si vous étiez affilié en tant que professionnel (SSI, URSSAF pour les cotisations sociales LMP), signalez votre cessation d’activité afin d’éviter de continuer à être appelé à cotisation. De même, si vous étiez inscrit au registre du commerce (RCS) – rappelons que ce n’est plus obligatoire depuis la réforme, mais certains LMP étaient inscrits – vous pouvez demander votre désinscription. La loi précise que le loueur en meublé n’étant pas commerçant, la désinscription du RCS est de droit et ne constitue pas une cessation fiscale imposable. Autrement dit, se désinscrire du RCS pour repasser en LMNP n’entraîne pas à elle seule d’imposition immédiate sur les plus-values latentes, contrairement à ce que l’on pourrait craindre.

Option pour un régime fiscal adapté

En redevenant LMNP, vous aurez le choix entre le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié pour vos revenus locatifs (si vos loyers sont modestes, le micro-BIC avec abattement 50 % peut être avantageux ; si vous conservez un niveau de charges élevé, le régime réel reste intéressant). Pensez à exercer l’option au régime réel avant le 1er février de l’année si vous souhaitez conserver ce régime malgré la baisse de vos loyers. À l’inverse, si vous préférez le micro-BIC après avoir quitté le LMP, assurez-vous de respecter les seuils (77 700 € de recettes en 2025 pour des locations meublées classiques) et informez votre service des impôts en cas de sortie du réel. En pratique, beaucoup de LMP redevenus LMNP continuent au régime réel pour pouvoir amortir leurs biens restants, mais ce n’est pas une obligation.

En somme, le passage de LMP à LMNP est automatique fiscalement, mais n’oubliez pas les démarches administratives pour clore votre activité professionnelle : déclaration de cessation (INPI ou P2-P4i) et mise à jour de votre situation sociale. Une fois cela fait, votre location meublée continuera comme avant, mais sous le statut LMNP, plus léger à gérer.

Faire appel à un expert pour faciliter la transition LMP/LMNP

Sortir du statut LMP peut sembler complexe, avec de nombreuses démarches et calculs à anticiper. Pour sécuriser l’opération et optimiser votre fiscalité, il peut être judicieux de vous faire accompagner par un professionnel. Par exemple, la plateforme LMNP.ai propose un service de comptabilité en ligne spécialement conçu pour les loueurs en meublé. Vous y trouverez des offres adaptées : une formule Autonomie à 179 € par an (pour gérer vous-même avec les outils fournis) ou une formule Expert-Comptable à 249 € par an (avec l’assistance d’un expert-comptable dédié). L’équipe LMNP.ai maîtrise toutes les spécificités du LMP/LMNP et pourra vous aider à effectuer les démarches de passage en LMNP, tenir votre comptabilité conforme (même en cas de cessation d’activité en cours d’année), et optimiser vos déclarations fiscales. C’est un investissement modique au regard des économies potentielles et de la sérénité que vous gagnerez en étant bien accompagné. N’hésitez pas à les contacter pour simplifier votre transition vers le statut LMNP !

Réussir votre sortie du LMP : derniers conseils et points clés

En conclusion, quitter le statut LMP est tout à fait envisageable et peut s’avérer très judicieux pour de nombreux propriétaires en meublé. Que ce soit pour réduire vos charges sociales, échapper à une fiscalité professionnelle lourde ou simplement alléger la gestion administrative, repasser en LMNP offre une souplesse appréciable. Il existe plusieurs leviers pour sortir du LMP – baisse de vos recettes locatives, changement de situation professionnelle, vente ou restructuration de votre patrimoine – à adapter selon votre cas particulier.