SARL de Famille et Impôt sur le Revenu (IR) : Tout Ce Que Vous Devez Savoir

La SARL de famille est une forme de société à responsabilité limitée particulière réservée aux proches d’une même famille. Son principal atout ? Elle peut opter pour l’impôt sur le revenu (IR) au lieu de l’impôt sur les sociétés, offrant ainsi une transparence fiscale totale. Concrètement, cela signifie que les bénéfices de la société sont directement imposés entre les mains des associés, comme s’ils détenaient les biens en direct. Ce montage séduit de nombreux investisseurs immobiliers familiaux, notamment pour la location meublée non professionnelle (LMNP), en permettant de cumuler les avantages fiscaux du LMNP avec la protection et la souplesse d’une société. Dans cet article, nous faisons le point sur le fonctionnement de la SARL de famille à l’IR, ses conditions, ses avantages, ses inconvénients et les conseils fiscaux à connaître à jour en 2025.

Qu’est-ce qu’une SARL de famille ?

Une SARL de famille est une société à responsabilité limitée dont tous les associés sont unis par des liens familiaux directs ou collatéraux. En pratique, cela inclut les couples mariés ou pacsés, les parents et enfants, les grands-parents, ainsi que les fratries. Ce critère « familial » est indispensable pour bénéficier du régime fiscal spécial. Par ailleurs, la société doit exercer une activité de nature commerciale, industrielle, artisanale ou agricole. Bonne nouvelle : la location meublée est considérée comme une activité commerciale au sens fiscal. Ainsi, une SARL constituée entre membres d’une même famille pour louer des biens meublés peut prétendre au statut de SARL de famille.

Du point de vue juridique, une SARL de famille fonctionne comme une SARL classique (au moins 2 associés, pas de capital minimum, responsabilité limitée aux apports, etc.). Mais fiscalement, elle a la faculté d’opter pour l’impôt sur le revenu (régime des sociétés de personnes) de façon illimitée dans le temps, alors qu’une SARL classique ne peut choisir l’IR que temporairement (5 ans maximum). C’est ce choix de la transparence fiscale qui fait toute la singularité et l’intérêt de la SARL de famille.

L’option pour l’impôt sur le revenu (IR) : comment ça fonctionne ?

Normalement, une SARL est soumise par défaut à l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui crée une séparation entre la fiscalité de la société et celle des associés. Avec la SARL de famille à l’IR, au contraire, la société ne paie pas d’impôt elle-même : ce sont les associés qui sont imposés directement sur la part de bénéfices qui leur revient. En d’autres termes, le fisc « transparise » les résultats de la SARL au niveau de chaque associé, un peu comme dans une SCI imposée à l’IR ou une société de personnes.

Imposition des bénéfices au niveau des associés

Chaque associé est imposé sur sa quote-part du bénéfice de la SARL de famille dans la catégorie correspondant à la nature de l’activité. S’il s’agit de location meublée, les revenus sont déclarés en tant que BIC (bénéfices industriels et commerciaux) non professionnels (LMNP) ou professionnels (LMP) selon le cas. Ces revenus BIC sont ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, additionnés aux autres revenus du foyer fiscal. Ils supportent également les prélèvements sociaux (17,2 % de CSG-CRDS) si le statut est non professionnel.

Conditions LMNP/LMP : pour rester en loueur en meublé non professionnel (LMNP), il faut que les recettes annuelles de location meublée de l’associé ne dépassent pas 23 000 € ou ne dépassent pas ses autres revenus d’activité du foyer fiscal. Si ces seuils sont franchis, le statut passe en LMP (Loueur en meublé professionnel), impliquant notamment l’affiliation aux cotisations sociales et un régime fiscal différent (déficits imputables sur le revenu global, plus-values professionnelles, etc.). Chaque associé de la SARL de famille doit regarder ses propres recettes et revenus pour déterminer son statut LMNP ou LMP.

Modalités et durée de l’option IR

L’option pour le régime IR n’est pas automatique : elle doit être formulée explicitement auprès de l’administration fiscale (service des impôts des entreprises). Concrètement, lors de la création de la société (ou ultérieurement), les associés doivent notifier leur choix d’imposition des bénéfices à l’IR (régime des sociétés de personnes) au lieu de l’IS. Cette décision requiert l’accord de tous les associés et doit être exercée dans les délais (idéalement dès la création ou avant la fin du premier exercice comptable). Une fois l’option validée, elle reste valable sans limite de durée tant que la société conserve son caractère familial. En cas de perte de cette condition (par exemple divorce ou cession de parts à une personne extérieure à la famille), la SARL redevient imposable à l’IS de plein droit, ce qui peut entraîner un changement de régime fiscal important.

Avantages fiscaux de la SARL de famille à l’IR

Opter pour l’impôt sur le revenu dans une SARL familiale présente plusieurs avantages fiscaux et patrimoniaux notables, en particulier pour de l’investissement locatif meublé.

Transparence fiscale – pas de double imposition

En régime IS, les bénéfices sont imposés deux fois : d’abord au niveau de la société (impôt sur les sociétés), puis lors de la distribution aux associés (dividendes taxés à l’IR ou flat tax). Cela peut représenter au total près de 45 % d’impôts sur les revenus locatifs, ce qui pénalise fortement la rentabilité. La SARL de famille à l’IR élimine cette double imposition : la société ne paie aucun impôt sur les bénéfices en son nom propre, et seuls les associés sont imposés, évitant ainsi la fiscalité des dividendes. Ce régime de transparence fiscale permet donc de profiter pleinement des revenus générés sans subir le « prélèvement au niveau société ».

Autre atout : grâce à cette transparence, les associés conservent l’accès aux dispositifs fiscaux réservés aux personnes physiques. Notamment, ils peuvent bénéficier du régime LMNP et de ses avantages, comme nous allons le voir.

Régime LMNP (BIC) – déduction des charges et amortissements

En tant que loueurs en meublé relevant des BIC, les associés de la SARL de famille peuvent choisir le régime d’imposition réel pour leur activité locative, puisque le régime micro-BIC leur est interdit. Le régime réel BIC est souvent très avantageux en location meublée car il permet de déduire l’intégralité des charges (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, taxe foncière, etc.) et surtout de pratiquer l’amortissement du bien et du mobilier. L’amortissement consiste à étaler comptablement le coût de chaue composant du logement (toiture, gros oeuvre...) sur sa durée d’utilisation, et cette dotation vient diminuer le bénéfice imposable.

Grâce à l’amortissement, il est fréquent que le résultat fiscal de la location soit nul ou déficitaire malgré des loyers positifs, diminuant drastiquement l’impôt supporté par les associés – voire le supprimant totalement pendant de longues années. Et contrairement à d’autres secteurs, ces amortissements non décaissés n’affectent pas la trésorerie de la SARL (les loyers continuent d’entrer). En somme, le régime réel LMNP en SARL de famille permet de capitaliser sur un bien immobilier tout en neutralisant une grande partie de la fiscalité locative.

De plus, les déficits éventuels générés par la location meublée (si les charges dépassent les loyers) ne sont pas perdus : en statut non professionnel, ils se reportent sur les bénéfices de même nature à venir pendant 10 ans. Cela signifie que si votre SARL de famille LMNP est déficitaire une année, vous pourrez utiliser ce déficit pour gommer les bénéfices des années suivantes dans la limite décennale. (À noter : ces déficits BIC LMNP ne peuvent pas s’imputer sur vos autres revenus du foyer fiscal, seul le LMP le permet dans certaines conditions.)

Plus-values immobilières des particuliers

Un autre avantage majeur du régime fiscal de la SARL de famille concerne la taxation des plus-values en cas de revente d’un bien immobilier. En restant à l’IR, la plus-value réalisée bénéficie du régime des plus-values des particuliers, bien plus favorable que le régime des plus-values professionnelles. Concrètement, la plus-value se calcule par rapport au prix d’acquisition d’origine du bien, sans tenir compte des amortissements pratiqués. De plus, l’abattement pour durée de détention s’applique (exonération totale d’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans de détention, et des prélèvements sociaux au bout de 30 ans).

Autrement dit, vous pouvez amortir votre bien en LMNP pour réduire vos impôts pendant la phase de location sans augmenter la note fiscale lors de la revente. Les amortissements n’étant pas déduits du prix de revient dans le calcul de la plus-value imposable, vous ne « rattrapez » pas l’avantage accordé par l’amortissement au moment de la vente – ce qui constitue un véritable avantage fiscal de la SARL de famille à l’IR.

Transmission du patrimoine facilitée

Détenir un bien immobilier via une SARL de famille peut également simplifier sa transmission aux enfants ou entre conjoints. Au lieu de transmettre un bien immobilier en direct (ce qui peut être lourd en frais et formalités), les parents peuvent céder progressivement des parts sociales de la SARL à leurs héritiers. Les donations de parts, éventuellement avec réserve d’usufruit, permettent d’organiser une transmission anticipée et optimisée fiscalement (réduction des droits de succession grâce aux abattements, décote de la nue-propriété, etc.). En cas de décès d’un associé, ce sont les parts de la société qui sont transmises, évitant une indivision successorale sur l’immeuble lui-même. Les héritiers déjà associés continuent ainsi l’exploitation locative sans heurts.

Autres atouts pratiques

En dehors des aspects fiscaux, créer une SARL de famille pour investir en immobilier offre des avantages pratiques : mutualisation des ressources (plusieurs membres de la famille financent ensemble l’achat, ce qui accroît la capacité d’investissement et l’accès au crédit), et responsabilité limitée aux apports (le patrimoine personnel des associés est protégé en cas de dettes, même si en pratique les banques exigent souvent des cautions personnelles des associés pour le prêt immobilier). La SARL de famille offre un cadre juridique structuré pour un projet immobilier familial, évitant les écueils de l’indivision classique.

Inconvénients et points de vigilance

Si le régime de la SARL de famille à l’IR est attractif, il comporte aussi quelques contraintes et limites qu’il ne faut pas négliger.

• Interdiction du micro-BIC : comptabilité au réel obligatoire. En entreprise individuelle, un loueur en meublé avec moins de 77 700 € de recettes annuelles peut bénéficier du régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers. Or, la loi exclut explicitement les associés de SARL de famille de ce régime simplifié. Article 50-0 du CGI : le régime micro-entreprise ne s’applique pas aux revenus BIC perçus via une société comme la SARL familiale. Par conséquent, les associés doivent d’office déclarer leurs recettes en régime réel, ce qui implique une comptabilité plus lourde et souvent le recours à un expert-comptable. (C’est un mal pour un bien, car le régime réel permet de déduire davantage de charges, dont les amortissements, et aboutit généralement à une imposition réduite.)

  À savoir (actualité 2025) : La loi de finances pour 2024 a revu le régime micro-BIC des locations meublées de tourisme. Désormais, les meublés de tourisme classés bénéficient du même abattement de 50 % (au lieu de 71 % auparavant) avec un plafond de 77 700 €, et les meublés de tourisme non classés sont limités à 15 000 € de recettes avec un abattement de 30 %. Cette harmonisation du micro-BIC réduit l’intérêt de ce régime dans bien des cas. De toute façon, en SARL de famille, le micro-BIC reste inapplicable.

• Obligations comptables et déclaratives. Qui dit société dit gestion administrative plus lourde qu’une simple détention en direct. Une SARL doit tenir une comptabilité commerciale complète (bilan, compte de résultat), produire des comptes annuels et les déclarations fiscales afférentes (liasse fiscale BIC, liasse sociale). Même sous un régime réel simplifié, ces formalités nécessitent du temps et des compétences, d’où généralement l’embauche d’un expert-comptable. Ces frais de comptabilité viennent rogner une partie de l’avantage fiscal – il faut donc les intégrer dans le calcul de rentabilité du montage.

• Limitation aux membres de la famille. Le cercle des associés est restreint aux liens de parenté définis par la loi. Si la situation familiale évolue (divorce, succession incluant un héritier non éligible, vente de parts à un tiers hors famille, etc.), la SARL peut perdre son statut de famille et basculer à l’imposition IS de droit commun. Cela peut entraîner une augmentation brutale de la fiscalité (fin de la transparence fiscale) et la fin des avantages LMNP pour les associés. Il est donc crucial d’anticiper ces situations : en cas de divorce par exemple, racheter les parts du conjoint sortant pour conserver le caractère familial, ou transformer la société si nécessaire.

• Imposition directe aux taux de l’IR. La transparence fiscale signifie aussi que les bénéfices remontent dans votre déclaration personnelle. Si vous êtes déjà dans une tranche d’imposition élevée, l’ajout des revenus locatifs de la SARL peut vous faire grimper à la tranche marginale supérieure (30 %, 41 % ou 45 %). Contrairement à une société à l’IS qui peut bénéficier du taux réduit (15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfices) et du taux de 25 % ensuite, la SARL de famille à l’IR vous soumet d’emblée à votre taux personnel. Ce régime est donc très efficace pour effacer des revenus via amortissement ou si vos loyers restent modérés, mais moins intéressant en cas de gros bénéfices non compensés par des charges. Une option possible est de renoncer à l’IR et de passer à l’IS ultérieurement si la situation le justifie – toutefois ce choix, une fois fait, est en principe irrévocable.

• Déficits limités au secteur meublé. Comme mentionné, en LMNP les déficits BIC ne s’imputent que sur les revenus de même nature. Ainsi, si votre SARL de famille génère un déficit (hors amortissements) avec la location meublée, vous pourrez le reporter sur les profits de location meublée des années suivantes, mais vous ne pourrez pas réduire vos autres revenus (salaires, dividendes, fonciers…) avec ce déficit. Seul le statut LMP permet d’imputer les déficits sur le revenu global, mais cela suppose des recettes > 23 000 € et l’inscription RCS, ce qui entraîne des charges sociales supplémentaires. En somme, le régime LMNP est très protecteur fiscalement mais cloisonné au secteur locatif.

Comment créer une SARL de famille (option IR) ?

La création d’une SARL de famille suit les mêmes étapes que n’importe quelle SARL classique, à quelques formalités près. Voici les grandes lignes du processus :

1. Rédaction des statuts : Indiquez dans les statuts que la société est constituée entre membres d’une même famille (ascendants/descendants, collatéraux, conjoints/PACS) afin de pouvoir bénéficier de l’article 239 bis AA du CGI. Précisez l’objet social commercial (par exemple : “location meublée”) et nommez le gérant. Le capital social peut être fixé librement (1 € minimum).

2. Dépôt du capital et immatriculation : Déposez le capital sur un compte bloqué (banque ou notaire) et obtenez l’attestation de dépôt. Publiez un avis de constitution dans un journal d’annonces légales. Constituez le dossier d’immatriculation (formulaire M0, attestations, pièces d’identité) et déposez-le au greffe pour immatriculer la société au RCS.

3. Option fiscale pour l’IR : Une fois la société immatriculée (ou lors de cette démarche), n’oubliez pas de déclarer l’option pour l’IR auprès du service des impôts compétent. Tous les associés doivent y consentir. Pour une SARL nouvelle, la demande d’option doit généralement se faire avant la fin du 1er exercice social. Cette formalité est cruciale : sans elle, la SARL sera par défaut à l’IS, et vous perdriez le bénéfice du régime de transparence fiscale.

4. Obligations post-création : Inscrivez la SARL au régime TVA si nécessaire (par exemple, location meublée de tourisme). Chaque associé-loueur en meublé devra également se déclarer au greffe du tribunal de commerce (guichet unique de l'INPI) pour obtenir un numéro SIRET en tant que loueur en meublé non professionnel. Cette inscription est indispensable pour que les associés soient reconnus fiscalement comme LMNP et puissent déclarer leurs revenus BIC.

En suivant ces étapes, vous aurez mis en place votre SARL de famille et pourrez commencer à exploiter vos biens en location meublée sous ce cadre avantageux. Il est souvent conseillé de se faire accompagner d’un expert-comptable ou d’un juriste pour optimiser le montage et éviter les erreurs, notamment au niveau fiscal.

Pour conclure, la SARL de famille à l’IR s’impose comme un excellent véhicule pour investir en immobilier locatif au sein d’une même famille. Elle offre le meilleur des deux mondes : la limitation de responsabilité et la structure formelle d’une société, alliées à la fiscalité allégée d’un investissement en direct (grâce à la transparence fiscale, aux amortissements et à la conservation du régime des particuliers pour la revente). En 2025, ce montage reste tout à fait pertinent, d’autant que les récents ajustements législatifs ont réduit les avantages du micro-BIC – rendant le régime réel encore plus incontournable. Bien sûr, il ne faut pas négliger les contraintes administratives et veiller à respecter les conditions pour conserver l’option IR. Avec une bonne gestion et des conseils avisés, la SARL de famille permet ainsi d’optimiser l’exploitation de vos biens meublés tout en préparant la transmission de votre patrimoine dans les meilleures conditions.

Sources

• Legalstart – SARL de famille et LMNP : comment ça marche en 2025 ?legalstart.frlegalstart.frlegalstart.fr

• Les Secrets de l’Immo – La SARL de famille pour la location meubléelessecretsdelimmo.frlessecretsdelimmo.frlessecretsdelimmo.frlessecretsdelimmo.fr

• LegalPlace – SARL et LMNP : tout savoir sur cette combinaison en 6 pointslegalplace.frlegalplace.frlegalplace.fr

• Indy.fr – SARL de famille en LMNP : définition, fonctionnement et créationindy.frindy.fr

• Service-public.fr – Impôt sur le revenu – Revenus d’une location meubléeservice-public.frservice-public.fr

• Jedeclaremonmeuble.com – SARL de famille et location meublée LMNPlessecretsdelimmo.fr (reprenant l’article 50-0 du CGI)

• LesSecretsdeLImmo.fr – (extrait avantages LMNP)lessecretsdelimmo.fr

• LegalPlace – (avantages fiscaux LMNP en SARL familiale, plus-values)legalplace.frlessecretsdelimmo.fr