Rentabilité Comparée : Location Meublée vs Location Nue

Vous envisagez de louer un logement et hésitez entre le meublé et le vide (nu) ? Ce choix impacte directement votre rentabilité locative, votre régime fiscal et la gestion quotidienne du bien. En 2025, les règles du jeu ont évolué (nouveaux abattements fiscaux, amortissements, etc.), d’où l’importance de comparer ces deux options. Location meublée ou location nue : laquelle est la plus rentable ? Quelle formule vous fera réellement gagner plus une fois toutes les charges et impôts déduits ? Nous faisons le point de manière pragmatique, chiffres et exemples concrets à l’appui.

Synthèse de l’article

La location meublée affiche généralement des loyers 15 % à 20 % plus élevés qu’une location nue comparable, ce qui booste la rentabilité brute du bien. Sur le plan fiscal, le statut loueur en meublé non professionnel (LMNP) offre des avantages majeurs : au régime micro-BIC, seuls 50 % des loyers sont imposés (contre 70 % en micro-foncier pour un logement vide); et au régime réel, le propriétaire en meublé peut déduire davantage de charges et pratiquer l’amortissement du bien et du mobilier, souvent au point de neutraliser l’impôt sur les loyers. Résultat : la rentabilité nette-nette (après charges et impôts) d’une location meublée est souvent supérieure de 1 à 2 points à celle d’une location nue équivalente. En contrepartie, louer meublé implique un bail plus court (1 an renouvelable vs 3 ans en nu) et donc une rotation de locataires plus fréquente, avec plus de risque de vacance locative et de frais de remise en état. La location nue offre pour sa part une stabilité locative appréciable (locataires restant en place plus longtemps) et une gestion simplifiée, au prix d’une rentabilité brute et fiscale moins optimisée. En résumé : le meublé maximise le rendement net-net si vous exploitez bien les régimes LMNP, tandis que le bail vide privilégie la sécurité et la tranquillité. Le choix dépendra donc de votre objectif (optimiser le cash-flow immédiat ou investir sereinement sur le long terme) et de votre capacité à assumer la gestion supplémentaire qu’implique un meublé.

Location meublée vs location nue : quelles différences ?

Au-delà de la simple présence ou non de mobilier, le cadre légal diffère significativement entre une location nue et une location meublée. Voici les principales distinctions :

• Durée du bail : en location vide (non meublée), le bail d’habitation classique est conclu pour 3 ans minimum (pour un bailleur personne physique). En location meublée, la durée minimale n’est que 1 an (9 mois si le locataire est étudiant). Cela signifie qu’un locataire de meublé peut donner congé plus rapidement, et le propriétaire doit renouveler plus souvent son contrat.

• Préavis et congé : pour une location nue, le locataire doit respecter un préavis de 3 mois (réduit à 1 mois en zone tendue) avant de quitter le logement, alors qu’en meublé le préavis locataire est toujours d’1 mois. Côté propriétaire, il ne peut reprendre un logement vide qu’à l’échéance du bail avec un motif légitime, en donnant congé 6 mois à l’avance. En meublé, le congé propriétaire doit être donné 3 mois à l’avance seulement (toujours avec motif légal). La flexibilité est donc plus grande en meublé, pour le locataire comme pour le bailleur.

• Dépôt de garantie : en location vide, le dépôt est limité à 1 mois de loyer hors charges, alors qu’en meublé il peut atteindre 2 mois de loyer. Ce doublement du dépôt s’explique par la présence des meubles appartenant au propriétaire : il y a plus d’équipements à garantir en cas de dégradation.

• Logement meublé : critères légaux : la loi définit précisément ce qu’est un logement « meublé ». Un décret du 31 juillet 2015 dresse la liste du mobilier minimum obligatoire : literie (avec couette/couverture), plaques de cuisson, réfrigérateur avec congélateur, vaisselle et ustensiles de cuisine, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d’entretien ménager, etc. Le logement doit être « prêt à vivre » pour le locataire. Si le bien loué ne comporte pas tous ces éléments essentiels, il sera juridiquement considéré comme une location vide, même si quelques meubles sont présents. Un inventaire détaillé du mobilier est d’ailleurs obligatoire à l’entrée et sortie des lieux.

• Catégorie fiscale : les revenus d’une location nue sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers (impôt sur le revenu foncier classique), tandis que les loyers de location meublée relèvent des BIC (Bénéfices Industriels & Commerciaux) du point de vue fiscal. Concrètement, cela donne accès à des régimes d’imposition différents (voir section fiscalité). Par ailleurs, une location meublée – assimilée à une activité commerciale – peut être soumise à la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) dès que les recettes annuelles dépassent 5 000 €. En revanche, la location nue d’un logement d’habitation classique n’est pas concernée par la CFE (considérée comme gestion du patrimoine privé).

En bref, le statut meublé apporte plus de souplesse contractuelle et de potentiel de revenu, au prix d’obligations supplémentaires (ameublement aux normes, états des lieux plus complets) et d’un caractère « commercial » impliquant certaines taxes. Le statut nu assure stabilité et simplicité, mais avec un rendement brut moindre et un régime fiscal distinct.

Rentabilité locative brute : les loyers plus élevés du meublé font la différence

Le premier critère de choix pour un investisseur est souvent la rentabilité locative brute – c’est-à-dire le rapport entre le loyer annuel et le prix du bien. Et sur ce point, la location meublée marque des points : à qualité et emplacement égal, un logement meublé se loue en moyenne 10 % à 20 % plus cher que le même logement loué vide. Cela s’explique aisément : le propriétaire fournit un service supplémentaire (le mobilier, l’équipement), qui justifie un loyer plus élevé aux yeux des locataires.

Rentabilité brute moyenne : si l’on rapporte ces loyers au prix de ces biens, on obtenait un rendement brut ~3,8 %/an en location vide vs 4,2 % en meublé pour le studio parisien. Le T2 lyonnais dégageait ~4,1 % brut en vide vs 4,5 % en meublé. Ainsi, le meublé apporte typiquement un surcroît de rendement brut de +0,3 à +0,5 point, qui peut paraître modeste mais améliore votre cash-flow annuel. Dans certaines configurations tendues (petites surfaces, locations étudiantes ou touristiques), l’écart peut monter jusqu’à +25 % voire +30 % de loyer, boostant d’autant la rentabilité.

Vacance locative et rotation : la médaille a cependant son revers. Louer en meublé implique des baux plus courts (un an renouvelable) et attire souvent un public plus mobile (étudiants, jeunes actifs en mission, location temporaire). Conséquence : le turnover de locataires est plus élevé qu’en location nue. Là où un locataire en bail 3 ans peut rester 4, 5 ans ou plus s’il se plaît dans le logement vide (d’où une vacance quasi nulle sur longue période), un locataire en meublé a tendance à ne rester qu’1 an ou 2 ans puis repartir. Chaque changement de locataire crée une période de vacance (logement non loué pendant quelques semaines ou mois) qui vient rogner la rentabilité brute effective. Sans compter les frais : remise en état, petites réparations ou remplacement de mobilier usé, diffusion d’annonces et éventuellement frais d’agence pour relouer rapidement. Cet aspect « rendement net de risque » est à considérer : un meublé mal géré, avec changement de locataire tous les 6 mois, peut in fine rapporter moins qu’un vide occupé 3 ans sans interruption.

En termes de rentabilité brute pure, le meublé l’emporte généralement grâce au loyer majoré. Mais il faut veiller à limiter la vacance locative (bien sélectionner ses locataires, adapter le loyer au marché) pour concrétiser ce gain sur le long terme. On recommande souvent la location meublée surtout pour les petites surfaces en zones urbaines, étudiantes ou touristiques, où la demande est forte et le turnover « naturel » (donc rentable). Pour les grandes surfaces familiales en zone résidentielle, la location nue est souvent plus adaptée : le loyer y est plafonné par la solvabilité des ménages (l’ameublement n’ajouterait pas grand-chose), et on privilégie la stabilité d’un bail long.

Fiscalité comparée : régime micro vs réel, amortissements et statut LMNP/LMP

La fiscalité joue un rôle clé dans la rentabilité nette de votre investissement. Les revenus locatifs ne sont pas imposés de la même manière selon que le logement soit loué vide ou meublé : on distingue revenus fonciers d’un côté, BIC (bénéfices industriels & commerciaux) de l’autre. Chacun a ses régimes d’imposition. Faisons le point sur les options fiscales et les récentes évolutions légales.

Location nue : Vos loyers entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes au choix :

• Micro-foncier – si vos recettes brutes annuelles ≤ 15 000 €. C’est le régime forfaitaire simplifié : vous déclarez le total des loyers encaissés, l’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire pour charges (désormais 50 % depuis 2025, contre 30 % auparavant). En pratique, seulement la moitié de vos loyers est imposée. Exemple : pour 10 000 € de loyers annuels, vous n’êtes imposé que sur 5 000 € après abattement. Avantage : grande simplicité (aucun calcul de charges à faire). Inconvénient : si vos charges réelles dépassent 50 % des loyers (emprunt, travaux…), le micro-foncier devient moins intéressant qu’une imposition au réel. 

• Régime réel foncier – obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers. Ici, vous déduisez toutes les charges effectives de vos loyers : intérêts d’emprunt, taxes foncières, assurances, frais de gestion, dépenses de travaux, charges de copropriété, etc. Ces charges viennent diminuer le revenu imposable, voire créer un déficit foncier déductible (jusqu’à 10 700 € par an imputables sur votre revenu global, le surplus reportable 10 ans). Le régime réel est souvent judicieux si vous avez réalisé des travaux importants ou si vous êtes fortement endetté (intérêts d’emprunt élevés) : l’économie d’impôt peut alors être significative. En revanche, ce régime impose une comptabilité précise (remplir une déclaration 2044 détaillée) et vous engage pour 3 ans minimum. Il n’offre pas la possibilité d’amortir le bien immobilier : on ne peut pas déduire virtuellement la dépréciation du logement en nu (contrairement au meublé).

En location nue, la fiscalité a longtemps été jugée peu avantageuse, notamment en micro-foncier où l’abattement de 30 % était faible. Depuis 2024-2025, l’abattement 50 % redonne de l’intérêt au micro-foncier pour les bailleurs sans grosses charges : être imposé sur seulement la moitié des loyers rapproche le traitement du nu de celui du meublé non classé au forfait. Quant au régime réel foncier, il reste incontournable pour optimiser si vous faites des travaux ou pour générer du déficit foncier (par exemple, pour déduire les intérêts d’un emprunt sur d’autres revenus fonciers).

Location meublée : LMNP vs LMP : critères et effets

Passage en LMP
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel s’applique lorsque deux conditions cumulatives sont remplies au niveau du foyer fiscal (pour les couples mariés ou pacsés) :

1. Les recettes issues de la location meublée dépassent 23 000 € TTC par an.

2. Ces recettes excèdent l’ensemble des autres revenus d’activité du foyer.

Si l’une des conditions manque, le bailleur reste LMNP.

Principaux effets du passage en LMP :

• Soumission aux cotisations sociales (SSI) sur le bénéfice.

• Possibilité d’imputer les déficits sur le revenu global sans plafond.

• Imposition des plus-values en régime professionnel à la revente, avec application possible des exonérations de l’article 151 septies : exonération totale si chiffre d’affaires moyen < 90 000 € sur les deux dernières années et activité > 5 ans, exonération partielle entre 90 000 € et 126 000 €.

Cotisations sociales vs prélèvements sociaux

• LMNP classique (longue durée) : pas de cotisations SSI, uniquement les prélèvements sociaux à 17,2 % + impôt sur le revenu.

• Location courte durée / meublés de tourisme :

  • Si recettes > 23 000 € par an, affiliation sociale obligatoire (URSSAF/SSI).

  • Selon les cas, choix possible entre micro-social, régime général ou SSI.

• LMP : affiliation SSI systématique et cotisations sociales calculées sur le bénéfice (environ 30 % du bénéfice).

Micro-BIC vs réel : seuils applicables aux revenus 2025 (déclaration 2026)

• Location meublée classique : micro-BIC jusqu’à 77 700 €, abattement 50 %.

• Meublés de tourisme classés / chambres d’hôtes : micro-BIC jusqu’à 77 700 €, abattement 50 % (anciens seuils de 188 700 € / abattement 71 % supprimés).

• Meublés de tourisme non classés : micro-BIC jusqu’à 15 000 €, abattement 30 %. Au-delà, passage au réel obligatoire (avec tolérance limitée en cas de dépassement ponctuel)

Obligations d’enregistrement (SIRET)

Déclaration dans les 15 jours via pour obtenir un numéro SIRET (un par établissement).
La procédure est totalement dématérialisée via le RNE ; le formulaire P0i papier est supprimé.
Cette obligation s’applique à tous : LMNP ou LMP, en nom propre, en indivision ou en société.

CFE (cotisation foncière des entreprises)

• La location meublée est soumise à la CFE, considérée comme une activité commerciale.

• Exonération automatique la première année d’activité.

• Exonération possible ensuite si recettes ≤ 5 000 € (CFE minimum), ou selon certains dispositifs locaux.

• Déclaration initiale 1447-C-SD obligatoire l’année de création.

Plus-value en LMNP : évolution majeure en 2025

Depuis 2025, la plus-value réalisée en LMNP reste calculée selon le régime des plus-values des particuliers, mais elle est majorée des amortissements pratiqués (réintégration).
Cela réduit fortement l’intérêt d’amortir massivement pour “effacer” l’impôt, puis revendre sans incidence fiscale.
En LMP, le régime des plus-values professionnelles reste applicable (court terme / long terme), avec possibilité d’exonérations (art. 151 septies).

En synthèse fiscalité : le statut meublé LMNP au régime réel cumule les bénéfices : loyers plus élevés + possibilité de réduire fortement l’imposition (voire de l’annuler via amortissements), d’où une rentabilité nette-nette supérieure dans la plupart des cas. Le statut nu s’est un peu amélioré en 2025 avec l’abattement micro-foncier 50 %, mais il reste moins performant fiscalement sauf à créer du déficit foncier via de gros travaux (ce qui n’est pas reproductible chaque année). Le statut LMP quant à lui est ambivalent : il ouvre une porte à l’exonération de plus-value au bout de 5 ans, mais il soumet le bailleur aux cotisations sociales annuelles – ce qui peut lourdement grever la rentabilité nette annuelle (beaucoup de bailleurs préfèrent rester LMNP si possible pour cette raison).

Rentabilité nette et nette-nette : l’impact des charges et des impôts (exemples chiffrés)

Jusqu’ici, nous avons comparé les loyers bruts et évoqué les régimes fiscaux séparément. Voyons maintenant concrètement comment se comparent une location vide et une location meublée en termes de revenu net pour le bailleur, une fois payées les charges et les impôts. Pour cela, analysons un cas pratique simplifié :

Scénario : Vous possédez un appartement de 100 000 € que vous pouvez louer nu 500 € par mois (6 000 € / an) ou meublé 600 € par mois (7 200 € / an) – soit +20 % en meublé, ce qui reflète un marché tendu type studio. Supposons environ 1 000 € de charges annuelles (charges non récupérables, entretien) et aucune grosse réparation cette année. Votre tranche marginale d’imposition (TMI) sur le revenu est de 30 %.

• Location vide (bail nu) : Sur 6 000 € de loyers annuels, vous déduisez 1 000 € de charges réelles. Si vous optez pour le régime réel foncier, le bénéfice imposable = 5 000 €. L’impôt sur le revenu sera 30 % de 5 000, soit ≈1 500 €, et les prélèvements sociaux 17,2 % de 5 000 soit ≈860 €. Au total, près de 2 360 € de taxes. Il vous reste en poche 6 000 – 1 000 – 2 360 = 2 640 € net-net. Rentabilité nette-nette = 2 640 / 100 000 = 2,64 % par an. (Si vous aviez choisi le micro-foncier, imposé sur 50 % des loyers = 3 000 €, l’IR = 900 €, PS = 516 €, soit ~1 416 € de taxes, et un revenu net-net ~3 584 € -> rentabilité 3,58 %. Le micro-foncier s’avère ici plus favorable que le réel, car peu de charges à déduire.)

• Location meublée LMNP (régime réel) : Sur 7 200 € de loyers, –1 000 € de charges = 6 200 € de résultat comptable avant amortissement. Supposons qu’avec l’amortissement du logement et des meubles vous puissiez déduire 6 000 € par an (ce qui est plausible : par ex. 4 000 € d’amortissement immobilier + 2 000 € mobilier). Votre résultat fiscal imposable tombe à 200 € seulement. Impôt sur le revenu : ~60 € (30 % de 200). Prélèvements sociaux : ~34 € (17,2 %). Autant dire rien. Même en ajoutant la CFE (qui peut être de quelques centaines d’euros selon la commune, mais souvent < 200 € pour un petit logement), le total des taxes reste très bas (disons ~250 € tout compris). Il vous resterait environ 7 200 – 1 000 – 250 = 5 950 € net-net. Rentabilité nette-nette = ~5,95 % sur le capital de 100k€. On obtient un rendement net-net plus de deux fois supérieur à celui du bail nu dans cet exemple.

(NB : Si au lieu du régime réel vous étiez en micro-BIC : imposition sur 50 % de 7 200 € = 3 600 € imposables. IR = ~1 080 €, PS = ~620 €, total ~1 700 € de taxes. Revenu net-net = 7 200 – 1 000 – 1 700 = 4 500 €, soit 4,5 % de rentabilité nette-nette. Le régime réel avec amortissement est donc nettement plus avantageux ici.)

➡️ Analyse : Dans ce cas, la location meublée LMNP l’emporte haut la main en rentabilité nette-nette : ~5,5 % contre 2,5 à 3 % pour le nu. Le gros écart vient de la fiscalité quasi nulle en LMNP réel, grâce aux amortissements qui annulent le bénéfice imposable. Bien sûr, cet avantage dépend de votre situation : si vous n’êtes pas imposé à 30 % (tranche inférieure), l’économie d’impôt sera moindre ; si vos loyers meublés ne peuvent être beaucoup plus élevés que les loyers nus (ex : zone peu demandée), l’écart brut se réduit. De plus, sur la durée, l’amortissement finira par être utilisé en entier et la fiscalité LMNP se rapprochera d’un régime classique (et/ou vous paierez la plus-value à la revente). Néanmoins, dans la plupart des configurations d’investissement locatif, le meublé offre une rentabilité après impôts supérieure. C’est pourquoi tant de bailleurs optent pour le statut LMNP.

Avantages et inconvénients récapitulés – Quel régime choisir selon votre profil ?

Pour clore ce comparatif, voici un récapitulatif des points forts/faibles de chaque formule, afin de vous aider à choisir la location adaptée à votre projet :

Avantages de la location meublée :

• Rentabilité locative brute renforcée : loyers 10 à 30 % plus chers qu’en location vide, augmentant mécaniquement le rendement de l’investissement. Idéal pour maximiser le cash-flow mensuel.

• Fiscalité très avantageuse (LMNP) : au régime micro-BIC, abattement 50 % sur les loyers; au régime réel, déduction de toutes les charges + amortissement du bien et du mobilier, ce qui peut annuler l’imposition pendant de nombreuses années. Les loyers nets d’impôt améliorent fortement la rentabilité nette-nette.

• Flexibilité du bail : contrat 1 an renouvelable (ou bail mobilité de 1 à 10 mois), permet d’ajuster plus vite le loyer au marché, ou de récupérer le logement plus rapidement si besoin (préavis propriétaire 3 mois au lieu de 6). Utile en zone tendue ou si vous prévoyez une revente rapide.

• Liquidité / adaptation marché : le meublé répond à une demande spécifique (étudiants, jeunes actifs en mutation, expatriés, tourisme). En zones urbaines dynamiques, proposer un meublé peut élargir votre cible de locataires et réduire les périodes vacantes si le marché de la location vide est saturé.

• Plus-value exonérée possible (LMP) : si vous passez en statut LMP et conservez le bien >5 ans avec recettes <90 000 €/an, vous pourriez revendre sans impôt sur la plus-value.

Inconvénients de la location meublée :

• Gestion plus lourde / turnover : état des lieux + inventaire du mobilier à chaque entrée/sortie, remplacements de meubles usés, annonces fréquentes… La rotation élevée des locataires augmente le temps de gestion ou les frais d’agence. Prévoyez ce surcroît de travail, surtout en courte durée (remise des clés, ménage régulier).

• Risque de vacance locative : plus fréquent en meublé du fait des baux courts. Quelques semaines de loyer perdu par an peuvent gommer le supplément de rentabilité brute. Il faut se montrer réactif pour relouer rapidement (fixer un loyer cohérent, soigner la déco, cibler la bonne clientèle).

• Coûts d’ameublement et d’entretien : l’investissement initial pour équiper le logement peut être de 5 % à 10 % du prix du bien. Et régulièrement, il faudra remplacer un matelas, un électroménager défectueux, repeindre plus souvent (locataires de passage = usage intensif). Ces frais supplémentaires pèsent sur la rentabilité si on ne les anticipe pas (même s’ils sont fiscalement déductibles ou amortissables).

• Incidence fiscale à la revente : en LMNP réel, les amortissements réduiront l’abattement sur la plus-value taxable, ce qui peut augmenter l’impôt à la cession. De plus, si vous dépassez les seuils du LMNP, le passage en LMP implique des charges sociales obligatoires ~35-40 %. Il faut veiller à ne pas “subir” un changement de statut non souhaité (par ex., évitez d’atteindre plus de revenus locatifs que votre salaire si vous ne voulez pas devenir LMP).

Avantages de la location nue :

• Stabilité locative : bail de 3 ans tacitement renouvelable, public plus sédentaire. Les familles ou locataires en location vide ont tendance à rester plus longtemps (ils ont leurs propres meubles, s’ancrent dans le logement). Cela réduit fortement la vacance locative et assure des revenus réguliers sans interruption sur plusieurs années – un gage de sécurité.

• Gestion simplifiée : moins de rotations = moins d’états des lieux, pas de mobilier à gérer, moins de petites réparations fréquentes. La location nue est plus “passive”, adaptée si vous ne pouvez/voulez pas vous investir dans la gestion. Pas besoin de meubler ni d’entretenir des équipements : le locataire assume son électroménager, etc. Moins de contraintes administratives également (baux moins fréquents, inventaire mobilier inutile). En somme, un revenu plus tranquille.

• Demande large et prévisible : 80 % du marché locatif français est constitué de locations vides classiques. La plupart des ménages cherchent à se loger sur du long terme et à personnaliser leur logement. Donc un bien loué nu aura presque toujours une demande, quel que soit le contexte, surtout s’il est en bon état et au prix du marché. Pas de risque de saturation d’un marché de niche comme cela peut arriver en meublé étudiant ou Airbnb dans certaines villes.

• Pas de caractère “commercial” : vos loyers nus sont traités comme revenus du patrimoine privé, ce qui évite certaines taxes. Par exemple, pas de CFE à payer sur une location nue à usage d’habitation. Et tant que vous n’êtes pas en société, vous n’êtes pas soumis à la TVA non plus (les locations de logements nus en résidence principale sont exonérées de TVA). Cela limite les prélèvements obligatoires annexes.

Inconvénients de la location nue :

• Rentabilité brute plus faible : loyers 10 à 20 % inférieurs au meublé en moyenne, ce qui limite le rendement du bien. À investissement identique, un bail nu “rapporte” moins chaque mois. Sur des petites surfaces, la différence de loyer peut être significative en défaveur du nu (vu que le locataire doit assumer l’achat des meubles).

• Fiscalité moins favorable : même avec l’abattement micro-foncier porté à 50 %, le bailleur nu est imposé sur une part plus grande de ses loyers qu’un bailleur meublé (ex : 50 % imposable en micro-foncier vs souvent 0 % imposable en LMNP réel grâce aux amortissements). Au régime réel foncier, pas d’amortissement possible et les déductions de charges atteignent rarement le niveau d’un amortissement de bien entier. Au final, la charge fiscale annuelle est plus lourde en nu, ce qui ampute la rentabilité nette-nette. Le nu supporte aussi 17,2 % de prélèvements sociaux sur son bénéfice foncier chaque année.

• Moins de flexibilité contractuelle : une fois un bail nu signé, vous vous engagez pour 3 ans minimum. Vous ne pouvez donner congé (pour vente, reprise familiale ou motif légitime) qu’en fin de bail et avec 6 mois de préavis. Cela réduit votre marge de manœuvre si vous souhaitez récupérer ou arbitrer votre bien. Avec un meublé, un propriétaire peut plus aisément adapter la durée de location (via un bail mobilité par ex.) ou vendre plus vite en donnant congé 3 mois avant l’échéance annuelle. En nu, vous devrez parfois patienter.

• Valorisation moindre du bien à court terme : Ce point est subtil, mais un bien loué nu, notamment s’il est occupé de longue date avec un loyer modéré (loi de 1989), peut avoir un rendement locatif peu élevé aux yeux d’un investisseur éventuel. À l’inverse, un bien meublé avec loyers élevés peut se valoriser mieux auprès d’un acheteur investisseur. En outre, vous ne pouvez pas facilement “meubler” un locataire en cours de bail vide pour augmenter le loyer. Autrement dit, vos revenus sont un peu figés jusqu’à rotation (hors indexation IRL).

En conclusion : la location meublée convient particulièrement aux investisseurs recherchant le meilleur rendement et pouvant consacrer un peu de temps à la gestion, ou déléguer celle-ci à un professionnel (la rentabilité supplémentaire finançant alors les frais d’agence). Elle est idéale dans les zones à forte demande temporaire (villes étudiantes, pôles d’affaires, sites touristiques) où le surloyer meublé est facile à obtenir. La location nue s’adresse plutôt à ceux qui privilégient la stabilité patrimoniale et la simplicité, par exemple pour louer à des familles ou sur de longues durées, sans ambition d’optimisation fiscale poussée. Elle est souvent recommandée pour les biens de grande taille ou situés dans des secteurs résidentiels classiques. Bien sûr, le choix n’est pas figé : vous pouvez commencer en meublé pour maximiser vos revenus les premières années, puis éventuellement repasser en bail nu si la conjoncture change ou si vous souhaitez « verrouiller » un locataire fiable sur le long terme. L’important est d’être conscient des implications financières et administratives de chaque option, afin de mettre en place la stratégie locative la plus alignée avec vos objectifs d’investissement.

Sources officielles et références :

• Service-Public.fr – “Quelles différences entre location vide et location meublée ?” (fiche pratique, vérifié le 01/01/2025) – Comparatif légal complet des baux meublé vs nu (durée, dépôt, préavis), liste du mobilier obligatoire, distinctions fiscales et sociales. URL : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1165

• Service-Public.fr – “Régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP)” (vérifié le 01/01/2025) – Conditions d’accès au statut LMP, options micro/réel BIC, seuils 2024-2025 meublés de tourisme, amortissements et plus-values professionnelles, cotisations sociales. URL : https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F32805

• Legifrance.gouv.fr – Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 – Texte officiel fixant la liste des éléments de mobilier obligatoires dans une location meublée destinée à usage de résidence principale. URL :https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000030978056/

• BOFiP-Impôts (impots.gouv.fr) – BOI-BIC-CHAMP-40-20-20-30 – Bofip relatif aux locations meublées : précise notamment que la CFE s’applique aux locations meublées > 5 000 € de recettes (sauf meublé partie de la résidence principale) et aux locations nues si CA > 100 000 € (sauf habitation principale du locataire). URL :https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/9430-PGP.html/identifiant=BOI-IF-CFE-10-20-20-30-20170905

• Loi de finances pour 2024 (article 24) – Introduction du seuil micro-BIC 15 000 € et abattement 30 % pour les meublés de tourisme non classés, applicables aux revenus 2023 et suivants. Modifications du régime des amortissements en cas de revente LMNP. Analyse : Seloger.com Édito, “Amortissements et plus-value LMNP : ce qui change en 2025”. URL : https://edito.seloger.com/actualites/lois/loi-de-finances-2024-reintegration-amortissements-lmnp-plus-value-article-38950.shtml

• Impots.gouv.fr – “Je fais de la location meublée. Dois-je payer de la CFE ?” – Foire aux questions officielle précisant les obligations de CFE pour les particuliers louant meublé (assujettissement dès la 1ʳᵉ année d’activité > 5000 € de recettes, exonérations possibles la 1ʳᵉ année). URL : https://www.impots.gouv.fr/locations-meublees-et-cotisation-fonciere-des-entreprises-cfe

• Service-Public.fr – “Impôt sur le revenu – Revenus locatifs (location meublée)” (mise à jour 2023) – Récapitulatif des régimes micro-BIC vs réel pour les loueurs meublés, obligations de déclaration d’activité (formulaire P0i), mention du régime social (affiliation SSI possible si LMP). URL : https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F32963

(Autres sources informatives utilisées : Pretto.fr, Colbr.co, PAP.fr, SmartLoc.fr blog… pour chiffres de marché et exemples pratiques.)