Régime réel LMNP 2025 : fonctionnement, avantages et mode d’emploi

Le régime réel LMNP est un mode d’imposition incontournable pour de nombreux investisseurs en location meublée. Il permet de déduire au réel toutes les charges liées à votre bien et d’amortir sa valeur, optimisant ainsi la fiscalité de vos loyers. Mais comment fonctionne ce régime, quels sont ses avantages par rapport au micro-BIC, et quelles démarches accomplir pour en bénéficier ? Dans cet article ultra-complet et actualisé pour 2025, nous vous guidons pas à pas à travers le régime réel du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), avec les dernières lois de finances en vigueur, des exemples chiffrés et les pièges à éviter.

Statut LMNP et régimes d’imposition : rappels essentiels

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) désigne un particulier qui loue un ou plusieurs biens meublés sans en faire son activité principale. Vous êtes considéré comme LMNP tant que vos revenus locatifs meublés ne dépassent pas 23 000 € par an ou ne représentent pas plus de 50 % de vos revenus globaux d’activité. Si vous franchissez simultanément ces deux seuils, vous basculez alors en statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel), avec des règles fiscales différentes (affiliation URSSAF et cotisations sociales sur les bénéfices, imposition des plus-values selon le régime professionnel, etc.).

En LMNP, vos recettes de location meublée sont imposées dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), distincte des revenus fonciers (qui concernent les locations vides). Deux régimes fiscaux sont possibles en LMNP :

• Le régime micro-BIC – c’est le régime par défaut si vous y êtes éligible – qui applique un abattement forfaitaire sur vos loyers (vous n’avez pas à détailler vos dépenses).

• Le régime réel – que vous pouvez choisir sur option (ou par obligation si vos revenus dépassent certains seuils) – qui consiste à déduire vos charges réelles et à pratiquer des amortissements comptables.

Régime micro-BIC vs régime réel : quelles différences ?

Le régime micro-BIC offre une grande simplicité : vous déclarez le montant total de vos loyers annuels, puis l’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire pour charges (vous n’avez pas à énumérer vos dépenses). Pour les locations meublées classiques (location à l’année, bail meublé étudiant, etc.), l’abattement est de 50 % du montant des loyers déclarés. Concrètement, seulement 50 % de vos recettes sont soumises à l’impôt. Pour les locations meublées de tourisme classées (gîtes ruraux, chambres d’hôtes, meublés de tourisme ayant obtenu un classement officiel par étoiles), l’abattement était historiquement de 71 % du montant des loyers. À partir des revenus 2025, ce taux a été aligné à 50 %, comme pour les meublés classiques, ce qui réduit cet avantage fiscal spécifique.

Ce régime simplifié n’est accessible que si vos recettes brutes annuelles restent sous un certain plafond. En 2025, le plafond du micro-BIC pour une location meublée « classique » est de 77 700 € de revenus annuels. Si vos loyers annuels dépassent ce montant, vous sortez du micro-BIC et passez obligatoirement au régime réel. À noter qu’une tolérance fiscale permet de conserver le micro-BIC l’année du dépassement et la suivante, le régime réel ne devenant définitif qu’au troisième dépassement consécutif.

Depuis la loi de finances 2024 (applicable aux revenus 2025), les locations meublées de courte durée (meublés de tourisme non classés) sont encore plus restreintes au micro-BIC. Pour ces locations saisonnières sans classement officiel (par exemple via Airbnb sans étoiles), le plafond du micro-BIC a été drastiquement abaissé à 15 000 € de recettes annuelles, avec un abattement réduit à 30 % seulement. Au-delà de 15 000 € de loyers par an, ces loueurs doivent opter pour le régime réel. En revanche, les meublés de tourisme classés conservent désormais l’abattement de 50 % et le plafond de 77 700 € (identiques aux locations classiques). Pour les locations meublées longue durée (bail d’un an renouvelable, étudiant, etc.), rien ne change : abattement de 50 % et plafond de 77 700 €.

Le régime réel, lui, n’applique pas d’abattement forfaitaire. À la place, vous déduisez de vos loyers l’ensemble des charges réelles supportées par votre investissement locatif meublé : charges d’exploitation, frais d’entretien, intérêts d’emprunt, taxes, assurances, etc. Surtout, vous pratiquez des amortissements comptables sur le bien et le mobilier. Ce régime est plus complexe administrativement (tenue d’une comptabilité formelle), mais il permet le plus souvent de réduire fortement – voire d’annuler – votre bénéfice imposable grâce aux déductions. En conséquence, malgré son formalisme, le régime réel est très prisé des investisseurs dès que leurs charges effectives dépassent l’abattement du micro-BIC ou qu’ils souhaitent optimiser leur fiscalité.

En résumé :

• Micro-BIC : simple, sans comptabilité lourde, avec un abattement automatique (50 % ou anciennement 71 %) mais aucune déduction spécifique possible. Ce régime est intéressant pour les petits loyers avec peu de charges.

• Régime réel : exige une comptabilité détaillée, mais permet de déduire toutes les dépenses et d’amortir le bien, aboutissant souvent à un bénéfice fiscal bien moindre (voire nul) comparé au micro-BIC – donc à moins d’impôts à payer.

Avantages du régime réel LMNP

Opter pour le régime réel lorsque l’on est LMNP présente plusieurs avantages majeurs :

• Déduction de toutes les charges : Vous déduisez de vos loyers imposables l’ensemble des dépenses liées à la location. Par exemple, vous soustrayez les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les frais de gestion, la taxe foncière, les primes d’assurance, les dépenses de mobilier, les travaux d’entretien et de réparation, etc. En micro-BIC, au contraire, ces coûts sont couverts par l’abattement forfaitaire et aucune charge réelle n’est spécifiquement déduite. Si vos charges réelles dépassent l’abattement (50 % des loyers), le régime réel devient fiscalement plus avantageux.

• Amortissements fiscaux du bien et du mobilier : au régime réel LMNP, c’est le levier n°1. On amortit par composants le bâtiment (gros œuvre, réseaux, aménagements intérieurs, toiture, étanchéité, etc.), chacun selon sa durée de vie propre : d’une dizaine d’années pour certains éléments à plusieurs décennies pour les plus durables. Le terrain n’est jamais amortissable. Le mobilier et l’électroménager se pratiquent classiquement sur 5 à 10 ans. Les frais d’acquisition (droits, notaire, frais d’acte) peuvent, selon votre choix, être déduits immédiatement (charges) ou intégrés à la base amortissable des composants hors part de terrain. Ces dotations viennent réduire le résultat imposable chaque année, sans sortie de trésorerie puisqu’il s’agit de charges calculées.
  Résultat : il n’est pas rare qu’un investissement LMNP au régime réel ne dégage aucun bénéfice imposable pendant de longues années, malgré des revenus locatifs positifs. Vous pouvez ainsi neutraliser l’impôt sur vos loyers, ce qui constitue un avantage fiscal considérable pour améliorer la rentabilité nette de votre investissement meublé.

• Report des déficits : Si, malgré l’optimisation, votre bilan LMNP fait apparaître un déficit (hors amortissements excédentaires, voir plus bas), ce déficit est reportable sur vos futurs revenus LMNP pendant 10 ans. Concrètement, une perte fiscale créée par de grosses charges ou des travaux va s’imputer sur les bénéfices des années suivantes, réduisant d’autant votre imposition future. En micro-BIC, un déficit est impossible (puisque l’abattement minimum garantit un bénéfice taxable, sauf si vos recettes sont nulles).

• Pas d’imposition minimale : avec le régime réel, si vos charges + amortissements excèdent vos loyers, vous ne payez aucun impôt ni prélèvement social sur cette activité (bénéfice fiscal nul ou négatif). En micro-BIC, vous paierez toujours des prélèvements sociaux sur au moins 50 % de vos loyers, même si dans les faits vous avez eu de lourdes dépenses. Le régime réel protège donc mieux en cas d’aléas (vacance locative, gros travaux imprévus, charges exceptionnelles…).

• Optimisation en cas de plusieurs biens : Si vous possédez plusieurs logements meublés en LMNP, le déficit d’un bien (ou les amortissements non utilisés) peut s’imputer sur le bénéfice d’un autre, car tous les résultats se compensent globalement au niveau de l’activité LMNP. Ce mécanisme n’existe pas en micro-BIC où chaque bien bénéficie simplement d’un abattement forfaitaire sans lien avec les autres. Le régime réel vous permet ainsi de compenser le résultat bénéficiaire d’un logement avec le déficit d’un autre, ce qui maximise l’optimisation fiscale d’un portefeuille immobilier meublé.

En bref, le régime réel LMNP est souvent décrit comme la « dernière niche fiscale » des bailleurs particuliers, car il offre la possibilité d’obtenir une rente immobilière défiscalisée (ou très faiblement imposée) en toute légalité. C’est particulièrement vrai pour les investissements à crédit et les biens générant beaucoup d’amortissement (logements neufs ou rénovés, mobilier important, etc.).

Fonctionnement du régime réel : comment sont calculés vos impôts LMNP ?

Avec le régime réel, le calcul de votre résultat imposable LMNP se fait selon la formule :

Revenu imposable LMNP = Recettes annuelles – Charges déductibles – Amortissements imputables

• Les recettes englobent l’ensemble des loyers bruts perçus sur l’année, ainsi que les éventuelles subventions ou indemnités d’assurance liées à la location meublée.

• Les charges déductibles comprennent toutes les dépenses engagées pour l’exploitation du bien meublé. Comme vu précédemment : intérêts d’emprunt, charges de copropriété, petites réparations, entretiens, honoraires de gestion ou de conciergerie, assurance propriétaire non-occupant, taxe foncière, frais de déplacement pour visites/gestion, frais de comptabilité, adhésion à un centre de gestion agréé (CGA/OGA), etc. (Depuis 2023, l’adhésion à un OGA n’est plus indispensable car la majoration de 25 % pour non-adhésion a été supprimée, mais ses frais restent déductibles si vous y souscrivez pour d’autres avantages.)

• Les amortissements : Chaque année, vous enregistrez une charge d’amortissement pour chaque actif immobilisé (immeuble, composants, mobilier, etc.). Par exemple, un appartement de 200 000 € (hors valeur du terrain) amorti sur 30 ans génère une charge d’amortissement d’environ 6 667 € par an. Un mobilier acheté 5 000 € et amorti sur 5 ans permet une charge de 1 000 € par an. Ces montants viennent en déduction du résultat imposable, au même titre que les autres charges réelles.

Limite importante : les amortissements ne peuvent ni créer ni aggraver un déficit au-delà du montant des charges déductibles. Autrement dit, les amortissements ne s’imputent qu’à hauteur du bénéfice restant après déduction des charges. S’il y a déjà un déficit avant amortissements (charges > loyers), la totalité de l’amortissement de l’année ne pourra pas s’imputer. La part non utilisée n’est pas perdue pour autant : elle est reportable sans limite de durée et pourra être déduite dès que l’activité redeviendra bénéficiaire (ou pour gommer un bénéfice futur plus élevé). Ce mécanisme évite d’effacer indéfiniment tout revenu avec les amortissements, tout en permettant d’en profiter pleinement sur la durée.

Une fois le bénéfice imposable LMNP déterminé, celui-ci s’ajoute à vos autres revenus imposables de l’année. En tant que LMNP, vos loyers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IRPP), comme des salaires ou d’autres BIC non professionnels. Ils supportent également les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Le régime réel ne change pas votre tranche d’imposition : il réduit simplement le revenu imposable, et donc mécaniquement l’impôt et les prélèvements sociaux dus.

Par exemple, si le régime réel vous permet de passer d’un bénéfice taxable de 5 000 € (au micro-BIC) à 0 € (au réel), vous économisez l’impôt sur ces 5 000 € (selon votre tranche, par ex. 30 % d’IR = ~1 500 € d’économies) + 17,2 % de prélèvements sociaux (~860 €), soit environ 2 360 € d’économie annuelle. (À titre d’illustration, même avec une tranche marginale plus faible de 14 %, le régime réel vous ferait encore économiser près de 1 560 € par an dans ce scénario.)

Cas des non-résidents : Si vous êtes non-résident fiscal français mais percevez des loyers en France, vous relevez aussi du régime LMNP. Vos revenus locatifs seront imposés en France, avec un taux minimum d’impôt sur le revenu de 20 % sur la part imposable, plus les prélèvements sociaux éventuels. D’où l’importance – encore accrue pour les non-résidents – de minimiser ce revenu imposable via le régime réel.

Obligations comptables et fiscales au régime réel LMNP

Opter pour le régime réel implique davantage de formalités que le micro-BIC, notamment :

Tenue d’une comptabilité commerciale complète

Vous devez suivre les règles comptables des BIC, comme un professionnel. Cela comprend la tenue d’un livre-journal et d’un grand-livre, l’enregistrement de toutes les recettes et dépenses, et l’établissement une fois par an de comptes annuels (bilan, compte de résultat), même s’ils ne sont pas à déposer au greffe comme pour une société. En pratique, la plupart des LMNP confient cette mission à un expert-comptable ou utilisent un service en ligne dédié, ce qui engendre un coût annuel. Par exemple, la plateforme de comptabilité en ligne lmnp.ai propose une formule “Autonomie” (avec assistance logicielle) à 179 € HT/an et une formule “Expert-Comptable” (avec accompagnement complet) à 249 € HT/an, des montants relativement abordables au regard des économies d’impôts réalisables.

Déclarations fiscales spécifiques

Chaque année, vous devrez produire une liasse fiscale BIC pour votre activité LMNP au régime réel. Il s’agit principalement du formulaire 2031 (déclaration de résultat BIC non professionnel), accompagné des tableaux annexes 2033 (bilan simplifié, compte de résultat, détail des immobilisations/amortissements, etc.). Ces documents détaillent le résultat comptable de votre location meublée. Le résultat fiscal (bénéfice ou déficit) est ensuite reporté sur votre déclaration de revenus n° 2042 C PRO, dans la section relative aux revenus LMNP. Si vous avez adhéré à un CGA/OGA, vous le signalez également à cet endroit. À noter qu’en cas de déficit LMNP, il faut bien le mentionner pour pouvoir l’imputer les années suivantes.

Respect des échéances

L’option pour le régime réel (si vous n’y êtes pas déjà soumis de plein droit) doit être formulée dans les délais requis. Pour un nouveau LMNP, vous pouvez opter pour le régime réel dès la première année d’activité, en le signalant lors de la création de l’activité (démarche en ligne sur le site de l’INPI) ou en adressant un courrier à votre service des impôts. Si vous êtes déjà en micro-BIC et souhaitez basculer au réel, l’option doit être exercée au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l’année N (c’est-à-dire généralement au 31 décembre de l'année en cours ). Par exemple, pour opter au réel à compter de vos revenus 2025, vous avez jusqu’au 31 décembre 2025 pour en faire la demande. L’option est ensuite reconduite tacitement les années suivantes. Vous pouvez toutefois revenir au micro-BIC après au moins 2 ans au réel, en dénonçant l’option dans les délais. Attention : en cas de sortie du régime réel, vous serez ensuite tenu de rester au micro-BIC pendant 3 ans avant de pouvoir éventuellement réopter pour le réel.

Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

N’oubliez pas que toute activité de location meublée (même en micro-BIC) est considérée fiscalement comme une activité commerciale. À ce titre, vous êtes redevable de la CFE chaque année, calculée par la commune sur la base de la valeur locative du ou des biens loués. Son montant varie de quelques dizaines à plusieurs centaines d’euros selon les localités. En tant que nouvel LMNP, vous êtes exonéré de CFE pendant la première année civile d’activité, puis imposable dès la deuxième année. Veillez à vous déclarer auprès du Service des Impôts des Entreprises (formulaire 1447-C-SD) afin de recevoir l’avis de CFE et d’éviter des majorations pour non-déclaration ou retard de paiement.

Conservation des justificatifs

Conservez soigneusement toutes vos factures et justificatifs de charges pendant au moins 6 ans, au cas où l’administration fiscale souhaiterait vérifier le détail de vos déductions. En régime réel, plus que jamais, chaque dépense doit pouvoir être justifiée en cas de contrôle (factures, reçus, relevés, etc.).

En somme, le régime réel LMNP exige une gestion un peu plus rigoureuse. Mais ces obligations comptables ne doivent pas vous décourager : elles sont le corollaire des avantages fiscaux substantiels obtenus. De plus, des solutions existent pour vous simplifier la vie (logiciels, experts-comptables spécialisés LMNP, centres de gestion agréés offrant assistance et vérifications, etc.). Les honoraires de ces prestataires sont d’ailleurs 100 % déductibles de vos revenus LMNP, ce qui en réduit d’autant le coût effectif.

Exemple chiffré : micro-BIC vs régime réel

Pour illustrer concrètement l’impact du régime réel par rapport au micro-BIC, prenons un exemple simple d’investissement LMNP :

Situation : Un appartement meublé loué en longue durée, qui génère 10 000 € de loyers annuels.

Dépenses annuelles : 3 000 € d’intérêts d’emprunt, 1 000 € de charges de copropriété, 500 € d’assurance et frais de gestion, 800 € de taxe foncière, 700 € d’amortissement du mobilier et 4 000 € d’amortissement immobilier (valeur du bien amortie sur 25 ans). Soit un total d’environ 6 000 € de charges déductibles (hors amortissements) et 4 700 € d’amortissements comptables par an.

Au régime micro-BIC (abattement 50 %) : Aucune dépense réelle n’est prise en compte. Le fisc applique un abattement de 50 % sur 10 000 € de loyers, d’où un revenu imposable de 5 000 €. Ce montant de 5 000 € sera ajouté à vos autres revenus pour le calcul de l’impôt. Supposons une tranche marginale d’imposition de 30 % : cela engendre ~1 500 € d’IR et, en sus, 860 € de prélèvements sociaux (17,2 %), soit environ 2 360 € d’impôts et contributions à payer sur ces loyers.

Au régime réel : On déduit d’abord les 6 000 € de charges, il reste un résultat avant amortissements de 4 000 € (10 000 – 6 000). Ensuite, on déduit les amortissements, dans la limite du bénéfice. Ici, 4 700 € d’amortissements sont calculables, mais on ne peut en imputer que 4 000 € pour amener le résultat à zéro. Les 700 € d’amortissements non utilisés cette année seront reportés sur l’exercice suivant. Le bénéfice imposable final est donc de 0 €. Vous ne payez aucun impôt, ni prélèvement social sur vos loyers. Par rapport au micro-BIC, c’est une économie d’environ 2 360 € chaque année dans cet exemple.

Bien sûr, chaque situation est différente. Si vos charges avaient été plus faibles, le régime réel aurait pu dégager un petit bénéfice taxable – mais souvent inférieur à celui du micro-BIC. À l’inverse, en cas de loyers beaucoup plus élevés ou d’amortissements moindres, le micro-BIC peut sembler avantageux par sa simplicité. Il faut donc étudier au cas par cas. N’hésitez pas à réaliser des simulations ou à consulter un expert pour déterminer le régime le plus adapté à votre cas. Toutefois, pour un investisseur immobilier qui cherche à optimiser fiscalement une location meublée, le régime réel s’impose généralement dès que l’on finance à crédit ou que l’on a des charges significatives.

Les 6 pièges à éviter et conseils pour bien profiter du régime réel

Oublier d’opter dans les délais. Le choix du régime réel n’est pas automatique si vous restez sous les seuils du micro-BIC : vous devez en faire la demande explicite dans les temps. Si vous laissez passer la date butoir (par exemple la fin du printemps suivant l’année concernée), vous resterez d’office en micro-BIC pour l’année écoulée et perdrez une année d’optimisation fiscale. Anticipez en manifestant votre option pour le régime réel dès le début de votre activité ou au plus tard en tout début d’année fiscale.

Sous-estimer les obligations. Passer au réel signifie qu’il faudra vous organiser. Tenir une comptabilité vous-même demande du temps et un minimum de connaissances. Le plus simple est souvent de s’entourer de professionnels (expert-comptable) ou d’utiliser des plateformes dédiées aux LMNP. Le coût est modeste comparé aux gains fiscaux, et la tranquillité d’esprit n’a pas de prix. De plus, un expert vous évitera des erreurs (oublis d’amortissements, dépenses mal déduites…) qui pourraient coûter cher en cas de contrôle ou vous faire payer plus d’impôts que nécessaire.

Ne pas déclarer la CFE. C’est un écueil classique du débutant LMNP. Beaucoup l’ignorent, mais la location meublée est soumise à la Cotisation Foncière des Entreprises. Pensez à vous immatriculer (lors de la création d’activité sur le site de l’INPI, ou directement auprès de votre SIE) afin de recevoir l’avis de CFE. Son montant est généralement faible par rapport aux loyers, mais un oubli de déclaration ou de paiement peut entraîner des majorations et des pénalités.

Surpayer d’impôt à la revente. Longtemps, un avantage caché du régime réel LMNP était que les amortissements pratiqués n’étaient pas pris en compte pour le calcul de la plus-value immobilière, ce qui permettait d’alléger l’imposition lors de la cession du bien. Attention, la loi de finances pour 2025 a changé la donne : désormais, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable en cas de revente du logement. Autrement dit, si vous vendez votre bien, le fisc va augmenter votre plus-value taxable du total des amortissements que vous aviez déduits, ce qui réduit d’autant votre prix d’achat retenu. Cela pourra aboutir à une plus-value imposable plus élevée, donc potentiellement à plus d’impôts à payer (19 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux sur la plus-value additionnelle). Relativisons toutefois : cette mesure ne concerne que les ventes, pas les transmissions (donation, succession), ni un bien qui devient entre-temps votre résidence principale (toujours exonérée de plus-value). De plus, l’impact peut être nul si vous détenez le bien depuis assez longtemps pour bénéficier des abattements pour durée de détention (au-delà de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux, la plus-value est exonérée). En clair, la réintégration des amortissements à la revente est un nouveau paramètre à avoir en tête (exit le « cadeau fiscal » total à la sortie), mais cela ne remet pas en cause les gains importants réalisés chaque année grâce au régime réel.

Basculement involontaire en LMP. Prenez garde à l’évolution de vos revenus. Si vos recettes de location meublée augmentent significativement et franchissent le seuil de 23 000 € annuels tout en dépassant vos autres revenus d’activité, vous passerez en loueur professionnel (LMP) de plein droit. Le passage en LMP a plusieurs conséquences : imposition des loyers toujours au réel (le micro-BIC n’est plus accessible), mais affiliation obligatoire à l’Urssaf avec paiement de cotisations sociales sur les bénéfices (à la place des 17,2 % de prélèvements sociaux), possibilité d’imputer le déficit sur le revenu global, et régime des plus-values professionnelles (moins avantageux en cas de vente car pas d’abattements pour durée de détention – sauf exonération possible pour petite activité). Ce statut LMP peut être intéressant dans certains cas, mais il est très différent du LMNP. Assurez-vous donc de rester en dessous des seuils LMNP si vous tenez à conserver ce statut. Le principal seuil d’alerte est 23 000 € de loyers annuels : dès que vous vous en approchez, surveillez également l’évolution de vos autres revenus pour éviter de basculer involontairement en professionnel.

Ne pas profiter de l’effet levier du régime réel. Enfin, le pire piège serait de ne pas exploiter pleinement les possibilités du régime réel. Cela peut sembler évident, mais si vous avez opté pour ce régime, utilisez-en tous les leviers. Amortissez chaque élément amortissable (mobilier, électroménager, travaux d’amélioration, etc.) – ne laissez pas d’actifs hors bilan. Déduisez toutes les charges légitimes, même les « petites » (frais kilométriques pour aller visiter ou gérer votre bien, part de votre abonnement internet si le locataire en bénéficie, papeterie, etc.). Chaque euro déduit, ce sont quelques centimes d’impôt économisés. En cas de doute sur l’éligibilité d’une dépense, renseignez-vous auprès de votre comptable ou de la communauté d’investisseurs : de nombreux frais liés à la location peuvent être déductibles. Bien appliqué, le régime réel doit vous permettre d’optimiser au maximum la rentabilité nette après impôts de votre investissement locatif meublé.

Le régime réel LMNP en bref

En 2025, plus que jamais, le régime réel LMNP s’affirme comme un outil de choix pour l’investisseur en location meublée souhaitant minimiser ses impôts. Face à un régime micro-BIC certes simplifié mais parfois peu avantageux fiscalement, le régime réel permet de déduire précisément vos charges et d’amortir votre bien – souvent au point de ne presque pas payer d’impôt sur vos loyers pendant de longues années. Certes, il demande un peu plus de rigueur administrative (tenir une comptabilité et respecter certaines déclarations), mais les économies réalisées en valent largement la peine. D’autant que des solutions en ligne spécialisées (à l’image de lmnp.ai) rendent ces obligations comptables beaucoup plus légères pour un coût modique (entièrement déductible en charges). En optimisant vos déclarations et en restant informé des évolutions légales (plafonds du micro-BIC, fiscalité des plus-values, etc.), vous pourrez tirer le meilleur parti du statut LMNP et du régime réel pour votre investissement meublé.

Sources 

• BOFiP – impots.gouv.fr : micro-BIC (plafonds, abattements), LMNP/LMP (seuils 23 000 €, 50 %), amortissements (art. 39 C, 39 AB CGI).

• Code général des impôts (CGI) : art. 151 septies (plus-values), art. 206-2 (SCI/IS), art. 261 D (TVA para-hôtellerie).

• Service-public.fr : LMNP/micro-BIC, franchise en base de TVA (85 000 €/93 500 €), CFE et obligations déclaratives.

• Atout France : classement officiel des meublés de tourisme (1 à 5 étoiles, durée 5 ans).

• Loi de finances 2024 et 2025 : réforme micro-BIC (non classés à 15 000 €, abattement 30 %), réintégration des amortissements dans la plus-value dès le 15 février 2025.