Quels sont vos recours en cas d’impayés dans une location meublée ?

Quelques loyers impayés peuvent vite mettre en péril la rentabilité de votre investissement locatif meublé. Que peut faire un propriétaire lorsque le locataire ne paie plus ? En tant que bailleur en location meublée, vous disposez de plusieurs recours, à activer étape par étape – d’abord à l’amiable, puis via des garanties, et en dernier ressort par la voie judiciaire. Nous vous guidons à travers toutes les démarches pour récupérer vos loyers ou votre logement légalement, tout en protégeant vos droits.

Synthèse de l’article

En cas de loyer impayé dans une location meublée, réagissez dès le premier incident. Commencez par le dialogue et la mise en demeure amiable du locataire (lettre recommandée). Activez vos garanties : faites appel à la caution solidaire dès le 1ᵉʳ impayé et déclarez le sinistre à votre assurance Garantie Loyers Impayés si vous en avez une. Si rien n’y fait après un mois, vous devrez engager un commissaire de justice (huissier) pour un commandement de payer (ultimatum légal de ~6 semaines). Faute de paiement, le juge pourra résilier le bail et ordonner l’expulsion du locataire – une procédure formelle pouvant prendre 6 à 18 mois (hors trêve hivernale où les expulsions sont suspendues). Important : respectez scrupuleusement la loi (pas d’expulsion “sauvage” vous-même) afin de récupérer votre logement sans risques. Par ailleurs, un loyer non encaissé n’est pas taxable tant que le locataire ne l’a pas payé, mais conservez toutes les preuves et frais car vous pourrez en demander le remboursement et les déduire fiscalement le cas échéant. En suivant ces étapes, vous maximisez vos chances de solutionner un impayé de loyer dans les meilleures conditions.

Recours amiables dès le 1er impayé

Contacter rapidement le locataire (dialogue et relance)

Dès que le loyer n’est pas versé à la date prévue, prenez contact avec votre locataire sans tarder. Il peut s’agir d’un oubli ou d’une difficulté financière ponctuelle. Un règlement à l’amiable est souvent possible si le locataire est de bonne foi : discutez-en par téléphone ou en personne pour comprendre le problème. Proposez éventuellement un échéancier de paiement (étalement temporaire de la dette sur les mois suivants) si le locataire a simplement du retard. Formalisez tout accord par écrit et signé, pour éviter tout malentendu.

Si le locataire ne donne pas suite ou minimise la situation, restez ferme mais courtois. Vous pouvez envoyer une lettre de relance simple dès quelques jours de retard, rappelant poliment le montant dû et le délai imparti pour régulariser (par exemple sous 7 jours). Gardez une copie de tous vos échanges.

Mise en demeure officielle par courrier recommandé

Si malgré vos relances orales ou informelles le loyer reste impayé, il est temps de passer à la mise en demeure par écrit. Rédigez un courrier recommandé avec accusé de réception détaillant : le manquement constaté (loyer impayé de X € pour telle échéance), le rappel des obligations du locataire (payer le loyer aux termes convenus, cf. bail), et ce que vous exigez : paiement immédiat des sommes dues. Accordez un délai raisonnable dans ce courrier – généralement 15 jours ou 1 mois – pour s’exécuter. Indiquez clairement qu’à défaut de régularisation dans ce délai, vous vous réserverez le droit d’engager des procédures légales.

Envoyer ce courrier en recommandé AR est important : cela constitue une preuve écrite de votre demande, et le délai que vous laissez ne court qu’à partir de la réception par le locataire. Si le locataire paye entre-temps, vous pourrez toujours arrêter la procédure. S’il ne réagit pas, cette lettre servira de base pour la suite.

Ne pas tarder : agir dès le premier mois d’impayé

Il est fortement déconseillé de “laisser filer” plusieurs mois de loyers impayés dans l’espoir que le locataire finisse par payer de lui-même. Plus la dette s’accumule, plus vous subirez un préjudice financier important et plus la procédure d’expulsion sera longue et coûteuse. Dès le 1ᵉʳ mois d’impayé non régularisé, enclenchez les démarches vues ci-dessus sans attendre. Cela envoie un signal clair au locataire que vous êtes vigilant et déterminé à recouvrer votre dû.

Faire appel aux garanties : caution, assurances, aides

Mobiliser la caution (garant) dès le premier impayé

Si lors de la mise en location meublée vous avez exigé une caution solidaire (garant physique) ou si le locataire bénéficie d’une garantie Visale, vous pouvez les solliciter dès le premier loyer impayé.

• Caution solidaire privée : Informez le garant par courrier recommandé que le locataire n’a pas payé le loyer de tel mois, et demandez-lui le paiement immédiat en vertu de son engagement de caution. En France, une caution solidaire s’est engagée à payer à la place du locataire défaillant dès le premier incident, sans pouvoir exiger que vous ayez expulsé le locataire au préalable. Ainsi, le garant doit vous régler les loyers impayés et éventuellement se retourner ensuite contre le locataire. S’il refuse ou traîne, cela pourra être intégré à la procédure judiciaire ultérieure (vous pourrez poursuivre la caution également si elle est mentionnée dans l’assignation).

• Garantie Visale : Visale est un dispositif public (Action Logement) qui joue le rôle de caution pour certains locataires éligibles (jeunes, salariés précaires…). Si votre locataire a une garantie Visale, déclarez l’impayé sur la plateforme Visale dans les 30 jours suivant le défaut de paiement. Visale pourra alors vous indemniser selon les termes du contrat (loyers et charges impayés couverts jusqu’à un certain plafond et durée), puis se chargera de recouvrer la somme auprès du locataire. Attention : le respect du délai de déclaration (30 jours) est impératif pour être indemnisé.

• Dépôt de garantie : En location meublée, vous avez pu encaisser un dépôt de garantie équivalent à 2 mois de loyer maximum (contre 1 mois en location vide). Cependant, vous ne pouvez pas ponctionner ce dépôt en cours de bail pour payer un loyer impayé. Le dépôt de garantie sert en principe à couvrir les dernières dettes locatives lors du départ du locataire (loyers impayés, dégradations…). Si le locataire quitte le logement en vous devant des loyers, à ce moment-là vous pourrez retenir les sommes dues sur le dépôt de garantie. Mais pendant la location, le dépôt doit rester intact. Continuer à demander au locataire (et éventuellement à sa caution) les loyers mensuels ; ne pas “imputer” un loyer sur le dépôt, cela pourrait vous mettre en tort vis-à-vis de la loi.

Assurance Loyers Impayés (GLI) : déclaration du sinistre

Si vous avez souscrit une assurance garantie loyers impayés (GLI) pour sécuriser vos revenus, pensez à déclarer le sinistre selon les conditions de votre contrat. En général, les assureurs exigent de déclarer après 2 échéances impayées consécutives (parfois 1 seul mois de retard suffit, selon contrat). Respectez bien les délais et modalités de déclaration (envoyer le dossier complet : copie du bail, décompte des impayés, relances effectuées, etc.). Une GLI peut couvrir entre 12 et 24 mois de loyers impayés (voire jusqu’à 30 mois chez certains assureurs) ainsi que les frais de contentieux (huissier, procédure) selon les options.

Par exemple, une assurance GLI standard indemnise le bailleur chaque mois du montant du loyer impayé (avec éventuellement une franchise d’un mois), jusqu’à récupération du logement ou épuisement d’un plafond (par ex. 70 000 €). Certaines offres avancent même les loyers à date fixe dès le premier jour de retard (produit “loyer garanti” proposé par certaines agences). En échange, l’assureur vous subroge et fera les démarches contre le locataire.

Alerter la CAF en cas d’APL + solliciter les aides

Votre locataire bénéficie-t-il d’une APL ou d’une aide logement ? Si oui, la loi vous oblige à signaler à la CAF (ou MSA) l’impayé dès qu’il atteint 2 mois de loyer impayés. Ce signalement peut se faire en ligne ou par courrier (de préférence en recommandé). Ne négligez pas cette démarche : en cas d’oubli, vous vous exposez à une amende jusqu’à 7 850 € pour non-déclaration.

Une fois informée, la CAF peut suspendre le versement de l’aide et entreprendre une procédure spécifique pour impayé (parfois appeler le locataire, revoir ses droits, etc.). Il existe aussi des fonds de solidarité logement (FSL) au niveau départemental qui peuvent accorder des aides ou prêts au locataire en difficulté. N’hésitez pas à suggérer à votre locataire de voir une assistante sociale ou de contacter le Numéro Vert “SOS Loyers Impayés” 0 805 16 00 75 (dispositif ANIL) qui conseille bailleurs et locataires.

Procédure légale d’expulsion (résiliation du bail)

Si les démarches amiables et les recours aux garanties n’ont pas abouti, vous devrez vous résoudre à l’action en justice pour récupérer votre logement et les loyers dus. En France, seul un juge peut prononcer l’expulsion d’un locataire – le propriétaire n’a pas le droit de se faire justice lui-même. Voici le déroulement de la procédure d’expulsion pas à pas.

Commandement de payer par commissaire de justice (huissier)

La première étape formelle pour enclencher l’expulsion, si le locataire n’a pas payé malgré relances, est l’envoi d’un commandement de payer. Il s’agit d’un acte délivré par un commissaire de justice (nouveau nom des huissiers) au locataire et à sa caution éventuelle.

Le commandement de payer vise la clause résolutoire du bail (celle qui prévoit la résiliation automatique en cas d’impayés). Il comporte un certain nombre de mentions obligatoires sous peine de nullité : le détail de la somme due (loyers + charges impayés), le montant du loyer mensuel, un délai de 6 semaines accordé au locataire pour régler, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou de demande de délai auprès du juge, le bail sera résilié et l’expulsion demandée, ainsi que les coordonnées du FSL (fonds solidarité logement) où le locataire peut solliciter une aide.

Une fois le commandement signifié, le locataire a 6 semaines pour apurer sa dette. S’il paye tout ce qu’il doit dans ce délai, la procédure s’arrête là : le bail continue comme si de rien n’était (mais la clause résolutoire pourra à nouveau jouer en cas de récidive). S’il ne paye pas ou seulement en partie, après 6 semaines vous êtes en droit de le poursuivre en justice.

Remarque : pendant ce délai, il est conseillé d’accepter tout paiement partiel que le locataire pourrait faire. Même si ce n’est qu’une partie de la dette, cela réduit d’autant son arriéré et démontre sa bonne foi (ou la vôtre). Mais ne signez pas d’accord qui renoncerait à la procédure pour autant : sauf si la dette est entièrement résorbée, mieux vaut conserver la possibilité d’agir.

Saisir le tribunal et audience d’expulsion

Passé le délai du commandement, si le locataire n’a pas payé intégralement et qu’aucun accord écrit d’échelonnement n’a été conclu, la prochaine étape est de saisir le juge. La compétence revient au juge des contentieux de la protection (JCP) du tribunal judiciaire du lieu du logement loué.

Votre avocat (ou vous-même, un avocat n’étant pas obligatoire pour les litiges < 10 000 €) déposera une assignation en référé ou au fond, demandant :

• la résiliation du bail pour non-paiement des loyers (constat de l’acquisition de la clause résolutoire),

• la condamnation du locataire à payer les loyers impayés et les frais avancés (dépenses, frais d’huissier, etc.),

• l’expulsion du locataire,

• et le cas échéant le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ (équivalent du loyer pour chaque mois où il occupe sans droit).

L’assignation est préparée par votre avocat ou huissier, puis signifiée au locataire (par commissaire de justice). Le locataire reçoit ainsi une convocation à l’audience, avec généralement au moins 6 semaines de délai avant la date d’audience. En parallèle, l’assignation est notifiée à la préfecture (obligatoire) pour informer la CCAPEX – Commission de prévention des expulsions – afin de tenter une dernière médiation sociale.

Avant l’audience : Profitez du délai pour peaufiner votre dossier et éventuellement consulter un avocat gratuitement (via l’aide juridique de votre assurance habitation ou une consultation gratuite en mairie, etc.).  Si vos revenus sont modestes, vous pouvez demander l’aide juridictionnelle pour couvrir les frais d’avocat. Préparez tous les justificatifs : bail, état des loyers impayés mois par mois, copies des courriers de relance, commandement de payer, attestations ou constat d’huissier si le locataire cause d’autres troubles, etc. Le DSF (diagnostic social financier) éventuellement demandé par la préfecture vise à éclairer le juge sur la situation (locataire de mauvaise foi ou en grande détresse ? bailleur en difficulté financière à cause de l’impayé ?) – remplissez-le sérieusement si on vous le soumet.

Le jour de l’audience, présentez calmement les faits. Si le locataire est présent, le juge l’écoutera sur ses éventuelles raisons du défaut de paiement. Deux issues principales sont possibles :

• Paiement sous délai (sursis) : Si le locataire réaffirme vouloir payer et qu’il a repris le paiement courant du loyer depuis l’assignation, le juge peut être clément. Il a le pouvoir d’accorder des délais de paiement jusqu’à 24 mois (voire 36 mois dans des cas exceptionnels). Il suspend alors les effets de la clause résolutoire : le bail n’est pas résilié tout de suite. Un plan d’apurement est fixé par décision de justice (par ex., remboursement du solde sur 12 mois en plus des loyers à échoir).

• Résiliation du bail et expulsion : Si le locataire n’offre aucune garantie sérieuse de paiement (aucun versement, situation financière compromise, mauvaise foi…), le juge prononcera la résiliation du bail et ordonnera l’expulsion. Le jugement fixera éventuellement une date de départ volontaire (par ex. “expulsion notable 2 mois après signification”) et condamnera le locataire à vous payer les loyers impayés + indemnités d’occupation jusqu’à son départ + vos frais (dépens, art.700 CPC).

Dans tous les cas, vous obtenez un “titre exécutoire” via ce jugement. C’est ce document officiel qui vous permet de recourir à la force publique si nécessaire.

Expulsion du locataire par la force publique

Après le jugement, si le locataire n’est pas parti de lui-même dans le délai éventuel accordé, on entame la phase d’exécution forcée. Votre commissaire de justice signifiera au locataire le jugement et lui délivrera un commandement de quitter les lieux (dernier avertissement). À l’expiration du délai de ce commandement (généralement 2 mois), l’huissier pourra procéder à l’expulsion effective, avec le concours de la force publique si le locataire résiste.

Concrètement, l’huissier prendra rendez-vous et pourra faire venir un serrurier et la police pour évacuer le logement. Aucune expulsion ne peut avoir lieu durant la trêve hivernale (1ᵉʳ nov – 31 mars) : si le délai de votre commandement expire en plein hiver, l’huissier attendra le 1er avril pour intervenir.

Une fois l’expulsion réalisée, changez les serrures et faites un constat d’état des lieux de sortie. Le locataire devient occupant sans droit ni titre et reste redevable des loyers impayés et d’indemnités d’occupation pour toute la période où il est resté illégalement après la résiliation du bail. Vous pourrez lui réclamer ces montants en plus via le jugement déjà obtenu.

Récupérer les sommes dues (recouvrement post-expulsion)

Récupérer effectivement l’argent peut être difficile si le locataire est insolvable. Toutefois, grâce à votre titre exécutoire (le jugement), plusieurs voies d’exécution s’offrent à vous :

• Saisie sur salaire : Si le locataire travaille et touche un salaire, c’est souvent le moyen le plus efficace. L’huissier, muni du titre, adressera un procès-verbal de saisie des rémunérations à l’employeur du locataire. Celui-ci devra prélever chaque mois une fraction du salaire (montant calculé selon un barème en fonction des revenus et des charges de famille) pour vous la reverser jusqu’à apurement de la dette. Depuis 2025, cette procédure est simplifiée : l’huissier agit directement sans passer par le juge de l’exécution en amont, ce qui fait gagner du temps dans la mise en place. Bien sûr, si le locataire a perdu son emploi ou travaille au noir, cette option sera limitée.

• Saisie bancaire : L’huissier peut aussi pratiquer une saisie-attribution sur les comptes bancaires du débiteur. Il notifie la banque, qui bloque les fonds présents sur le compte à hauteur de la créance (en laissant le SBI – solde bancaire insaisissable minimum pour vivre). Vous serez payé sur ces fonds bloqués si disponible. Cette saisie est ponctuelle : si le compte est vide le jour J, vous pouvez redemander plus tard.

• Autres saisies : Saisie d’un éventuel bien immobilier du locataire (rare pour un locataire), saisie-vente de biens mobiliers (assez théorique car peu pratiquée pour des impayés de loyer à domicile du locataire expulsé, sauf biens de valeur identifiés).

Soyez conscient que si le locataire est en situation de grande précarité ou insolvable, vous ne récupérerez peut-être pas la totalité des loyers impayés. Dans ce cas, au moins les pertes seront arrêtées une fois le logement récupéré, et vous pourrez relouer à quelqu’un de solvable. Les frais d’huissier engagés pour ces saisies viennent encore augmenter la note, mais le juge en a normalement condamné le locataire aux dépens – en pratique, s’il est insolvable, ces frais resteront à votre charge, mais pensez à les déduire fiscalement si vous êtes au régime réel.

Rester dans le cadre légal (aucune expulsion « sauvage »)

Face à un locataire de mauvaise foi, la tentation peut être grande d’agir par soi-même : changer la serrure pendant son absence, couper l’électricité ou l’eau, déménager ses affaires sur le palier… Ces méthodes sont totalement illégales, même si le locataire vous doit de l’argent. La loi protège le locataire contre les évictions forcées sans décision de justice : si vous tentez une expulsion “sauvage”, vous risquez des poursuites pénales (violation de domicile, violences privées) et le locataire pourrait obtenir des dommages-intérêts.

Contentez-vous donc de la procédure légale, certes longue, mais seule voie pour récupérer votre bien en toute sécurité juridique. De plus, ces procédés illégaux joueraient fortement en votre défaveur si l’affaire venait devant un juge.

Conséquences fiscales d’un loyer impayé en LMNP

Un avantage (très relatif) des loyers impayés, c’est que vous n’êtes pas imposé sur un revenu que vous n’avez pas effectivement perçu. En location meublée non professionnelle (LMNP), vos revenus locatifs sont déclarés selon le régime micro-BIC ou réel BIC. Dans les deux cas, seuls les loyers réellement encaissés comptent dans le calcul de l’impôt :

• Régime micro-BIC : vous déclarez le total des loyers encaissés dans l’année, l’administration applique un abattement forfaitaire (50% ou 71%). Si un loyer est impayé et n’a pas été encaissé, il ne figure pas dans vos recettes de l’année.

• Régime réel : vous tenez une comptabilité d’engagement, qui doit quand même mentionner le loyer dû (créance) mais parallèlement enregistrer une charge « loyers impayés non recouvrés à la clôture » pour le neutraliser. En pratique, vous déclarez le loyer impayé, puis vous le défalquez dans la liasse fiscale tant qu’il n’est pas payé. Ce loyer est mis en “somme en attente” non imposable. S’il est payé l’année suivante, il sera ajouté aux revenus imposables de cette future année.

Attention, cela nécessite d’être vigilant : si votre locataire finit par payer les arriérés un an plus tard, ce rattrapage viendra augmenter vos recettes de l’année du paiement (et potentiellement votre impôt ou votre taux d’imposition cette année-là). Il peut y avoir un effet de « pic » fiscal à anticiper.

Par ailleurs, peut-on déduire un loyer impayé ? Non, puisque ce n’est pas un revenu imposé au départ, il n’y a pas de déduction en tant que perte. En revanche, les frais liés à cet impayé sont déductibles au régime réel : honoraires d’huissier, de serrurier après expulsion, frais de procédure et même prime d’assurance GLI sont autant de charges déductibles de vos revenus locatifs imposables. Pensez donc à conserver toutes les factures et reçus. Si finalement vous ne récupérez jamais les loyers dus malgré jugement (créance irrécouvrable), votre expert-comptable pourra éventuellement passer cette créance en perte constatée.

Enfin, notez que si vous êtes en statut LMP (Loueur en meublé professionnel), un gros impayé de loyer pourrait impacter vos résultats soumis aux cotisations sociales (SSI/Urssaf) – mais là encore, pas de cotisations sur un loyer non encaissé. Et si vous avez dû acquitter de la CFE (cotisation foncière des entreprises) sur ce logement, celle-ci est due indépendamment des loyers perçus ou non (impôt forfaitaire).

Sources

1. Service-Public.fr – “Loyers impayés et expulsion du locataire”, fiche juridique officielle, mis à jour 18/10/2023, <small>consulté le 18 août 2025</small>. (lien)

2. Legifrance – Loi n°89-462 du 6 juil. 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (art. 7-1, 24…) et Code civil art. 1343-5 (délais de grâce), <small>consulté le 18 août 2025</small>. (lien)

3. Service-Public.fr – “Saisie sur salaire (saisie des rémunérations)”, explication de la réforme 2025, mis à jour 28/07/2023, <small>consulté le 18 août 2025</small>. (lien)

4. Jedeclaremonmeuble.com – “LMNP : comment déclarer ses loyers impayés ?”, guide fiscal par JD2M, 18/02/2025, <small>consulté le 18 août 2025</small>. (lien)

5. ANIL / ADIL – “SOS loyers impayés” (0805 16 00 75) et dossiers “Impayés de loyer”, sur anil.org, <small>consulté le 18 août 2025</small>. (lien)