Sommaire de l'article
Introduction
Vous êtes Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et vous vous interrogez sur la fiscalité des plus-values de long terme ? Cet article vous dévoile tout ce que vous devez savoir sur les exonérations fiscales et les cas particuliers qui pourraient vous permettre d'optimiser votre situation fiscale.
Définition et Calcul de la Plus-Value de Long Terme
Avant de plonger dans les exonérations, rappelons rapidement ce qu'est une plus-value de long terme. Elle correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat du bien, ou sa valeur d'apport à l'actif si vous avez changé de statut fiscal depuis l'acquisition.
Exemple de Calcul
Imaginons que vous ayez acheté un bien en 2010 pour 100 000 €. En 2024, vous le vendez pour 150 000 €. La plus-value réalisée est donc de 50 000 €.
Les Exonérations des Plus-Values de Long Terme
Exonération Totale pour Détention de Plus de 5 Ans
La principale exonération concerne les LMP exerçant depuis au moins 5 ans. Cette période peut être continue ou discontinue.
Condition : Vous devez réaliser un chiffre d'affaires moyen sur les deux dernières années inférieur à 90 000 €.
Exemple Concret
Supposons que vous ayez débuté votre activité en 2010 et alterné entre LMP et LMNP. En 2024, vous vendez votre bien et avez un chiffre d'affaires moyen de 85 000 € sur les deux dernières années. Vous serez totalement exonéré de la plus-value de long terme.
Les Exonérations Partielles
Chiffre d'Affaires Entre 90 000 € et 126 000 €
Si votre chiffre d'affaires est compris entre 90 000 € et 126 000 €, vous bénéficiez d'une exonération partielle. Un calcul proportionnel s'applique, réduisant progressivement l'exonération.
Exemple Concret
Pour un chiffre d'affaires de 100 000 €, une partie de la plus-value sera soumise à imposition, tandis qu'une autre partie sera exonérée.
Cas de Non-Exonération
Chiffre d'Affaires Supérieur à 126 000 €
Au-delà de 126 000 €, vous perdez le droit à toute exonération. La totalité de la plus-value sera soumise à l'imposition.
Exemple Concret
Un LMP avec un chiffre d'affaires de 130 000 € devra payer l'impôt sur la totalité de sa plus-value, même s'il a détenu le bien pendant plus de 5 ans.
Abattements Progressifs
Exonérations Progressives
Si vous ne remplissez pas les conditions d'exonération totale ou partielle, des abattements progressifs s'appliquent après la 5e année de détention.
Exemple : Pour chaque année au-delà de la 5e année, vous bénéficiez de 10 % d'abattement sur la plus-value de long terme.
Exemple Concret
Un bien détenu pendant 10 ans bénéficiera de 50 % d'abattement sur la plus-value.
Conclusion
Comprendre les exonérations et les cas particuliers des plus-values de long terme pour les LMP est crucial pour optimiser votre situation fiscale. Que vous soyez exonéré totalement, partiellement ou que vous bénéficiiez d'abattements progressifs, chaque situation offre des opportunités pour réduire votre imposition.
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Kévin
Expert en fiscalité immobilière
Clément
Expert en défiscalisation
Questions fréquentes
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Quels sont les critères pour une exonération totale des plus-values de long terme pour les LMP ?
Pour bénéficier d'une exonération totale, vous devez avoir exercé en tant que LMP pendant au moins 5 ans et réaliser un chiffre d'affaires moyen sur les deux dernières années inférieur à 90 000 €.
Que se passe-t-il si mon chiffre d'affaires est entre 90 000 € et 126 000 € ?
Vous bénéficiez d'une exonération partielle, proportionnelle au dépassement du seuil de 90 000 €.
Existe-t-il des exonérations progressives pour les plus-values de long terme ?
Oui, après la 5e année de détention, vous bénéficiez de 10 % d'abattement par an sur la plus-value de long terme.
Comment est calculée la plus-value de long terme ?
Elle est calculée comme la différence entre le prix de vente et le prix d'achat du bien, ou sa valeur d'apport à l'actif si vous avez changé de statut fiscal depuis l'acquisition.