Que faire en cas de litige avec un locataire en LMNP ?

La location meublée, que ce soit sous statut LMNP ou LMP, peut malheureusement donner lieu à des conflits entre bailleur et locataire. Loyers impayés, dégradations du logement, dépôt de garantie non restitué… autant de litiges locatifs courants auxquels un propriétaire doit savoir faire face. En tant que bailleur, vous devez réagir de manière pragmatique et conforme à la loi pour résoudre le différend au plus vite. Dans cet article à jour des dernières évolutions de 2025 (ex: procédure de saisie sur salaire simplifiée), nous faisons le point sur que faire en cas de litige avec un locataire en meublé : démarches amiables, recours juridiques et conseils pour protéger au mieux vos intérêts de bailleur sans jamais sortir du cadre légal.

Les litiges les plus fréquents en location meublée

En location meublée, plusieurs situations peuvent dégénérer en litige entre propriétaire et locataire :

• Loyers impayés ou retards de paiement (le cas le plus courant, pouvant conduire à une procédure d’expulsion)

• Dégradations du logement et désaccord sur la retenue du dépôt de garantie lors du départ du locataire

• Troubles de voisinage ou usage non conforme du logement (nuisances répétées, occupation par des tiers non autorisés, etc.)

• Défaut d’assurance habitation (locataire sans attestation d’assurance valide)

• Non-respect des clauses du bail (sous-location interdite, dépassement du nombre d’occupants, refus du mobilier fourni, etc.)

• Conflit sur le montant du loyer ou des charges (contestation de la révision annuelle, non-respect de l’encadrement des loyers, désaccord sur un complément de loyer…)

Chaque conflit locatif en meublé doit être géré méthodiquement. En cas de manquement grave du bailleur (par exemple, logement meublé insuffisamment équipé), le locataire peut aussi agir de son côté – un juge pourrait même requalifier le bail meublé en bail nu si la liste de mobilier obligatoire n’est pas respectée. Voyons les démarches à suivre pour régler ces litiges, en commençant toujours par la voie amiable.

Étape 1 : privilégier la résolution amiable du litige

Dans la grande majorité des cas, il est recommandé de tenter une résolution à l’amiable du conflit en premier lieu. Un dialogue direct et courtois avec le locataire permet souvent de dédramatiser la situation et de trouver un accord à l’amiable, par exemple un échéancier en cas de loyer en retard. Montrez-vous à l’écoute des difficultés du locataire tout en restant ferme sur vos droits.

Si le désaccord persiste ou si le locataire fait la sourde oreille, passez sans tarder à la mise en demeure amiable par écrit. Adressez un courrier recommandé avec accusé de réception détaillant le problème (loyer impayé, dégradation constatée, etc.), les obligations contractuelles et la solution attendue (paiement des sommes dues, réparation, etc.). Joignez toute preuve utile à l’appui (copies du bail, état des lieux, factures, photos…). Ce courrier officiel constitue une trace écrite indispensable en cas de suites judiciaires. Donnez un délai raisonnable (par exemple 15 jours ou 1 mois) au locataire pour s’exécuter. S’il ne répond pas, une lettre de relance supplémentaire peut être envoyée en rappelant l’échéance dépassée. Veillez à toujours envoyer ces courriers en recommandé afin que le délai démarre à la date de réception par le locataire.

Face à un loyer impayé, n’attendez pas pour agir. Dès le premier mois d’impayé, prenez contact avec le locataire pour comprendre la situation. En l’absence de règlement, envoyez rapidement un courrier de mise en demeure de payer sous X jours. Si le locataire ne donne toujours pas suite après environ 1 mois, vous pouvez faire intervenir un commissaire de justice (huissier) pour délivrer un commandement de payer visant les loyers dus. Ce commandement, émis en vertu de la clause résolutoire du bail, accorde un dernier délai légal de 2 mois au locataire pour apurer sa dette. Sans régularisation passé ce délai, vous serez en droit de déclencher la procédure d’expulsion (voir étape 3). 

Étape 2 : conciliation ou médiation en cas de litige persistant

Si la tentative amiable n’aboutit pas, la seconde étape consiste à faire appel à un tiers neutre pour tenter une conciliation. Deux options principales s’offrent à vous : le conciliateur de justice ou la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Ces deux dispositifs sont gratuits et offrent un cadre formel de discussion entre propriétaire et locataire.

• Le conciliateur de justice est un bénévole assermenté, impartial, chargé de rapprocher les points de vue. Saisir un conciliateur est simple (demande auprès du tribunal ou en ligne) et rapide. Il réunit les parties, écoute chacune et propose une solution de compromis. Si un accord est trouvé et signé, il peut être homologué par le juge et acquiert alors la même force qu’un jugement.

• La Commission Départementale de Conciliation (CDC) est un organisme paritaire (représentants de bailleurs et de locataires) compétent pour les litiges locatifs importants. Pour certains litiges spécifiques, la saisine de la CDC est même obligatoire avant d’aller en justice – par exemple en cas de désaccord sur un complément de loyer dans une zone encadrée, le locataire doit saisir la CDC dans les 3 mois suivant la signature du bail. De manière générale, la CDC peut être sollicitée surtout si le litige porte sur un montant élevé (plus de 5 000 €) ou des points de droit complexes. Là encore, la procédure est gratuite : la commission convoque bailleur et locataire pour tenter de concilier. Si un accord est trouvé, il sera formalisé dans un document de conciliation. En cas d’échec, un avis est émis (consultatif) et chacun reste libre de porter l’affaire en justice.

Si la conciliation aboutit à un accord, assurez-vous de son respect par la suite. Si le locataire ne respecte pas les termes de l’arrangement signé, vous pourrez alors passer à l’étape judiciaire sans avoir perdu vos droits. En revanche, si aucune entente n’a pu être trouvée lors de cette étape 2, il faudra se résoudre à saisir la justice.

Étape 3 : recours judiciaire (tribunal) en dernier ressort

Lorsque toutes les tentatives amiables et la conciliation échouent, le conflit doit être tranché par la justice. Vous devrez saisir le tribunal du lieu du logement pour qu’un juge intervienne. Les litiges locatifs (loyers impayés, expulsion, etc.) relèvent du juge des contentieux de la protection au sein du tribunal judiciaire local. Il s’agit d’une procédure civile. Le délai de prescription est de 3 ans : vous avez 3 ans à compter de l’apparition du litige pour agir en justice (au-delà, vos demandes pourraient être déclarées irrecevables pour forclusion).

Concrètement, la saisine du juge se fait soit par déclaration au greffe (pour les litiges ≤ 5 000 €) soit par assignation via huissier (litiges non chiffrables ou > 5 000 €). Compte tenu des enjeux, il est souvent prudent de vous faire assister d’un avocat si la situation est complexe ou tendue – ce n’est obligatoire que pour des montants très élevés, mais un conseil juridique est un plus non négligeable. Une procédure judiciaire peut être longue (plusieurs mois minimum) et exige le respect strict de formalités et délais, d’où l’importance d’avoir bien constitué en amont votre dossier avec tous les éléments de preuve.

Lors de l’audience, le juge examinera les pièces et entendra les deux parties avant de rendre sa décision. Si vous avez suivi les étapes précédentes, vous disposerez d’éléments tangibles (courriers recommandés, constat d’huissier, procès-verbal de conciliation avortée, etc.) qui appuieront votre demande. Le jugement pourra, selon le cas, condamner le locataire à vous payer les sommes dues (loyers impayés, dédommagements…), ordonner la résiliation du bail et l’expulsion, ou au contraire rejeter vos demandes si le juge estime que le locataire est dans son droit. En général, en présence d’un impayé avéré ou d’une faute du locataire, le juge prononcera la résiliation du bail et fixera une date de départ. La partie condamnée (locataire ou bailleur, selon le cas) peut faire appel du jugement, mais entre-temps la décision de première instance peut être exécutée (le juge peut ordonner l’exécution provisoire, surtout pour le paiement des loyers).

Suite du jugement : résiliation de bail et expulsion du locataire

Si le tribunal a prononcé la rupture du bail et l’expulsion, la procédure se déroule en plusieurs étapes. Le jugement étant un titre exécutoire, il permet de recourir à un commissaire de justice pour l’appliquer. Le locataire reçoit alors par huissier un commandement de quitter les lieux lui imposant un délai de 2 mois pour partir volontairement. Durant ce délai, le locataire peut encore tenter de s’acquitter de ses dettes ou négocier un sursis, mais à défaut, passé les 2 mois il sera exposé à l’expulsion forcée.

Si, à l’issue du délai, le locataire refuse toujours de partir, l’huissier peut requérir la force publique. Il adresse une demande au préfet, qui autorisera (sous quelques semaines en général) l’intervention de la police pour expulser le locataire récalcitrant. 

Une fois l’expulsion réalisée, vous récupérez la possession de votre bien. Le locataire parti reste redevable des loyers impayés et éventuellement d’indemnités d’occupation pour la période où il est resté sans droit. Vous pourrez poursuivre le recouvrement des sommes dues sur ses revenus ou biens personnels. À cet égard, une nouveauté légale importante est entrée en vigueur : depuis 2025, les propriétaires disposent d’un levier plus efficace pour récupérer les impayés : la saisie sur salaire simplifiée. En effet, depuis le 1ᵉʳ juillet 2025, l’huissier peut, sans repasser par le juge, enclencher directement une saisie des rémunérations du locataire auprès de son employeur. Cela accélère grandement le recouvrement : une fois le jugement d’expulsion obtenu, plus besoin de saisir le juge de l’exécution, le commissaire de justice peut intervenir directement. Cette réforme vise à fluidifier la procédure et à mieux protéger les bailleurs, souvent découragés par les longueurs de l’ancienne procédure. Naturellement, le locataire doit percevoir des salaires ou revenus officiels pour que ce levier soit efficace (sinon, on pourra envisager la saisie d’aides sociales sous conditions, ou la saisie sur compte bancaire, etc., via procédures classiques).

Cas particulier : le litige de loyers impayés en LMNP

Le conflit pour loyers impayés mérite une synthèse spécifique, tant il est fréquent et préjudiciable pour le bailleur. En résumé, voici les recours du propriétaire LMNP en cas d’impayé de loyer :

• Réagir dès le 1er impayé : n’attendez pas que la dette s’accumule. Contactez le locataire immédiatement pour comprendre le problème. Un simple retard ponctuel peut parfois se résoudre à l’amiable (le locataire fait un virement avec quelques jours de retard). En revanche, si vous sentez de la mauvaise foi ou une incapacité durable de payer, inutile de tergiverser. Rappelez-lui ses obligations par écrit dès la première échéance impayée.

• Mettre en demeure et activer la clause résolutoire : comme vu précédemment, envoyez une lettre de mise en demeure puis, sans réponse, faites délivrer un commandement de payer par huissier après un mois de loyer impayé. Ce document officiel est indispensable pour la suite : il fixe un ultimatum de 2 mois au locataire pour solder sa dette, conformément à la clause du bail. S’il paye tout pendant ce délai, le bail se poursuit normalement (la clause résolutoire n’est pas appliquée). S’il ne paye pas ou seulement partiellement, vous pourrez saisir le tribunal pour demander la résiliation du bail et l’expulsion.

• Saisir la justice rapidement : inutile d’attendre des mois dans l’espoir d’un paiement miraculeux. Dès l’écoulement des 2 mois après le commandement resté infructueux, montez votre dossier et saisissez le juge. Plus la procédure d’expulsion est lancée tôt, plus vous limitez le préjudice financier. Gardez en tête que le temps joue en votre défaveur (trêve hivernale, délais de procédure…).

• Utiliser les garanties à votre disposition : avez-vous un dépôt de garantie ou une caution solidaire ? En cas d’impayé, vous pouvez utiliser le dépôt de garantie (souvent équivalent à un mois de loyer en meublé) en compensation des loyers dus au moment du départ du locataire, mais pas avant la fin du bail. Si un garant s’est porté caution, mettez-le en demeure de payer à la place du locataire défaillant (la caution est tenue au paiement dès la première défaillance, sans pouvoir exiger d’expulsion préalable). Par ailleurs, si vous aviez souscrit une assurance loyers impayés (GLI), déclarez le sinistre dès que les conditions sont réunies (souvent 2 ou 3 loyers de retard). La compagnie d’assurance pourra prendre en charge le remboursement des loyers perdus (après franchise) et parfois les frais de justice engagés, selon le contrat. Par exemple, certaines GLI couvrent jusqu’à 12 à 30 mois de loyers impayés ou 90 000 € de pertes. Vérifiez vos garanties et suivez bien le protocole de déclaration pour être indemnisé le cas échéant.

• Rester dans le cadre légal : même si la situation vous met en colère, n’enfreignez pas la loi. Interdiction formelle de pratiquer une expulsion “sauvage” (changer les serrures, couper l’électricité, saisir les meubles du locataire par vous-même…). Ces actions sont illégales et vous exposeraient à de graves ennuis (le locataire pourrait porter plainte pour violation de domicile ou voie de fait). Contentez-vous de la procédure légale : certes longue, elle est la seule voie pour récupérer votre logement légitimement.

En suivant ces étapes, vous maximisez vos chances de récupérer vos loyers ou à défaut votre logement dans un délai raisonnable. Gardez précieusement copie de tous vos échanges et dépenses liées à l’impayé : cela servira à la fois au juge et à votre éventuel assureur. Enfin, sachez que les frais de recouvrement et de procédure que vous engagez (frais d’huissier, honoraires d’avocat, etc.) pourront être en partie récupérés : le juge condamne généralement le locataire fautif à rembourser ces frais au propriétaire (on parle des dépens et de l’article 700 du CPC). Et même s’ils ne sont pas recouvrés auprès du locataire insolvable, ces frais sont déductibles fiscalement de vos revenus locatifs si vous êtes au régime réel (ils font partie des charges déductibles au même titre que les assurances, travaux, intérêts d’emprunt…).

Litige autour du dépôt de garantie : quelles solutions ?

En fin de bail, une discorde sur la restitution du dépôt de garantie est un litige fréquent en location meublée. Le dépôt de garantie (souvent 1 mois de loyer en meublé, 2 mois maximum légal) sert à couvrir d’éventuels manquements du locataire : loyers impayés, charges impayées, réparations locatives non faites, dégradations. Voici comment gérer au mieux ce type de conflit :

• État des lieux et justificatifs : Tout commence par l’état des lieux de sortie. Comparez-le à l’état des lieux d’entrée pour identifier d’éventuelles dégradations imputables au locataire. Si le logement est rendu conforme et sans dégâts, le locataire a droit à la restitution intégrale du dépôt. S’il y a des dégradations ou des impayés, vous êtes en droit d’effectuer des retenues sur le dépôt, à condition de pouvoir les justifier (factures de réparation, devis, constat d’huissier, photos, relevé de charges…). Communiquez au locataire la liste des sommes retenues et fournissez-lui les justificatifs correspondants. Par exemple : factures de peintures pour un mur dégradé, décompte de charges prouvant un arriéré, etc. En cas de désaccord sur l’état des lieux, l’une des meilleures solutions est de faire établir un constat par un commissaire de justice (huissier) pour trancher de manière objective – ses constatations s’imposent alors aux deux parties (les frais d’huissier pour état des lieux litigieux sont partagés moitié-moitié).

• Délais légaux de restitution : Respectez scrupuleusement les délais prévus par la loi pour la restitution du dépôt. Si le logement est rendu en bon état (état des lieux de sortie conforme à l’entrée), vous devez restituer le dépôt sous 1 mois à compter de la remise des clés. S’il y a des dégradations ou des sommes à récupérer, vous disposez de 2 mois maximum pour rendre le solde du dépôt, le temps de chiffrer les dégâts. Ces délais légaux évitent de faire traîner les choses. En cas de retard de restitution injustifié, le locataire peut exiger des pénalités de retard : la somme due au locataire sera majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Par exemple, pour un loyer principal de 800 €, chaque mois de retard vous coûtera 80 € de pénalité au profit du locataire. Mieux vaut donc éviter d’en arriver là en restituant dans les temps !

• Procédure en cas de désaccord persistant : Si le locataire conteste les retenues (par exemple, il refuse de reconnaître une dégradation ou juge le coût de réparation excessif), essayez d’abord un arrangement à l’amiable. Expliquez-lui factures à l’appui pourquoi vous avez retenu telle somme. S’il campe sur ses positions, invitez-le à saisir la commission de conciliation (CDC) ou proposez un conciliateur de justice, comme pour tout litige. Ces organismes traitent très souvent des litiges de dépôt de garantie et parviennent à des compromis (par exemple, partager le coût des réparations selon la vétusté). En dernier recours, le locataire (ou vous-même) pourrez saisir le juge qui tranchera : généralement, si vous avez des preuves solides des dégradations et des coûts engagés, le juge validera les retenues, sinon il pourra les réduire.

Astuce bailleur : Pour éviter les conflits sur les dégradations, pensez à annexer une grille de vétusté au bail dès le départ, et à réaliser des états des lieux très précis (éventuellement avec photos datées). Ainsi, le locataire ne pourra pas vous tenir responsable d’une usure normale, et vous pourrez justifier objectivement les éventuelles réparations à sa charge. De plus, conservez bien les états des lieux signés par les deux parties, c’est votre pièce maîtresse en cas de litige sur la restitution de la caution.

Autres litiges et conseils pour les bailleurs LMNP

Au-delà des loyers impayés et du dépôt de garantie, d’autres conflits locatifs peuvent survenir en location meublée. Par exemple, un locataire qui cause des nuisances au voisinage (fêtes nocturnes répétées, tapage…) ou qui détourne l’usage du logement (ex. sous-location illégale sur Airbnb) peut mettre le bailleur en difficulté. Dans ce genre de situations, la clé est de réunir des preuves et de montrer que le locataire viole ses obligations (le bail et la loi imposent au locataire d’user paisiblement des locaux et de respecter le règlement intérieur). Des mises en demeure peuvent là aussi être adressées au locataire fautif. Si rien ne change, vous pourrez demander en justice la résiliation du bail pour manquement du locataire, mais il faudra prouver la gravité et la répétition des faits (témoignages écrits des voisins, main-courante police, constat d’huissier constatant la sous-location interdite, etc.).

Enfin, voici quelques conseils pratiques pour prévenir les litiges et mieux protéger vos intérêts de bailleur LMNP :

• Bien choisir vos locataires : Cela peut paraître évident, mais une sélection rigoureuse des candidats évite bien des problèmes. Vérifiez la solvabilité (revenus au moins 2,5 à 3 fois supérieurs au loyer), exigez des garants fiables ou privilégiez les locataires éligibles à la garantie Visale (garantie gratuite de l’État). N’hésitez pas à rencontrer le candidat, à poser quelques questions et à vérifier ses antécédents locatifs (appeler l’ancien bailleur en cas de doute). Un locataire sérieux et respectueux donnera rarement lieu à un litige.

• Exiger les garanties légales : Assurez-vous que votre locataire souscrive une assurance habitation locataire (risques locatifs). C’est obligatoire et vous êtes en droit de résilier le bail en cas de défaut d’assurance. Demandez l’attestation chaque année. En cas de manquement, mettez-le en demeure par huissier : s’il ne s’assure pas sous 1 mois, vous pourrez faire résilier le bail judiciairement. En alternative, la loi vous permet aussi de souscrire vous-même une assurance pour le compte du locataire (et de lui refacturer prime + éventuelle pénalité), mais la résiliation reste une issue plus sûre si le locataire est négligent. Par ailleurs, pensez à souscrire vous-même une PNO (assurance Propriétaire Non Occupant) pour être couvert en cas de sinistre non pris en charge par l’assurance du locataire.

• Soignez l’aspect contractuel et l’état des lieux : Utilisez un bail meublé écrit en bonne et due forme, à jour des dernières lois (loi Alur, Elan, etc.). Intégrez-y les clauses indispensables (clause résolutoire pour impayés et défaut d’assurance, clause de solidarité si colocataires, etc.). Remettez tous les documents obligatoires (diagnostics, inventaire du mobilier fourni, règlement de copropriété…) pour éviter que le locataire puisse vous reprocher un manquement. Réalisez un inventaire précis du mobilier et un état des lieux très détaillé à l’entrée, co-signé. Ce dossier complet vous protégera en cas de contestation sur les équipements manquants ou l’état du logement.

• Documentez tous vos échanges : Gardez une trace écrite de chaque demande ou plainte (emails, SMS, lettres). En cas de conflit, ces échanges pourront montrer votre bonne foi et constituer des preuves. Par exemple, si le locataire vous informe d’une réparation à faire et que vous intervenez vite, conservez les justificatifs (factures de réparation, etc.) pour prouver que vous avez respecté vos obligations de bailleur.

• Frais et fiscalité : Ne laissez pas l’aspect financier de côté. Prévoyez une épargne de précaution pour faire face aux loyers impayés ou aux frais de procédure (huissier, avocat…). Sur le plan fiscal, sachez que la plupart des dépenses liées aux litiges sont déductibles en régime réel : prime d’assurance GLI, factures d’huissier, honoraires d’avocat, travaux de remise en état après dégradations… Ces charges viendront réduire votre bénéfice imposable. Par ailleurs, si vous percevez une indemnité d’assurance (ex : votre assureur GLI vous verse les loyers impayés), ce montant sera imposable comme un loyer normal – n’oubliez pas de le déclarer. En optimisant votre régime fiscal (micro-BIC vs réel) en fonction de vos recettes et de vos charges, vous pouvez atténuer l’impact des litiges sur votre rentabilité. N’hésitez pas à faire appel à un expert-comptable spécialisé LMNP en cas de doute.

En appliquant ces bonnes pratiques, vous réduirez considérablement le risque de litige ou serez armé pour les gérer au mieux. Anticiper et prévenir vaut toujours mieux que guérir : un bail en béton, des garanties solides et une gestion proactive sont les meilleurs atouts d’un bailleur serein.

En résumé, faire face à un litige avec un locataire en LMNP demande sang-froid et méthode. Commencez toujours par le dialogue et les solutions amiables, puis graduez les actions – mise en demeure écrite, conciliation – avant de recourir au juge en ultime recours. La loi française offre un arsenal de protections pour le propriétaire comme pour le locataire : utilisez-les à bon escient en respectant strictement les procédures (délais, courriers recommandés, saisine du bon tribunal…). En 2025, certaines évolutions légales (simplification de la saisie des loyers sur salaire, etc.) renforcent la position des bailleurs, ce qui devrait faciliter la résolution de conflits liés aux impayés. Restez toujours dans le cadre légal – un propriétaire qui se fait justice lui-même se met en tort. En suivant les conseils évoqués et en vous faisant accompagner par des professionnels si besoin (huissier, conciliateur, avocat, expert-comptable…), vous mettrez toutes les chances de votre côté pour résoudre rapidement le litige tout en préservant vos droits et votre investissement locatif. Chaque conflit a une solution : armez-vous de patience, de rigueur et de connaissances, et vous surmonterez ces épreuves en minimisant les impacts sur votre patrimoine.