Prendre une assurance PNO (Propriétaire Non-Occupant) en LMNP : Guide complet

L’assurance PNO, ou assurance propriétaire non-occupant, est un contrat d’assurance habitation destiné au bailleur qui n’occupe pas le logement qu’il possède. Elle intervient en complément de l’assurance du locataire et de l’assurance de copropriété, afin de combler les vides de couverture éventuels. Concrètement, elle protège le propriétaire contre les risques encourus par son bien quand il est loué ou vacant, et contre les dommages dont il pourrait être tenu responsable en tant que bailleur. À ne pas confondre avec l’assurance du locataire : cette dernière couvre les biens et la responsabilité du locataire, tandis que la PNO couvre la responsabilité du propriétaire et son logement en toutes circonstances

Assurance PNO en LMNP : est-ce obligatoire ?

Oui, en copropriété : Si votre logement meublé se situe en copropriété (immeuble collectif), la loi Alur de 2014 rend l’assurance PNO obligatoire pour tout propriétaire bailleur. Vous devez au minimum être couvert en responsabilité civile propriétaire, même si le bien est loué ou vacant. Cette obligation s’applique en plus de l’assurance du locataire et de l’assurance de l’immeuble. Bon à savoir : certaines copropriétés souscrivent une assurance PNO globale pour le compte de tous les copropriétaires non-occupants – renseignez-vous auprès de votre syndic. Dans tous les cas, il reste prudent de disposer de sa propre couverture pour être pleinement protégé.

Non, hors copropriété : Pour une maison individuelle ou un logement sans copropriété, la PNO n’est pas imposée par la loi. Néanmoins, elle est vivement recommandée car les risques demeurent bien réels. En l’absence d’assurance PNO, le propriétaire devrait assumer personnellement les conséquences financières d’un sinistre non couvert par l’assurance du locataire. Par exemple, lors d’une vacance locative, un dégât des eaux ou un incendie peut survenir et causer des dommages importants. De même, si votre locataire n’est pas assuré ou est insuffisamment couvert, une PNO prendra le relais et évitera que vous payiez intégralement les réparations en cas de sinistre. Autrement dit, même lorsqu’elle n’est pas obligatoire, souscrire une PNO est un gage de sérénité pour tout bailleur en meublé.

Pourquoi souscrire une assurance PNO en LMNP ?

Au-delà du respect des éventuelles obligations légales, l’assurance PNO offre de nombreux avantages pour un loueur en meublé non professionnel :

• Protection du logement vacant : Entre deux locataires ou pendant des périodes creuses, votre bien reste exposé aux sinistres (incendie, dégât des eaux, cambriolage, etc.). La PNO couvre ces événements même lorsque le logement est inoccupé.

• Complément de l’assurance locataire : Bien que le locataire d’une résidence principale doive s’assurer, il peut souscrire une formule minimale qui ne couvre pas tous les dommages. En cas de sinistre important (ex. un incendie ou une inondation) mal indemnisé par l’assurance du locataire, votre PNO prend en charge le surplus pour remettre le bien en état. Elle couvre aussi les dommages causés aux voisins ou aux tiers dont vous pourriez être tenu responsable en tant que propriétaire (par exemple, un vice de construction provoquant une fuite chez le voisin).

• Responsabilité civile du bailleur : Si un accident survient à cause d’un défaut d’entretien ou d’un élément du logement (une tuile qui blesse un passant, un plancher défaillant…), votre responsabilité de propriétaire peut être engagée. L’assurance PNO intègre systématiquement une garantie responsabilité civile propriétaire, qui indemnise les victimes à votre place. Vous évitez ainsi des coûts potentiellement très lourds.

• Protection juridique et litiges : En option, de nombreux contrats PNO proposent une garantie protection juridique. Elle peut couvrir les frais de justice en cas de litige avec un locataire (par exemple, procédure d’expulsion) ou un voisin, ce qui s’avère précieux face aux imprévus juridiques.

En somme, la PNO sécurise votre investissement locatif meublé en couvrant aussi bien le bien immobilier que votre responsabilité, y compris dans les situations où le locataire fait défaut ou que le logement est inoccupé. C’est une tranquillité d’esprit pour un coût modique comparé aux risques encourus.

Que couvre l’assurance PNO ? Garanties et options

Une assurance PNO pour location meublée fonctionne de manière similaire à une assurance multirisque habitation, avec des garanties de base et des options supplémentaires selon les assureurs. Voici les principales garanties couvertes :

• Responsabilité civile bailleur (RC propriétaire) – Garantie de base, obligatoire. Couvre les dommages causés aux tiers (voisins, locataires ou visiteurs) dont le propriétaire pourrait être responsable (vice de construction, manque d’entretien, sinistre partant du logement…). Par exemple, si un incendie ou une fuite provenant de chez vous endommage l’appartement voisin, la RC PNO indemnisera le voisin.

• Dégâts des eaux, incendie, explosion – Garantie incluse fréquemment. Prend en charge les dommages matériels au logement (murs, planchers, plafonds) causés par un sinistre courant comme un incendie, une inondation, une fuite d’eau ou un événement climatique. Ces garanties « classiques » équivalentes à celles d’une assurance habitation protègent votre patrimoine immobilier.

• Catastrophes naturelles et événements exceptionnels : La plupart des contrats couvrent également les catastrophes naturelles (inondations, tempêtes…) et événements comme les actes de terrorisme, conformément à la réglementation, afin de vous indemniser en cas de force majeure.

• Biens mobiliers du meublé : Spécifique à la location meublée, la PNO peut assurer le mobilier et l’électroménager mis à disposition dans le logement. En cas d’incendie, de dégât des eaux ou de vol, vous serez indemnisé pour les meubles, équipements et appareils fournis au locataire (jusqu’à la valeur définie au contrat). Il est conseillé de bien évaluer la valeur du mobilier assuré pour être correctement remboursé en cas de sinistre.

• Vol, vandalisme et bris de glace : Souvent proposées en option, ces garanties couvrent les effractions et dégradations commises par des tiers ou des locataires indélicats. Par exemple, le vol couvre les biens dérobés lors d’un cambriolage, et la garantie vandalisme les dommages volontaires causés au logement (tags, détériorations). Le bris de glace couvre la casse des vitres, baies vitrées ou même panneaux solaires. Ces protections additionnelles sont particulièrement utiles si le logement reste inoccupé de temps en temps.

• Pertes de loyers – En option, cette garantie indemnise le propriétaire des loyers perdus si le logement devient inhabitable à la suite d’un sinistre couvert (incendie, dégât des eaux majeur…). Vous percevez une compensation pendant la durée des travaux et de la remise en état, atténuant ainsi le manque à gagner. Certaines polices proposent même une garantie vacance locative qui verse une indemnité en cas de logement vacant prolongé, mais attention aux conditions d’application et doublons avec d’autres garanties loyers impayés.

• Garantie loyers impayés (GLI) – Parfois disponible en supplément du contrat PNO, la GLI protège contre le défaut de paiement du locataire. Si votre locataire ne paie plus son loyer, l’assurance vous verse les loyers dus et prend en charge les éventuelles dégradations locatives. Notez que si vous souscrivez une GLI, vous ne pouvez pas demander de garant physique au locataire (sauf caution Visale). La GLI est une assurance distincte de la PNO de base, mais certains assureurs proposent des packs incluant les deux.

• Protection juridique – Option fréquente, elle couvre les frais juridiques (avocat, procédures) en cas de litige lié à votre statut de bailleur, par exemple un conflit avec un locataire ou une action en justice après un sinistre. Cette garantie vous assiste et prend en charge les coûts de défense ou de recours, souvent dans la limite d’un plafond.

En résumé, un contrat PNO de base couvre au minimum la responsabilité civile propriétaire et les sinistres principaux (incendie, dégâts des eaux…). À cela peuvent s’ajouter des garanties optionnelles pour une couverture plus étendue, selon vos besoins. Il est important de lire en détail les conditions du contrat (franchises, exclusions, plafonds d’indemnisation, délai de carence) afin d’éviter les mauvaises surprises. Par exemple, vérifiez si certaines garanties sont suspendues en cas de longue vacance locative – il arrive que la garantie vol ne s’applique plus au-delà de 60 ou 90 jours d’inoccupation, selon les assureurs. En tant que propriétaire en LMNP, identifiez les garanties essentielles pour votre situation (mobilier, loyer, juridique…) et assurez-vous qu’elles figurent bien dans votre contrat PNO.

Combien coûte une assurance PNO en LMNP ?

Bonne nouvelle, l’assurance PNO reste relativement abordable pour les bailleurs. En moyenne, comptez entre 100 € et 200 € par an pour assurer un logement meublé standard. Le tarif exact dépend de plusieurs facteurs : la superficie et la localisation du bien, sa valeur (et celle du mobilier), le montant du loyer, le type de logement (appartement en copropriété ou maison individuelle) et bien sûr les options de garanties souscrites. Par exemple, pour un studio meublé de 25 m² à Paris incluant les garanties RC, dégâts des eaux et mobilier, on estime une prime autour de 120 € par an. Un grand appartement haut de gamme ou une maison avec de nombreuses options (vol, loyers impayés, etc.) peut atteindre 200 € ou plus.

Deux modes de tarification sont généralement pratiqués : soit un forfait fixe (par ex. 120 € par an), soit un pourcentage du loyer annuel. Dans ce second cas, la prime représente typiquement 1 % à 2 % du montant des loyers annuels pour une formule de base, et jusqu’à ~4 % pour une couverture très étendue. À titre d’illustration, 1,5 % d’un loyer annuel de 10 000 € correspond à 150 € de prime.

Assurance PNO et fiscalité LMNP : peut-on déduire cette charge ?

Oui, les cotisations d’assurance PNO font partie des charges déductibles de vos revenus locatifs meublés, à condition d’être au régime réel d’imposition. En régime réel BIC, vous pouvez déduire 100 % du montant de la prime PNO de vos recettes, au même titre que les autres charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, etc.). Il suffit de déclarer cette dépense dans votre comptabilité LMNP de l’année en cours. Par exemple, une prime annuelle de 150 € réduira d’autant votre bénéfice imposable, ce qui allège votre imposition sur les loyers.

Comment choisir son assurance PNO ? Conseils pour bien s’assurer

Face à la multitude d’offres du marché en 2025, prenez le temps de choisir une assurance PNO adaptée à votre bien et à votre activité LMNP. Voici quelques critères et conseils pour guider votre décision :

• Garanties incluses vs optionnelles : Vérifiez la liste des risques couverts de base. Assurez-vous que les garanties essentielles pour vous y figurent : incendie, dégâts des eaux, RC propriétaire bien sûr, mais aussi couverture du mobilier meublé et protection juridique si vous y tenez. Comparez les options disponibles (vol, vandalisme, loyers impayés, etc.) et leur coût. Optez pour un contrat équilibré qui couvre tous les sinistres probables sans multiplier les options inutiles.

• Montant des franchises : La franchise, c’est la somme qui restera à votre charge en cas de sinistre. Un contrat moins cher comporte souvent une franchise plus élevée. Évaluez le niveau de franchise acceptable selon votre situation financière. Des franchises autour de 150–300 € sont courantes. Mieux vaut éviter les franchises trop hautes qui réduiraient fortement l’indemnisation, mais une franchise modérée peut faire baisser significativement le prix annuel. À l’inverse, une absence totale de franchise augmente le tarif ; trouver le bon compromis est donc conseillé.

• Plafonds d’indemnisation : Pour chaque garantie, l’assureur fixe un plafond maximal de remboursement. Par exemple, une garantie mobilier peut être plafonnée à 10 000 € ou bien une garantie dégâts des eaux à 100 000 €. Comparez ces montants : des plafonds trop bas pourraient ne pas couvrir un sinistre majeur. Privilégiez des contrats offrant des plafonds élevés, surtout pour les risques les plus coûteux (incendie, RC, etc.), quitte à payer légèrement plus cher.

• Conditions en cas de vacance locative : Si votre logement est amené à rester vide plusieurs semaines (location saisonnière, rotation de locataires), lisez bien les clauses relatives à la durée d’inoccupation. Comme mentionné, certaines assurances suspendent la garantie vol ou d’autres protections au-delà de 60 ou 90 jours sans occupant. Si vous faites de la location courte durée type Airbnb, choisissez une offre qui maintient les garanties même en cas de vacance temporaire, ou prévoyez d’occuper/rendre visite régulièrement au bien pour ne pas invalider la couverture.

• Tarif et mode de calcul : Bien sûr, comparez les cotisations annuelles proposées. N’hésitez pas à utiliser un comparateur en ligne ou à solliciter plusieurs devis. Vérifiez si le tarif est fixe ou indexé sur vos loyers. Attention aux très faibles prix qui pourraient cacher des garanties manquantes ou des franchises élevées. Par ailleurs, regardez si des réductions existent (par exemple, remise multi-contrats si vous assurez plusieurs biens ou votre résidence principale chez le même assureur).

• Service et sinistres : Au-delà du contrat, le sérieux de l’assureur compte. Renseignez-vous sur la réputation du service client et la gestion des sinistres. En cas de dégât des eaux à 3h du matin, pouvoir joindre rapidement votre assurance et être efficacement pris en charge n’a pas de prix. Consultez les avis d’autres propriétaires si possible. Mieux vaut payer quelques euros de plus pour un assureur réactif et reconnu.

En résumé, choisissez une PNO qui offre le meilleur rapport qualité-prix selon vos critères. Chaque propriétaire LMNP peut avoir des besoins différents (par exemple, un investisseur en courte durée insistera sur la couverture du mobilier et l’absence de carence, tandis qu’un bailleur longue durée sera sensible à la garantie loyers impayés). L’important est de lire attentivement les conditions et de poser des questions avant de signer. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence : à garanties équivalentes, optez pour l’assureur le plus compétitif. Et gardez en tête que vous pouvez changer d’assurance PNO chaque année (loi Hamon) si vous trouvez mieux ailleurs ou si votre situation évolue. Cette flexibilité vous permet d’ajuster votre couverture en permanence au meilleur coût.