Pourquoi le Statut de Loueur Meublé Professionnel est Avantageux pour les Non-Résidents ?

Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) est un régime fiscal attribué aux propriétaires qui louent des logements meublés et remplissent certaines conditions. Ce statut comporte un cadre législatif et fiscal spécifique en France, avec des obligations et avantages particuliers, notamment pour les non-résidents fiscaux. Cet article détaille les conditions d’éligibilité, les implications fiscales (impôt sur le revenu, plus-values, amortissements) et les dispositions sociales liées au statut LMP, en mettant l’accent sur la situation des propriétaires non-résidents. Nous présenterons également les avantages et limites de ce statut pour un expatrié ou tout contribuable résidant hors de France.

Conditions pour bénéficier du statut LMP

Pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel, le législateur impose deux conditions cumulatives :

• Recettes locatives annuelles > 23 000 € : le total des loyers bruts encaissés sur une année par l'ensemble du foyer fiscal doit dépasser 23 000 €.

• Recettes locatives > autres revenus d’activité du foyer : ces recettes doivent excéder le montant total des autres revenus professionnels du foyer (salaire, BIC hors location meublée, bénéfices agricoles ou non-commerciaux imposables en France).

Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, le bailleur relève du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Depuis 2020, l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) n’est plus requise pour être reconnu en LMP : le statut est attribué automatiquement dès lors que les critères de recettes ci-dessus sont satisfaits. En pratique, il est cependant nécessaire de déclarer et immatriculer votre activité de location meublée (auprès du guichet unique de l’INPI) afin d’obtenir un numéro SIRET et d’exister fiscalement comme LMP.

Cas particulier des non-résidents fiscaux

Un non-résident fiscal est une personne dont le domicile fiscal n’est pas situé en France. De ce fait, elle n’est imposée en France que sur ses revenus de source française. Pour un propriétaire expatrié (ou résidant à l’étranger) qui perçoit des loyers en France, les conditions du statut LMP s’appliquent avec une particularité : dans la plupart des cas, le non-résident n’a aucun autre revenu d’activité imposable en France. Par conséquent, dès que ses recettes de location meublée dépassent 23 000 € sur une année, la seconde condition est automatiquement remplie (ses autres revenus imposables étant nuls ou très faibles). Au-delà de 23 000 € de loyers annuels, un non-résident bascule donc dans le statut LMP. À l’inverse, tant que ses loyers bruts annuels restent à 23 000 € ou en-dessous, il conserve le statut LMNP.

Fiscalité du loueur en meublé professionnel non-résident

Le statut LMP entraîne un régime fiscal particulier pour les revenus locatifs, qui relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Voici les principaux volets de la fiscalité applicables à un LMP non-résident :

Imposition des revenus locatifs

En tant que loueur en meublé professionnel, vos loyers sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des BIC. Deux régimes d’imposition sont possibles :

• Le régime micro-BIC : si vos recettes annuelles n’excèdent pas un certain seuil (par exemple 77 700 € pour des locations classiques en 2023), vous pouvez opter pour le micro-BIC. Ce régime simplifié vous fait bénéficier d’un abattement forfaitaire pour frais (généralement 50 % des loyers, ou 71 % pour les meublés de tourisme classés). Seul le solde après abattement est soumis à l’IR. Attention : dès lors que vos recettes dépassent 23 000 € et que vous devenez LMP, le micro-BIC peut perdre son intérêt ou devenir indisponible selon le type de location, car le seuil du micro peut être inférieur à vos revenus.

• Le régime réel : il consiste à déclarer vos revenus locatifs en déduisant l’intégralité des charges réelles liées à l’activité de location meublée. Dans ce régime, vous pouvez soustraire des loyers perçus toutes les dépenses engagées pour l’exploitation du bien : frais d’entretien et de réparation, assurances, taxes foncières, intérêts d’emprunt, etc. Surtout, le régime réel permet de pratiquer des amortissements.

Le bénéfice des amortissements

L’amortissement est un mécanisme comptable clé du statut LMP. Il permet de déduire chaque année une partie du coût d’achat du logement et du mobilier, en considérant que ces éléments se déprécient avec le temps. Concrètement, on peut amortir :

• Le mobilier et les équipements, sur une durée d’environ 5 à 10 ans (soit entre 10 % et 20 % de leur valeur par an en déduction).

• Le bien immobilier lui-même (hors terrain), généralement sur une durée de 25 à 40 ans selon sa nature. Par exemple, si la durée retenue est 40 ans, vous pouvez déduire jusqu’à 2,5 % du prix d’achat du logement par an.

Ces amortissements viennent réduire le résultat imposable. Combinés aux autres charges, ils ont souvent pour effet d’annuler ou de fortement diminuer le profit taxable, sans dépenser de trésorerie supplémentaire. C’est un avantage fiscal majeur du LMP (comme du LMNP au réel) : vous pouvez ne pas payer d’impôt sur les loyers si vos amortissements et frais couvrent vos revenus.

À la différence d’un LMNP, le LMP est considéré comme un exploitant professionnel. De ce fait, le déficit fiscal dû à l’activité LMP est imputable sur le revenu global du foyer (sans plafond particulier) et non pas seulement sur les revenus locatifs futurs. Autrement dit, si votre location meublée professionnelle génère un déficit (par exemple à cause de charges importantes ou d’amortissements élevés), ce déficit peut réduire votre base imposable totale en France.

Barème d’imposition et particularités non-résident

Les contribuables non-résidents sont soumis à l’impôt sur le revenu français selon un barème spécifique : un taux minimum de 20 % s’applique sur la tranche de revenus net imposable jusqu’à environ 27 000 €, et 30 % au-delà (sauf si vous optez pour le barème progressif en faisant état de vos revenus mondiaux, ce qui n’est avantageux que si votre taux moyen global est inférieur à 20 %). En pratique, un non-résident LMP verra donc ses bénéfices imposables taxés au moins à 20 %.

Si vous relevez du régime micro-BIC, l’abattement forfaitaire s’applique d’abord sur les loyers, puis le taux minimal de 20 % s’applique sur le reste. Si vous êtes au réel, l’impôt s’applique sur votre résultat net après déduction de toutes les charges et amortissements.

Plus-values de cession du bien immobilier

La fiscalité des plus-values immobilières diffère sensiblement entre un loueur non professionnel (LMNP) et un professionnel (LMP) :

• Un LMNP relève du régime des plus-values des particuliers. À ce titre, la plus-value réalisée lors de la vente du bien est imposée à 19 % (taux forfaitaire) plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total. Des abattements pour durée de détention s’appliquent toutefois : l’impôt de 19 % est progressivement exonéré à partir de 5 ans de possession (exonération totale au bout de 22 ans), et les prélèvements sociaux de 17,2 % sont totalement éxonérés après 30 ans.

• Un LMP relève du régime des plus-values professionnelles. La plus-value de cession est alors découpée en deux composantes :

  • La plus-value à court terme, correspondant aux amortissements que vous avez déduits pendant la durée de détention (ou à la totalité de la plus-value si le bien est revendu moins de 2 ans après l’acquisition). Cette part est réintégrée dans le revenu imposable de l’année de la vente. Autrement dit, elle est imposée au barème de l’IR (avec pour un non-résident le taux minimal de 20 % – ou 30 % au-delà du seuil).

  • La plus-value à long terme, qui correspond au gain restant au-delà des amortissements récupérés. Cette part est taxée à un taux fixe de 12,8 % (taux du prélèvement forfaitaire unique pour les gains en capital), auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (voir ci-dessous).

• Exonération LMP : le statut LMP ouvre droit à un régime d’exonération anticipée des plus-values professionnelles, très avantageux par rapport au régime des particuliers. Si vous êtes LMP depuis au moins 5 ans et que vos recettes annuelles n’ont pas dépassé 90 000 € HT au cours des deux exercices précédant la vente, la plus-value professionnelle réalisée est entièrement exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux. Pour des recettes entre 90 000 et 126 000 €, l’exonération est partielle (dégressive). En revanche, au-delà de 126 000 € de revenus, aucune exonération n’est applicable. Cette mesure incite les loueurs professionnels à rester dans une activité à taille humaine pour bénéficier d’une sortie en capital sans impôt au bout de 5 ans.

Implication pour un non-résident : la même réglementation s’applique. Un LMP non-résident peut donc échapper à la taxation de sa plus-value après 5 ans, à condition de remplir les critères de chiffre d’affaires ci-dessus. Dans le cas contraire, la plus-value à court terme sera ajoutée à ses revenus imposables (taxée à 20 ou 30 %), et la plus-value à long terme sera imposée à 12,8 %. Les prélèvements sociaux seront dus également sur la part long terme (voir section sociale). Notons que les non-résidents fiscaux de l’Union Européenne (ainsi que de l’EEE ou Suisse) bénéficient désormais d’un taux de prélèvement social réduit à 7,5 % sur les plus-values immobilières, au lieu de 17,2 %, conformément à la législation européenne (les non-résidents hors UE restent soumis au 17,2 %).

Cotisations sociales des LMP en France

Un LMP résident en France est obligé de s’inscrire à la Sécurité sociale des Indépendants (SSI) (ex-RSI). Des cotisations sociales calculées sur le bénéfice net de l’activité sont dues chaque année. Le taux effectif de ces cotisations peut varier d’environ 35 % à 45 % du revenu, selon le niveau de profit, après déduction de ces mêmes cotisations (le calcul est itératif). Il existe un forfait minimum annuel (de l’ordre de 1 200 € environ) même en l’absence de profit, garantissant une couverture de base et la validation de quelques trimestres de retraite.

Ces cotisations sociales, certes coûteuses, sont déductibles du résultat fiscal (elles réduisent donc l’impôt sur le revenu) et permettent d’être affilié à la sécurité sociale française (droits à l’assurance maladie française, cotisation retraite de base et complémentaire des indépendants, etc.).

En ce qui concerne les prélèvements sociaux (CSG/CRDS), un loueur professionnel affilié à la SSI n’a pas à acquitter les 17,2 % sur ses revenus locatifs, étant déjà assujetti aux cotisations de sécurité sociale sur ces revenus.

Non-résidents affiliés à un régime étranger (UE/EEE/Suisse)

Pour les LMP qui résident hors de France mais au sein de l’Union européenne, de l’Espace économique européen ou en Suisse, des accords de coordination des sécurités sociales s’appliquent (Règlement CE n°883/2004). Le principe d’unicité d’affiliation stipule qu’un individu ne peut être affilié qu’à un seul régime de sécurité sociale à la fois pour l’ensemble de ses activités professionnelles en Europe. Par conséquent, si vous êtes déjà affilié au régime de sécurité sociale de votre pays de résidence (en tant que salarié ou indépendant à l’étranger), vous n’êtes pas tenu de cotiser en France pour votre activité de loueur en meublé. Vous pouvez être exonéré de l’affiliation à la SSI française en prouvant votre affiliation à un système étranger (généralement via un formulaire ou certificat d’affiliation émanant de votre organisme étranger).

Sur le plan des prélèvements sociaux, les non-résidents de l’UE/EEE/Suisse bénéficient, comme évoqué précédemment, d’une exonération de CSG/CRDS. Ils ne paient que le prélèvement de solidarité au taux de 7,5 % sur les revenus du patrimoine (dont les revenus locatifs et plus-values immobilières). Ainsi, un LMP non-résident européen qui ne cotise pas à la SSI française devra s’acquitter de ce prélèvement de 7,5 % sur ses profits locatifs (après déduction des charges et amortissements).

Non-résidents hors UE : cotisations ou prélèvements sociaux ?

Pour les propriétaires résidant hors de l’UE (et hors Suisse), la situation est plus complexe. En principe, si aucun accord de sécurité sociale bilatéral n’existe entre la France et votre pays de résidence, vous êtes censé vous affilier à la sécurité sociale française pour votre activité de location meublée professionnelle et payer les cotisations SSI comme un LMP résident. Cela peut représenter une charge importante (jusqu’à 40 % du bénéfice). Toutefois, dans la pratique, l’application de cette obligation aux non-résidents hors UE est encore floue. L’URSSAF (l’organisme qui recouvre les cotisations) n’impose pas systématiquement l’affiliation d’un bailleur expatrié sans autre activité en France, tant qu’aucun lien résiduel ne le rattache à la sécurité sociale française. Il est possible que les autorités considèrent implicitement ces revenus comme des revenus du patrimoine, similaires à ceux d’un LMNP, et n’exigent pas (encore) de cotisations.

Néanmoins, prudence : en l’absence d’exonération formelle, le fisc pourrait également choisir d’appliquer les prélèvements sociaux pleins (17,2 %) sur les revenus locatifs d’un non-résident hors UE s’il n’est pas affilié à la SSI. Pour résumer :

• Si votre pays a signé avec la France une convention bilatérale de sécurité sociale, référez-vous à celle-ci. Certaines conventions permettent d’éviter la double affiliation et de rester uniquement affilié à votre régime local.

• Si aucune convention n’existe, vous êtes en théorie redevable des cotisations SSI en France. En pratique, il est recommandé de solliciter un avis écrit de l’URSSAF ou de consulter un expert pour clarifier votre situation. Ne pas cotiser du tout comporte un risque fiscal si l’administration réévalue votre situation a posteriori.

En tout état de cause, même un non-résident hors UE ne pourra échapper aux prélèvements sociaux (CSG/CRDS) de 17,2 % sur ses revenus locatifs et plus-values, sauf s’il s’affilie volontairement à la SSI (ce qui, encore une fois, est coûteux mais le dispenserait alors des 17,2 % sur les loyers en raison de son affiliation à un régime français).

Avantages et limites du statut LMP pour un non-résident

Le statut de loueur en meublé professionnel présente des avantages significatifs, mais également des contraintes qu’il faut bien évaluer, notamment dans le contexte d’un non-résident.

Avantages du statut LMP pour un non-résident

• Optimisation fiscale des loyers : grâce au régime réel et aux amortissements, un LMP peut souvent neutraliser son revenu imposable. Le bailleur ne paie que peu ou pas d’impôt sur ses loyers, tant que les charges et amortissements couvrent les loyers. Cela permet d’améliorer la rentabilité nette de l’investissement locatif.

• Déficits imputables sur le revenu global : si l’activité génère un déficit (par exemple lors de travaux importants ou les premières années d’emprunt), ce déficit réduit l’imposition du foyer (pour un résident fiscal français) ou sera reporté sur les profits futurs (pour un non-résident, évitant l’imposition de vos prochains revenus locatifs en France).

• Exonération rapide des plus-values : en cas de revente, le LMP peut être exonéré d’impôt sur la plus-value au bout de 5 ans seulement (sous réserve de rester dans des volumes de loyers raisonnables). C’est nettement plus favorable que le cadre des particuliers où l’exonération totale n’intervient qu’après 22 à 30 ans.

• Valorisation des droits sociaux : être affilié à la sécurité sociale (SSI) donne accès à la retraite de base des indépendants et à l’assurance maladie française. Pour un expatrié envisageant de rentrer en France ou d’y passer sa retraite, cotiser quelques années peut permettre de valider des trimestres de retraite et de maintenir un lien avec le système français.

• Revenus locatifs plus élevés : indépendamment du statut fiscal, la location meublée se loue généralement plus cher qu’une location nue. Elle offre également une plus grande flexibilité contractuelle (baux plus courts, notamment utile pour une expatriation temporaire).

Limites du statut LMP pour un non-résident

• Charges sociales importantes : l’envers de la médaille du LMP, ce sont les cotisations sociales. Pour un non-résident hors UE, devoir payer près de 40 % de cotisations sur son profit locatif peut rendre l’opération beaucoup moins rentable que prévu. Même pour un résident européen qui n’a pas à cotiser en France, le prélèvement de solidarité de 7,5 % représente un surcoût par rapport à la situation d’un LMNP affilié hors de France (qui lui peut parfois éviter tout prélèvement si son pays d’accueil ne taxe pas les loyers étrangers, ou qui subit éventuellement 17,2 % sans autres charges).

• Complexité administrative : le statut professionnel impose de tenir une comptabilité complète (bilan, compte de résultat) et de faire des déclarations fiscales spécifiques (liasse BIC). Il est souvent nécessaire de recourir à un expert-comptable, ce qui engendre des frais. Pour un non-résident, gérer cela à distance ajoute de la difficulté.

• Rigidité du seuil de 23 000 € : un expatrié peut se retrouver LMP à son insu dès qu’il loue sa maison ou son appartement assez cher. Par exemple, un loyer de 2 000 € par mois représente 24 000 € annuels et fait basculer dans le régime professionnel même si le bailleur a un emploi principal bien rémunéré à l’étranger. Ce seuil, non ajusté au coût de la vie, peut devenir une contrainte artificielle pour ceux qui préféreraient rester en LMNP. La gestion du statut (et des cotisations associées) doit alors être anticipée.

• Taxation à la revente en l’absence d’exonération : si vous ne remplissez pas les conditions d’exonération des plus-values professionnelles, la note fiscale peut être lourde à la revente. En effet, la part de plus-value à court terme issue des amortissements sera taxée à l’IR (et soumise éventuellement à cotisations sociales) sans abattement, et la part à long terme, bien que taxée à un taux réduit (12,8 %), subira les prélèvements sociaux intégraux pour un non-résident hors UE. Autrement dit, amortir le bien fait économiser de l’impôt pendant la phase de location, mais augmente la plus-value taxable lors de la vente si l’on n’entre pas dans le cadre d’exonération – il faut donc calculer cet impact futur.

• Investissement à long terme : pour bénéficier pleinement des atouts du LMP (comme l’exonération à 5 ans), il faut envisager de conserver le bien et l’activité de location pendant plusieurs années. Cela peut être en décalage avec le projet d’un expatrié qui n’est à l’étranger que temporairement.

En somme, le statut LMP offre aux non-résidents une optimisation fiscale puissante sur les loyers et potentiellement sur la revente, mais il s’accompagne de coûts sociaux et de formalités à ne pas sous-estimer. Chaque situation étant particulière (pays de résidence, existence ou non d’une convention fiscale et sociale, niveau de revenus locatifs, durée de l’investissement, etc.), il est vivement recommandé de se faire conseiller avant de franchir le pas ou d’organiser son investissement de manière à bénéficier au mieux du cadre légal.