Plus-value court terme en LMP : calcul, taxation et exonération 2026
La plus-value à court terme (PVCT) en LMP correspond aux amortissements cumulés que le fisc « récupère » lors de la revente du bien. Elle est imposée comme un bénéfice d'exploitation — au barème progressif de l'IR majoré des cotisations SSI (~30 %) — mais peut être exonérée d'IR après 5 ans d'activité si les recettes restent sous 90 000 € HT (art. 151 septies CGI). LMNP.AI vous aide à calculer et optimiser votre plus-value LMP.
Ce guide détaille le calcul de la PVCT (VNC, amortissements récupérés, distinction PVCT/PVLT), sa taxation (IR + SSI, étalement sur 3 ans), les exonérations disponibles (art. 151 septies et 151 septies A) et les différences avec la plus-value LMNP. Mis à jour avec la loi de finances 2025 (réintégration des amortissements LMNP).
Sommaire
1. Définition : qu'est-ce que la PVCT en LMP ?
En tant que Loueur en Meublé Professionnel (LMP), la revente d'un bien immobilier relève du régime des plus-values professionnelles (articles 39 duodecies et suivants du CGI). Contrairement au LMNP, où la plus-value suit le régime des particuliers, le LMP distingue deux composantes : la plus-value à court terme (PVCT) et la plus-value à long terme (PVLT).
La PVCT correspond aux amortissements cumulés déduits pendant la période de détention. En clair : la PVCT, c'est comme si le fisc vous disait « vous avez déduit 80 000 € d'amortissements pendant 10 ans, maintenant que vous vendez, on récupère cet avantage ».
Valeur Nette Comptable (VNC)
La VNC est la clé du calcul. Elle représente la valeur du bien dans votre comptabilité au moment de la vente :
Formule
VNC = Prix d'acquisition - Amortissements cumulés
Le prix d'acquisition inclut le prix d'achat, les frais de notaire et les travaux immobilisés.
PVCT vs PVLT : la distinction fondamentale
Le gain brut de cession (prix de vente - VNC) se décompose en deux parties :
= Amortissements cumulés
Dans la limite du gain brut. C'est la « récupération » de l'avantage fiscal obtenu pendant la détention.
= Surplus au-delà des amortissements
Correspond à la hausse réelle du marché immobilier. Taxée à 12,8 % + prélèvements sociaux.
Cas particulier : détention inférieure à 2 ans
Si le bien est détenu depuis moins de 2 ans, la totalité du gain (amortissements + hausse du marché) est qualifiée de PVCT. Il n'y a pas de PVLT. Cette règle rend les reventes rapides particulièrement coûteuses fiscalement en LMP.
Concrètement : la PVCT n'existe que parce que vous avez amorti. Si vous n'aviez pas amorti (par exemple en micro-BIC), il n'y aurait pas de PVCT. C'est le « revers de la médaille » de l'amortissement en LMP.
2. Comment calculer la PVCT en LMP ?
Le calcul de la PVCT suit une méthode en trois étapes. Voici le détail avec les formules applicables.
Étape 1 : Calculer la Valeur Nette Comptable (VNC)
VNC = Prix d'acquisition - Amortissements cumulés
Le prix d'acquisition comprend : prix d'achat + frais de notaire + travaux immobilisés
Étape 2 : Calculer le gain brut de cession
Gain brut = Prix de vente net - VNC
Le prix de vente net est le prix de cession diminué des frais de cession (diagnostics, frais d'agence à charge du vendeur).
Étape 3 : Ventiler entre PVCT et PVLT
| Durée de détention | PVCT | PVLT |
|---|---|---|
| < 2 ans | 100 % du gain brut | 0 € |
| ≥ 2 ans | Amortissements cumulés | Gain brut - amortissements |
En clair : si vous détenez le bien depuis au moins 2 ans, seuls les amortissements cumulés constituent la PVCT. Le surplus (la hausse réelle du bien) est classé en PVLT, taxé à un taux plus favorable.
Que se passe-t-il si le bien est vendu à perte ?
Si le prix de vente est inférieur à la VNC, il n'y a ni PVCT ni PVLT : c'est une moins-value. En LMP, cette moins-value professionnelle est imputable sur les bénéfices BIC de l'année et reportable sur 6 ans. C'est un avantage du régime professionnel : en LMNP, les moins-values ne sont imputables que sur les plus-values de même nature pendant 10 ans.
3. Taxation de la PVCT : barème IR + cotisations SSI
La PVCT est traitée fiscalement comme un bénéfice d'exploitation ordinaire. C'est le point crucial : elle ne bénéficie d'aucun régime de faveur spécifique (pas de taux forfaitaire, pas d'abattement pour durée de détention).
Double imposition : IR + SSI
| Composante | Taux | Détail |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu (IR) | 0 % à 45 % | Barème progressif selon la TMI du foyer |
| Cotisations SSI | ~30 % | Maladie, retraite, allocations familiales, invalidité |
| Taux cumulé maximal | Jusqu'à 75 % | TMI 45 % + SSI ~30 % (les cotisations SSI sont déductibles) |
En clair : pour un contribuable à TMI 30 %, une PVCT de 80 000 € génère environ 24 000 € d'IR + 24 000 € de cotisations SSI, soit un total d'environ 48 000 € de prélèvements. C'est pourquoi les exonérations de plus-value LMP sont si importantes à anticiper.
Pas d'abattement pour durée de détention
Contrairement aux plus-values des particuliers (LMNP), la PVCT ne bénéficie d'aucun abattement progressif lié à la durée de détention. Que le bien soit détenu 3 ans ou 20 ans, la PVCT (= amortissements cumulés) reste intégralement imposable, sauf exonération art. 151 septies.
Étalement de la PVCT sur 3 ans
L'article 39 quaterdecies du CGI permet d'étaler la PVCT sur 3 ans. Cet étalement est de droit commun — il ne nécessite aucune condition de durée d'activité (contrairement à l'exonération art. 151 septies qui exige 5 ans). Concrètement :
- Année de la vente : 1/3 de la PVCT est ajouté au bénéfice BIC
- Année N+1 : 1/3 supplémentaire
- Année N+2 : dernier tiers
L'intérêt de l'étalement est de lisser l'impact sur la TMI : au lieu d'ajouter 80 000 € d'un coup à vos revenus (ce qui peut vous faire passer en tranche à 41 % ou 45 %), vous n'ajoutez que ~27 000 €/an pendant 3 ans.
Étalement vs exonération : que choisir ?
Si vous remplissez les conditions de l'art. 151 septies (activité > 5 ans + recettes < 90 000 €), l'exonération est toujours préférable à l'étalement, car elle supprime l'IR (même si les cotisations SSI restent dues). L'étalement n'est intéressant que si vous ne remplissez pas les conditions d'exonération.
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4. Exonérations de la PVCT (art. 151 septies et 151 septies A)
Le régime des plus-values professionnelles offre des dispositifs d'exonération très puissants, à condition de remplir des critères stricts. Deux articles principaux s'appliquent à la PVCT en LMP.
Article 151 septies CGI : exonération pour les petites entreprises
C'est le dispositif le plus utilisé par les LMP. Il prévoit une exonération totale ou partielle de la plus-value (PVCT + PVLT) sous deux conditions cumulatives :
Activité exercée depuis > 5 ans
5 ans d'activité LMP (ou LMNP + LMP si continuité). Le décompte part de la date de début d'activité.
Recettes moyennes < 90 000 € HT
Moyenne des recettes HT des 2 derniers exercices clos avant la date de cession.
| Recettes moyennes (2 dernières années) | Niveau d'exonération IR |
|---|---|
| < 90 000 € HT | Exonération totale (100 %) |
| 90 000 € à 126 000 € HT | Exonération partielle dégressive |
| > 126 000 € HT | Aucune exonération |
Attention : exonération IR uniquement
L'exonération art. 151 septies couvre uniquement l'impôt sur le revenu. Les cotisations SSI (~30 %) restent dues sur la PVCT même en cas d'exonération totale. C'est le piège le plus méconnu du dispositif.
Article 151 septies A CGI : exonération pour départ à la retraite
Ce dispositif permet une exonération totale de la PVCT et de la PVLT (IR uniquement) si le LMP cède son activité dans le cadre de son départ à la retraite. Les conditions sont :
- Activité exercée depuis au moins 5 ans
- Cessation de toute fonction de direction dans l'entreprise cédée
- Faire valoir ses droits à la retraite dans les 24 mois précédant ou suivant la cession
- Pas de contrôle de la société cessionnaire (si cession de parts)
Ce dispositif est cumulable avec l'art. 151 septies (si les conditions des deux articles sont remplies). Comme pour l'art. 151 septies, les cotisations SSI restent dues.
5. Exemple complet chiffré
Prenons un cas concret pour illustrer le calcul de la PVCT et son impact fiscal selon que le LMP bénéficie ou non de l'exonération art. 151 septies.
Données de départ
Calcul de la plus-value
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| VNC | 250 000 € - 80 000 € | 170 000 € |
| Gain brut | 300 000 € - 170 000 € | 130 000 € |
| PVCT (amortissements) | = amortissements cumulés | 80 000 € |
| PVLT (hausse marché) | 130 000 € - 80 000 € | 50 000 € |
Cas 1 : sans exonération (recettes > 126 000 €)
| Imposition PVCT (80 000 €) | Montant |
|---|---|
| IR (TMI 30 %) | 24 000 € |
| Cotisations SSI (~30 %) | ~24 000 € |
| Total prélèvements sur PVCT | ~48 000 € |
En clair : sur 80 000 € de PVCT, le LMP sans exonération paie environ 48 000 € d'impôts et cotisations. S'ajoute la taxation de la PVLT (50 000 €) à un taux plus favorable.
Cas 2 : avec exonération art. 151 septies (recettes < 90 000 €)
| Imposition PVCT (80 000 €) | Montant |
|---|---|
| IR (exonéré art. 151 septies) | 0 € |
| Cotisations SSI (~30 %) | ~24 000 € |
| Total prélèvements sur PVCT | ~24 000 € |
L'exonération art. 151 septies divise par deux la facture fiscale sur la PVCT. Mais attention : même avec l'exonération totale, les 24 000 € de cotisations SSI restent dus. C'est un point que beaucoup de LMP découvrent trop tard.
6. PVCT et cotisations SSI : le piège méconnu
Les cotisations SSI constituent environ 30 % du bénéfice en LMP. La PVCT étant traitée comme un bénéfice d'exploitation, elle entre intégralement dans l'assiette des cotisations SSI.
Ce que couvrent les cotisations SSI sur la PVCT
- Maladie-maternité : couverture santé
- Retraite de base et complémentaire (RCI) : validation de trimestres
- Allocations familiales
- Invalidité-décès
Le piège : exonération IR ≠ exonération SSI
L'article 151 septies exonère la PVCT d'impôt sur le revenu uniquement. Les cotisations sociales SSI (~30 %) restent intégralement dues sur la PVCT, même en cas d'exonération totale d'IR.
Concrètement : un LMP qui vend un bien avec 80 000 € de PVCT et qui bénéficie de l'exonération art. 151 septies paiera quand même ~24 000 € de cotisations SSI. C'est un choc financier fréquent pour les investisseurs qui pensaient être « totalement exonérés ».
Impact sur la trésorerie
Les cotisations SSI sur la PVCT sont appelées l'année suivant la vente (régularisation N+1). Le LMP doit donc anticiper cette sortie de trésorerie. Sur une vente avec 80 000 € de PVCT, il faut provisionner au moins 24 000 € pour les cotisations SSI, même avec l'exonération IR.
LMNP.AI intègre automatiquement le calcul des cotisations SSI sur la PVCT dans ses simulations de plus-value LMP, pour que vous puissiez anticiper le coût réel de la revente.
7. Différences entre PVCT en LMP et plus-value en LMNP
La plus-value en LMNP et la PVCT en LMP obéissent à des régimes radicalement différents. Le tableau suivant synthétise les écarts clés.
| Critère | LMP (PVCT) | LMNP (PV particuliers) |
|---|---|---|
| Régime applicable | Plus-values professionnelles | Plus-values des particuliers |
| Taux IR sur la PV | Barème progressif (0-45 %) | Taux forfaitaire 19 % |
| Prélèvements sociaux | SSI ~30 % | PS 17,2 % (2026) |
| Abattement durée de détention | Aucun | Oui (exo IR 22 ans, PS 30 ans) |
| Exonération rapide | 5 ans (art. 151 septies) | 22-30 ans |
| Réintégration amortissements | Automatique (= PVCT) | Oui depuis LF 2025 (art. 84) |
| Moins-value imputable | Oui (BIC, 6 ans) | Oui (PV même nature, 10 ans) |
En clair : le LMP peut être exonéré d'IR sur la PVCT dès 5 ans, là où le LMNP doit attendre 22 ans. Mais le LMP paie des cotisations SSI (~30 %) même avec exonération, tandis que le LMNP paie 17,2 % de prélèvements sociaux (les PV immobilières ne sont pas concernées par la hausse LFSS 2026) qui s'effacent progressivement. Pour approfondir la comparaison entre les deux statuts, consultez notre guide LMP vs LMNP.
La réforme LF 2025 rapproche les deux régimes
Depuis la loi de finances 2025 (art. 84 de la loi n° 2025-127), les amortissements LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value des particuliers. Concrètement, le prix d'acquisition est diminué des amortissements déduits, ce qui augmente la plus-value brute. Cette mécanique existait déjà en LMP (c'est précisément la PVCT). La réforme rapproche donc les deux régimes, même si la taxation reste différente (barème IR + SSI en LMP vs 19 % + 17,2 % PS en LMNP).
Récapitulatif : la PVCT en LMP en 5 points
- 1. La PVCT = amortissements cumulés récupérés à la revente (dans la limite du gain brut).
- 2. Elle est taxée comme un bénéfice d'exploitation : barème progressif IR (TMI) + cotisations SSI (~30 %).
- 3. Pas d'abattement pour durée de détention. Étalement sur 3 ans possible si activité > 5 ans.
- 4. Exonération d'IR possible (art. 151 septies) si activité > 5 ans et recettes < 90 000 € HT.
- 5. Les cotisations SSI restent dues sur la PVCT même avec exonération IR — provisionner ~30 % du montant.