Passer d'une Location Vide à une Location Meublée : Guide Complet pour les Investisseurs

La location meublée non professionnelle (LMNP) est devenue une option très prisée des investisseurs immobiliers pour ses nombreux avantages fiscaux et sa rentabilité élevée. Si vous disposez déjà d’un logement loué vide, passer à la location meublée peut s’avérer être une stratégie judicieuse pour optimiser vos revenus.

Dans cet article, nous vous expliquons en détail pourquoi et comment transformer une location vide en location meublée, les démarches à suivre et les aspects fiscaux à considérer.

1. Pourquoi Passer d'une Location Vide à une Location Meublée ?

Les avantages de la location meublée sont nombreux, notamment sur le plan fiscal. Contrairement à une location vide, où les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, la location meublée relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), offrant des possibilités d’optimisation fiscale.

Fiscalité avantageuse de la location meublée

Le principal atout de la location meublée réside dans le régime Réel Simplifié, qui permet de déduire de nombreux frais et d’amortir le bien immobilier, réduisant ainsi considérablement l’impôt dû. Il n’est pas rare pour les investisseurs en LMNP de ne pas payer d'impôt sur leurs revenus locatifs pendant plusieurs années grâce à ces déductions.

En plus de ces avantages fiscaux, les loyers des locations meublées sont généralement jusqu’à 30 % plus élevés que ceux des locations vides. Cette différence, combinée à la fiscalité plus douce, peut entraîner une rentabilité nettement supérieure pour les investisseurs.

Souplesse juridique : La location meublée offre également une plus grande flexibilité juridique. Les baux meublés sont plus courts (un an renouvelable, ou neuf mois pour les étudiants), ce qui permet d'ajuster les loyers plus fréquemment en fonction du marché immobilier. 📈

2. Ce qu'il Faut Savoir Avant de Transformer une Location Vide en Meublée

Passer d’une location vide à une location meublée implique de respecter certaines conditions préalables et d’avoir une bonne compréhension des implications fiscales et administratives.

Conditions fiscales à respecter

1. Déficit foncier : Si vous avez imputé un déficit foncier lié à la location vide sur vos revenus globaux au cours des trois dernières années, vous ne pourrez pas basculer en location meublée avant l’expiration de ce délai. Par exemple, si vous avez déduit un déficit en 2021, vous ne pourrez passer en LMNP qu’à partir de 2024.

2. Imputation des déficits : Contrairement à la location vide, le déficit généré en LMNP ne peut être imputé que sur les revenus de location meublée, et non sur vos autres revenus globaux. Cependant, ce déficit est reportable sur les revenus de même nature pendant dix ans. De plus, les amortissements non utilisés sont reportables sans limite de temps.

3. Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) : En tant que loueur en meublé, vous serez redevable de la CFE, une taxe dont le montant est fixé par les collectivités locales.

💡 Bon à savoir : Si vous louez plusieurs biens, vous pouvez cumuler la location vide et la location meublée. Par exemple, vous pouvez louer certains biens en meublé et d'autres en vide, selon leur localisation ou le profil de vos locataires.

3. Comment Passer en LMNP ?

La transformation de votre location vide en location meublée passe par plusieurs étapes, dont l’achat de mobilier et la mise en conformité de votre logement avec la réglementation en vigueur.

Acquérir le mobilier nécessaire

En septembre 2015, un décret a établi une liste précise du mobilier et des équipements obligatoires pour qu’un logement puisse être loué en meublé. Cette liste inclut des éléments essentiels tels que :

• Un lit avec une literie complète.
• Une table et des sièges.
• Des rangements (placards, étagères).
• Des équipements de cuisine (réfrigérateur, plaques de cuisson, vaisselle, etc.).

En plus de ces meubles obligatoires, vous pouvez ajouter des équipements supplémentaires pour rendre votre logement plus attractif, comme un lave-linge, une connexion internet ou une télévision. Ces ajouts peuvent vous permettre de demander un loyer plus élevé.

Établir un nouveau bail

Après avoir aménagé le logement, vous devrez signer un bail de location meublée avec le locataire. Il est souvent plus simple de réaliser cette transition lors d'un changement de locataire pour éviter des complications ou des refus. Si le locataire en place accepte la transformation, assurez-vous que tout est fait en bonne et due forme pour ne pas éveiller de soupçons de la part de l’administration fiscale.

Contrats spécifiques : Vous pouvez choisir de louer à différents types de locataires (étudiants, touristes, etc.) avec un bail adapté à chaque situation. Par exemple, un bail étudiant de neuf mois ou une location saisonnière pour les vacanciers.

4. Les Démarches Administratives pour Devenir LMNP

Le statut de LMNP nécessite de remplir certaines obligations administratives, principalement liées à la déclaration de vos revenus locatifs.

Seuil financier du statut LMNP

Selon l’article 155 du Code Général des Impôts, vous êtes considéré comme LMNP si vous retirez moins de 23 000 € par an de votre activité de location meublée, ou si vos autres revenus d’activité (salaires, pensions, etc.) sont supérieurs à vos recettes locatives, même si ces dernières dépassent 23 000 €.

Attention : Si vous cumulez plusieurs locations (meublées et vides), seuls les revenus issus des locations meublées sont pris en compte pour déterminer votre statut LMNP ou LMP. Les revenus fonciers de vos locations vides ne sont pas inclus dans ce calcul.

Régime fiscal et déclarations

Les revenus issus de la location meublée sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et vous devez choisir entre le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié.

• Micro-BIC : Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives, mais ne permet pas de déduire les charges réelles ni d’amortir le bien.
• Régime réel simplifié : Ce régime permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien, ce qui est généralement plus avantageux pour les investisseurs disposant de charges importantes ou ayant réalisé des travaux.

Quel que soit le régime choisi, les formalités déclaratives diffèrent de celles des locations vides. Il est essentiel de bien choisir votre régime fiscal et de vous faire accompagner si nécessaire pour éviter les erreurs.

Conclusion

Transformer une location vide en location meublée peut sembler complexe, mais les avantages fiscaux et la rentabilité accrue en valent largement la peine. En suivant les démarches décrites dans cet article, vous pourrez tirer le meilleur parti de votre investissement immobilier tout en respectant les obligations légales et fiscales.

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