Obligations locatives en LMP : votre guide essentiel

En location meublée professionnelle (LMP), les obligations locatives sont nombreuses et encadrées par un cadre juridique strict. Du respect des normes de décence au formalisme du bail, en passant par les diagnostics techniques, la fiscalité applicable ou encore l’affiliation sociale, le bailleur professionnel doit remplir un ensemble de démarches précises. Ces obligations s’appliquent avant la mise en location, pendant la durée du bail, et jusqu’à la restitution du logement. Maîtriser ces règles est indispensable pour louer en conformité, éviter les sanctions et sécuriser son investissement. Ce guide complet vous présente l’ensemble des obligations locatives en LMP à jour en 2025, de manière claire, structurée et directement applicable.

Obligations avant la mise en location meublée (démarches préparatoires)

Avant d’accueillir un premier locataire, un propriétaire en LMP doit respecter plusieurs étapes indispensables.

Déclaration et enregistrement de l’activité

Vous devez déclarer votre activité de location meublée auprès du guichet unique des entreprises (INPI) dans les 15 jours du début d’activité. Cette formalité (anciennement formulaire P0i) vous attribuera un numéro SIRET et validera votre existence fiscale en tant que loueur en meublé. Même en l’absence de cotisations sociales initialement, cette inscription est obligatoire pour obtenir votre régime fiscal BIC.

Choix du régime fiscal (micro-BIC ou réel)

Déterminez dès le départ le régime d’imposition le plus adapté. Si vos recettes sont inférieures aux plafonds du micro-BIC, vous relevez par défaut du micro-BIC (régime forfaitaire avec abattement). Sinon, ou sur option volontaire, vous serez au régime réel.

Autorisation locale et enregistrement (locations saisonnières)

Si vous louez en courte durée (meublé de tourisme type Airbnb), vérifiez les règles de votre commune. Dans de nombreuses villes, vous devez déclarer le meublé de tourisme en mairie et obtenir un numéro d’enregistrement à afficher dans vos annonces. De plus, la loi limite la location de votre résidence principale à 120 nuitées par an maximum, sous peine d’amende (jusqu’à 50 000 € dans des villes comme Paris en cas de dépassement). Si le bien loué n’est pas votre résidence principale, certaines grandes agglomérations exigent une autorisation de changement d’usage pour la location courte durée. Renseignez-vous auprès de la mairie pour éviter des sanctions (amende pouvant atteindre 5 000 € par logement non-enregistré).

Logement décent et équipé

Avant location, assurez-vous que le logement respecte les critères de décence prévus par la loi (surface minimum 9 m², absence de risques pour la sécurité ou la santé, ventilation, éclairage naturel, etc.). En location meublée, le bien doit comporter tous les éléments mobiliers obligatoires pour une occupation normale par le locataire. Listez soigneusement l’ameublement requis (literie avec couette ou couverture, dispositifs d’occultation des fenêtres, table et sièges, rangements, équipements de cuisine : plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, congélateur ou compartiment freezer, vaisselle, ustensiles, luminaires, matériel d’entretien ménager, etc.). L’absence d’un équipement essentiel pourrait faire requalifier le bail en location vide (3 ans de durée minimale) et vous mettre en infraction vis-à-vis du locataire.

Diagnostics immobiliers obligatoires

Faites réaliser les diagnostics techniques requis et assurez-vous qu’ils sont valables au moment de la signature du bail. En 2025, plusieurs diagnostics sont obligatoires pour louer un meublé.

DPE (Diagnostic de performance énergétique)

Ce dernier évalue la consommation d’énergie et les émissions (valide 10 ans, sauf DPE antérieurs à 2018 qui ont expiré fin 2024). 

Diagnostic Plomb (CREP)

Il concerne les logements construits avant 1949. Si présence de plomb détectée, renouveler le diagnostic tous les 6 ans (sinon, illimité).

Diagnostics Électricité et Gaz

Obligatoires si les installations ont plus de 15 ans (validité 6 ans). Ils visent à garantir la sécurité des installations intérieures.

ERP (État des Risques et Pollutions)

Il s’agit d’un document listant les risques naturels, miniers, technologiques, sismicité, radon et pollutions des sols, à jour de moins de 6 mois pour chaque nouvelle location.

Diagnostic Bruit

Si le bien est situé dans une zone de bruit d’un plan d’exposition aux nuisances sonores aériennes, une information acoustique est obligatoire.
(Pensez également au mesurage de la surface habitable (loi Boutin) – celui-ci est exigé pour les locations vides, mais il est recommandé de le fournir en meublé pour transparence.)

Assurances

Souscrire une assurance propriétaire non-occupant (PNO) est fortement conseillée pour vous couvrir (incendie, dégât des eaux, responsabilité civile propriétaire…). Ce n’est pas une obligation légale stricte, mais c’est une prudence élémentaire. En revanche, exigez de votre locataire qu’il vous fournisse une attestation d’assurance multirisque habitation chaque année. Le locataire d’un meublé à usage de résidence principale a l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs (sauf contrat mobilité ou location saisonnière). Faute d’assurance, vous avez le droit de souscrire une assurance pour son compte et de lui en refacturer le coût.

Mise en conformité réglementaire

Si votre logement fait partie d’une copropriété, vérifiez le règlement de copropriété concernant la location meublée (notamment la location de courte durée qui peut être interdite dans certains immeubles). Assurez-vous également de respecter les éventuelles contraintes locales (par exemple, à Paris, un bail mobilité ou étudiant ne doit pas être détourné en location touristique).

En accomplissant ces démarches préalables, vous vous assurez de partir sur de bonnes bases et d’éviter des blocages juridiques une fois le locataire en place.

Obligations légales vis-à-vis du locataire (pendant la location)

Une fois le locataire en place, le bailleur LMP a des responsabilités légales envers lui tout au long de la location meublée.

Contrat de location conforme

Vous devez avoir rédigé et signé avec le locataire un contrat de bail écrit respectant les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 (modifiée par loi Alur et Elan) applicables aux meublés. Utilisez un contrat-type location meublée incluant les mentions obligatoires : nom des parties, description du logement, destination (résidence principale, bail mobilité, etc.), surface habitable, durée, date d’effet, loyer et charges (montant et mode de règlement), dépôt de garantie, clauses légales (récapitulatif des obligations du bailleur et du locataire, clause de résiliation, etc.).

En annexe du bail, fournissez : une copie des diagnostics obligatoires (DPE, plomb, électricité/gaz, ERP…), l’état des lieux d’entrée, l’inventaire détaillé du mobilier, une notice d’information sur les droits et devoirs des locataires et bailleurs en meublé. Un bail conforme évitera toute contestation ultérieure de la part du locataire.

Durée du bail et renouvellement

Pour une location meublée à titre de résidence principale du locataire, la durée légale minimale est d’un an, renouvelable par tacite reconduction.

Exceptions : si le locataire est étudiant, vous pouvez proposer un bail de 9 mois non renouvelable ; si c’est un bail mobilité (locataire en formation pro, études supérieures, stage, mutation…), la durée est de 1 à 10 mois non renouvelable. En dehors de ces cas, il n’est pas possible d’imposer un bail meublé de moins d’un an – cela serait requalifié en bail de un an d’office. Veillez donc à respecter ces durées et à gérer les renouvellements.

Si vous souhaitez récupérer le logement, vous ne pouvez donner congé qu’à l’échéance du bail annuel (avec 3 mois de préavis) et pour un motif autorisé : vente du logement, reprise pour y habiter (vous ou un proche), ou motif légitime et sérieux (par exemple, inexécution par le locataire). Le congé doit être donné par LRAR en précisant le motif et, en cas de vente, en mentionnant le prix et conditions de vente (le locataire bénéficiant d’un droit de préemption dans ce cas). En cours de bail, vous ne pouvez pas évincer un locataire sans décision de justice, même en LMP.

Toute expulsion illégale (changement de serrure, coupure d’électricité…) est pénalement répréhensible. En cas d’impayés, engagez la procédure judiciaire appropriée.

Entretien et réparations

Durant la location, le bailleur doit assurer les grosses réparations et entretien non locatif. Le locataire, lui, prend en charge les menues réparations et l’entretien courant. En pratique, si un équipement vient à tomber en panne par vétusté ou usure normale (chauffe-eau, électroménager fourni, chaudière), c’est à vous de le réparer ou remplacer. Vous devez également garantir la jouissance paisible du logement : intervenez en cas de problème structurel (fuite importante, infiltration, problème électrique grave, etc.). Une astuce consiste à souscrire un contrat de maintenance (chaudière, chauffe-eau) pour éviter les pannes prolongées.

Point de vigilance énergie : dès 2025, si votre logement est classé F ou G en DPE, le locataire peut exiger certains travaux d’économie d’énergie (par exemple, isolation du chauffe-eau, calorifugeage des tuyaux) dans le cadre du décret décence énergétique. Anticipez ces demandes en améliorant le bien entre deux locataires.

Respect de la vie privée du locataire

En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas entrer chez votre locataire sans son accord, sauf en cas d’urgence avérée (dégât des eaux par exemple). Vous pouvez convenir d’une visite annuelle pour vérifier l’état du mobilier, mais cela doit être accepté par le locataire. De même, encadrez-vous aux horaires raisonnables pour toute intervention (travaux, visites d’ouvriers) et prévenez à l’avance. Le bailleur a obligation de respecter la jouissance paisible du locataire.

Obligations sociales (charges récupérables)

Certaines dépenses que vous payez (charges de copropriété, ordures ménagères) sont récupérables sur le locataire si le bail le prévoit. Vous devez alors fournir un décompte annuel des charges et rembourser le trop-perçu le cas échéant. Cette transparence est obligatoire au moins une fois par an si le locataire paye des provisions.

Évolution du loyer

Vous ne pouvez augmenter le loyer en cours de bail que si une clause de révision annuelle existe. Celle-ci se base sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Appliquez l’augmentation au maximum une fois par an, à la date convenue, et notifiez le locataire. Sans clause, aucune hausse n’est possible avant renouvellement. En cas de relocation, l’encadrement des loyers peut s’appliquer dans certaines zones tendues ou si le logement est classé F/G (gel des loyers des passoires thermiques). Renseignez-vous sur les règles locales : par exemple, à Paris et dans les grandes villes, un loyer de référence encadre les loyers des meublés comme des vides.

Communication avec le locataire

Restez réactif aux sollicitations du locataire. La loi prévoit qu’il puisse vous joindre pour toute demande liée au logement. Fournissez-lui vos coordonnées à jour (adresse postale et email/téléphone). Si vous changez d’adresse ou vendez le bien, informez-le. Un bailleur professionnel se doit d’être disponible ou d’avoir un gestionnaire en place pour le représenter. D’ailleurs, si vous mandatez une agence ou un gestionnaire immobilier, veillez à ce que celui-ci respecte bien vos obligations légales en votre nom (relances de loyer, bonnes pratiques, etc.). Finalement, vous restez responsable aux yeux du locataire.

En respectant scrupuleusement ces obligations envers le locataire, vous évitez les litiges et vous favorisez une relation de confiance. Un locataire qui se sent respecté et en sécurité aura tendance à rester plus longtemps, réduisant ainsi les vacances locatives.

Louer en LMP : des règles strictes pour une activité encadrée

Être loueur en meublé professionnel, c’est bien plus que percevoir des loyers : c’est assumer des responsabilités précises à chaque étape de la location. Du respect des démarches administratives en amont à la gestion quotidienne du bail, en passant par les diagnostics, les équipements obligatoires ou encore les règles de congé, le cadre juridique en LMP est exigeant. Mais c’est justement ce cadre qui sécurise votre activité et protège la relation avec le locataire. En respectant scrupuleusement l’ensemble des obligations locatives en vigueur, vous vous mettez à l’abri des litiges et donnez à votre investissement toutes les chances d’être rentable et durable.