Mémento fiscal pour les loueurs meublés non professionnels (LMNP) : Guide complet

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) offre un cadre fiscal avantageux pour les propriétaires qui louent des logements meublés. Mais qui dit avantageux dit aussi obligations fiscales et administratives spécifiques. Dès que vous déclarez votre activité de location meublée, l’administration fiscale vous adresse un mémento fiscal – un document récapitulatif de votre situation. De quoi s’agit-il exactement ? Comment choisir entre micro-BIC et réel ? Quelles taxes un LMNP doit-il payer ? Ce guide complet fait le point, de manière claire et à jour des dernières réformes, pour vous aider à maîtriser votre fiscalité LMNP en 2025 et éviter les pièges.

Synthèse de l’article

En tant que LMNP, vous relevez des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) pour vos loyers meublés. Après votre inscription, le fisc vous envoie un mémento fiscal (numéro SIRET, régime d’imposition – micro-BIC par défaut ou réel –, impôts et contributions : IR, CFE, éventuelle TVA, coordonnées du SIE). Deux statuts existent : LMNP (recettes ≤ 23 000 € ou inférieures à vos autres revenus d’activité) et LMP si les deux seuils sont dépassés. La plupart des particuliers restent LMNP et choisissent soit le micro-BIC (abattement 50 %), soit le réel (déduction des charges + amortissements par composants, le terrain n’étant jamais amortissable). Depuis 2025, la location touristique est durcie : un meublé non classé relève du micro-BIC jusqu’à 15 000 € avec abattement 30 %; un meublé classé (ou une location meublée “à l’année”) reste à 77 700 € avec abattement 50 %. Au réel, l’amortissement neutralise souvent l’impôt pendant l’exploitation ; à la revente, pour les cessions à compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans la plus-value (avec exceptions ciblées, ex. certaines résidences gérées), les abattements de durée (22/30 ans) restant applicables. Côté obligations : immatriculation via l’INPI (SIRET), comptabilité au réel, CFE due dès la 2ᵉ année, bail meublé conforme (11 éléments) et inventaire.

Qu’est-ce que le mémento fiscal LMNP ?

Le mémento fiscal est un document officiel fourni par l’administration fiscale (la Direction générale des finances publiques). Pour un loueur en meublé non professionnel, c’est en quelque sorte la fiche d’identité fiscale et juridique de votre activité. Il reprend toutes les informations que vous avez déclarées lors de votre inscription en tant que LMNP, et précise les obligations fiscales qui en découlent. En d’autres termes, le mémento fiscal LMNP récapitule qui vous êtes en tant que micro-entreprise de location meublée, et à quels impôts ou régimes vous êtes assujetti.

Un document automatiquement transmis après l’inscription

Vous n’avez normalement aucune démarche à faire pour obtenir le mémento fiscal : il est envoyé automatiquement par courrier par votre Service des impôts des entreprises (SIE) quelques semaines après que vous ayez déclaré votre début d’activité. Quand ? En général sous ~15 jours à 1 mois après votre immatriculation. Le mémento est envoyé à l’adresse du siège de votre activité (souvent votre domicile), il est donc important d’avoir bien renseigné votre adresse et d’avoir une boîte aux lettres opérationnelle. Si plus d’un mois s’est écoulé sans rien recevoir, n’hésitez pas à contacter votre SIE (via la messagerie sécurisée de votre espace professionnel sur impots.gouv.fr ou par téléphone) pour signaler le retard. En cas de perte du document, vous pouvez également demander au SIE une copie (édition d’un nouveau mémento).

Ce que contient le mémento fiscal d’un LMNP

Le mémento fiscal se présente sous la forme d’un document synthétique de quelques pages, découpé en quatre sections principales :

1. Un résumé de votre activité – Il s’agit des informations administratives clés de votre entreprise “LMNP” : votre numéro SIRET, la date de début d’activité, la forme juridique (généralement entreprise individuelle pour un LMNP), la dénomination (si vous avez donné un nom commercial, facultatif), la nature de l’activité (“location meublée”), la date de clôture de l’exercice comptable (par défaut 31 décembre en LMNP), et l’adresse du bien loué ou du siège. En somme, c’est un rappel de votre immatriculation telle qu’enregistrée par l’INSEE/les impôts.

2. Vos obligations fiscales et sociales – Le document liste ensuite les impôts et contributions auxquels vous êtes assujetti, avec pour chacun le régime d’imposition applicable. Pour un LMNP, on retrouvera notamment : le régime d’imposition des BIC (micro-BIC ou régime réel simplifié), l’impôt sur le revenu (catégorie BIC non pro), éventuellement la mention de la TVA (la location meublée sans services est en principe exonérée de TVA), la CFE (cotisation foncière des entreprises) et son régime (exonération la 1ère année, puis base d’imposition selon la valeur locative du bien)… Cette section précise aussi de quel centre des impôts (SIE) vous dépendez pour ces démarches. Par exemple, si votre bien est à la frontière de deux départements, le mémento indique quel SIE fait autorité pour vous.

3. Les services fiscaux à votre disposition – Le mémento fiscal mentionne généralement les services en ligne ou contacts utiles : par exemple, l’accès à votre espace professionnel sur impots.gouv.fr (où vous pourrez télédéclarer au régime réel), les coordonnées de votre SIE (adresse, téléphone), ou d’éventuels dispositifs d’accompagnement (certaines brochures ou numéro national d’information). Pour les LMNP, ce volet reste limité mais rappelle que vous pouvez obtenir de l’aide auprès du SIE ou utiliser le site impots.gouv.

4. Le questionnaire LMNP – Pièce jointe au mémento, on trouve souvent un formulaire 751-SD intitulé “questionnaire relatif à l’activité professionnelle”. Il s’agit d’un questionnaire à remplir et retourner à votre centre des impôts, dans les 15 jours, qui permet à l’administration de collecter quelques informations complémentaires sur votre activité. Par exemple, on peut vous y demander de confirmer la nature précise de l’activité, le régime TVA choisi, etc. Ne négligez pas ce questionnaire : renvoyez-le dûment complété, cela fait partie des premières obligations du LMNP.

En résumé, le mémento fiscal LMNP vous permet de connaître en un clin d’œil : votre statut fiscal (micro-BIC ou réel) choisi lors de l’inscription – utile si vous avez oublié quelle option vous avez prise –, les échéances déclaratives à prévoir (par ex. déclaration 2031 au réel, formulaire 2042-C PRO), et il vous fournit les références (SIRET, SIE compétent) à garder sous la main pour communiquer avec l’administration. C’est un document à conserver précieusement dans vos dossiers.

LMNP vs LMP : quelles différences de statut et d’imposition ?

Avant d’aller plus loin dans les régimes fiscaux, clarifions le statut : êtes-vous LMNP (loueur non professionnel) ou basculez-vous en LMP (loueur meublé professionnel) ? La distinction repose sur vos recettes annuelles et votre activité principale. Depuis 2020, la loi a simplifié les critères : vous êtes considéré loueur professionnel (LMP) si 2 conditions simultanées sont remplies :

• Recettes locatives > 23 000 € par an (tous biens meublés du foyer fiscal confondus, loyers bruts charges comprises)

• Recettes locatives > autres revenus d’activité du foyer fiscal (c’est-à-dire supérieures à la somme de vos salaires, BIC d’autres activités, BNC, etc.).

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie (loyers ≤ 23k ou loyers restant inférieurs à vos revenus pro principaux), vous demeurez en LMNP. Exemple : vous encaissez 30 000 € de loyers meublés en 2025 mais votre foyer perçoit 50 000 € de salaires à côté – vous restez LMNP car bien que >23k, vos loyers < 50k autres revenus. En revanche, 30 000 € de loyers avec 20 000 € de salaires -> vous devenez LMP ( >23k ET > autres revenus ).

Quelles conséquences ?

• Un LMP (professionnel) reste fiscalement imposé dans les BIC de la même façon qu’un LMNP, mais il y a des différences importantes sur les déficits et plus-values. Un LMP peut imputer un déficit BIC sur son revenu global sans plafond (alors qu’un LMNP ne peut déduire un déficit BIC qu’uniquement de ses futurs revenus meublés). Surtout, en cas de vente, le LMP est soumis aux plus-values professionnelles, tandis que le LMNP relevait jusqu’ici des plus-values privées. Attention : la loi de finances 2025 a partiellement aligné le régime du LMNP sur celui du LMP concernant la plus-value (voir section plus-value ci-dessous).

• Sur le plan social : en LMP, affiliation SSI obligatoire avec une baseline d’environ 30 % du bénéfice et un minimum annuel de 1 231 € en 2025 (si résultat nul/déficitaire). En LMNP, pas de SSI : seuls les prélèvements sociaux à 17,2 % s’appliquent sur le bénéfice imposable. (Rappel : le statut LMP suppose deux conditions cumulatives au niveau du foyer fiscal : recettes meublées > 23 000 € et > autres revenus d’activité.)

• Enfin, depuis la loi de finances 2020, l’inscription au RCS (Registre du commerce) n’est plus un critère obligatoire pour être LMP et n’est pas requise pour les LMNP non plus. Autrement dit, même sans inscription au RCS, dès lors que les deux conditions de recettes sont réunies, vous êtes considéré pro. À l’inverse, l’inscription volontaire au RCS d’un loueur ne suffit pas à le faire passer LMP si les seuils ne sont pas atteints.

En résumé, le statut LMNP est par défaut celui des bailleurs particuliers en meublé. Il offre une fiscalité avantageuse (déficits reportables 10 ans sur futurs loyers, plus-value soumise au régime des particuliers avec abattements pour durée de détention) et des obligations sociales allégées (pas de RSI). Le statut LMP concerne une minorité de cas, plus proches d’une activité professionnelle à part entière. Cet article se concentre sur le LMNP, mais nous signalerons les points où le régime LMP diffère quand c’est pertinent (notamment plus-value immobilière).

Régimes fiscaux du LMNP : micro-BIC ou régime réel ?

Lorsque vous louez en meublé, vos revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), et non comme des revenus fonciers classiques. Deux régimes d’imposition sont alors possibles :

• le régime micro-BIC, qui s’applique de plein droit tant que vos recettes annuelles ne dépassent pas un certain seuil ;

• le régime réel (dit bénéfice réel simplifié dans la plupart des cas), que vous pouvez choisir sur option ou qui devient obligatoire au-delà du seuil.

Le régime micro-BIC

Le micro-BIC est le régime par défaut du LMNP si vous êtes en-dessous du seuil de chiffre d’affaires fixé. Il a l’avantage de la simplicité : pas de comptabilité complexe, et l’administration applique un abattement forfaitaire pour charges au lieu de déduire vos charges réelles.

– Plafond de chiffre d’affaires : 77 700 € de recettes annuelles pour la location meublée “classique” (inchangé en 2025). Pour les meublés de tourisme non classés, le plafond spécifique est de 15 000 € (abattement 30 %) à compter des revenus 2025. Si vos recettes brutes annuelles ne dépassent pas ~77 700 €, vous relevez du micro-BIC (sauf option contraire). Notez que ce seuil tombe à 15 000 € pour les locations de tourisme non classées à partir des revenus 2025 – voir encadré plus loin.

– Abattement forfaitaire : en régime micro-BIC standard, l’administration retranche 50 % de vos recettes pour couvrir vos charges (c’est l’abattement). Vous êtes imposé sur l’autre moitié seulement, peu importe vos dépenses réelles. Exemple : 10 000 € de loyers meublés -> bénéfice imposable = 5 000 € après abattement 50 %. Cet abattement minimum est toujours de 305 € : en deçà de 305 € de recettes, vous ne payez pas d’impôt.

– Aucune déduction spécifique : avec le micro, vous ne pouvez pas déduire de charges particulières ni amortissements. L’abattement de 50 % est censé couvrir forfaitairement l’ensemble (intérêts d’emprunt, travaux, ameublement, etc.). Si vos charges réelles dépassent la moitié des loyers, le micro n’est plus intéressant. Dans ce cas, l’option pour le réel est judicieuse.

– Option et durée : si vous êtes éligible au micro-BIC mais préférez le réel, vous devez exercer l’option avant le 1er février de l’année en cours (par exemple avant le 1ᵉʳ fév. 2025 pour une option au réel dès les revenus 2025). L’option se reconduit tacitement chaque année et est engageante pour un minimum de 3 ans (en pratique, une fois au réel, on y reste souvent).

Le régime réel simplifié

Le régime réel s’applique soit sur option volontaire, soit de plein droit si vos recettes dépassent le seuil du micro. Par exemple, en 2024 un LMNP ayant perçu 90 000 € de loyers n’a pas le choix : il tombe au réel obligatoirement en 2025.

Le réel consiste à déclarer vos recettes et vos charges réelles pour déterminer le bénéfice imposable. Vous devez alors tenir une comptabilité (livre journal, registre des immobilisations) et produire chaque année une liasse fiscale (formulaires 2031 + 2033). C’est plus contraignant, mais souvent bien plus avantageux fiscalement, surtout si vous avez fait un prêt ou des travaux. En effet, au réel :

• Vous pouvez déduire toutes les charges effectives liées à la location : intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion, honoraires, charges de copropriété, taxes locales, CFE, dépenses d’entretien et réparation, etc.

• En effet, au réel : Vous pouvez pratiquer l’amortissement comptable du bien et du mobilier. En LMNP, l’amortissement se fait par composants (gros œuvre, réseaux, aménagement intérieur, toiture, étanchéité), chacun avec sa durée propre ; le terrain n’est jamais amortissable. Les meubles et équipements s’amortissent séparément (durées usuelles courtes). (Suppression de la durée “globale 20–40 ans”, non conforme à la méthode par composants.). Concrètement, chaque année une quote-part de la valeur est déduite en charge. Exemple : un appartement de 200 000 € (dont 40 000 € de valeur de terrain non amortissable) peut générer ~4 000 € d’amortissement par an si on retient 40 ans. Cela vient réduire d’autant votre résultat imposable. L’intérêt : bien souvent, l’amortissement + les autres charges font que le résultat BIC est nul ou déficitaire, vous ne payez alors aucun impôt sur vos loyers – tout en encaissant du cash-flow. C’est la grande force du régime réel LMNP.

• Si votre bilan est déficitaire (charges > loyers), le déficit est reportable 10 ans sur vos futurs bénéfices de location meublée non professionnelle. En revanche, contrairement à un LMP, un LMNP ne peut pas imputer son déficit sur son revenu global (il devra l’utiliser uniquement pour effacer de futurs revenus meublés).

Naturellement, le réel implique de la rigueur comptable, souvent on conseille de passer par un expert-comptable ou un logiciel spécialisé LMNP. Notez que vos obligations déclaratives changent : au lieu de simplement remplir une case dans la 2042 C PRO, vous devez télédéclarer une liasse fiscale 2031/2033 via votre espace Professionnel (ou mandat comptable). Mais de nombreux services en ligne facilitent cela aujourd’hui.

Micro-BIC ou réel, comment choisir ? Si vos charges (intérêts, etc.) sont faibles et que vous préférez la simplicité, le micro-BIC convient, d’autant plus si vous êtes proche de 50% de marge. En revanche, dès que vous avez un crédit immobilier important, des travaux, ou simplement pour optimiser sur le long terme, le régime réel est souvent plus avantageux : il permet de neutraliser l’impôt grâce aux amortissements. Faites vos calculs chaque année, et souvenez-vous que l’option au réel vous engage pour au minimum 3 ans. De plus, selon votre tranche marginale d’imposition et votre situation (ex : si vous êtes non imposable, le micro-BIC et le réel donneront quasi le même résultat en impôt sur le revenu, mais pas sur les prélèvements sociaux).

Cas particulier : locations saisonnières et loi de finances 2024

Le gouvernement a récemment ajusté la fiscalité des meublés de tourisme pour lutter contre les abus d’Airbnb non déclarés. À partir des revenus 2025 (déclaration 2026) :

• Cas particulier : locations saisonnières (réforme applicable aux revenus 2025) :
  • Non classés : plafond 15 000 € au micro-BIC, abattement 30 %.
  • Classés & chambres d’hôtes : plafond 77 700 €, abattement 50 % (fin du 71 %).
  Au-delà des plafonds, le réel s’applique. Ces changements signifient qu’il devient crucial de faire classer votre logement en meublé de tourisme si vous faites de la location courte durée et que vos revenus dépassent 15 000 € – sinon vous perdrez l’avantage du micro. Cette réforme a été publiée fin 2024 et intégrée au mémento fiscal à jour envoyé aux loueurs concernés en 2025.

Autres obligations fiscales et déclaratives du LMNP

Être LMNP ne se résume pas à choisir un régime d’imposition. Voici les principales obligations à ne pas négliger pour rester en règle :

• Déclaration de début d’activité (formalité INPI) : Tout nouveau loueur en meublé doit s’immatriculer auprès du guichet unique des entreprises (INPI) dans les 15 jours qui suivent le début de la location. C’est gratuit et désormais 100% en ligne. Cette étape est obligatoire (même pour un seul studio en location) ; ne pas la faire vous expose à une requalification de revenus et à des amendes potentielles. L’immatriculation génère votre numéro SIRET et permet au fisc de vous envoyer le mémento fiscal et les formulaires. (Si vous ne vous immatriculez pas mais déclarez malgré tout des BIC en LMNP, le fisc finira par vous attribuer d’office un SIRET – autant le faire volontairement au début !)

• Tenue de comptabilité (régime réel) : Si vous êtes au régime réel, vous avez l’obligation de tenir une comptabilité commerciale (bilan, compte de résultat) et de produire une liasse fiscale annuelle. En pratique un expert-comptable ou un logiciel spécialisé LMNP facilite grandement cette tâche. Ce n’est pas requis en micro-BIC (où une simple comptabilité de recettes suffit), mais il est toujours conseillé de conserver factures et justificatifs de vos dépenses, ne serait-ce que pour vérifier que le micro reste intéressant.

• Déclarations fiscales annuelles : Un LMNP doit déclarer chaque année ses revenus locatifs :

  • Au régime micro-BIC : il suffit de reporter le montant brut des recettes dans la case dédiée de la déclaration complémentaire d’impôt (formulaire 2042-C PRO, case « LMNP Micro BIC »). Le fisc calculera l’abattement automatiquement.

  • Au régime réel : vous devez transmettre le détail via la liasse 2031 et ses annexes 2033 (bénéfices industriels et commerciaux). Cette liasse se télé-déclare sur votre espace professionnel impots.gouv (nécessite de créer cet espace avec votre SIRET). Après coup, vous reporterez le résultat net (bénéfice ou déficit) sur votre 2042-C PRO également. La date limite d’envoi de la liasse est généralement au printemps (début mai pour télétransmission, alignée sur les échéances liasse des professionnels).

  Autres obligations fiscales et déclaratives du LMNP … OGA/CGA : la majoration (1,25) a été supprimée définitivement depuis 2023 pour tous ; et la réduction d’impôt “2/3 des frais” est supprimée à compter de 2025. En pratique, adhérer à un OGA n’apporte plus d’avantage fiscal (les frais restent simplement déductibles au réel).

• Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) : Tout loueur en meublé est considéré comme exerçant une activité commerciale et est redevable de la CFE (même en LMNP). Il s’agit d’une taxe locale annuelle, calculée sur la valeur locative du ou des biens loués, avec un minimum fixé par la commune. Exonération la première année : l’année de début d’activité, vous êtes exonéré de CFE (c’est pour cela qu’on vous envoie un formulaire 1447-C SD pré-rempli dans le courrier du mémento fiscal – à retourner avant le 31 décembre pour signaler l’activité aux impôts locaux). Ensuite, à partir de la deuxième année, vous recevrez un avis de CFE chaque fin d’année (paiement à mi-décembre). Le montant varie de ~100 € à plusieurs centaines d’euros selon la ville et la taille du bien. Astuce : si vos revenus sont très faibles, certaines communes prévoient une exonération de CFE en deçà d’un certain chiffre d’affaires, renseignez-vous. Mais par défaut, intégrez la CFE dans vos charges du LMNP.

• Prélèvements sociaux : Comme indiqué plus haut, le LMNP paye les prélèvements sociaux (17,2%) sur le bénéfice imposable. Ils sont généralement prélevés en même temps que l’impôt sur le revenu (via votre avis d’imposition). Si votre résultat est nul (déficit reporté), vous n’avez pas de prélèvements sociaux sur l’année considérée. En LMP par contre, c’est le régime des cotisations TNS qui s’applique.

• TVA : La location meublée classique (bail d’habitation sans services hôteliers) est exonérée de TVA. Vous ne facturez pas de TVA sur les loyers et ne pouvez pas en récupérer sur vos achats. Exceptions : les locations meublées avec services para-hôteliers (offrant au moins 3 des 4 services suivants : petit déjeuner, ménage régulier, fourniture du linge, réception de clientèle) sont assujetties à TVA dès le 1er euro. De même, la location en résidence services avec bail commercial peut être soumise à TVA (ex : résidences de tourisme avec bail offrant option TVA). Mais pour 99% des LMNP particuliers, la question de la TVA ne se pose pas. Si toutefois vous y êtes assujetti, le mémento fiscal le mentionnera (régime de TVA indiqué, franchise en base ou réel normal si >85 000 € de CA).

• Bail meublé conforme et inventaire du mobilier : Sur le plan légal, pour louer en meublé en résidence principale, vous devez respecter la loi Alur qui impose un bail d’un an minimum (réductible à 9 mois pour un étudiant), et fournir un inventaire du mobilier obligatoire. Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des 11 éléments de mobilier minimum qu’un logement meublé doit contenir : literie (lit + couette ou couverture), volets ou rideaux dans la chambre, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur + congélateur (ou compartiment freezer), vaisselle en nombre suffisant, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, et matériel d’entretien ménager adapté au logement. Sans ce minimum, le logement peut être requalifié en location vide (et vous perdriez le statut LMNP). Pensez donc à bien équiper votre bien et à annexer un inventaire détaillé au bail. Ce point n’est pas fiscal, mais il conditionne votre statut.

En remplissant ces obligations, vous évitez les déconvenues : un redressement fiscal pour absence d’inscription, une amende pour non-retour du questionnaire, une requalification en revenu foncier (si logement insuffisamment meublé), etc. Être LMNP implique d’être à jour administrativement, même si cela reste plus léger comparé à un statut professionnel.

Fiscalité en cas de revente : plus-value du LMNP

Le jour où vous vendez votre bien loué meublé, le régime d’imposition de la plus-value immobilière dépend de votre statut LMNP vs LMP. Jusqu’en 2024, un LMNP bénéficiait du régime des particuliers : abattements pour durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux) et calcul de la plus-value sans tenir compte des amortissements pratiqués. Un LMP, lui, devait réintégrer ses amortissements et pouvait éventuellement bénéficier d’une exonération professionnelle en dessous de certains seuils de CA (exonération totale si CA < 90 000 €, partielle jusqu’à 126 000 €).

Changement en 2025 : Fiscalité en cas de revente : pour les cessions conclues à compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, alignant le traitement LMNP/LMP. Les abattements de durée demeurent (exonération IR après 22 ans, PS après 30 ans). Exceptions : certaines résidences gérées (étudiantes, seniors/EHPAD…) sont exclues de la réintégration par la loi.

Conséquences : Si vous avez amorti massivement votre bien, la plus-value imposable sera mécaniquement plus élevée qu’auparavant. Toutefois, les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer sur cette plus-value recalculée. En pratique, beaucoup de LMNP revendent après de nombreuses années, souvent au-delà de 30 ans, donc exonérés d’impôt sur la plus-value immobilière (rappel : abattement de 100% après 30 ans pour les prélèvements sociaux). La nouvelle mesure aura surtout un impact pour ceux qui revendent à moyen terme (moins de 30 ans) en ayant utilisé le régime réel. C’est un élément à considérer dans votre stratégie patrimoniale : le régime réel reste ultra-avantageux pendant l’exploitation (pour défiscaliser les loyers), et même si la sortie fiscale est un peu moins douce qu’avant, cela ne remet pas en cause l’intérêt du LMNP réel dans la plupart des cas.

À noter : le mémento fiscal ne traite pas directement des plus-values, mais il indique votre régime et statut. Si vous êtes LMP, votre mémento le signalera et vous saurez que vous relevez des plus-values professionnelles (avec possiblement l’exonération des petites entreprises si vos loyers < 90 000 €). Si vous restez LMNP, le mémento ne précisera rien de spécial sur la plus-value, si ce n’est que vous êtes en BIC non pro. Désormais, même les non-pro devront donc calculer la plus-value en “corrigeant” le prix d’achat des amortissements (vos comptables ou notaires s’en chargeront le moment venu, sur la base de votre historique fiscal).

Sources officielles et références utiles

1. Service-Public.fr – Régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP) – Entreprendre.Service-Public.fr, vérifié le 01/01/2025. entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F32805 (consulté le 20 août 2025).

2. Service-Public.fr – Impôt sur le revenu – Revenus d’une location meublée (LMNP) – Fiche Particulier, vérifié le 10/04/2025. service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744 (consulté le 20 août 2025).

3. Loi n°2024-1039 du 19 nov. 2024 (régulation des meublés de tourisme) – Article sur Service-Public.fr (actualités) détaillant les nouveaux abattements 2025 (50% classés / 30% non classés, plafonds 77 700 € / 15 000 €). service-public.fr/particuliers/actualites/A17883 (consulté le 20 août 2025).

4. Éditions Francis Lefebvre – Plus-value LMNP et réintégration des amortissements – Actualité du 05/03/2025, Loi de finances 2025 art.84. Résumé : les amortissements devront être déduits du prix d’acquisition pour les cessions dès 15/02/2025. efl.fr/actualite/loi-finances-2025-plus-value-LMNP (consulté le 20 août 2025).

5. Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 (liste du mobilier obligatoire) – Texte légal définissant les 11 éléments de base d’un logement meublé (literie, électroménager, etc.). Disponible sur Legifrance. legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000030967884 – voir également l’ANIL pour un résumé : ANIL – Liste des éléments de mobilier d’un logement meublé (août 2015). (consulté le 20 août 2025).

6. Service-Public.fr – Location meublée : obligations du bailleur et fiscalité – (Impots.gouv – Les locations meublées) explications complémentaires sur la distinction micro-BIC 50% vs 71% (avant 2025) et obligations déclaratives. impots.gouv.fr/particulier/les-locations-meublees (consulté le 20 août 2025).