Location meublée : Que faire si votre locataire refuse les meubles ?

Définition légale d'un logement meublé

Pour qu'un logement soit considéré comme meublé, la législation impose la présence d'un certain nombre d'équipements essentiels. Cela découle principalement de la loi ALUR du 24 mars 2014 et du décret du 31 juillet 2015, qui listent les 11 équipements obligatoires. Ces meubles doivent être suffisants pour permettre au locataire d’y vivre convenablement, en lui offrant la possibilité de dormir, manger et vivre selon les exigences de la vie courante.

Quels équipements doivent obligatoirement figurer dans une location meublée ?

Selon le décret de 2015, un logement meublé doit inclure les éléments suivants :

1. Literie comprenant couette ou couverture.
2. Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher.
3. Plaques de cuisson.
4. Four ou four à micro-ondes.
5. Réfrigérateur et congélateur ou, à défaut, un réfrigérateur avec compartiment à congélation.
6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas.
7. Ustensiles de cuisine.
8. Table et sièges.
9. Étagères de rangement.
10. Luminaires.
11. Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

💡 Bon à savoir : Il est possible d'ajouter des meubles supplémentaires, comme des canapés, des rideaux ou des appareils électroménagers supplémentaires. Cela peut rendre votre logement plus attrayant, en particulier pour la location à court terme, tout en respectant la liste d'équipements obligatoires.

Que faire si votre locataire souhaite remplacer les meubles ?

Il n’est pas rare qu’un locataire préfère utiliser ses propres meubles. Toutefois, avant d'accepter ou de refuser sa demande, il est important de comprendre vos droits et obligations en tant que propriétaire.

Faut-il l’accord du propriétaire pour changer le mobilier ?

En principe, tout changement de mobilier doit être approuvé par le propriétaire. Le locataire n'a pas le droit de retirer ou de remplacer des meubles sans votre accord, surtout si ces meubles font partie des éléments obligatoires définis par la loi.

Cependant, il peut être difficile pour le propriétaire de vérifier si des meubles ont été déplacés ou remplacés sans son autorisation, surtout en cours de bail. La communication et le bon sens sont donc essentiels dans ces situations.

Comment gérer le remplacement ou le stockage des meubles ?

Si vous acceptez que le locataire remplace certains meubles, il est recommandé d’établir un accord écrit pour protéger vos droits. Vous pouvez, par exemple, convenir d’une solution pour stocker les meubles retirés, mais ce coût pourra être déduit des charges si vous êtes sous le régime réel d’imposition.

Exemple pratique : Vous louez un appartement meublé à un locataire qui souhaite remplacer votre table et vos chaises par ses propres meubles. Vous acceptez de stocker les meubles d'origine dans un local, à condition qu’ils soient restitués en bon état à la fin du bail. Si des dommages surviennent, vous pourrez retenir une somme sur le dépôt de garantie.

Les risques en cas de mobilier manquant ou abîmé

Lors de l'état des lieux de sortie, vous devez vérifier la présence et l'état des meubles. Si des meubles sont manquants ou endommagés, vous avez le droit de retenir une partie du dépôt de garantie pour couvrir les coûts de réparation ou de remplacement. Le locataire est tenu de restituer le logement dans l'état initial.

Cas concret : Que faire en cas de mobilier endommagé ou manquant ?

Imaginez que votre locataire remplace votre canapé par le sien et, à la fin du bail, refuse de remettre l’ancien en place. Lors de l’état des lieux, vous constatez que le canapé a été endommagé lors du stockage. Vous pouvez alors utiliser le dépôt de garantie pour couvrir les réparations ou acheter un nouveau canapé.

Le risque de requalification du bail en location vide

Un risque majeur lié au retrait de meubles est la requalification du bail de meublé en location vide. Si les équipements obligatoires ne sont plus présents dans le logement, le locataire peut saisir un juge pour faire reconnaître le contrat comme un bail de location vide. Cela peut avoir des conséquences importantes pour vous en tant que propriétaire.

Quelles sont les conséquences d'une requalification ?

1. La durée du bail passe à 3 ans minimum (au lieu de 1 an en meublé).
2. Le loyer peut être recalculé à la baisse, souvent rétroactivement.
3. Le régime fiscal change, passant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) aux revenus fonciers, ce qui peut être moins avantageux.

Comment éviter la requalification du bail ?

Pour éviter ce type de litige, il est essentiel de respecter scrupuleusement la liste des équipements obligatoires et de documenter précisément l’état des lieux d’entrée ainsi que l'inventaire du mobilier. Cela servira de preuve en cas de contestation.

💡 Conseil pratique : Incluez un inventaire détaillé des meubles dans le contrat de bail et assurez-vous qu’il soit signé par le locataire lors de l’entrée dans les lieux. Cela vous protégera contre toute tentative de requalification.

Que faire en cas de litige sur le mobilier ?

Malgré vos précautions, un litige peut survenir, qu’il s’agisse de la restitution des meubles ou de la requalification du bail. Dans ce cas, il est recommandé de suivre les étapes suivantes pour résoudre le conflit de manière efficace.

Étapes à suivre en cas de litige

1. Privilégiez la communication à l’amiable. Un simple échange peut souvent résoudre le problème.
2. Envoyez une mise en demeure par courrier recommandé si aucune solution n'est trouvée.
3. Recourez à une commission de conciliation, si nécessaire, pour tenter de trouver un accord avec le locataire.
4. Si le litige persiste, faites appel à un juge en dernier recours. Un juge pourra décider de la requalification du bail ou du montant à retenir sur le dépôt de garantie.

Conclusion : Comment gérer le refus des meubles en location meublée ?

Louer un logement meublé implique de respecter des règles strictes en matière d’équipements. Bien que vous puissiez faire preuve de souplesse en permettant à votre locataire de personnaliser son espace, il est essentiel de protéger vos intérêts en documentant tout changement. La communication est clé, mais ne négligez jamais les aspects légaux pour éviter les litiges futurs.

💡 Astuce : Pour une gestion optimale de votre LMNP, il est conseillé de faire appel à des experts qui pourront vous guider sur les régimes fiscaux et la comptabilité adaptée. Vous pouvez également consulter nos services de comptabilité en ligne pour simplifier la gestion de votre LMNP.