LMP : Quelles charges déduire pour optimiser votre fiscalité ?

Investir en location meublée professionnelle (LMP) offre de puissants avantages fiscaux, à condition de bien connaître les charges déductibles pour réduire votre revenu imposable. Le statut de loueur en meublé professionnel permet en effet de déduire de nombreuses dépenses liées à votre bien immobilier loué meublé, voire d’amortir une partie de sa valeur, ce qui peut annuler l’impôt sur vos loyers pendant plusieurs années. Dans cet article à jour des lois fiscales 2025, nous expliquons quelles charges vous pouvez déduire en LMP pour optimiser votre comptabilité.

Liste des charges déductibles en LMP (régime réel)

En location meublée professionnelle (LMP) au régime réel, le propriétaire-bailleur peut déduire de nombreux frais pour diminuer son revenu imposable. Autrement dit, les loyers perçus peuvent être diminués de diverses charges déductibles, ce qui optimise la fiscalité de l’investissement immobilier meublé. Voici les principales catégories de dépenses déductibles en LMP, à jour en 2025, avec des exemples concrets pour illustrer chacune d’elles.

Frais d’établissement 

Ce sont les coûts liés au démarrage de l’activité. Par exemple, les frais de notaire lors de l’acquisition du bien ou les frais de constitution d’une société dédiée sont déductibles. Ces dépenses initiales peuvent être imputées sur les revenus locatifs dès le début de l’activité (ce qui permet souvent de créer un déficit fiscal au démarrage utile pour réduire l’imposition).

Frais d’entretien et de réparation

Toutes les dépenses engagées pour maintenir ou remettre en état le logement meublé sont déductibles. Cela inclut les travaux de rénovation (peinture, revêtement de sol, rénovation de la salle de bain, etc.), le remplacement d’équipements défectueux (changement d’un chauffe-eau, d’une chaudière) ou les petites réparations courantes (plomberie, électricité).

Impôts locaux 

Les taxes locales liées au bien loué en meublé professionnel sont également déductibles. Il s’agit principalement de la taxe foncière (taxe annuelle sur les propriétés bâties) et de la cotisation foncière des entreprises (CFE), impôt local dû par les loueurs en meublé professionnels.

Charges de copropriété non récupérées 

Si le bien meublé est en copropriété (appartement en immeuble collectif), le propriétaire LMP peut déduire les charges de copropriété qu’il supporte, dès lors qu’elles ne sont pas refacturées au locataire. Il s’agit par exemple des frais de syndic, des dépenses d’entretien des parties communes, de l’ascenseur, du gardiennage, ou des travaux votés par la copropriété. La part de charges de copropriété restant à la charge du bailleur constitue une charge déductible venant réduire le revenu taxable.

Frais de gestion et assurances 

Les dépenses liées à la gestion courante de la location meublée sont déductibles. Cela comprend les primes d’assurance (assurance PNO – Propriétaire Non Occupant, assurance multirisque habitation payée par le bailleur, assurance loyers impayés le cas échéant). S’y ajoutent les frais de gestion locative – par exemple, les honoraires d’agence si la gestion du bien ou la recherche de locataires est confiée à un professionnel, ou les frais de publication d’annonces sur les sites immobiliers. De plus, les frais de comptabilité (rémunération d’un expert-comptable, adhésion à un centre de gestion agréé) sont déductibles du résultat BIC; pour les loueurs en meublé, il existait même un crédit d’impôt couvrant une partie de ces frais de comptabilité, prorogé en 2023 (plafond de 915 € par an, à raison de deux tiers des dépenses) – un avantage fiscal toujours utile si applicable. En résumé, tous les frais administratifs liés à l’activité locative (téléphone et internet dédiés, papeterie, etc.) peuvent être déduits, à condition d’être justifiés par l’exploitation du meublé.

Intérêts d’emprunt 

Si l’investissement immobilier meublé a été financé par un prêt, les intérêts de l’emprunt sont intégralement déductibles des revenus locatifs. Concrètement, la part des mensualités de crédit correspondant aux intérêts bancaires réduit d’autant le bénéfice imposable. Sont également déductibles les frais de dossier du prêt et l’assurance emprunteur liée à ce crédit.

Cotisations sociales du loueur en meublé professionnel (le cas échéant) 

Un loueur en meublé professionnel relève du régime social des indépendants. À ce titre, si son activité locative génère un revenu professionnel soumis aux cotisations sociales (URSSAF/SSI), les montants payés au titre de la retraite de base, retraite complémentaire, assurance maladie et allocations familiales sont également déductibles du résultat imposable. Autrement dit, les charges sociales obligatoires liées au statut LMP viennent diminuer le bénéfice taxable, au même titre que les autres frais listés ci-dessus. (Ceci compense partiellement le fait que les revenus LMP au régime réel sont soumis aux cotisations sociales dès qu’ils dépassent le seuil légal, ce qui constitue une différence importante avec le statut LMNP

Amortissements du bien et du mobilier 

L’amortissement n’est pas une charge payée en numéraire, mais une déduction comptable majeure en location meublée. Il s’agit de répartir le coût d’achat du patrimoine (bien immobilier et mobilier) sur sa durée d’utilisation estimée, en constatant chaque année une perte de valeur théorique du bien. Comptablement, l’amortissement correspond à la dépréciation annuelle d’un actif due au temps et à l’usage. En pratique, cela permet de déduire chaque année une fraction du prix d’achat du logement et des meubles.

Par exemple, l’administration considère fréquemment une durée d’usage d’environ 50 ans pour un bâtiment, ce qui revient à amortir environ 2 % du prix du bien par an. De même, le mobilier et les équipements s’amortissent généralement sur 5 à 10 ans, soit entre 10 % et 20 % de déduction par an.

L’amortissement est un levier fiscal essentiel car il peut fortement réduire – voire annuler – le bénéfice imposable tiré de la location meublée. En régime réel LMP (comme en LMNP), beaucoup d’investisseurs ne paient ainsi pas d’impôt sur leurs loyers pendant de longues années, grâce à l’amortissement cumulé des biens immobiliers et du mobilier.

Tableau récapitulatif des charges déductibles en LMP

En résumé, le régime réel LMP permet de déduire l’intégralité des charges engagées pour l’exploitation du bien meublé. Grâce à ces déductions – en particulier l’amortissement – le loueur en meublé professionnel peut optimiser la rentabilité de son investissement immobilier en réduisant fortement l’imposition sur ses loyers. Un suivi comptable rigoureux est conseillé pour s’assurer de n’oublier aucune charge déductible et profiter pleinement des avantages fiscaux du statut LMP.

Conclusion : maximisez chaque euro déductible en LMP

En régime réel LMP, presque toutes les dépenses liées à votre location meublée – frais d’acquisition, travaux, impôts locaux, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, assurances, gestion, amortissement du bien et du mobilier, voire vos cotisations sociales – viennent réduire, voire annuler, votre bénéfice imposable. Bien utilisées, ces déductions transforment le statut professionnel en véritable levier pour optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier, dès la première année et sur le long terme grâce au report illimité des amortissements non déduits.