LMP : Combien de biens immobiliers pouvez-vous détenir ?

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) intrigue de nombreux investisseurs en location meublée. Parmi les questions récurrentes, celle du nombre de biens immobiliers qu’il est possible de posséder sous ce statut revient souvent. En 2025, la réglementation française encadre strictement le LMP à travers des critères financiers plutôt que par un nombre de logements. Combien de biens immobiliers peut-on détenir en LMP ? Cet article clair et à jour répond directement à cette question, en détaillant les conditions d’accès au statut LMP et leur impact sur le nombre de biens en LMP. Vous découvrirez qu’il n’existe pas de limite fixe de logements pour un LMP, mais que des seuils de revenus conditionnent l’obtention de ce statut.

Quelles sont les conditions du statut LMP en 2025 ?

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s’applique aux propriétaires qui louent des logements meublés à titre habituel et professionnel, sous réserve de remplir deux conditions financières simultanément (données 2025) :

●        Recettes annuelles > 23 000 € : Le total des loyers bruts encaissés sur une année par l’ensemble du foyer fiscal doit dépasser 23 000 €. Ce seuil inclut les loyers de toutes vos locations meublées en France, que vous soyez résident ou non-résident fiscal français.

●        Recettes annuelles > autres revenus du foyer : Ces recettes locatives doivent excéder l’ensemble des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, revenus commerciaux, pensions, etc.). Autrement dit, vos loyers meublés doivent représenter la majorité de vos revenus professionnels.

Si l’une des deux conditions n’est pas remplie, vous restez au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). À l’inverse, dès lors que vos revenus locatifs meublés dépassent 23 000 € et qu’ils constituent la plus grande part de vos revenus, le statut LMP s’applique automatiquement. Ces critères d’éligibilité sont évalués chaque année au niveau du foyer fiscal. Notez que depuis la réforme récente, l’inscription au Registre du Commerce (RCS) n’est plus requise pour être reconnu en LMP : le statut dépend uniquement des seuils de revenus mentionnés ci-dessus.

Combien de biens immobiliers peut-on posséder en LMP ?

Aucun texte de loi ne fixe de limite maximale de biens immobiliers pour un loueur en meublé professionnel. En théorie, vous pouvez détenir autant de logements meublés que vous le souhaitez sous le statut LMP. Que vous possédiez un seul appartement ou une dizaine, le nombre de biens n’est pas un critère réglementaire du moment que les conditions de recettes sont respectées. Le statut LMP dépend exclusivement de vos revenus locatifs annuels comparés à vos autres revenus, et non du nombre de lots détenus.

En pratique, le nombre de logements influe indirectement sur le statut via les revenus générés. Par exemple, avec un seul studio loué 500 € par mois (soit 6 000 € de loyers annuels), vous resterez probablement en LMNP car vos recettes sont inférieures à 23 000 €. En revanche, si vous détenez plusieurs biens loués en meublé : disons 3 appartements générant chacun 800 € de loyer mensuel (environ 28 800 € de recettes annuelles au total), vous franchirez le seuil des 23 000 €. De même, un seul bien de grande taille (par exemple une villa louée en saisonnier à 2 500 € par mois) peut suffire à dépasser 23 000 € de loyers annuels et à devenir votre activité principale, vous faisant accéder au LMP.

En résumé, il n’y a pas de nombre maximum de logements imposé pour le LMP. Vous pouvez cumuler les investissements immobiliers sans crainte de “limite” légale. Ce qui compte, c’est de savoir si vos loyers cumulés franchissent les seuils fixés. Beaucoup de propriétaires LMP possèdent d’ailleurs plusieurs biens pour atteindre un volume de revenus suffisant afin de vivre de la location meublée. Si vous êtes au seuil de 23 000 € de loyers avec votre parc actuel, l’acquisition d’un bien supplémentaire pourrait faire basculer votre statut en LMP l’année suivante. À l’inverse, si vous souhaitez rester en LMNP, il faudra veiller à ce que vos recettes ne dépassent pas les plafonds (quitte à limiter le nombre de biens loués ou le montant des loyers perçus).

Conseils pour bien gérer plusieurs biens en LMP

Gérer un portefeuille de biens immobiliers en LMP requiert rigueur et anticipation. Voici quelques conseils pratiques pour optimiser votre investissement meublé professionnel.

Organisation comptable 

Qui dit multiple logements loués dit multiplication des documents (baux, états des lieux, quittances) et des écritures comptables (loyers, charges, amortissements par composant, etc.). Dotez-vous d’un logiciel ou d’un expert-comptable spécialisé en location meublée. Externaliser la comptabilité LMP vous évite des erreurs coûteuses et vous assure d’optimiser vos déclarations fiscales tout en respectant les obligations légales.

Anticipation des charges sociales et fiscales 

Établissez des simulations de vos revenus nets après impôts et cotisations sociales, surtout si vous prévoyez d’acquérir de nouveaux biens. Un bien supplémentaire peut augmenter vos loyers, mais aussi faire grimper votre taux de cotisations SSI ou vous faire changer de tranche d’imposition. Prévoyez une trésorerie suffisante pour payer les cotisations trimestrielles d’Urssaf et l’impôt sur le revenu correspondant à vos bénéfices. Astuce : en LMP au régime réel, profitez au maximum des amortissements et charges déductibles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances) pour diminuer le bénéfice taxable.

Stratégie patrimoniale 

Réfléchissez à la structure la plus adaptée si vous détenez un grand nombre de biens. Le statut LMP en nom propre convient généralement jusqu’à un certain volume, mais au-delà, certains investisseurs envisagent de créer une société (SARL de famille, SCI à l’IS, etc.) pour gérer leur parc immobilier. Chaque option a ses propres implications fiscales et juridiques. N’hésitez pas à demander conseil pour choisir la meilleure structure en fonction de votre situation. Quoi qu’il en soit, assurez-vous de rester en conformité avec les règles LMP chaque année (surveillance des seuils de 23 000 € et de vos autres revenus).

En appliquant ces conseils, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour que votre activité de location meublée professionnelle soit un succès durable. N’oubliez pas que la clé réside dans le suivi régulier de vos finances et dans l’optimisation fiscale proactive – des tâches grandement facilitées en faisant appel à des spécialistes de la location meublée.

L’essentiel à retenir sur le nombre de biens en LMP

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) n’impose aucune limite sur le nombre de biens immobiliers détenus – c’est la rentabilité de votre activité et le poids de vos loyers dans vos revenus qui déterminent votre statut. En 2025, un investisseur peut ainsi posséder autant de logements meublés qu’il le souhaite en France sous régime LMP, du moment qu’il respecte (ou dépasse) les seuils de recettes fixés. Devenir LMP ouvre la porte à des avantages fiscaux conséquents (amortissements, exonérations, sortie de l’IFI), tout en impliquant des obligations comptables et le paiement de cotisations sociales. Il est donc crucial d’évaluer le bien-fondé du statut LMP en fonction de votre situation personnelle : volume de loyers, autres revenus, objectifs patrimoniaux. Si vos revenus locatifs sont appelés à croître avec l’acquisition de nouveaux biens, le passage en LMP peut s’avérer très avantageux à long terme, à condition d’être bien accompagné.