LMNP : Quels types de biens privilégier pour votre investissement ?

Investir en location meublée non professionnelle (LMNP) séduit de plus en plus d’investisseurs immobiliers en France. Et pour cause : la demande de logements meublés est en forte hausse de la part des étudiants, jeunes actifs, professionnels mobiles et vacanciers. Ce type d’investissement combine revenus locatifs stables, bonne rentabilité et fiscalité avantageuse, au point que de nombreux bailleurs LMNP ne paient souvent pas d’impôts sur les loyers durant les premières années grâce aux dispositifs en place. Reste à choisir quel type de bien immobilier meublé correspond le mieux à vos objectifs. Studio en centre-ville, colocation étudiante, résidence de services (étudiante, senior, EHPAD, tourisme…) : chaque option a ses avantages et inconvénients en termes de rentabilité, de risques (vacance locative), de gestion et de régime fiscal. Dans cet article, nous passons en revue les différents types de biens adaptés à un investissement LMNP en 2025, afin de vous aider à faire un choix éclairé selon votre profil. En bonus, nous verrons comment faciliter la gestion comptable de votre investissement meublé.

Les différents types de biens LMNP et leurs avantages/inconvénients

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s’applique aux biens immobiliers à usage d’habitation offerts en location meublée. Cela inclut aussi bien les logements classiques (appartements ou maisons meublés) que les logements en résidence de services (étudiantes, seniors, tourismes, EHPAD, etc.), à condition de respecter les critères de décence et d’ameublement minimum définis par la loi. Voici les grandes catégories de biens dans lesquelles investir en LMNP, avec leurs particularités.

Studios et petits appartements (T1, T2) en centre-ville

Les studios et T1/T2 (une pièce ou deux pièces) en zones urbaines tendues figurent parmi les investissements LMNP les plus courants.

Atouts des petites surfaces

Ces petites surfaces sont généralement très recherchées par les étudiants et jeunes actifs, notamment dans les grandes villes universitaires et dynamiques, ce qui garantit une forte demande locative toute l’année. Leur prix d’achat est plus abordable, permettant d’entrer sur le marché avec un budget modéré. Le rendement au m² est souvent élevé : en moyenne, un investissement LMNP rapporte 4 à 5 % de rentabilité brute en France, et bien placé un studio peut dépasser cette moyenne (les meilleurs biens meublés atteignent parfois 7–8 % de rendement dans des conditions optimales). De plus, la revente d’un petit logement est facilitée par la forte demande dans ce segment. Enfin, qui dit location meublée dit loyer plus élevé (environ +10 à 20 % par rapport à une location vide équivalente) et souplesse de bail (contrats plus courts) ce qui améliore la flexibilité pour le bailleur.

Inconvénients des studios et petits appartements

Le revers de la médaille peut être une rotation des locataires plus fréquente, notamment pour un studio étudiant loué 9 mois sur 12. Il faut prévoir d’éventuelles périodes de vacance locative entre deux occupants (même si dans les métropoles, les studios trouvent preneur très rapidement). La gestion des entrées/sorties et l’usure du mobilier exigent un suivi rigoureux. Par ailleurs, dans les villes très prisées (Paris, Lyon…), le prix d’achat au m² est élevé, ce qui peut limiter le rendement net malgré des loyers élevés. Enfin, un petit logement ne convient qu’à une personne seule ou un couple sans enfants – le turnover reste donc structurellement plus important que sur de plus grands biens loués plus longtemps.

Appartements adaptés à la colocation

La colocation meublée consiste à louer un même appartement, généralement de type T3, T4 ou plus, à plusieurs locataires avec bail individuel ou commun.

Avantages de la colocation

Cette stratégie permet de maximiser le loyer total en louant « à la chambre ». Un grand appartement divisé en colocation peut dégager une rentabilité supérieure de 1 à 2 points par rapport à une location classique, grâce à des loyers cumulés plus élevés.

Par exemple, au lieu de louer un T4 1 200 € à une famille, on peut louer 3 chambres à 450 € chacune, soit 1 350 € au total. La colocation répond à une forte demande dans les villes étudiantes ou les métropoles où le coût du logement seul est élevé pour les jeunes. Elle réduit aussi le risque de vacance complète : même si une chambre se libère, les autres restent occupées, assurant des rentrées partielles de loyer.

Inconvénients de la colocation en meublé

La colocation implique une gestion plus complexe (multiples baux, répartition des charges, médiation entre colocataires). L’usure des équipements est accrue par une occupation intensive. Le risque de vacance existe si le bien est mal situé ou mal agencé pour la vie en communauté. De plus, certains dispositifs d’assurance loyers impayés ne couvrent pas toujours la colocation, et il faut s’assurer du respect du cadre légal (superficie minimale par occupant, bail compatible colocation, etc.). Enfin, le ticket d’entrée financier est plus élevé qu’un studio, puisqu'il faut acquérir un logement plus grand, et prévoir son ameublement complet pour plusieurs occupants. Pour un investisseur prêt à y consacrer un peu de temps, la colocation meublée offre toutefois un très bon compromis entre rendement élevé et demande locative solide.

Résidences étudiantes

Les résidences services pour étudiants sont des immeubles dédiés proposant des appartements meublés (souvent studios ou T1) avec des services adaptés (internet haut débit, laverie, espaces communs, etc.). En LMNP, investir dans ce type de bien signifie généralement acheter un logement dans une résidence gérée par un exploitant (comme Nexity Studéa, Cardinal Campus, etc.), qui signe un bail commercial avec vous et assure la location aux étudiants.

Avantages des résidences étudiantes

La demande est structurellement forte (plus de 3 millions d’étudiants en France en 2025), et l’offre de logements étudiants reste insuffisante dans les grandes villes universitaires. Le taux d’occupation en résidence étudiante atteint souvent près de 100 % dans les métropoles. L’exploitant garantissant les loyers, vous percevez un revenu même en cas de vacance locative ponctuelle d’un logement.

La gestion est très simplifiée : pas de recherche de locataire ni d’état des lieux à faire, le gestionnaire s’occupe de tout et mutualise les services (accueil, maintenance…). La rentabilité est en général solide et sécurisée : autour de 4 % brut en moyenne, avec des loyers garantis et indexés. Investir en résidence étudiante neuve permet en outre de récupérer la TVA à 20 % sur le prix, à condition de conserver le bien en LMNP 20 ans et que la résidence propose au moins trois services para-hôteliers (accueil, ménage, petit-déjeuner, linge).

Inconvénients de l’investissement en résidence étudiante

L’investissement en résidence gérée implique de signer un bail commercial avec l’exploitant sur 9 ou 12 ans, ce qui fixe le loyer et les conditions. Vous êtes donc tributaire de la solidité de l’exploitant : en cas de faillite ou de résiliation du bail, vous pourriez récupérer un bien vide à gérer vous-même. La rentabilité nette d’environ 4 % peut sembler un peu inférieure à celle d’une location meublée indépendante optimisée, car l’exploitant se rémunère sur les loyers versés. Par ailleurs, la revente d’un bien en résidence étudiante peut être moins liquide qu’un studio classique : l’acheteur sera nécessairement un investisseur (et non un occupant) et voudra un certain rendement. 

Résidences seniors

Les résidences services seniors accueillent des personnes âgées autonomes qui souhaitent vivre dans un environnement adapté (appartement fonctionnel, ascenseur, dispositifs de sécurité) tout en profitant de services (restauration, activités, assistance). Comme pour les résidences étudiantes, l’investisseur LMNP achète un lot (souvent un T1 ou T2 meublé) dans une résidence senior et signe un bail commercial avec un gestionnaire (Domitys, Les Jardins d’Arcadie, etc.).

Avantages de la location en résidences seniors

Le marché est en plein essor compte tenu du vieillissement de la population – la part des plus de 65 ans atteindra 22 % en 2030, générant un besoin de milliers de nouveaux logements adaptés chaque année. La demande locative est donc robuste et peu cyclique. Les baux commerciaux sont longs (9 à 12 ans) et assurent des loyers stables sur la durée. L’investissement est clé en main : gestion professionnelle, services mutualisés, vacances locatives à la charge de l’exploitant.

La rentabilité se situe généralement autour de 3,5 à 5 % brut selon les programmes, dans la moyenne haute du locatif sécurisé. Il existe là aussi la possibilité de récupérer la TVA sur le bien neuf et de bénéficier du régime LMNP (amortissements) pour minimiser l’impôt sur les loyers. Enfin, ce type de placement a une utilité sociale appréciable (loger confortablement nos aînés).

Inconvénients de l’investissement en résidences seniors

L’exploitant est la pièce maîtresse – il faut choisir un opérateur sérieux et vérifier le taux de remplissage de la résidence. Comme tout placement géré, l’entrée (prix d’acquisition) peut être plus élevée qu’un bien classique de même surface, car on paye la dimension « service » et les parties communes. Il peut y avoir des charges de maintenance propres aux services (espaces communs, animations) à prendre en compte, même si elles sont en partie refacturées aux résidents via l’exploitant. La revente devra cibler un autre investisseur LMNP, ce qui restreint le marché. Cependant, la revente peut être facilitée par le fait que l’acquéreur suivant pourra à son tour amortir le bien et bénéficier du statut LMNP, ce qui maintient l’attrait fiscal à la transmission. Globalement, une résidence seniors bien située, gérée par un acteur de référence, offre un investissement pérenne et serein.

EHPAD (maisons de retraite médicalisées)

Les EHPAD sont des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, qui proposent un accompagnement médical et des soins 24h/24. En tant qu’investisseur LMNP, il est possible d’acheter une chambre dans un EHPAD (neuf ou récent) et de la louer via un bail commercial à un opérateur (Korian, Orpéa, DomusVi, …).

Avantages de la location en EHPAD

C’est un secteur où la demande est malheureusement quasi garantie par le vieillissement et la dépendance croissante (+2,5 % de personnes en perte d’autonomie par an selon la DREES). Les baux signés en EHPAD sont longue durée (9 à 12 ans), assurant une stabilité de revenus maximale pour l’investisseur. La gestion est totalement déléguée à des professionnels de santé, ce qui vous exonère de tout tracas locatif.

Les rentabilités affichées sont souvent de 4 à 5 % brut par an, dans la lignée des autres résidences gérées, avec loyers indexés. L’EHPAD entre dans le cadre LMNP donc bénéficie également des avantages fiscaux (récupération de TVA à l’achat neuf, amortissements déductibles au régime réel, etc.). Par rapport à une résidence senior classique, l’EHPAD est un actif ultra-sécurisé du fait des besoins médicaux : les familles et l’État priorisent le financement de ces places.

Inconvénients de l’investissement locatif en EHPAD

La donne éthique peut entrer en jeu – investir en EHPAD signifie tirer profit d’un secteur médico-social sensible, ce qui peut en freiner certains (ainsi que l’image de quelques groupes ternie par des scandales récents). Sur le plan financier, le risque principal est la dépendance à l’exploitant : si le gestionnaire perd son autorisation d’exercer ou connaît des difficultés, le bailleur individuel en pâtira. La revente d’une chambre d’EHPAD est limitée aux investisseurs (personne ne l’achète pour y habiter), et la valeur de revente peut dépendre de l’évolution des loyers et de la réputation de l’établissement.

D’autre part, les EHPAD étant souvent vendus sur plan ou en bloc, le ticket d’entrée peut être élevé (plus de 150 000 € pour une chambre dans certaines métropoles). Enfin, il faut savoir que les EHPAD publics ne sont pas ouverts à l’investissement privé, vous n’accédez qu’au marché privé lucratif. Malgré ces bémols, investir en EHPAD via le LMNP reste très prisé pour la sécurité des revenus et l’absence de gestion locative directe.

Résidences de tourisme et appart’hôtels d’affaires

Les résidences de tourisme sont des ensembles de logements meublés destinés à la location courte durée (vacances, séjours professionnels), généralement situés dans des zones touristiques (littoral, montagne) ou en centre-ville attractif.

On peut y assimiler les appart’hôtels d’affaires, conçus pour héberger des voyageurs professionnels en court séjour avec services hôteliers. Le principe d’investissement en LMNP est similaire aux autres résidences gérées : achat d’un appartement dans la résidence et bail commercial avec un gestionnaire (Pierre & Vacances, Odalys, Appart’City, etc.).

Avantages de la location en résidences de tourisme

Ces biens offrent souvent la possibilité d’une occupation personnelle quelques semaines par an (selon les contrats, pour profiter vous-même de l’emplacement touristique). La rentabilité peut être attractive, autour de 4 à 6 % brut généralement, car les tarifs à la nuitée sont élevés en haute saison. Le bail commercial vous assure un loyer même en basse saison : l’exploitant mutualise les revenus sur l’année, ce qui lisse vos rentrées. Vous êtes dégagé de la gestion quotidienne (accueil des vacanciers, ménages, etc.), tout en bénéficiant de la fiscalité LMNP. Par ailleurs, le tourisme intérieur en France reste très dynamique, et ce type de résidences répond à un réel besoin, offrant un certain confort par rapport à la location entre particuliers.

Inconvénients des résidences de tourisme

La saisonnalité de l’activité fait que ces investissements peuvent être sensibles aux aléas (météo, contexte économique ou sanitaire comme on l’a vu récemment). Les revenus de l’exploitant peuvent fluctuer, et certains gestionnaires n’hésitent pas à renégocier les loyers à la baisse en cours de bail si la conjoncture touristique se dégrade – sous peine de faillite. L’achat en résidence de tourisme doit donc se faire avec un exploitant solide, et de préférence dans un lieu attractif sur le long terme (une station balnéaire réputée, par exemple, plutôt qu’une destination trop émergente).

À noter une évolution fiscale importante : depuis 2024, les locations meublées touristiques non classées en “meublé de tourisme” (type Airbnb, hors résidence classée) ont vu leur régime micro-BIC durci. Le seuil de chiffre d’affaires au-delà duquel on sort du micro-BIC a été abaissé à 15 000 € par an pour ces locations saisonnières en zones tendues, contre 77 700 € auparavant. De plus, l’abattement fiscal automatique n’est plus que de 30 % pour les locations de courte durée, au lieu de 50 % habituellement (sauf à obtenir un classement officiel, ce qui est contraignant). Cela signifie que les propriétaires misant sur de l’Airbnb intensif en ville paieront davantage d’impôts qu’auparavant s’ils dépassent 15 k€ de recettes annuelles, ce qui réduit la rentabilité nette de ce mode d’exploitation. Heureusement, sous régime réel, ces revenus saisonniers pourront toujours être amortis et défiscalisés. Enfin, comme pour toutes les résidences gérées, la revente d’un lot de résidence de tourisme peut prendre du temps et dépendra du renouvellement du bail et du rendement à proposer à l’acheteur.

Choisir son investissement LMNP selon votre profil

Face à ces multiples options, quel type de bien meublé choisir ? La décision dépendra de votre profil d’investisseur et de vos objectifs. Voici quelques critères de choix à considérer.

Budget de départ

Votre capital disponible orientera naturellement le type de bien. Un studio étudiant à Brest ne requiert pas le même budget qu’une chambre EHPAD à Paris. Pour un investissement modeste (< 100 000 €), on s’orientera plutôt vers un studio/T1 en province ou un lot en résidence services dans une ville moyenne.

Un budget intermédiaire (100–200 k€) peut financer un T2 dans une grande ville, un appartement pour colocation en ville étudiante moyenne, ou une chambre en résidence gérée (étudiante, senior, tourisme) dans une zone dynamique.

Avec un budget conséquent (> 200 k€), vous pouvez viser un T3/T4 pour colocation dans une métropole, plusieurs petits lots, ou des placements plus spécialisés (EHPAD, résidences premiums…) éventuellement en démembrement de propriété.

Pensez aussi au financement bancaire : les petites surfaces sont souvent financées sur des durées plus courtes, là où un bien de plus grande envergure peut justifier un prêt sur 20–25 ans.

Temps et implication en gestion

Êtes-vous prêt à vous occuper vous-même de la location au quotidien, ou préférez-vous un revenu passif sans contrainte ? Si vous vivez à proximité du bien et avez du temps, une location meublée classique (studio, colocation) autogérée ou via agence peut très bien fonctionner. En revanche, si vous êtes expatrié ou éloigné, ou que vous ne souhaitez pas gérer les aléas locatifs, les résidences gérées (étudiante, senior, tourisme, EHPAD) apportent une tranquillité d’esprit totale : l’exploitation est confiée à un professionnel et vous recevez vos loyers sans intervenir.

Les locations saisonnières type Airbnb demandent beaucoup de gestion (annonces, ménage, accueil) – elles peuvent être déléguées à une conciergerie, mais cela réduit la rentabilité. Idem pour la colocation qui requiert d’être joignable en cas de soucis multiples. Posez-vous la question de votre disponibilité et de votre tolérance à la gestion locative.

Objectif de rendement ou patrimonial

Si votre priorité est de maximiser le cash-flow et la rentabilité à court terme, les stratégies comme la colocation ou la location saisonnière (bien optimisée) peuvent être privilégiées – ce sont elles qui peuvent approcher ou dépasser 7–8 % de rendement brut dans certains cas. En revanche, si vous recherchez un revenu complémentaire sûr et régulier, en préparant votre retraite par exemple, un bien en résidence gérée avec bail commercial offre une sécurité et une visibilité appréciables, même si le rendement est légèrement moindre. De même, un investissement patrimonial (centre-ville prisé, bien de qualité dans le neuf) offrira une valorisation sur le long terme et moins de soucis, là où un pur investissement “haut rendement” peut être plus risqué ou contraignant. Pensez aussi à la plus-value potentielle : un appartement standard en bonne localisation aura plus de chances de prendre de la valeur qu’une chambre en résidence service dont la valorisation dépend surtout du loyer.

Fiscalité personnelle

Selon votre situation fiscale (revenus, TMI…) et le régime que vous envisagez (micro-BIC ou réel), certains choix peuvent être optimisés.

Par exemple, un investisseur fortement imposé aura intérêt à choisir un bien avec beaucoup de charges amortissables (neuf, travaux, mobilier) pour aller au régime réel et réduire ses impôts. À l’inverse, en micro-BIC (abattement 50 % ou 30 %), on préfère des biens sans trop de charges pour profiter au maximum de l’abattement forfaitaire. La fiscalité pouvant de toute façon être optimisée a posteriori, ce critère est secondaire par rapport à la qualité intrinsèque du bien, mais il peut faire pencher la balance entre deux options.

En résumé, le meilleur investissement LMNP dépend de votre profil. Un étudiant ou jeune investisseur avec peu de moyens pourra commencer par un studio meublé, tandis qu’un expatrié fortuné préférera peut-être un EHPAD pour n’avoir rien à gérer. Prenez le temps d’évaluer vos ressources, vos contraintes et vos attentes avant de vous lancer.

En résumé : choisissez le bien LMNP qui vous ressemble

 Investir dans un bien en LMNP en 2025 reste une stratégie gagnante pour qui sait choisir le bon type de logement et optimiser la gestion fiscale. Que vous optiez pour un studio en ville, une colocation dynamique ou une résidence gérée offrant tranquillité, l’important est d’aligner votre investissement avec votre profil et vos objectifs. Grâce au statut LMNP, vous pourrez profiter de revenus complémentaires peu fiscalisés, tout en constituant un patrimoine immobilier solide.