LMNP en Indivision : Guide Complet pour Investir en Location Meublée à Plusieurs

Qu’est-ce que la LMNP en indivision ?

La location meublée non professionnelle (LMNP) en indivision désigne un investissement locatif meublé détenu conjointement par plusieurs personnes. Chaque co-investisseur détient une quote-part (égale ou non) d’un même bien immobilier, sans division physique du logement. Ce montage est fréquent lorsqu’un bien est acheté en commun par des concubins, des membres d’une famille non mariés/pacsés, des amis, ou hérité par plusieurs héritiers. En somme, l’indivision permet d’investir à plusieurs sans créer de société : le bien est en copropriété simple entre individus.

LMNP et société : Le statut LMNP est réservé aux personnes physiques et n’est normalement pas accessible aux sociétés classiques (une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ne peut pas opter pour le régime LMNP). La seule exception est la SARL de famille (entre parents jusqu’au 4ᵉ degré) qui peut conserver l’imposition personnelle et donc le LMNP. Cependant, la SARL de famille impose des formalités de création d’entreprise et une limitation aux membres d’une même famille. L’indivision apparaît alors comme une solution souple pour des associés sans lien de parenté ou des couples non mariés souhaitant profiter du régime LMNP.

Créer une LMNP en indivision : démarches administratives

Immatriculation obligatoire : Comme toute activité de location meublée, une LMNP en indivision doit être déclarée au guichet unique de l’INPI (formalites.entreprises.gouv.fr) dans les 15 jours suivant le début de la location. Cette déclaration en ligne permet d’obtenir un numéro SIRET pour l’indivision et de signaler le régime fiscal choisi.

Formulaires : Concrètement, la création d’un LMNP en indivision nécessite de remplir le formulaire FCMB (cerfa n°11924*01) de « déclaration d’exploitation en commun », afin de renseigner l’identité de tous les co-investisseurs et les caractéristiques du bien loué. Chaque membre de l’indivision accompagne ce dossier d’un formulaire P0i (déclaration de début d’activité) à son nom. Depuis 2023, ces formalités sont dématérialisées via le portail de l’INPI, qui remplace l’envoi papier des cerfas : il suffit de créer un compte et de suivre la procédure en ligne pour déclarer une création d’activité en indivision. Au terme de l’enregistrement, l’INSEE enverra l’avis d’immatriculation avec le SIRET de l’indivision, un mémento fiscal (rappelant le régime choisi), ainsi que le formulaire 751-SD et le cerfa 1447 pour la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).

Couples mariés/pacsés : Si les co-investisseurs forment un couple marié ou pacsé faisant une déclaration fiscale commune, il est possible de simplifier la démarche en immatriculant l’activité au nom d’un seul des deux. Dans ce cas, l’activité LMNP est en nom propre d’un conjoint, ce qui évite la notion d’indivision d’un point de vue fiscal et permet de choisir le régime micro-BIC le cas échéant (voir section suivante). Cette configuration n’est envisageable que sous certaines conditions (régime matrimonial, etc.), et mérite l’avis d’un conseiller, mais elle peut convenir aux couples qui veulent minimiser les formalités.

Régime fiscal d’une LMNP en indivision

Micro-BIC impossible : Un point crucial à connaître est qu’en indivision, le régime micro-BIC n’est pas accessible. En effet, le fisc considère l’indivision comme une « société de personnes » ne pouvant bénéficier du régime micro-entreprise. Par défaut, le régime fiscal applicable est donc le régime réel simplifié. Autrement dit, dès lors qu’un bien meublé est détenu à plusieurs sans être mariés, l’activité sera imposée au réel, avec obligation de tenir une comptabilité. Il n’est pas possible d’opter pour l’abattement forfaitaire de 50 % du micro-BIC dans ce cadre. Seuls les couples mariés/pacsés propriétaires ensemble peuvent éventuellement échapper à cette contrainte en déclarant en nom propre (un seul propriétaire officiel fiscalement). En indivision «pure», le réel est obligatoire.

Avantages du régime réel : Cette obligation n’est pas un inconvénient en soi : au contraire, le régime réel permet de déduire toutes les charges (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, taxes…) et surtout de pratiquer des amortissements comptables sur le bien et le mobilier. Bien qu’un peu plus complexe, ce régime aboutit souvent à ne déclarer aucun bénéfice imposable pendant de longues années, car les amortissements et charges réduisent fortement le revenu taxable. Dans la plupart des cas, le réel simplifié est donc plus avantageux que le micro-BIC en location meublée, surtout en indivision où les dépenses et investissements sont partagés.

Seuils à jour en 2025 : À titre indicatif, le plafond de chiffre d’affaires pour bénéficier du micro-BIC en location meublée classique est de 77 700 € de recettes annuelles HT en 2025 (avec abattement forfaitaire 50 %). Ce seuil est abaissé à 15 000 € seulement pour les locations meublées de tourisme non classées (loi de nov. 2024). Cependant, ces seuils importent peu en indivision puisque ce régime simplifié est exclu. Vous serez imposé au réel d’office, le plus souvent au réel simplifié tant que les revenus annuels de l’indivision restent sous 247 000 € HT (seuil au-delà duquel le régime réel normal s’applique).

Déclaration des revenus : Qui dit régime réel dit liasse fiscale. L’indivision doit établir chaque année une liasse fiscale BIC (formulaire 2031 et annexes) consolidant l’ensemble des recettes et charges du bien meublé en indivision. Cette liasse, généralement préparée par un expert-comptable, est télétransmise au service des impôts. Ensuite, chaque indivisaire déclare sa part de résultat (bénéfice ou déficit) dans sa déclaration personnelle de revenus, via le formulaire complémentaire 2042-C-PRO. La répartition se fait au prorata des droits de chacun dans l’indivision. Par exemple, un co-indivisaire à 40 % reportera 40 % du résultat fiscal annuel de la location meublée sur sa déclaration. En cas de déficit, chaque membre imputera sa quote-part de déficit sur ses autres revenus BIC ou reportera selon les règles fiscales en vigueur.

Cotisations sociales et statut LMP : Le statut LMP (loueur en meublé professionnel) est déterminé au niveau du foyer fiscal : il s’applique si les revenus meublés excèdent 23 000 € et représentent plus de 50 % des revenus du foyer. En indivision, cela peut conduire certains co-indivisaires à devenir LMP si leur part de recettes remplit ces critères. Bonne nouvelle : tant que les co-indivisaires ne sont pas dans le même foyer fiscal (amis, membres de familles distinctes, etc.), l’éventuel passage de l’un en LMP n’affecte pas les autres. Chacun conserve son statut propre. Ainsi, si l’un dépasse les seuils et devient LMP (devant payer des cotisations sociales sur ses profits), les autres restés en LMNP n’auront pas de cotisations sociales à payer sur leur part. En revanche, des co-indivisaires appartenant au même foyer fiscal partageront le même statut (tous LMNP ou tous LMP selon les recettes globales du foyer).

Gestion d’un bien LMNP en indivision

Investir à plusieurs implique de s’organiser. En indivision, chaque co-indivisaire possède des droits sur le bien et doit contribuer à sa gestion. Il existe des règles légales précises pour la prise de décision : elles dépendent du type d’acte de gestion réalisé sur le bien. On distingue généralement :

• Les actes conservatoires (protéger le bien, p. ex. faire des travaux urgents) : chaque indivisaire peut les effectuer seul, sans accord préalable.

• Les actes d’administration (gestion courante, p. ex. conclure un bail meublé, réaliser l’entretien) : ils requièrent l’information de tous et l’accord des indivisaires représentant au moins 2/3 des parts.

• Les actes de disposition (décisions graves comme la vente du bien) : ils exigent l’unanimité de tous les co-indivisaires, sauf autorisation judiciaire exceptionnelle si une majorité de 2/3 des parts le souhaite.

La gestion quotidienne peut donc vite devenir lourde si plusieurs personnes doivent valider chaque décision (notamment pour la signature des contrats de location, renouvellements, etc.). Astuce : il est fortement recommandé de signer une convention d’indivision chez le notaire, qui va organiser la gestion à l’avance. Ce pacte, en principe conclu pour 5 ans renouvelables, permet de nommer un gérant (mandataire) de l’indivision et de définir ses pouvoirs. Par exemple, la convention peut stipuler qu’un indivisaire désigné gère les locations au nom de tous, encaisse les loyers et paye les charges courantes, puis rend compte annuellement de la répartition des revenus. Le mandataire peut être l’un des propriétaires (éventuellement rémunéré, avec l’accord de tous) ou un professionnel externe. Cette délégation évite d’avoir à réunir tout le monde pour chaque gestion courante, tout en maintenant transparence et confiance via un cadre écrit.

Dans la pratique, il est fréquent de choisir l’indivisaire le plus impliqué ou le plus compétent en gestion locative comme gérant de fait. C’est souvent lui qui percevra les loyers sur un compte commun, s’acquittera des factures (charges de copropriété, réparations, taxe foncière, CFE, etc.) puis répartira le solde net entre les propriétaires selon les quotes-parts.

Avantages de l’indivision en LMNP

Investir en LMNP à plusieurs via l’indivision comporte plusieurs atouts :

• Accessibilité financière : Acheter en commun permet de répartir l’effort d’investissement (apport, emprunt) entre plusieurs personnes. Chacun peut entrer avec un budget différent et devenir propriétaire à hauteur de son apport (par exemple 70/30, 60/40, etc.), ce qui ouvre l’accès à des biens plus chers ou diversifiés qu’en solo.

• Simplicité et coût : Contrairement à la création d’une société (SARL, SCI…), la mise en place d’une indivision est quasi immédiate et gratuite. Aucun capital social n’est requis ni statuts à rédiger – l’indivision naît automatiquement lors de l’achat à plusieurs. Seule la rédaction facultative d’une convention d’indivision chez le notaire engendre des frais, modiques au regard de la sécurisation qu’elle apporte.

• Statut LMNP préservé : L’indivision permet de conserver le régime fiscal avantageux du LMNP alors qu’une société classique ne le pourrait pas. De plus, chaque indivisaire est imposé individuellement sur sa part de revenus BIC, ce qui signifie que tous ne sont pas obligatoirement au même régime. Par exemple, un co-indivisaire peut rester LMNP (recettes < 23 000 € pour lui) tandis qu’un autre, plus gros bailleur par ailleurs, aura le statut LMP – sans que cela ne pénalise le premier. Chacun bénéficie des avantages (amortissements, abattements) ou obligations (cotisations sociales LMP) selon sa situation personnelle.

• Optimisation fiscale possible : Grâce au régime réel, les revenus locatifs en indivision peuvent être fortement neutralisés par les charges et amortissements, d’où une fiscalité souvent nulle ou très faible sur de nombreuses années. Par ailleurs, pour les foyers assujettis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), détenir un bien en indivision peut permettre d’appliquer une décote sur la valeur retenue, en raison de la moindre liquidité d’une part indivise. Il n’existe pas de barème officiel, mais une décote de l’ordre de 10 % à 20 % de la valeur du bien est couramment admise, sous réserve de validation par l’administration fiscale.

Inconvénients et risques de l’indivision

Malgré ses avantages, l’indivision présente aussi des contraintes qu’il faut anticiper :

• Gestion contraignante : Comme vu plus haut, l’accord d’une majorité qualifiée, voire de tous les membres, est nécessaire pour de nombreuses décisions. Plus il y a de coindivisaires, plus la coordination peut s’avérer compliquée – surtout en cas de désaccord profond. L’indivision requiert une entente solide entre partenaires, et idéalement l’établissement de règles claires (d’où l’intérêt du pacte d’indivision).

• Dissensions et blocages : Tout différend (par exemple sur le choix d’un locataire, le montant des travaux, la stratégie de location) peut ralentir la gestion. Si un indivisaire s’oppose systématiquement, la situation peut devenir conflictuelle et nuire à la rentabilité ou à l’entretien du bien. Dans les cas extrêmes, un indivisaire de mauvaise foi peut bloquer des décisions importantes, ce qui parfois conduit les autres à envisager une sortie de l’indivision par rachat ou vente forcée.

• Engagement financier solidaire : Chaque indivisaire est propriétaire à proportion de sa part et responsable des dettes éventuelles dans la même proportion. En pratique, cela signifie que si des charges imprévues surviennent (gros travaux, impayés de loyers, redressement fiscal, etc.), chaque propriétaire doit y contribuer selon son pourcentage de propriété. Il n’y a pas de limitation de responsabilité comme dans une société : vos biens personnels peuvent être engagés en cas de dettes si le produit de la location ne suffit pas, même si c’est à hauteur de votre part.

• Évolution imprévue du groupe : En cas de décès de l’un des co-indivisaires, sa part intègre sa succession et peut revenir à plusieurs héritiers, ce qui augmente encore le nombre de parties prenantes. L’arrivée de nouveaux ayants droit, peut-être moins investis ou aux intérêts divergents, peut compliquer la gestion. De même, un divorce dans un couple co-investisseur ou toute autre situation familiale tendue peut impacter l’harmonie de l’indivision.

Sortir de l’indivision : revente et partage

Nul n’est tenu de rester éternellement dans une indivision. Si l’un ou plusieurs des propriétaires souhaitent mettre fin à l’indivision, plusieurs solutions existent :

• Vente du bien en commun : Solution la plus simple si tout le monde est d’accord : les co-indivisaires décident collectivement de vendre le logement meublé. Le produit de la vente est ensuite partagé entre eux au prorata des parts détenues. Cette option met fin à l’indivision de façon claire.

• Partage des lots (s’il y a plusieurs biens) : Si l’indivision porte sur plusieurs logements meublés, les coindivisaires peuvent se répartir les biens. Par exemple, l’un garde le studio A pendant que l’autre garde le studio B, dissolvant ainsi l’indivision par division du patrimoine. Cette solution nécessite bien sûr une répartition équitable et l’accord de tous.

• Vente de sa part : Un indivisaire peut décider de céder sa quote-part du bien, sans obliger les autres à vendre. Il peut proposer le rachat de sa part aux autres co-indivisaires ou la vendre à un tiers extérieur.

• Recours judiciaire : Si aucun accord amiable n’est possible pour racheter ou vendre, l’indivisaire qui veut partir peut saisir le tribunal. Le juge, rappelant que « nul n’est contraint de rester en indivision », pourra ordonner la vente du bien et le partage du prix entre les propriétaires, ou toute autre mesure équitable pour mettre fin aux blocages.

Fiscalité de la sortie : En cas de vente du bien (ou d’une part) détenu en LMNP indivision, la plus-value immobilière est calculée selon le régime des particuliers, comme pour une résidence secondaire classique. Chaque vendeur est imposé sur la plus-value proportionnelle à sa part et bénéficie des abattements pour durée de détention (exonération d’impôt sur la plus-value après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans de détention). Exemple : si le bien est vendu avec 50 000 € de plus-value nette, un indivisaire à 40 % réalise 20 000 € de plus-value imposable à son nom, avec les abattements liés aux années de possession.

Investir en LMNP en indivision est une solution efficace pour se lancer à plusieurs dans la location meublée sans créer de société. Ce montage permet de mutualiser les ressources et de profiter du cadre fiscal attractif du LMNP (amortissements, faibles impôts) tout en restant flexible sur la répartition des parts et des profits. En 2025, la réglementation impose systématiquement le régime réel aux indivisions – ce qui, bien employé, s’avère souvent bénéfique pour optimiser la rentabilité nette d’un tel projet.

Comme on l’a vu, l’indivision offre simplicité et souplesse, mais requiert une grande entente entre les co-investisseurs. Pour en tirer le meilleur parti, il est judicieux de formaliser la gestion via un pacte d’indivision, de bien définir le rôle de chacun et d’anticiper les éventuels scénarios de sortie. Transparence, communication et vision commune sont les clés d’une indivision LMNP réussie et pérenne. En respectant ces principes, investir en meublé à plusieurs peut être une expérience enrichissante et profitable pour tous les associés.