LMNP en Indivision : Guide Complet pour Investir en Location Meublée à Plusieurs

La location meublée non professionnelle (LMNP) offre de nombreux avantages pour ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier tout en bénéficiant d'une fiscalité attractive. Mais qu'en est-il lorsque vous investissez à plusieurs, en indivision ? Que vous ayez hérité d'un bien ou décidé d'acheter à plusieurs, la gestion d'une LMNP en indivision comporte des particularités qu'il est essentiel de connaître.

Dans cet article, nous explorons toutes les facettes de la LMNP en indivision, de la création à la gestion, en passant par les obligations fiscales et les stratégies d'optimisation.

Qu’est-ce qu’une LMNP en Indivision ?

Définition de l'indivision : L'indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent ensemble des parts d'un bien immobilier. Dans le cadre d'une LMNP, cela signifie que le bien loué en meublé est possédé conjointement par plusieurs indivisaires, qu'il s'agisse de membres d'une même famille, de conjoints, d'amis, ou d'autres partenaires d'investissement.

Cas fréquents de LMNP en Indivision

Les deux principaux scénarios où l'on retrouve une LMNP en indivision sont :

1. Succession : Un bien immobilier hérité et partagé entre plusieurs héritiers.
2. Investissement commun : Achat d'un bien immobilier par des partenaires d'investissement non liés par un PACS ou un mariage, ou par des conjoints qui préfèrent ne pas exercer l’activité en entreprise individuelle.

Dans ces deux cas, l'indivision permet de répartir les droits et les devoirs entre les co-indivisaires, tout en leur donnant la possibilité de bénéficier des avantages fiscaux du régime LMNP. 🌟

Comment Créer une LMNP en Indivision ?

La création d'une LMNP en indivision nécessite plusieurs étapes essentielles, notamment l'immatriculation de l'activité.

Immatriculation et obtention du SIREN

Pour débuter une activité de LMNP en indivision, l'immatriculation auprès de l'INPI (Institut National de la Propriété Industrielle) est indispensable. Cette immatriculation permet d'obtenir un numéro SIREN spécifique à l'indivision, même si certains co-indivisaires possèdent déjà un numéro SIREN pour d'autres activités de location meublée.

Bon à savoir : Si vous êtes mariés ou pacsés sous un régime de communauté et déclarez vos revenus ensemble, il est possible de créer l’activité en nom propre, avec un seul des indivisaires en exploitant.

La Gestion d’un Bien LMNP en Indivision

La gestion d’un bien en indivision implique la participation active de chaque co-indivisaire, avec des décisions importantes prises en commun, conformément aux règles de la gestion en indivision.

Règles de gestion

Chaque co-indivisaire doit contribuer à la gestion du bien. Les décisions, telles que la vente, la mise en location ou la réalisation de travaux, doivent être prises à la majorité ou à l’unanimité, selon l'importance de la décision et les termes de l’accord entre les parties.

⚖️ Proportion des parts : Dans la plupart des décisions, c'est la proportion des parts (et non le nombre de co-indivisaires) qui détermine l'issue du vote.

Perception des revenus

Les revenus locatifs et les taxes associées à la LMNP en indivision doivent être répartis entre les indivisaires au prorata de leurs parts. Par exemple, si un indivisaire détient 40 % du bien, il percevra 40 % des revenus locatifs.

À noter : La taxe foncière est généralement envoyée à un seul des co-indivisaires, dont le nom apparaît en premier sur l'avis. Il incombe à ce dernier de récupérer la part des autres indivisaires.

Optimiser la Gestion avec une Convention d’Indivision

Pour faciliter la gestion quotidienne d'une LMNP en indivision, il est fortement recommandé de rédiger une convention d'indivision, qui peut être élaborée avec l’aide d’un notaire.

Rôle de la convention

Cette convention permet de nommer un indivisaire en tant que gestionnaire, ou mandataire de l’indivision, qui sera responsable de la collecte des loyers et du paiement des charges. Ce mandataire devra rendre compte annuellement de sa gestion aux autres co-indivisaires.

Bon à savoir : La désignation d'un mandataire ne peut se faire qu'avec l'accord de tous les indivisaires, et celui-ci peut être rémunéré pour son rôle.

Statut LMNP et LMP : Quelles Différences pour les Indivisaires ?

Il est possible que tous les indivisaires ne partagent pas le même statut fiscal, certains étant LMNP et d'autres LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Tant que ces indivisaires ne font pas partie du même foyer fiscal, cela ne pose aucun problème.

Important : Les revenus et recettes sont cumulés au niveau du foyer fiscal pour déterminer le statut LMNP ou LMP. Si plusieurs indivisaires font partie du même foyer fiscal, ils partageront donc le même statut.

Fiscalité d’une LMNP en Indivision

Régime fiscal applicable

Lorsque vous exploitez une LMNP en indivision, le régime fiscal applicable est le régime réel simplifié. Ce régime permet de déduire les charges et d’amortir le bien, ce qui peut réduire considérablement l’imposition sur les revenus locatifs.

À noter : L'option pour le régime micro-BIC n'est pas possible en cas d'indivision.

Comment Revendre des Parts d'Indivision en LMNP ?

Sortir d'une indivision peut se faire de plusieurs manières :

1. Vente du bien meublé et répartition du prix : Les indivisaires peuvent décider de vendre le bien et de se partager les revenus de la vente.
2. Cession de parts à un autre indivisaire ou à un tiers : Un indivisaire peut vendre sa part, mais les autres indivisaires disposent d’un droit de préemption sur cette part.

En cas de désaccord sur la vente des parts ou du bien, il est possible de saisir le tribunal pour trancher.

Bon à savoir : Lors de la cession à un tiers, les autres indivisaires doivent être informés des conditions de vente, et disposent d’un délai d’un mois pour exercer leur droit de préemption.

Cas Concrets pour Comprendre la LMNP en Indivision

1. Exemple 1 : Un couple non marié, en concubinage, achète un appartement à Paris pour le louer en meublé. Ils optent pour la LMNP en indivision pour éviter la création d’une société. Ils s'accordent pour nommer l’un des deux en tant que mandataire afin de faciliter la gestion.

2. Exemple 2 : Trois frères héritent d’un appartement loué en meublé à Lyon. Pour gérer les revenus locatifs, ils signent une convention d’indivision qui désigne le frère aîné comme mandataire. Ce dernier gère les revenus et les charges, et rend compte annuellement à ses frères.

3. Exemple 3 : Une amie souhaite quitter l’indivision et vendre ses parts à un tiers. Les autres indivisaires, après en avoir été informés, décident de racheter ses parts pour éviter d’introduire un inconnu dans l’indivision.

Conclusion

La LMNP en indivision est une solution attractive pour les investisseurs souhaitant partager les risques et les bénéfices d'un investissement locatif meublé. Cependant, elle nécessite une bonne organisation et une entente entre les indivisaires pour assurer une gestion efficace. En rédigeant une convention d’indivision et en respectant les obligations légales, vous pouvez optimiser cette gestion et maximiser les avantages fiscaux.

Pour maximiser la rentabilité de votre investissement en indivision et éviter les pièges juridiques, faites appel à nos experts en conseils fiscaux et utilisez notre outil comptable LMNP ! 🌟